Cour d'Appel — 22 janvier 2008

ARRÊT No13 

R. G : 06 / 00628 

SB / VV 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NÎMES 
18 janvier 2006 


X... 


C / 

SOCIÉTÉ SUD CÉRÉALES 
SCI PECHEROL 

COUR D' APPEL DE NIMES 

CHAMBRE CIVILE 
1ère Chambre A 

ARRÊT DU 22 JANVIER 2008 

APPELANT : 

Monsieur Roland X... 

né le 08 Octobre 1951 à GENEVE (SUISSE) 

...

13790 CHATEAUNEUF LE ROUGE 

représenté par la SCP FONTAINE- MACALUSO JULLIEN, avoués à la Cour 
assisté de la SCP DUMONT BORTOLOTTI COMBES, avocats au barreau de FONTAINEBLEAU 

INTIMEES : 

SOCIÉTÉ SUD CÉRÉALES 
poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés ès qualités au siège social 
Chemin d' Espeyran 
30800 ST GILLES 

représentée par la SCP P. PERICCHI, avoués à la Cour 
assistée de Me Jean Pascal JUAN, avocat au barreau de TARASCON 

SCI PECHEROL Intervenante volontaire, 
poursuites et diligences de son Gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social 
Siège social est : 
Avenue Berthelot 
30800 ST GILLES 

représentée par la SCP P. PERICCHI, avoués à la Cour 
assistée de Me Patrice PASCAL, avocat au barreau de TARASCON 



ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 6 novembre 2007 

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : 

M. Serge BERTHET, Conseiller, a entendu les plaidoiries, en application de l' article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré. 

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : 

M. Pierre BOUYSSIC, Président 
M. Emmanuel DE MONREDON, Conseiller 
M. Serge BERTHET, Conseiller 

GREFFIER : 

Mme Véronique VILLALBA, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision 

DÉBATS : 

à l' audience publique du 07 Novembre 2007, où l' affaire a été mise en délibéré au 22 Janvier 2008, 
Les parties ont été avisées que l' arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d' appel ; 

ARRÊT : 

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Pierre BOUYSSIC, Président, publiquement, le 22 Janvier 2008, date indiquée à l' issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour. 



Le 1er février 2005, la société SUD CÉRÉALES donnait mandat exclusif à la SARL PARTENAIRE CONSEIL IMMOBILIER PCI de vendre un ensemble immobilier de 34 298 m ² au prix de 25 € HT / m ². Monsieur Roland X... adressait le 3 mars 2005 à la société PCI une offre d' acquisition qui était transmise le 4 mars 2005. Le 19 avril 2005, le conseil de surveillance de SUD CÉRÉALES donnait son accord pour la vente au prix total de 857. 450 € HT, et par courrier du 22 avril 2005 la société SUD CÉRÉALES en informait la société PCI qui répercutait cette acceptation le 26 avril 2005. 

Les notaires de chaque partie étant avisés, un rendez- vous était fixé au 8 septembre 2005, date à laquelle la société SUD CÉRÉALES refusait de signer le compromis de vente. 

Par exploit du 20 octobre 2005, Monsieur X... a fait assigner à jour fixe la société SUD CÉRÉALES devant le tribunal de grande instance de NÎMES qui, par jugement du 18 janvier 2006, l' a débouté de tous ses chefs de demande, l' a condamné avec exécution provisoire à payer à la coopérative SUD CÉRÉALES la somme de 1000 € de dommages- intérêts pour procédure abusive et de 2000 € au titre des dispositions de l' article 700 du nouveau Code de procédure civile, et l' a condamné aux dépens. 

Monsieur X... a relevé appel de ce jugement. Par conclusions du 2 novembre 2007 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens, il demande à la Cour de : 

Réformer en son intégralité le jugement rendu le 18 janvier par le Tribunal de Grande Instance de Nîmes, 

Dire et juger que la société SUD CÉRÉALES a bien et valablement vendu à Monsieur Roland X..., un terrain sis commune de SAINT GILLES 30800 (GARD), Quartier d' Espeyran, sur lequel sont édifiés divers bâtiments : 

Section I no 88, 9009 qrt d Espeyran pour 89 a 35 ca 
Section I no 89, lieudit Chemin Espeyran et Pecherol pour 56 a 20 ca 
Section I no 2867, lieudit Chemin Espeyran et Pecherol pour 18 a 36 ca 
Section I no 2865, lieudit Chemin Espeyran et Pecherol pour 3 a 17 ca 
Section I no 951, 9001 vc Grand Chemin d' Espeyran pour 77 a 60 ca 
Section I no 952, lieudit Rivet et Font Gillienne pour 14 a 80 ca 
Section I no 958, lieudit Chemin Espeyran et Pecherol pour 8 a 77 ca 
Section I no 959, lieudit Chemin Espeyran et Pecherol pour 73 a 73 ca 

Moyennant les conditions suivantes : 

Prix : 25, 00 € / m2 / HT, net vendeur, hors droits, hors honoraires de 3 % pour le cabinet DTZ JEAN THOUARD, 

Sous diverses conditions suspensives : 
* obtention du permis de démolir, de construire, de la DUP et de la CDEC, purgés de tous recours, 

Délais : 

1. Permis de démolir et de construire : 

· Etude : 1 mois, 
· Instruction du dossier : 4 mois, 
· Purge des délais de recours : 4 mois, 

2. DUP (surface supérieure à 6000 m ²) : 

· 6 mois après accord des permis de démolir et construire 

3. CDEC : 

· 6 mois après accord des permis de démolir et construire purgés de tous recours. 

* Obtention du financement au plus tard dans les six mois de la signature du compromis, 
* Production d' une caution de 5 % du prix de vente HT dans les trente jours de la signature du compromis, 

En conséquence : 

Donner acte à Monsieur X... de son offre de produire une caution de 5 % du prix de vente HT dans les 30 jours de l' arrêt définitif, 

Dire que Monsieur X... bénéficiera d' un délai de 20 mois à compter de l' arrêt définitif pour lever les conditions suspensives de la vente telles que précisées ci- dessus, et d' un délai de 6 mois à compter de la même date pour obtenir le financement, 

Donner acte à Monsieur X... de son offre de régler à la société SUD CÉRÉALES, dès la vente définitive intervenue après levée des diverses conditions suspensives dans le délai ci- dessus mentionné, la somme de 857. 450 euros HT, 

Dire que de ce prix devra être déduite la somme de 113. 100 euros HT correspondant aux frais de désamiantage pris en charge par la société SUD CÉRÉALES à concurrence de 50 %, 

Condamner en outre la société SUD CÉRÉALES à payer à Monsieur X..., à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du refus de la société SUD CÉRÉALES d' exécuter l' accord, la somme de 85. 000 euros, 

Dire l' arrêt à intervenir commun et opposable à la SCI PECHEROL, et donner acte à Monsieur X... de son intention de demander l' annulation de la vente faite par la société SUD CÉRÉALES à la SCI PECHEROL pour le cas où celle- ci ne tirerait pas les conséquences de l' arrêt à intervenir, 

A titre subsidiaire, 

Condamner la société SUD CÉRÉALES à payer à Monsieur X..., la somme de 85. 000 euros HT à titre de dommages et intérêts à raison de la rupture abusive des pourparlers, 

En tout état de cause, condamner la société SUD CEREALES à payer à Monsieur X..., la somme de 10. 000 euros au titre de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens. 

Par conclusions du 30 octobre 2007 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens, la société coopérative agricole SUD CÉRÉALES demande à la Cour de : 

Vu notamment les articles 1101, 1134 et 1583 du Code civil, 
Vu le jugement déféré, 

Confirmer ledit jugement en ce qu' il a débouté Monsieur X... de sa demande tendant à ce qu' il soit dit et jugé que la société SUD CÉRÉALES a vendu des parcelles sous diverses conditions suspensives. 

Confirmer ledit jugement en ce qu' il a débouté Monsieur X... de sa demande de dommages- intérêts et de l' ensemble de ses autres demandes, fins et prétentions. 

Confirmer ledit jugement en ce qu' il a condamné Monsieur X... à payer la concluante des dommages- intérêts pour procédure abusive. 

Réformer le jugement sur le montant de ces dommages et intérêts, et statuant à nouveau, les fixer à la somme de 10. 000 €. 

Confirmer le jugement en ce qu' il a condamné Monsieur X... à payer à la concluante les frais irrépétibles de 1ère instance et les dépens. 

Réformer le jugement sur le montant des frais irrépétibles, et statuant à nouveau, les fixer à la somme de 10. 000 €. 

Y ajoutant : 

Condamner Monsieur X... à payer à SUD CÉRÉALES la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles d' appel. 

Condamner Monsieur X... aux entiers dépens, avec pour ceux d' appel, distraction au profit de la SCP Philippe PERICCHI 

Par conclusions du 6 novembre 2007 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI PECHEROL, intervenue volontairement, demande à la Cour de : 

Vu l' acte reçu par Maître A... le 29 juin 2006, 
Vu l' article 554 du Nouveau Code de Procédure Civile, 

Recevant la concluante en son intervention volontaire, 

Vu l' article 1583 du Code Civil, 

Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, 

Condamner l' appelant à payer à la concluante la somme de 10. 000 € sur le fondement des dispositions de l' article 700 du NCPC ainsi qu' aux entiers dépens, ces derniers distraits au profit de la SCP Philippe PERICCHI. 

La mise en état a été clôturée au 6 novembre 2007. 



