Cour d'Appel — 19 décembre 2007

2ème Chambre-Section A 



Numéro d'inscription au répertoire général : 06 / 20642 
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Octobre 2006-Tribunal de Grande Instance de CRETEIL-RG no 06 / 06310 

APPELANT 


Monsieur Guy-Michel X...


... 

75010 PARIS 

représenté par la SCP NARRAT-PEYTAVI, avoués à la Cour 
assisté de la SCP MARGER & SKOG, avocats au barreau de Paris, toque P 463 

INTIMES 

Monsieur Jean-Paul Y...


... 

75019 PARIS 



Madame Frédérique Y... épouse Z...


... 

91480 QUINCY SOUS SENART 

représentés par la SCP LAGOURGUE-OLIVIER, avoués à la Cour 
assistés de Me Brigitte LONGUET, avocat au barreau de Paris, toque : R. 60 



COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue, rapport a été fait conformément à l'article 31 du décret du 28 décembre 2005 modifiant l'article 785 du nouveau code de procédure civile, le 14 novembre 2007, en audience publique, devant la Cour composée de : 

Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, Président 
Madame Dominique REYGNER, Conseiller 
Madame Isabelle LACABARATS, Conseiller 

qui en ont délibéré 



Greffier, lors des débats : Mme Gisèle COCHET 



ARRET :

-contradictoire
-rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile.
-signé par Mme Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, président et par Mme Gisèle COCHET, greffier auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire 





Le 17 février 2005, par l'intermédiaire de l'agence CARNOT IMMOBILIER, Monsieur Jean-Paul Y... et Madame Frédérique Y... épouse Z... ont signé, avec la SCI SICEROND en cours de constitution, représentée par Madame Astrid B..., un compromis de vente portant sur un immeuble situé ...à Villeneuve St Georges, au prix de 289 600 euros outre 15 000 euros de commission d'agence, sous condition suspensive d'obtention d'un prêt avant le 15 avril 2005, l'acte devant être réitéré le 25 novembre 2005. 

La vente n'ayant pas été réitérée par acte authentique, par télécopie de son notaire du 17 février 2006, Monsieur Guy-Michel X..., associé de la SCI SICEROND, a proposé aux consorts Y... d'acquérir le bien à titre personnel aux conditions suivantes : 
* prix de 320 000 euros, 
* versement au notaire d'une indemnité de 5 % soit 16 000 euros, 
* obtention d'un prêt avant le 30 Mars 2006, 
* signature au plus tard le 15 avril 2006, 
* signature du compromis dans la semaine à venir. 

Par courrier du 20 février 2006, le conseil des consorts Y... a répondu qu'ils pourraient envisager de signer un compromis de vente avec Monsieur Guy-Michel X... aux conditions suivantes : 
* prix de 320 000 euros hors commission d'agence, 
* paiement préalable à la signature du compromis d'une indemnité de 2 896 euros indemnisant le préjudice subi du fait de l'attitude de la SCI SICEROND, 
* paiement de la commission d'agence, 
* paiement d'une indemnité de 16 000 euros par chèque de banque certifié le jour de la signature du compromis, 
* justification de l'obtention d'un prêt avant le 30 Mars 2006, 
* signature de l'acte authentique au plus tard le 15 avril 2006. 

Par télécopie du 10 mars 2006, son notaire a confirmé l'accord de Monsieur Guy-Michel X... pour la signature de la vente aux conditions proposées par les consorts Y..., savoir : 
* acquéreur : Monsieur Guy-Michel X... 

* prix : 320 000 euros hors commission d'agence, 
* règlement par Monsieur X... de 2 896 euros à titre d'indemnité, 
* règlement à l'agence CARNOT de la commission de 15 000 euros. 
Le notaire précisait que l'offre de prêt serait délivrée à son client dans la semaine à venir et que la signature définitive pourrait être envisagée autour du 15 avril au plus tard. 

Le 14 mars 2006, le notaire des consorts Y... a fait savoir au notaire de Monsieur Guy-Michel X... que ses clients ne souhaitaient pas donner suite à la proposition de ce dernier. 

Sommés par actes d'huissier des 3 et 5 avril d'avoir à sa présenter pour signature de l'acte le 18 avril 2006, les consorts Y... ne s'y sont pas présentés et le notaire a dressé un procès-verbal de carence. 

Par actes des 15 et 16 mai 2006, Monsieur Guy-Michel X... a assigné les consorts Y... en vente forcée. 



