Cour d'Appel — 3 avril 2008

1o Chambre B 

ARRÊT AU FOND 
DU 03 AVRIL 2008 
No 2008 / 255 

Rôle No 07 / 03009 

SARL MIDI INVESTISSEMENTS LOCATIFS 
Carine X... 

Fabrice X... 

Marc Jonathan X... 




C / 

Alain Y... 

Roger Z... 




Décision déférée à la Cour : 

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 15 Janvier 2007 enregistré au répertoire général sous le no 04 / 167. 



APPELANTS 

LA SARL MIDI INVESTISSEMENTS LOCATIFS- SMIL 
dont le siège est Le Sun Star-23 boulevard Carlone-06200 NICE 

Mademoiselle Carine X... 

née le 30 Janvier 1968 à NICE (06000), demeurant...-
06200 NICE 

Monsieur Fabrice X... 

né le 02 Septembre 1976 à NICE (06000), demeurant... 


Monsieur Marc Jonathan X... 

né le 06 Septembre 1984 à NICE (06000), demeurant... 


représentés par Me Jean- Marie JAUFFRES, avoué à la Cour, 
plaidant par Me Paul GUETTA, avocat au barreau de NICE 



INTIMÉS 

Monsieur Alain Y... 

né le 19 Juin 1941 à ORAN (ALGÉRIE), demeurant...
... et également...-
92210 SAINT CLOUD 

représenté par la SCP BLANC AMSELLEM- MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, 
plaidant par Me Charly BENSARD, avocat au barreau de PARIS 

Maître Roger Z... 

demeurant...-
06220 GOLFE JUAN VALLAURIS 

représenté par la SCP COHEN- GUEDJ, avoués à la Cour, 
plaidant par Me Pierre FRANCK, avocat au barreau de NICE 



COMPOSITION DE LA COUR 



L'affaire a été débattue le 27 Février 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. 

La Cour était composée de : 

Monsieur François GROSJEAN, Président 
Madame Catherine CHARPENTIER, Conseiller 
Madame Martine ZENATI, Conseiller 

qui en ont délibéré. 

Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT. 

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2008. 

ARRÊT 

Contradictoire, 

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2008, 

Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

Vu le jugement rendu le 15 janvier 2007 par le Tribunal de Grande Instance de Nice, qui a :
- condamné la société SMIL à venir signer chez tel notaire de son choix, dans les deux mois de sa signification, la vente de l'immeuble situé..., moyennant le prix de 731. 755 € payable comptant outre les frais,
- condamné les consorts X... à venir signer chez tel notaire de leur choix, la vente du lot no1 de la copropriété de l'immeuble situé 38 à... moyennant le prix de 914. 694, 10 €, payable comptant outre les frais,
- condamné in solidum la S. A. R. L. SMIL et les consorts X... à payer à Monsieur Y... la moitié des loyers perçus depuis le 1er février 2000,
- débouté Monsieur Y... de sa demande tendant à voir dire que le jugement vaudra acte de vente à défaut d'exécution volontaire,
- débouté Monsieur Y... de ses demandes de restitution des indemnités d'immobilisation d'un montant de 36. 587, 76 € et de 22. 867, 35 € versées entre les mains de Maître Z... en qualité de séquestre, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2000,
- dit que lesdites indemnités d'immobilisation devront s'imputer sur les prix de vente des biens immobiliers dont s'agit lors des signatures des actes authentiques,
- débouté Monsieur Y... de sa demande de dommages et intérêts complémentaires,
- condamné in solidum la S. A. R. L. SMIL et les consorts X... à payer à Monsieur Y... la somme de 2. 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux dépens, 

Vu l'appel régulièrement interjeté par la S. A. R. L. MIDI INVESTISSEMENTS LOCATIFS- SMIL, Madame Carine X..., Monsieur Fabrice X... et Monsieur Marc X..., 

Vu les conclusions déposées le 26 février 2008 par les appelants, 

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 15 février 2008 par Monsieur Alain Y..., appelant incidemment, 

Vu les conclusions déposées le 28 décembre 2007 par Maître Roger Z..., notaire, 

Vu l'ordonnance de clôture rendue le 27 février 2008. 

