Cour d'Appel — 7 décembre 2007

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

4o Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 07 DÉCEMBRE 2007



No 2007/ 531













Rôle No 06/01510







Syndicat des Copropriétaires LE ROGNAC AZUR





C/





S.C.I. C.N.J.





















Grosse délivrée 

le :

à :













réf



Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 08 novembre 2005 enregistré au répertoire général sous le no 04/5097.





APPELANT



Syndicat des Copropriétaires de la copropriété LE ROGNAC AZUR, Bld Jean Giono 13340 ROGNAC, représenté par son syndic en exercice la Société SOMATRIM, dont le siège social est : 11 Avenue Roland Carrao - 13700 MARIGNANE elle-même poursuites et diligences de son représentant légal 

représenté par la S.C.P. SIDER, avoués à la Cour, plaidant par Maître HAGE de la S.C.P. OMAGGIO & ASSOCIES, avocats au barreau d'AIX EN PROVENCE





INTIMÉE







S.C.I. C.N.J., prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant au siège social : Bld Jean Giono 13340 ROGNAC 

représentée par la S.C.P. MAYNARD - SIMONI, avoués à la Cour, ayant par Maître Daniel LAMBERT, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE













*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 23 octobre 2007 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, Monsieur Michel BUSSIERE, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Michel BUSSIERE, Président

Monsieur André FORTIN, Conseiller

Monsieur Philippe COULANGE, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 décembre 2007.







ARRÊT



Contradictoire,



Magistrat Rédacteur : Monsieur Philippe COULANGE, Conseiller 



Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 décembre 2007,



Signé par Monsieur Michel BUSSIERE, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.













***











































I - Faits, procédure et prétentions des parties :



La Société Civile Immobilière (S.C.I.) C.N.J. est propriétaire de quatre locaux commerciaux constituant les lots no 124, 125, 126 et 127 au sein d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé LE ROGNAC AZUR composé de trois bâtiments et situé à ROGNAC.



La S.C.I. C.N.J. souhaitant transformer ces locaux commerciaux en locaux d'habitation a sollicité l'autorisation de l'Assemblée Générale des copropriétaires.



L'Assemblée Générale des copropriétaires tenue le 19 novembre 2002 a autorisé la S.C.I. C.N.J. à effectuer les travaux de transformation sous réserve de délivrance d'un dossier technique devant faire l'objet d'un accord définitif du Conseil Syndical.



Le Syndicat des Copropriétaires estimant que la S.C.I. C.N.J. n'avait pas respecté ses engagements et aurait procédé à diverses installations sur le toit terrasse des locaux transformés a, au cours d'une Assemblée Générale du 12 mai 2004, autorisé le syndic à agir en Justice.



C'est ainsi que par assignation du 23 juillet 2004, il a fait citer la S.C.I. C.N.J. devant le Tribunal de Grande Instance d'Aix en Provence pour obtenir sa condamnation :

- à remettre en état les locaux transformés sans accord du Conseil Syndical et de l'Assemblée Générale des copropriétaires, sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

- à procéder à l'enlèvement des climatiseurs situés sur les toits terrasse, qui sont des parties communes sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

à procéder à l'enlèvement des paraboles situées sur les toits terrasse, qui sont des parties communes sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

- à cesser la tenue de toute réunion dans les locaux lui appartenant sous astreinte de 1.500 euros par manquement constaté à compter de la signification de la décision à intervenir,

- au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

- au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du N.C.P.C. 



Par jugement rendu le 8 novembre 2005, le Tribunal de Grande Instance d'Aix en Provence a :

- rejeté comme irrecevables les demandes de remise en état des locaux et d'enlèvement des climatiseurs et paraboles,

- rejeté comme non justifiée par les pièces régulièrement versées aux débats la demande de paiement des charges de copropriété,

- débouté le Syndicat des Copropriétaires de sa demande au titre de la tenue de permanences et réunions politiques,

- condamné le Syndicat des Copropriétaires à verser à la S.N.C. C.N.J. la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du N.C.P.C.,

- condamné le Syndicat des Copropriétaires aux dépens.



