Cour d'Appel — 4 mars 2008

COUR D' APPEL DE MONTPELLIER 

1o Chambre Section AO1 

ARRÊT DU 4 MARS 2008 

Numéro d' inscription au répertoire général : 07 / 549 

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 NOVEMBRE 2006 
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARCASSONNE 
No RG 06 / 710 

APPELANTE : 

CAISSE RÉGIONALE de CRÉDIT AGRICOLE du LANGUEDOC 
venant aux droits de la CAISSE RÉGIONALE de CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU MIDI elle même venant aux droits de la CAISSE RÉGIONALE de CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL de l' AUDE, 
prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social 
Avenue du Montpelliéret 
34977 LATTES MAURIN CEDEX 
représentée par la SCP CAPDEVILA- VEDEL- SALLES, avoués à la Cour 
assistée de Me Gilles VAISSIERE, avocat au barreau de CARCASSONNE 

INTIMES : 

Monsieur Jean- Claude Joseph Y... 

né le 20 Mars 1961 à CARCASSONNE (11000) 
de nationalité française

... 

11100 NARBONNE 
représenté par la SCP DIVISIA- SENMARTIN, avoués à la Cour 
assisté de Me Alain TARLIER, avocat au barreau de CARCASSONNE substitué par Me Sylvain RECHE 

Madame Odile B... 

née le 10 Octobre 1961 à ORAN (Algérie) 
de nationalité française

... 

11100 NARBONNE 
représentée par la SCP DIVISIA- SENMARTIN, avoués à la Cour 
assistée de Me Alain TARLIER, avocat au barreau de CARCASSONNE substitué par Me Sylvain RECHE 

Madame Jacqueline C... veuve D... 

née le 24 Décembre 1927 à FONT ROMEU (66120) 
de nationalité française

... 

11000 CARCASSONNE 
représentée par la SCP DIVISIA- SENMARTIN, avoués à la Cour 
assistée de Me Alain TARLIER, avocat au barreau de CARCASSONNE substitué par Me Sylvain RECHE 

Madame Madeleine E... veuve F... 

née le 7 Mai 1923 à CAMPLONG d' AUDE (11200) 
de nationalité française

... 

11000 CARCASSONNE 
représentée par la SCP DIVISIA- SENMARTIN, avoués à la Cour 
assistée de Me Alain TARLIER, avocat au barreau de CARCASSONNE substitué par Me Sylvain RECHE 

Monsieur Paul G... 

né le 7 Mars 1942 à MADRID (Espagne)

... 

11000 CARCASSONNE 
représenté par la SCP DIVISIA- SENMARTIN, avoués à la Cour 
assisté de Me Alain TARLIER, avocat au barreau de CARCASSONNE substitué par Me Sylvain RECHE 

Monsieur Jean- Claude H... 

né le 2 Mars 1937 à CONFLANS STE HONORINE (78700) 
de nationalité française

... 

11000 CARCASSONNE 
représenté par la SCP DIVISIA- SENMARTIN, avoués à la Cour 
assisté de Me Alain TARLIER, avocat au barreau de CARCASSONNE substitué par Me Sylvain RECHE 

SCI PRADOTEL, 
prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social 
Les Contours Pont de Pomas 
11250 ROUFFIAC D' AUDE 
représentée par la SCP DIVISIA- SENMARTIN, avoués à la Cour 
assistée de Me Alain TARLIER, avocat au barreau de CARCASSONNE substitué par Me Sylvain RECHE 

SARL NEOTEL, 
prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité au siège social 
5 square Gambetta 
11000 CARCASSONNE 
représentée par la SCP DIVISIA- SENMARTIN, avoués à la Cour 
assistée de Me Alain TARLIER, avocat au barreau de CARCASSONNE substitué par Me Sylvain RECHE 

Monsieur Jocelyn Gilbert I... 

né le 15 Avril 1952 à CARCASSONNE (11000) 
de nationalité française 

...


... 
...

75351 PARIS 07 SP 
représenté par la SCP DIVISIA- SENMARTIN, avoués à la Cour 
assisté de Me Alain TARLIER, avocat au barreau de CARCASSONNE substitué par Me Sylvain RECHE 

Madame Elisabeth Carmen J... 

née le 2 Mai 1929 à CASTELNAUDARY (11400) 
de nationalité française 

...