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Attendu que, par actes sous seing privé en date du 19 janvier 2000, deux promesses synallagmatiques de vente ont été signées, d'une part entre Monsieur Y... et la S. A. R.. L. SMIL, concernant un immeuble situé à Nice,..., moyennant le prix de 731. 755, 28 €, d'autre part entre Monsieur Y... et Monsieur Roger X..., usufruitier, Mademoiselle Carine X..., Monsieur Fabrice X..., nu- propriétaires, concernant un immeuble situé à...,... ", moyennant le prix de 914. 694, 10 € ; 

Attendu que ces deux actes stipulaient des conditions identiques, au seul profit de l'acquéreur, relatives au droit de préemption, aux servitudes, à l'état hypothécaire, à l'obtention d'un prêt auprès du COMPTOIR DES ENTREPRENEURS dans le délai de deux mois à compter de leur signature, et à la signature de l'acte authentique avec paiement intégral du prix le 31 mars 3000 au plus tard ; 

Attendu qu'il est constant qu'à la date prévue pour la signature des actes authentiques, Monsieur Y... n'ayant pas encore obtenu les financements nécessaires, Monsieur Roger X... a accepté, par courrier du 15 juin 2000 de reporter la signature des actes au 30 juin 2000 ; 

Attendu que par courrier en date du 28 juin 2000, le conseil de Monsieur Y... écrivait à Maître Z..., notaire chargé de recevoir les deux actes, que le COMPTOIR DES ENTREPRENEURS n'avait pas accordé les prêts, et que " dans ces conditions,.... faute de réalisation de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, les conventions sont caduques, sans pénalité de part ni d'autre. " ; qu'aux termes de ce même courrier, Monsieur Y... a exprimé son intention de ne pas signer les actes authentiques en raison de la caducité des promesses et a demandé " formellement " au notaire de lui restituer les sommes versées en son étude au titre des indemnités d'immobilisation ; que cette demande a été réitérée par courrier du 10 juillet 2000 ; 

Attendu qu'ayant obtenu postérieurement les prêts lui permettant d'acquérir les deux immeubles, Monsieur Y... a fait sommation, le 5 août 2003, aux consorts X... et à la SARL SMIL de signer devant le notaire de leur choix les actes authentiques ; 

Attend qu'il ressort des pièces produites aux débats, que les parties ont continué après le 30 juin 2000 à échanger des correspondances relatives à des transactions immobilières ; que si le 18 janvier 2001, Monsieur Roger X... a adressé à Monsieur Y... un courrier l'informant du montant du rapport locatif des immeubles ASTRAGALE et SUD BUREAU, la proposition faite, " désireux de terminer cette affaire ", portait sur un prix de vente de 10. 000. 000 fr net vendeur, et donc différait de celui stipulé à la promesse de vente litigieuse ; qu'il en est de même pour le courrier émanant de Monsieur Roger X... en date du 23 juillet 2001, proposant un prix de vente de 12. 700. 000 fr, au regard du rapport locatif desdits immeubles à cette date ; que les autres courriers invoqués par Monsieur Y... ne concernent pas les immeubles visés aux promesses signées le 19 janvier 2000 mais contiennent des propositions de vente d'immeubles différents ; 

Attendu qu'ainsi Monsieur Y... ne démontre pas que Monsieur Roger X... ait exprimé la volonté manifeste de maintenir ses engagements résultant des deux promesses de vente du 19 Janvier 2000, les échanges de correspondance invoqués révélant seulement que de nouveaux pourparlers ont pu être ébauchés entre les parties sur des conditions de prix différentes ; qu'il en résulte que Monsieur Y... ne peut prétendre exiger des consorts X... et de la S. A. R. L. SMIL qu'ils exécutent des promesses de vente dont il a lui même invoqué la caducité depuis le mois de juin 2000 ; 