* * * * * * * 



Par déclaration au greffe en date du 23 janvier 2006 le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété LE ROGNAC AZUR a interjeté appel de cette décision demandant à la Cour de réformer le jugement entrepris et de condamner la S.C.I. C.N.J. :

- à remettre en état les locaux transformés sans accord du Conseil Syndical et de l'Assemblée Générale des copropriétaires, sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire :

- à respecter les conditions posées lors de l'Assemblée Générale de copropriété le 19 novembre 2002, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, et en particulier, la délivrance d'un dossier complet détaillant l'aspect technique et administratif de l'opération,

- à procéder à l'enlèvement des climatiseurs et des paraboles situés sur les toits terrasse, qui sont des parties communes sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

- au paiement de la somme de 11.607,05 euros au titre du relevé de compte de charges de copropriété arrêté au 23 mai 2006,

- au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

- au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du N.C.P.C. 



A l'appui de son recours, il soutient :

- que l'autorisation d'agir en Justice a été régularisée,

- que les travaux devaient faire l'objet d'un accord définitif du Conseil Syndical,

- qu'ils ne sont pas conformes à l'autorisation donnée,

- que les climatiseurs et paraboles constituent une emprise illicite sur les parties communes,

- que les charges de copropriété réclamées sont dues.



* * * * * * * 



La S.C.I. C.N.J. conclut à la confirmation du jugement entrepris et sollicite l'allocation de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du N.C.P.C. 



Elle fait valoir :

- que l'Assemblée Générale du 12 mai 2004 est nulle car elle n'y a pas été convoquée,

- que le syndic n'a pas été valablement autorisé à ester en Justice et que son action est irrecevable,

- que les demandes dont le Tribunal était saisi excédaient les limites du pouvoir conféré,

- qu'une autorisation n'était pas nécessaire pour transformer les locaux commerciaux en locaux à usage d'habitation,

- qu'il n'y a pas eu violation du règlement de copropriété,

- que la réclamation relative aux charges est nouvelle en appel.



* * * * * * * 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2007.





II - Motifs de la décision :



Attendu que le Syndicat des Copropriétaires a autorisé le syndic à agir en Justice au cours de l'Assemblée Générale du 12 mai 2004 ;



Que la S.C.I. C.N.J. soutient que cette Assemblée Générale serait nulle au motif qu'elle n'aurait pas été régulièrement convoquée ;



Que par conséquent le mandat donné au syndic serait nul et l'action irrecevable ;



Qu'en toute hypothèse il serait imprécis ;



Mais attendu que l'Assemblée Générale du 12 mai 2004 n'a pas fait l'objet d'une action en annulation de la part de la S.C.I. C.N.J. et faute d'avoir été annulée doit être considérée comme valable ;



Qu'une Assemblée Générale tenue le 10 mai 2006 a renouvelé de façon claire et explicite le mandat d'ester en Justice donné au syndic ;



Qu'en raison de cette régularisation intervenue en cours d'instance, il convient de réformer le jugement entrepris et de déclarer recevable l'action du Syndicat des Copropriétaires ;



Attendu que le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété ROGNAC AZUR, sur la demande expresse de la S.C.I. C.N.J., a autorisé celle-ci à effectuer certains travaux nécessaires à la transformation des locaux à usage commercial lui appartenant, en locaux à usage d'habitation ;



Que cette autorisation était indispensable, le règlement de copropriété prévoyant que les locaux du rez-de-chaussée devaient être des locaux commerciaux ou professionnels, le reste de l'immeuble étant à usage d'habitation ;





Que la Société C.N.J. ne pouvait donc modifier la destination des locaux et entamer les travaux envisagés sans autorisation préalable des copropriétaires ;



Attendu que l'assemblée des copropriétaires tenue le 19 novembre 2002 n'a pas entendu s'opposer sur le principe à la transformation des locaux, mais a subordonné son autorisation à "la production d'un dossier complet détaillant l'aspect technique et administratif de l'opération", afin de pouvoir se prononcer en parfaite connaissance de cause ;



Que la 9ème résolution était précisément votée en ces termes :

"L'Assemblée Générale autorise la S.C.I. C.N.J. de procéder à la transformation de ses locaux commerciaux en locaux d'habitation. Cette autorisation ne pourra être effective qu'après délivrance d'un dossier complet détaillant l'ensemble des aspects techniques et administratifs de l'opération qui devra faire impérativement l'objet d'un accord définitif du Conseil Syndical....