11000 CARCASSONNE 
représentée par la SCP DIVISIA- SENMARTIN, avoués à la Cour 
assistée de Me Alain TARLIER, avocat au barreau de CARCASSONNE substitué par Me Sylvain RECHE 

Monsieur Jean- Baptiste K... 

né le 22 Mai 1920 à CAMPAGNA DE SAULT (11140) 
de nationalité française 

...

11000 CARCASSONNE 
représenté par la SCP DIVISIA- SENMARTIN, avoués à la Cour 
assisté de Me Alain TARLIER, avocat au barreau de CARCASSONNE substitué par Me Sylvain RECHE 

SA AUDOISE ET ARIEGEOISE D' HABITATIONS A LOYER MODERE dite SAAHLM, 
prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social 
6 rue Barbès BP 15 
11000 CARCASSONNE 
représentée par la SCP DIVISIA- SENMARTIN, avoués à la Cour 
assistée de Me Alain TARLIER, avocat au barreau de CARCASSONNE substitué par Me Sylvain RECHE 

Monsieur Jean Pierre Paul L... 

né le 31 Décembre 1944 à OUVEILLAN (11590) 
de nationalité française

... 

75016 PARIS 
représenté par la SCP DIVISIA- SENMARTIN, avoués à la Cour 
assisté de Me Alain TARLIER, avocat au barreau de CARCASSONNE substitué par Me Sylvain RECHE 

Madame Brigitte M... 

née le 10 Janvier 1944 à SOTTEVILLE LES ROUEN (76300)

... 

11090 MONTREDON 
représentée par la SCP DIVISIA- SENMARTIN, avoués à la Cour 
assistée de Me Alain TARLIER, avocat au barreau de CARCASSONNE substitué par Me Sylvain RECHE 

Madame François N... 

née le 25 Novembre 1926 à ST HILAIRE (11250)

... 

11000 CARCASSONNE 
représentée par la SCP DIVISIA- SENMARTIN, avoués à la Cour 
assistée de Me Alain TARLIER, avocat au barreau de CARCASSONNE substitué par Me Sylvain RECHE 

SCI ALED, 
prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social

... 

11000 CARCASSONNE 
représentée par la SCP DIVISIA- SENMARTIN, avoués à la Cour 
assistée de Me Alain TARLIER, avocat au barreau de CARCASSONNE substitué par Me Sylvain RECHE 

SA CAISSE d' AIDE SOCIALE de l' EDUCATION NATIONALE BANQUE POPULAIRE dite CASDEN BP, 
prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social 
91 cours des roches 
Noisiel 
77404 MARNE LA VALLEE CEDEX 2 
représentée par la SCP DIVISIA- SENMARTIN, avoués à la Cour 
assistée de Me Alain TARLIER, avocat au barreau de CARCASSONNE substitué par Me Sylvain RECHE 

Monsieur Olivier O... 

né le 16 Janvier 1965 à PARIS 14E 

...

11700 COMIGNE 
représenté par la SCP DIVISIA- SENMARTIN, avoués à la Cour 
assisté de Me Alain TARLIER, avocat au barreau de CARCASSONNE substitué par Me Sylvain RECHE 

Monsieur Henri O... 

né le 24 Juillet 1971 à CARCASSONNE (11000) 
de nationalité française 

...

11700 COMIGNE 
représenté par la SCP DIVISIA- SENMARTIN, avoués à la Cour 
assisté de Me Alain TARLIER, avocat au barreau de CARCASSONNE substitué par Me Sylvain RECHE 

Association JARDINS DU CHATEAU, 
prise en la personne de son président en exercice, domicilié ès qualités au siège social

... 

11000 CARCASSONNE 
représentée par la SCP DIVISIA- SENMARTIN, avoués à la Cour 
assistée de Me Alain TARLIER, avocat au barreau de CARCASSONNE substitué par Me Sylvain RECHE 

SA GESTION et ADMINISTRATION IMMOBILIÈRE des ORGANISATIONS d' ÉDUCATION NATIONALE dite GAIA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social

... 