Attendu en conséquence que la décision sera infirmée en toutes ses dispositions ; que les promesses de vente ne comportent aucune clause relative à la restitution des indemnités d'immobilisation en cas de non réalisation de la condition suspensive pour non obtention des prêts bancaires par l'acquéreur ; qu'il en résulte que par l'effet de leur caducité la restitution des fonds à Monsieur Y... s'impose, dès lors au surplus, qu'aucune démonstration n'est faite par l'une ou l'autre partie de l'existence d'une faute dans cette non réalisation ; qu'en conséquence Maître Z... devra s'acquitter entre les mains de Monsieur Y... du montant des sommes qu'il détient à ce titre outre les intérêts servis par la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS- C. D. C., depuis la date de leur dépôt auprès de cet organisme ; que les frais et débours exposés par le séquestre devront être supportés par les consorts X..., étant précisé que Monsieur Marc X... intervient dans l'instance en qualité d'héritier de Monsieur Roger X..., décédé le 1er mars 2004, et la S. A. R. L. SMIL, in solidum avec Monsieur Y..., en raison de leur responsabilité respective dans le maintien de cette consignation les premiers pour s'être opposés à la restitution des sommes et le dernier pour avoir initié une procédure infondée ; qu'il doit en être de même pour ce qui est des frais irrépétibles que Maître Z... a dû exposer dans l'instance ; 

Attendu que les appelants ont nécessairement subi un préjudice économique du fait de la procédure injustifiée initiée par Monsieur Y... à leur encontre, générant une impossibilité de vendre les biens litigieux depuis le mois d'août 2003, ainsi que moral consécutif aux tracas inhérents à une procédure judiciaire, en sorte que Monsieur Y... doit être condamné à leur verser la somme de 5. 000 € à titre de dommages et intérêts, somme qui viendra en déduction de celles détenues par Maître Z... qui s'en libérera entre les mains des appelants sur présentation de la grosse de la présente décision ; 

Attendu que chaque partie succombant dans ses prétentions, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; que M. Y... ne peut pour ce même motif, prétendre à l'octroi de dommages intérêts ; 

PAR CES MOTIFS 

Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, 

Infirme en toutes ses dispositions la décision entreprise, 

Statuant à nouveau, 

Constate la caducité des deux promesses de vente signées le 19 janvier 2000 par Monsieur Alain Y... et la S. A. R. L. SMIL d'une part, par Monsieur Alain Y..., Monsieur Roger X..., usufruitier, Madame Carine X... et Monsieur Fabrice X... d'autre part, 

Déboute Monsieur Alain Y... de ses demandes tendant à voir réaliser les ventes forcées des biens immobiliers concernés par ces deux promesses caduques, 

Condamne Monsieur Alain Y... à payer à Madame Carine X..., Monsieur Marc X..., Monsieur Fabrice X... et la S. A. R. L. MIDI INVESTISSEMENTS LOCATIFS la somme de 5. 000 € à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de ce jour, 

Dit que Maître Roger Z..., notaire, séquestre des indemnités d'immobilisation versées par Monsieur Y... le 19 janvier 2000, devra reverser les fonds séquestrés à hauteur de 5. 000 €, outre intérêts au taux légal à compter de ce jour, à Madame Carine X..., Monsieur Fabrice X..., Monsieur Marc X... et la S. A. R. L. MIDI INVESTISSEMENTS LOCATIFS, 

Dit que Maître Roger Z..., notaire, séquestre, devra restituer à Monsieur Alain Y... le solde des fonds séquestrés outre les intérêts servis sur leur montant total depuis la date de leur dépôt à la CAISSE DES DEPÖTS ET CONSIGNATIONS, et après déduction de la moitié de ses frais et débours, 

Condamne, d'une part Madame Carine X..., Monsieur Fabrice X... et Monsieur Marc X..., la S. A. R. L. MIDI INVESTISSEMENTS LOCATIFS, et d'autre part Monsieur Alain Y..., chaque part pour moitié, à verser à Maître Roger Z... la somme de 800 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

Dit que les frais et débours du séquestre seront supportés pour moitié par Madame Carine X..., Monsieur Fabrice X..., Monsieur Marc X..., et la S. A. R. L. MIDI INVESTISSEMENTS LOCATIFS, 

Déboute les parties de toutes autres demandes plus amples et contraires, 

Condamne M. Alain Y... aux dépens de première instance et d'appel, distraits conformément aux dispositions de l'article 699 dudit code. 

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT