Cour d'Appel — 31 octobre 2007

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS 












COUR D' APPEL DE PARIS 




2ème Chambre- Section A 




ARRET DU 31 OCTOBRE 2007 


(no, pages) 




Numéro d' inscription au répertoire général : 06 / 11426 


Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Mai 2006- Tribunal de Grande Instance de PARIS- RG no 04 / 11491 








APPELANTS 


Monsieur Paul X...


... 

Santa Monica 
90430 CALIFORNIE 




Madame Elisabeth, Ann Y... 
Z... épouse X...


... 

Santa Monica 
90430 CALIFORNIE 


représentés par la SCP GRAPPOTTE- BENETREAU, avoués à la Cour 
assistés de Me Monique X..., avocat au barreau de Paris 






INTIMES 


S. A. S. NOVIMMO

... 

06370 MOUANS SARTOUX 


représentée par la SCP PETIT- LESENECHAL, avoués à la Cour 
assistée de Me A... PIAZZESI, avocat au barreau de Nice 




S. A. R. L. OWENSCORP

... 

75010 PARIS 






Monsieur Rick B... 


...

75007 PARIS 


représentés par la SCP FISSELIER- CHILOUX- BOULAY, avoués à la Cour 
assistés de Me C..., avocat au barreau de LYON, plaidant pour la SCP MOULINIER DULATIER et associés 










COMPOSITION DE LA COUR : 


L' affaire a été débattue, rapport a été fait conformément à l' article 31 du décret du 28 décembre 2005 modifiant l' article 785 du nouveau code de procédure civile, le 26 septembre 200, en audience publique, devant la Cour composée de : 


Madame Catherine DESLAUGIERS- WLACHE, Président 
Madame Dominique REYGNER, Conseiller 
Madame Isabelle LACABARATS, Conseiller 


qui en ont délibéré 




Greffier, lors des débats : Mme Gisèle COCHET 




ARRET :


- contradictoire
- prononcé publiquement par Madame Catherine DESLAUGIERS- WLACHE, Président
- signé par Mme Catherine DESLAUGIERS- WLACHE, président et par Mme Gisèle COCHET, greffier présent lors du prononcé. 














M. B..., couturier, et M. Paul X..., commerçant en vêtements, à qui M. B... avait concédé la licence des vêtements de sa marque ont souhaité acquérir un immeuble pour la distribution des produits ; M. B... et les époux X... se sont alors engagés le 26 novembre 2003 solidairement envers Novimmo à acquérir un hôtel particulier à Paris place du Palais Bourbon pour le prix de 6. 707. 757 € sous la condition suspensive d' obtention au plus tard le 30 janvier 2004 d' un accord de prêt de 5. 965. 000 € ; une indemnité d' immobilisation était convenue de 670. 775, 70 € sur laquelle l' acquéreur a versé 335. 387, 35 € ; la réalisation était fixée au 27 février 2004 ; la vente ne s' est pas faite ; 




Les époux X... ont poursuivi la résolution de la vente aux torts de M. B... qui avait sans leur accord renoncé à acquérir et avait obtenu l' autorisation du vendeur de prendre possession des lieux en échange d' une indemnité d' occupation. 




La cour statue sur l' appel relevé par les époux X... du jugement du 4 mai 2006 du tribunal de grande instance de Paris qui les a déboutés de leurs demandes, dit que la somme de 167. 693, 92 € déjà attribuée à Novimmo vendeur lui reste acquise et condamné les époux X... à payer à celle- ci la même somme. 




Par dernières conclusions du 11 septembre 2007 M. et Mme X... demandent :


- d' infirmer le jugement :
- de dire que Novimmo a violé de concert avec le groupe 
B... 
et la Sté Owenscorp les termes de la promesse de vente en lui demandant de renoncer à la condition suspensive de financement le 22 décembre 2003 et de lever l' option d' achat, soit avant l' expiration des délais prévus à la promesse
- de dire que la mauvaise foi de Novimmo la prive de tout droit d' en demander l' exécution contre eux
- de dire que les initiatives prises en commun entre M. B..., la Sté Owenscorp et Novimmo les 22 décembre 2003, 30 janvier et 13 avril 2004 constituent une violation du principe de la solidarité qui n' avait pas pour effet de nuire aux intérêts du co- obligé
- de dire que les arrangements passés entre Novimmo et le groupe 
B... 
à compter du 22 décembre 2003 et jusqu' à la vente définitive ne leur sont pas opposables
- de constater que les sommes perçues par Novimmo en attendant la vente définitive de l' immeuble sont très supérieures à l' indemnité d' immobilisation contractuelle définitive et forfaitaire
- de débouter Novimmo, M. B... et le Sté Owenscorp de toutes ses demandes
- de condamner Novimmo à leur restituer la somme de 167. 693, 92 € qu' elle a reçue du séquestre augmentée des intérêts légaux à compter du 13 avril 2004 à capitaliser en application de l' article 1154 du code civil
- subsidiairement, de condamner M. B... et la Sté Owenscorp in solidum à les garantir de toutes sommes qui seraient mises à leur charge en exécution de la promesse en principal, intérêt et frais
- de condamner M. B..., la Sté Owenscorp et Novimmo in solidum à leur verser à chacun d' eux la somme de 10. 000 € pour frais irrépétibles. 




Novimmo, par dernières conclusions du 27 août 2007 demande de confirmer le jugement et de condamner les époux X... au paiement de 5. 000 € pour frais irrépétibles. 