75008 PARIS 
représentée par la SCP DIVISIA- SENMARTIN, avoués à la Cour 
assistée de Me Alain TARLIER, avocat au barreau de CARCASSONNE substitué par Me Sylvain RECHE 

ORDONNANCE de CLÔTURE du 17 JANVIER 2008 

COMPOSITION DE LA COUR : 

L' affaire a été débattue le 22 JANVIER 2008 à 14H, en audience publique, Madame Nicole FOSSORIER, Président ayant fait le rapport prescrit par l' article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de : 

Madame Nicole FOSSORIER, Président 
Madame Sylvie CASTANIÉ, Conseiller 
Monsieur Claude ANDRIEUX, Conseiller 
qui en ont délibéré. 

Greffier, lors des débats : Melle Marie- Françoise COMTE 

ARRÊT :

- contradictoire,
- prononcé publiquement par Madame Nicole FOSSORIER, Président,
- signé par Madame Nicole FOSSORIER, Président, et par Melle Marie- Françoise COMTE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

* * * 
* * 

Vu le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de CARCASSONNE, le 14. 11. 2006, dont appel par la CAISSE RÉGIONALE de CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL du MIDI le 24. 1. 2007 ; 

Vu les conclusions d' appel principal notifiées le 15. 1. 2008, par la CAISSE RÉGIONALE de CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL du LANGUEDOC qui demande d' infirmer cette décision, de juger que la garantie d' achèvement consentie en application de l' article R 621- 21 du code de la construction et de l' habitation n' est due qu' aux acquéreurs initiaux des 26 lots de garages garantis en état futur d' achèvement dans la convention du 28 Avril 1987, 
Subsidiairement, si la qualité d' acquéreur initial est indifférente, de juger que les appelants ne démontrent pas qu' ils sont toujours propriétaires des lots garantis, qu' ils n' ont donc ni intérêt, ni qualité pour agir et de les déclarer irrecevables à agir de même que l' Association syndicale « Les Jardins du Château » ; 

Au fond, de juger que la garantie d' achèvement prend fin en cas de péremption du permis de construire, qu' aucuns travaux n' ont été réalisés depuis l' automne 1989, que le permis de construire est périmé depuis cette date et que la garantie d' achèvement donnée par le CRCAM de l' Aude a pris fin depuis l' automne 1989, 
De débouter les intimés car la garantie de la banque ne peut être appelée que si le défaut d' achèvement procède d' une insuffisance de trésorerie du vendeur, à l' exclusion de toute autre cause, car certains travaux restent à faire mais n' interdisent pas l' usage de l' immeuble par l' acheteur. 



Plus subsidiairement, de juger que ne sont pas couverts par la garantie d' achèvement les travaux d' aménagement de la sortie du parking, du tracé de la rampe sur les propriétés voisines, de mise en conformité des limites du terrain avec les propriétaires voisins, d' achèvement de l' immeuble CALQUIERES ; 
De juger que la garantie ne pourrait jouer, au mieux, que pour un montant de 2. 412, 06 euros, qu' elle a en tout cas limité le montant de sa garantie à 106. 714, 31 euros ; 



Très subsidiairement, du juger que la mesure d' expertise judiciaire ne portera que sur les lots appartenant aux personnes déclarées recevables à agir, et de mettre les frais de consignation à la charge des demandeurs à la mesure d' instruction ; 
De juger que la CRCAM n' a pas commis de faute permettant de faire droit à la condamnation pour résistance abusive ;



De condamner les intimés au paiement de la somme de 7. 500 euros à titre de frais et honoraires non compris dans les dépens ; 

Vu les conclusions d' appel incident notifiées le 14. 1. 2008, par les intimés qui demandent de confirmer le jugement déféré sauf à le réformer en ce qu' il déclare irrecevables certains d' entre eux, de déclarer recevable l' action de l' intégralité des intimés, de le confirmer des autres chefs, de condamner la CRCAM au paiement de la somme de 4. 573, 47 euros à titre de frais et honoraires non compris dans les dépens ; 

Vu les conclusions d' incident de rejet des dernières conclusions adverses notifiées par les intimés le 16. 1. 2008 et les conclusions en réponse de l' appelante notifiées le 16. 1. 2008 ; 

SUR QUOI : 