Par jugement du 24 octobre 2006, le tribunal de grande instance de Créteil a :
-débouté Monsieur Guy-Michel X... de sa demande tendant à voir déclarer la vente parfaite et de sa demande tendant à la condamnation des consorts Y... à lui payer la somme de 113 657, 50 euros à titre de dommages et intérêts,
-déclaré irrecevable la demande reconventionnelle des consorts Y... tendant à la condamnation de Monsieur X... à leur payer la somme de 43 960 euros à titre de dommages et intérêts,
-débouté Monsieur Y... de sa demande en paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour harcèlement,
-débouté les consorts Y... de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive,
-condamné Monsieur X... aux dépens et au paiement d'une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. 



Par dernières conclusions du 21 septembre 2007, Monsieur Guy-Michel X..., appelant de ce jugement, demande à la cour de :
-constater l'accord sur la chose et sur le prix à la date du 10 mars 2006,
-déclarer nulle la vente du 6 juillet 2006,
-ordonner la régularisation de la vente par acte authentique dans le mois de l'arrêt faute de quoi l'arrêt vaudra vente,
-lui donner acte de son engagement de verser le prix et les accessoires aux conditions convenues,
-condamner solidairement Monsieur Jean-Paul Y... et Madame Frédérique Y... à lui payer 279 730 euros à titre de dommages et intérêts, 
subsidiairement,
-condamner solidairement Monsieur Jean-Paul Y... et Madame Frédérique Y... à lui payer la somme de 44 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à cette rupture, 
en tout état de cause,
-débouter les consorts Y... de l'ensemble de leurs demandes,
-condamner solidairement Monsieur Jean-Paul Y... et Madame Frédérique Y... aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront notamment le coût des sommations à comparaître, du procès-verbal de carence et des frais de publication de l'assignation et de l'arrêt. 



Aux termes de leurs dernières écritures du 7 juin 2007, Monsieur Jean-Paul Y... et Madame Frédérique Y... épouse Z... entendent voir :
-dire la demande principale en vente forcée de l'immeuble irrecevable en raison de la vente intervenue le 6 juillet 2006,
-dire la demande subsidiaire en dommages et intérêts pour rupture abusive irrecevable comme nouvelle en cause d'appel,
-confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur X... de toutes ses demandes, 
infirmant le jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts et statuant à nouveau,
-condamner Monsieur X... à leur payer 43 960 euros de dommages et intérêts au titre de la caducité du compromis SICEROND, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2006,
-le condamner à payer à Monsieur Y... la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et physique,
-ordonner la capitalisation des intérêts,
-débouter Monsieur X... de toutes ses demandes,
-le condamner à leur régler 8 000 euros au titre de procédure abusive,
-le condamner aux dépens et au paiement d'une somme de 8 000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. 

SUR QUOI, LA COUR, 



SUR LA DEMANDE EN VENTE FORCEE 

Considérant que les consorts Y... soulèvent devant la cour l'irrecevabilité de la demande de vente forcée comme portant sur un immeuble qu'ils ont vendu à un tiers le 6 juillet 2006 ; 

Que Monsieur X... réplique que sa demande est recevable dès lors que l'assignation a été publiée avant la vente du bien par les consorts Y... ; 



Considérant qu'il est établi que les consorts Y... ont vendu le bien en cause à un tiers par acte authentique du 6 juillet 2006, publié le 31 juillet 2006 à la conservation des hypothèques de Créteil, volume 2006 P No 3827, régularisant un compromis en date du 3 mars 2006 ; que dès lors Monsieur Guy-Michel X... qui ne justifie pas de la publication de l'assignation antérieurement à la vente et qui n'a pas appelé en cause l'acquéreur et nouveau propriétaire de l'immeuble afin de voir prononcer la nullité de cette vente, n'est pas recevable à demander la régularisation de la vente à son profit ; 



Considérant qu'au demeurant outre que l'offre du 20 février 2006 dont il se prévaut, se limitait à poser les bases d'une éventuelle reprise de pourparlers avec Monsieur X..., et ne constituait pas une offre ferme et définitive liant les vendeurs, sa lettre du 10 mars 2006 ne saurait, contrairement à ce qu'il prétend, s'analyser en une acceptation pure et simple des termes de l'offre ; qu'en effet, s'il accepte dans son courrier le prix proposé, le paiement de la commission d'agence et le principe du paiement d'une indemnité de 2 896 euros indemnisant les vendeurs du préjudice subi du fait de l'attitude de la SCI SICEROND, il ne se prononce pas sur son paiement préalable à la signature du compromis, sur la signature d'un compromis ni sur le paiement d'une indemnité de 16 000 euros, également demandé par les vendeurs le jour de la signature du compromis par chèque de banque certifié ; qu'il s'ensuit que l'accord sur la chose et sur le prix n'était nullement réalisé et que l'appelant ne peut prétendre à la régularisation d'une vente qui n'était pas réalisée ; 