M. B... et la sté Owenscorp, dans leurs dernières conclusions du 17 avril 2007 demandent de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de condamner les appelants à leur payer 5. 000 € par application de l' article 700 du nouveau code de procédure civile 




MOTIFS DE LA DÉCISION 




Considérant que les appelants soutiennent que Novimmo a eu un comportement fautif en obtenant d' un seul des co- acquéreurs solidaires la levée d' option avec renonciation au bénéfice de la condition suspensive de financement et que l' entente frauduleuse entre les intimés ne peut leur faire grief ; 




Considérant qu' aux termes de la promesse de vente la réalisation au plus tard le 31 janvier 2004 de la condition suspensive d' obtention de prêts résulterait de la production d' une lettre d' accord des établissements sollicités et le bénéficiaire devrait justifier de l' acceptation ou du refus par pli recommandé adressé au plus tard dans les cinq jours suivants l' expiration du délai ci- dessus ; à défaut et en cas de non réalisation au 27 février 2004 du fait du bénéficiaire, notamment pour défaut de financement, l' indemnité d' immobilisation resterait acquise de plein droit au promettant ; 




Considérant que par lettre du 22 décembre 2003 M. B... agissant pour le compte de la Sté Owenscorp, souhaitant pouvoir entrer dans les lieux, s' est engagé à renoncer à la condition suspensive de financement, a autorisé Me D... à verser aux mains de Novimmo la somme de 167. 693, 92 € constituant la moitié de l' indemnité d' immobilisation, le solde devant être versé au cas de renonciation au bénéfice de la promesse ; il s' engageait en outre à payer à compter du 1e janvier 2004 une indemnité mensuelle d' occupation forfaitaire de 25. 000 € laquelle ne conférait aucun droit ni titre à M. B... ; 




Considérant que par lettre du 29 janvier 2004 le conseil de Messieurs X... et B... écrivait au notaire que ses clients étaient en attente de l' offre de prêt et sollicitait que Novimmo consente une prorogation de la promesse jusqu' au 30 avril 2004, la condition suspensive se prolongeant elle- même jusqu' au 31 mars 2004 ; que Me E... a transmis cette lettre à son confrère Féraud en lui demandant d' interroger sa cliente ; qu' aucune acceptation expresse n' a suivi ; 




Considérant que par lettre du 31 janvier 2004 la Sarl Owenscorp a déclaré lever l' option d' achat ; 




Considérant que le 31 mars 2004 Novimmo a fait sommer M. B... pris tant en son nom personnel qu' en sa qualité de bénéficiaire solidaire avec les époux X... de la promesse du 26 novembre 2003 de signer l' acte authentique le 13 avril 2004 ; qu' au jour dit M. B... comparant a déclaré reconnaître la réalisation des conditions mais que M. X... n' ayant pu obtenir par suite de sa défaillance l' emprunt nécessaire à l' acquisition il ne pouvait faute de prorogation de délai réaliser la vente, ce dont a pris acte Novimmo se refusant à accorder toute prorogation de délai ; 




Considérant que selon protocole d' accord du 14 mai 2004 Novimmo, renonçant à la solidarité a accepté de M. B... un échéancier de versement de la moitié de l' indemnité d' immobilisation 




Considérant par ailleurs qu' au cours de l' année 2004 les relations d' affaires entre les parties se sont détériorées ; 




Considérant que les époux X... ne sauraient disconvenir qu' ils n' ont pas obtenu le financement nécessaire à l' acquisition alors que Novimmo qui n' avait pas donné un accord express de prorogation n' a provoqué un rendez vous de signature que le 13 avril octroyant ainsi de fait un délai et qu' il résulte des indications données par HSBC que le 10 mars 2004 le financement ne pouvait être mis en place faute de garanties à fournir par M. Paul X..., disposant seul de la surface financière nécessaire au déblocage du prêt, avec des délais supplémentaires, M. Guez résidant à l' étranger ; 




Considérant qu' en présence d' un report de fait de la date de signature et de la défaillance de M. X... qui n' a pas respecté ses obligations contenues dans la promesse, notamment quant à la justification du refus de prêt, Novimmo, sous le bénéfice de la solidarité des acquéreurs a pu sans faute de sa part recevoir tant la renonciation à la condition suspensive que la levée d' option et la renonciation à l' achat du seul M. B..., sans avoir à rechercher si son co- acquéreur en était d' accord ; 




Considérant que si la renonciation du 22 décembre 2003 est intervenue avant l' expiration des termes prévus à la promesse, elle ne compromettait pas les chances de réalisation ; 




Considérant que M. B... qui n' a renoncé qu' en raison de l' absence de financement et Novimmo qui n' a fait qu' exercer ses droits sont exempts de toute imputation de concert frauduleux aux dépens des époux X... ; 




Considérant en conséquence que c' est à bon droit que le premier juge a condamné M. et Mme X... à payer à Novimmo la somme de 167. 693, 92 € en complément de celle de même montant due par M. B... qu' il a déclarée définitivement acquise à celle- ci, outre les intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2004 et la capitalisation dans les conditions de l' article 1154 du code civil. 




Considérant que l' équité ne commande pas de faire application des dispositions de l' article 700 du nouveau code de procédure civile 




PAR CES MOTIFS 


Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, 


Rejette les surplus des demandes, 


Condamne M. et Mme X... aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l' article 699 du nouveau code de procédure civile. 






Le greffier Le président