Aucune intervention sur les parties communes ne pourra être entreprise sans aval du Conseil Syndical qui contrôlera la réalisation du projet ainsi que la correspondance de prévisionnel avec le réalisé" ;



Que dès lors, il était expressément convenu que l'opération envisagée devrait faire l'objet d'un accord définitif du Conseil Syndical ;



Attendu qu'il n'est pas contesté par les parties que les documents techniques promis n'ont jamais été produits, ni l'accord du Conseil Syndical sollicité ;



Que dans ces conditions, il convient d'ordonner la remise en état des locaux transformés sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt ;



Attendu que l'installation sans autorisation sur le toit terrasse des locaux transformés, de climatiseurs et de paraboles, constitue une emprise illicite sur les parties communes de la copropriété en raison de leur ancrage ou de leur appui sur celles-ci ;



Qu'il convient en conséquence d'ordonner qu'il soit procédé à l'enlèvement des climatiseurs et paraboles situés sur les toits terrasse sous les mêmes conditions de délais et d'astreinte ;



Attendu qu'enfin le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété LE ROGNAC AZUR a présenté en première instance une demande en paiement de charges de copropriété formulée par voie de conclusions additionnelles que le premier Juge a écartées pour tardiveté alors que ces conclusions avaient été signifiées avant l'ordonnance de clôture dont la S.C.I. C.N.J. n'avait pas demandé le rabat ;

Que cette demande en paiement de charges de copropriété qui n'est pas nouvelle en appel doit être déclarée recevable ;



Qu'il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris ;



Attendu qu'il ressort des pièces versées aux débats et notamment du décompte produit par le syndic qu'à la date du 23 mai 2006, la S.C.I. C.N.J. était débitrice d'une somme de 11.607,05 euros au titre des charges de copropriété ;



Qu'il y a lieu de condamner l'intimée au paiement de cette somme ;+



Attendu que l'attitude de la S.C.I. C.N.J. qui n'a pas respecté ses engagements, a réalisé des travaux sans autorisation définitive du Conseil Syndical et de l'Assemblée Générale, a installé illicitement climatiseurs et paraboles sur le toit terrasse commun sans pour autant s'acquitter de ses charges, est constitutive d'une faute civile ;



Que le Syndicat des Copropriétaires ayant subi un préjudice distinct de celui purement procédural réparé par l'indemnité qui sera allouée au titre de l'article 700 du N.C.P.C., la S.C.I. C.N.J. sera condamnée à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;



Attendu que la S.C.I. C.N.J., qui succombe, supportera les dépens de première instance et d'appel ;









PAR CES MOTIFS





La Cour,



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,



Reçoit l'appel,



Infirme le jugement rendu le 8 novembre 2005 par le Tribunal de Grande Instance d'Aix en Provence,



Statuant à nouveau,



Déclare recevable l'action du Syndicat des Copropriétaires de la copropriété LE ROGNAC AZUR,



Condamne la S.C.I. C.N.J. :

- à remettre en état les locaux transformés sans accord du Conseil Syndical et de l'Assemblée Générale des copropriétaires sous astreinte de 1.000 euros (mille euros) par jour de retard à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt,

- à procéder à l'enlèvement des climatiseurs et des paraboles situés sur le toit terrasse, partie commune, sous astreinte de 1.000 euros (mille euros)par jour de retard à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt,



Déclare recevable la demande en paiement des charges de copropriété présentée par le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété LE ROGNAC AZUR,



Condamne la S.C.I. C.N.J. à lui payer :

- la somme de 11.607,05 euros (onze mille six cent sept euros cinq centimes) arrêtée au 23 mai 2006 au titre des charges de copropriété,

- la somme de 3.000 euros (trois mille euros) à titre de dommages et intérêts,

- la somme de 2.000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du N.C.P.C.,



Rejette toutes autres demandes,



Condamne la S.C.I. C.N.J. aux dépens de première instance et d'appel et autorise la S.C.P. SIDER, avoués à recouvrer directement contre elle ceux des dépens d'appel dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.





LE GREFFIERLE PRÉSIDENT









S. AUDOUBERTM. BUSSIERE