Les intimés concluent à l' inobservation du caractère contradictoire et de la loyauté des débats en raison de moyens nouveaux soutenus par le CRCAM dans ses écritures du 15 janvier 2008. Or, il résulte des précédentes conclusions de cette dernière notifiées le 9 Janvier 2008, que la seule différence entres ses écritures successives, résulte que c' est dans leurs motifs qu' elle opposait le 9 janvier que les intimés ne justifient pas être toujours propriétaires des lots concernés par la garantie et que faute de le faire leur action ne « pourra qu' être déclarée purement et simplement irrecevable, faute d' intérêt et de qualité pour agir », alors que ce moyen est repris dans le dispositif des écritures du 15 janvier. Les intimés ont pu y répondre dans leurs conclusions notifiées le 14 Janvier 2008. En conséquence, les conclusions du 15 janvier 2008 n' ont pas lieu d' être écartées. 

# SUR LA RECEVABILITÉ DES ACTIONS : 

La garantie a été consentie pour les garages Numéros 27 à 44 des Jardins du Château et Numéros 2, 3, 4, 12, 13, 14, 15 et 16 de l' immeuble Calquieres. Il est à noter que le document produit par la CRCAM qui mentionne les garages constitutifs des lots non pas 15 et 16 mais 25 et 26, n' est pas paraphé en première page, ni signé en seconde page par le gérant de la COGEPI, alors que la convention produite par les intimés est paraphée en première page et signée en seconde page par les deux parties, ce qui justifie de retenir cette dernière. 

La convention de garantie d' achèvement conclue le 28 Avril 1987 entre la Société COGEPI promoteur- vendeur et la CRCAM de l' Aude, ne limite pas sa garantie au bénéfice des acquéreurs initiaux. Elle stipule seulement qu' elle prend la forme d' une convention de cautionnement, aux termes de laquelle la CAISSE RÉGIONALE s' oblige solidairement avec la COGEPI à payer les sommes nécessaires à l' achèvement de l' immeuble. Restreindre le bénéfice de la garantie aux seuls acquéreurs initiaux de garages objets de la garantie, est contraire aux dispositions des articles 1601- 4 du code civil et L 261- 4 du code de la construction stipulant que la cession par l' acquéreur des droits qu' il tient d' une vente d' immeubles à construire substitue de plein droit le cessionnaire dans les obligations de I' acquéreur envers le vendeur. La cession porte d' une part sur des droits immobiliers et d' autre part sur la créance d' achèvement et l' obligation de payer la fraction du prix restant due. N' étant ni soutenu, ni démontré que madame M..., la SCI PRADOHOTEL, la SARL NEOTEL la SAAHLM et la SCI ALED ont acheté les garages à des acquéreurs qui n' auraient pas versé la totalité du prix à la société COGEPI, ils disposent d' une créance d' achèvement. La CRCAM admet par ses conclusions pages 12 et 13 qu' ainsi que cela résulte des actes notariés, madame C... Veuve de monsieur. D..., madame E... Veuve de Monsieur. F..., monsieur K..., monsieur L..., la CASDEN BP, mesdames N..., J..., M..., la SCI PRADOHOTEL, la SARL NEOTEL, la SCI ALED et la SAAHLM adjudicataire des immeubles du vendeur encore propriétaire de lots invendus, sont propriétaires des Garages numéros 31, 32, 33, 36, 43, 14, 4, 37, 13, 28, 34, 2, 3, 12, 27, 38 et 39 notamment. Il est également suffisamment justifié de ce que monsieur Paul G... est propriétaire du garage lot Numéro 30, la société GAIA du garage lot No 44, messieurs Olivier et Henri O... du garage numéro 35. Monsieur Y... et madame B... acquéreurs indivis du garage, lot numéro 16, monsieur I... du garage lot No 15 bénéficient de la garantie aux termes de la convention ci- dessus retenue. Enfin, cette convention précise que l' achèvement prend fin à l' achèvement de l' immeuble, lequel résulte soit de la déclaration certifiée par un homme de l' art, soit de la constatation par une personne désignée dans les conditions prévues par I' article R 261. 2. Aucune déclaration certifiée n' est produite et il n' y a pas lieu d' écarter la garantie à l' égard de la SAAHLM ou de la SCI ALED. 