Que de surcroît, sa prétendue acceptation, datée du 10 mars, intervient tardivement alors que les consorts Y... avaient vendu le bien aux termes d'une promesse synallagmatique du 3 mars qui sera ultérieurement régularisée par acte authentique du 6 juillet 2006 ; 



SUR LA RUPTURE ABUSIVE DE POURPARLERS 

Considérant que subsidiairement, Monsieur X... invoque le caractère abusif de la rupture des pourparlers par les consorts Y... qui avaient signé un compromis de vente avec d'autres acquéreurs le 3 mars 2006 ; 

Que les consorts Y... estiment cette demande subsidiaire irrecevable comme nouvelle en cause d'appel et, au fond, font valoir qu'en l'absence, le 3 mars 2006, de suite donnée par l'appelant à leur courrier du 20 février, rien ne leur interdisait de signer un compromis avec un autre acquéreur ; 



Considérant que la demande présentée en cause d'appel au titre de la rupture abusive de pourparlers après la révélation par les intimés de la vente de l'immeuble en cause à un tiers, est recevable en application de l'article 564 du nouveau code de procédure civile ; 



Considérant cependant que le courrier du 20 février 2006 ne s'analysait pas comme une offre ferme, et n'assurait à Monsieur X... aucune exclusivité ; qu'ayant lui même envisagé dans son courrier du 17 février, auquel les consorts Y... avaient répondu dès le 20, la signature d'un compromis dans la semaine suivante, il n'a pas donné suite à leur courrier dans un délai rapide ; que dans ces circonstances, la signature d'un compromis avec un autre acquéreur le 3 mars suivant ne constituait pas, de la part des consorts Y..., une rupture abusive de pourparlers ; 



Considérant que Monsieur X... ne saurait dès lors prétendre à des dommages intérêts à raison du préjudice résultant pour lui de la " rétractation des consorts Y... " et tenant à l'obligation dans laquelle il se serait trouvé, d'une part de mettre son appartement en vente pour financer l'acquisition puis de revenir sur son engagement de vendre et de verser à son acquéreur une somme de 44 000 euros et, d'autre part, de renoncer aux dispositions qu'il aurait prises, en considération de cette acquisition, pour donner en location partie de l'immeuble en cause ; qu'il doit être au surplus observé que le financement de l'immeuble était envisagé au moyen d'un emprunt et que les engagements de location dont se prévaut Monsieur X... datent du mois de janvier 2006 et sont donc antérieurs à l'engagement des pourparlers en son nom propre ; 

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DES CONSORTS Y... 


Considérant que, de même que Monsieur X... ne peut se prévaloir, dans le cadre du présent litige de préjudices en rapport avec le compromis SICEROND, les consorts Y... sont irrecevables en leur demande de dommages et intérêts dirigée contre Monsieur X... personnellement au titre de la caducité du compromis signé au nom de la SCI SICEROND, laquelle n'a jamais été constituée, par Madame Astrid B... qui n'est pas dans la cause ; 

Que si Monsieur X... a manifestement fait preuve d'une certaine insistance dans ses négociations avec les consorts Y..., notamment en les sommant par voie d'huissier de se présenter à un rendez-vous de signature injustifié, ceux-ci n'apportent aucune preuve du harcèlement téléphonique allégué ni du préjudice moral et physique qu'aurait subi Monsieur Y... ; 

Qu'ils ne démontrent pas davantage le caractère abusif de l'action judiciaire engagée, lequel ne saurait résulter du seul fait que Monsieur Y... en est débouté, ni l'existence d'un préjudice distinct des frais irrépétibles exposés indemnisés par ailleurs ; 



Considérant que Monsieur Guy-Michel X..., qui succombe en son appel, sera condamné aux dépens d'appel et au paiement aux consorts Y..., en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, d'une somme complémentaire de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens par eux exposés en cause d'appel ; 



PAR CES MOTIFS 

REFORMANT PARTIELLEMENT le jugement, 

DIT Monsieur Guy-Michel X... irrecevable en sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente dont l'immeuble a fait l'objet le 6 juillet 2006 et à voir déclarer parfaite la vente du bien à son profit, 

CONFIRME le jugement en ses autres dispositions, 

DEBOUTE les parties de toutes demandes autres, plus amples ou contraires, 

CONDAMNE Monsieur Guy-Michel X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile et au paiement aux consorts Y..., en application de l'article 700 du même code, d'une somme complémentaire de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens par eux exposés en cause d'appel. 




Le Greffier, Le Président,