SUR QUOI, LA COUR : 

Attendu que la société SUD CÉRÉALES ne peut sérieusement prétendre que la parcelle habitée I88 n' était pas comprise dans la vente :
- puisque l' ensemble immobilier mis en vente était clairement désigné, dans les correspondances échangées et dans la délibération du conseil de surveillance de la société SUD CÉRÉALES du 19 avril 2005, comme étant « le site de Saint- Gilles » et non une partie à détacher de cet ensemble immobilier
- que la prise en compte de cette parcelle procure exactement la superficie fixée dans le mandat donné à l' agent immobilier et approuvée dans la délibération du conseil de surveillance
- et qu' elle a été effectivement comprise dans la vente au profit de la SCI PECHEROL ; 
qu' en outre, le prix au mètre carré demandé par la venderesse était accepté par Monsieur X... ; qu' enfin, en réitérant sa volonté d' acquérir, Monsieur X... a nécessairement renoncé à la caducité, qu' il avait stipulée à son profit, de son offre d' achat. 

Mais attendu que pour que la vente soit effectivement parfaite, encore faut- il, spécialement devant une opération immobilière importante, notamment par les surfaces et les sommes en jeu et par le sort à réserver aux constructions dont la structure serait de nature à engager la responsabilité contractuelle du vendeur, que l' essentiel de ses modalités recueille également l' accord des parties. 

Attendu que dans sa lettre du 3 mars 2005, Monsieur X... énumérait ces conditions suspensives qui dépassaient largement le simple accessoire d' une vente immobilière et nécessitaient donc l' accord de la venderesse : 

Obtention du permis de démolir, de construire, de la DUP et de la CDEC, purgés de tous recours, 
Délais (Au plus tard avant fin 2006 avec prorogation automatique en cas de retard dans la délivrance des autorisations administratives purgées de tous recours) : 
1. Permis de démolir et de construire : 
· Etude : 1 mois, 
· Instruction du dossier : 4 mois, 
· Purge des délais de recours : 4 mois, 
2. DUP (surface supérieure à 6000 m ²) : 
· 6 mois après accord des permis de démolir et construire 
3. CDEC : 
· 6 mois après accord des permis de démolir et construire purgés de tous recours. 
Obtention du financement au plus tard dans les six mois de la signature du compromis, 

Production d' une caution de 5 % du prix de vente HT dans les trente jours de la signature du compromis. 

Attendu que conscient que par leur durée et leur gravité ces conditions nécessitaient l' accord de la venderesse, Monsieur X... avait pris le soin de prévoir le retour d' un exemplaire signé. Attendu qu' en ne retournant pas ce document signé, la société SUD CÉRÉALES n' a pas donné un consentement tacite à ces conditions, alors en particulier que parmi ces conditions figurait notamment l' obtention d' un financement, sans aucune précision de son montant et de ses conditions essentielles, exposant la venderesse à la seule appréciation de l' acquéreur sur le financement par lui recherché. 

Attendu que Monsieur X... lui- même était bien conscient que la rencontre des volontés n' était pas complète et parfaite par les seuls courriers échangés, lesquels ne permettaient pas aux notaires d' établir un acte de vente, puisque le rendez- vous fixé au 8 septembre 2005 n' avait pas pour objet la signature de l' acte définitif, l' acquéreur lui- même n' était encore qu' en l' état d' un projet d' acte de promesse de vente ; qu' au demeurant, encore à ce jour, par le dispositif de ses conclusions, Monsieur X... demande à la Cour non de constater l' existence d' une vente parfaite en rendant un arrêt valant vente, mais de rendre un arrêt valant promesse de vente sous conditions suspensives, lesquelles ne peuvent être imposées à l' intimée qui n' y a ni expressément ni implicitement consenti. 

Attendu que c' est par une juste appréciation des éléments de fait de la cause que le premier juge a considéré que la vente n' était pas parfaite et a débouté Monsieur X... de son action ; et attendu que l' abus dans la rupture des pourparlers n' est pas caractérisé ; que le jugement entrepris doit être confirmé ; que Monsieur X... qui succombe doit supporter les dépens ; que pour défendre sur son appel, la société SUD CÉRÉALES a dû exposer des frais non compris dans les dépens, au titre desquels il doit lui être alloué la somme de 3. 000 € ; que pour intervenir en vue de la conservation de son titre, la SCI PECHEROL a dû exposer des frais non compris dans les dépens, au titre desquels il doit lui être alloué la somme de 2. 000 €. 



Par ces motifs, la Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile, en dernier ressort, 

En la forme, reçoit Monsieur Roland X... en son appel et le dit mal fondé. 

Confirme le jugement déféré ; y ajoutant : 

Condamne Monsieur Roland X... à payer, en application de l' article 700 du nouveau Code de procédure civile, au titre des frais exposés en appel, à la société SUD CÉRÉALES la somme de 3. 000 € et à la SCI PECHEROL la somme de 2. 000 €. 

Condamne Monsieur Roland X... aux dépens et alloue à la SCP Philippe PERICCHI le bénéfice des dispositions de l' article 699 du nouveau Code de procédure civile. 



Arrêt qui a été signé par Monsieur BOUYSSIC, président, et par Madame VILLALBA, greffier.