Une preuve suffisante de la propriété des sus- nommés étant rapportée, il revient à la CRCAM qui oppose que les intimés pourraient ne plus être propriétaires actuels de l' établir, ce qu' elle ne fait pas. Toutefois, si les demandes concernant les lots sus- visés sont recevables, celles concernant des lots dont les acquéreurs ne sont pas parties à la procédure sont irrecevables. L' Association syndicale « Les Jardins du Château » intervient à titre principal puisque par ses conclusions d' intervention notifiées le 6. 1. 2005, elle demande de juger que le Crédit Agricole est tenu à garantie et de fixer à 232. 639, 90 euros la somme due au titre des travaux nécessaires pour respecter son engagement contractuel. L' intervention principale n' est recevable que si son auteur a le droit d' agir relativement à cette prétention, ce qui n' est pas le cas en l' état du jugement définitif du 12. 12. 2002. 

# SUR LA PÉREMPTION DU PERMIS DE CONSTRUIRE : 

Il n' est pas contesté par les intimés que les travaux ont été interrompus pendant plus d' un an. De ce seul fait, le permis de construire du 24 Mai 1985, visé par la convention de garantie, est périmé. Cette péremption n' est pas un événement indifférent à l' engagement de la CRCAM qui ne doit financer l' achèvement de l' immeuble que conformément au permis de construire. Il n' est produit aucun document qui justifie de sa prorogation et il n' est même pas soutenu qu' elle puisse être obtenue. Dans ces conditions, celui- ci n' ayant plus d' effet, le garant est logiquement libéré. 

En conséquence la demande n' est pas fondée et le jugement est infirmé. 

Etant rappelé qu' en 1992, la CRCAM soulignait préférer éviter une vente judiciaire et demandait d' attendre en l' état de « deux pistes sérieuses », elle ne justifie pas à l' appui de sa demande en paiement de dommages- intérêts que cette procédure a été exercée avec la volonté de nuire, une intention malicieuse ou une erreur équivalente au dol et qu' elle a subi de ce fait un préjudice. Dès lors, ce chef de demande est rejeté. 

Les entiers dépens de première instance et d' appel sont laissés à la charge des intimés dont les prétentions sont écartées. Il est équitable compte tenu des circonstances de la cause que chaque partie supporte les frais et honoraires non compris dans les dépens qu' elle a exposés. 

PAR CES MOTIFS 

LA COUR 

Statuant publiquement, par décision contradictoire, en dernier ressort, 

Reçoit l' appel, 

Constate que la Caisse Régionale du Languedoc vient aux droits de la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel du Midi ; 

Dit n' y avoir lieu d' écarter les conclusions notifiées le 15 janvier 2008 par la CRCAM ; 

Confirme le jugement dont appel en ce qu' il déclare irrecevable l' action de l' Association Syndicale Les JARDINS du CHÂTEAU ; 

Le réforme des autres chefs ; 

Statuant à nouveau, déclare recevables les actions de mesdames et messieurs Y..., B..., C... Veuve D..., E... Veuve F..., G..., I..., J..., K..., L..., M..., N..., O..., ainsi que des sociétés S. C. I. PRADOTEL, SARL NEOTEL, S. A. SAAHLM, GAIA, SCI ALED, CASDEN- BP, en ce qui concerne les lots dont ils sont propriétaires ; 

Au fond, dit que la CRCAM n' est plus tenue à garantie en l' état de la péremption du permis de construire et rejette les demandes dirigées contre elle ; 

Rejette la demande en paiement de dommages- intérêts de la CRCAM pour procédure abusive et les demandes en paiement de frais et honoraires non compris dans les dépens ; 

Met les entiers dépens de première instance et d' appel à la charge de mesdames et messieurs Y..., B..., C... Veuve D..., E... Veuve F..., G..., H..., I..., J..., K..., L..., M..., N..., O..., ainsi que des sociétés S. C. I. PRADOTEL, SARL NEOTEL, S. A. SAAHLM, GAIA, SCI ALED, CASDEN- BP et de l' association syndicale « Les Jardins du Château » et dit qu' ils seront pour ceux d' appel recouvrés par la SCP Capdevila avoué en application de l' article 699 du nouveau code de procédure civile.