Cour d'Appel — 5 décembre 2007

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS











COUR D'APPEL DE PARIS





2ème Chambre - Section A





ARRET DU 05 DECEMBRE 2007



(no , pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 06/20002



Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Octobre 2006 -Tribunal de Commerce de PARIS - RG no 2004037821











APPELANTES



S.A. COFFIM - COMPAGNIE FONCIERE ET FINANCIERE MORIZET -

agissant poursuites et diligences de son Président du Conseil d'Administration

2 rue Dufrenoy

75016 PARIS





SNC COFFIM & CIE, agissant poursuites et diligences de son associé gérant, la SA COFFIM

2 rue Dufrenoy

75055 PARIS



représentées par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoués à la Cour

assistées de Me Philippe BRUNSWICK, avocat au barreau de Paris, toque : P 299







INTIMEE 



SA PREDICA

50 - 56 rue de la Procession

75015 PARIS



représentée par la SCP GUIZARD, avoués à la Cour

assistée de Me Philippe SMADJA, avocat au barreau de Paris, toque : L.223























COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue, rapport a été fait conformément à l'article 31 du décret du 28 décembre 2005 modifiant l'article 785 du nouveau code de procédure civile, le 31 octobre 2007, en audience publique, devant la Cour composée de :



Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, Président

Madame Dominique REYGNER, Conseiller

Madame Isabelle LACABARATS, Conseiller 



qui en ont délibéré





Greffier, lors des débats : Mme Michèle SAGUI,





ARRET :



- contradictoire

- rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile.

- signé par Mme Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, président et par Mme Gisèle COCHET, greffier auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire













La compagnie d'assurance vie PREVOYANCE DIALOGUE DU CREDIT AGRICOLE (PREDICA), qui avait négocié avec la société de promotion immobilière COFFIM l'acquisition d'un ensemble immobilier situé à Aix en Provence dont celle-ci poursuivait la rénovation et qui s'estimait bénéficiaire d'une promesse de vente, a assigné la SNC COFFIM ET COMPAGNIE le 29 avril 2004 devant le tribunal de commerce de Paris afin de voir ordonner la vente forcée de l'immeuble, demande à laquelle elle a par la suite substitué une demande de dommages et intérêts.





Par jugement du 9 octobre 2006, le tribunal de commerce de Paris a :

- condamné la société COFFIM à payer à la compagnie d'assurance vie PREVOYANCE DIALOGUE DU CREDIT AGRICOLE, PREDICA, les sommes de :

* 1 529 907,82 euros à titre de dommages et intérêts,

* 10 000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, 

- ordonné l'exécution provisoire sans constitution de garantie,

- dit hors de cause la société CAPRI MEDITERRANNEE, anciennement COPRIM REGIONS et condamné la compagnie d'assurance vie PREVOYANCE DIALOGUE DU CREDIT AGRICOLE, PREDICA à lui payer 3 000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,

- débouté la société CAPRI MEDITERRANNEE, anciennement COPRIM REGIONS du surplus de ses demandes,

- débouté la compagnie d'assurance vie PREVOYANCE DIALOGUE DU CREDIT AGRICOLE, PREDICA, du surplus de ses demandes,

- condamné la société COFFIM aux dépens.





Par dernières conclusions du 7 septembre 2007, la SA COFFIM et la SNC COFFIM & CIE, qui ont relevé appel de ce jugement à l'encontre de la SA PREDICA, demandent à la cour de :

- annuler le jugement,

- subsidiairement, débouter la société PREDICA de la totalité de ses demandes,

- condamner la société PREDICA aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 30 000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.





Au terme de ses dernières écritures du 12 juin 2007, la compagnie d'assurance vie PREVOYANCE DIALOGUE DU CREDIT AGRICOLE (PREDICA) entend voir :

- confirmer le jugement en ce qu'il a considéré la SNC COFFIM & COMPAGNIE entièrement responsable de l'inexécution des obligations résultant de la convention des parties,

- condamner la SNC COFFIM & COMPAGNIE à lui payer la somme de 7 260 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- la condamner aux dépens et au paiement d'une somme de 20 000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. 







SUR QUOI, LA COUR, 





SUR LA NULLITE DU JUGEMENT 



Considérant que pour conclure à la nullité du jugement, la SNC COFFIM & COMPAGNIE et la SA COFFIM font valoir qu'alors que seule la SNC COFFIM & COMPAGNIE, contre laquelle étaient dirigées les demandes, avait été assignée, le tribunal de commerce a visé et condamné la SA COFFIM, gérante de la première, qui n'était pas dans la cause ;



Que PREDICA réplique que la condamnation de la SA COFFIM alors que seule la SNC COFFIM & COMPAGNIE avait été assignée résulte d'une simple erreur matérielle induite par les conclusions déposées au nom de la SA COFFIM et qu'il suffira à la cour de rectifier ;



Considérant qu'outre que si seule la SNC COFFIM ET COMPAGNIE, qui a finalement conclu le 27 avril 2006, avait été assignée, deux jeux de conclusions avaient été précédemment déposés au nom de la SA COFFIM de sorte que la condamnation de celle-ci, gérante de la première, résulte manifestement d'une erreur et que les sociétés, appelantes, toutes deux dans la cause devant la cour, ne justifient d'aucun intérêt à voir annuler le jugement ; qu'elles seront en conséquence déboutées de ce moyen ;





SUR LE FOND



Considérant qu'il résulte des pièces versées au débat qu'après plusieurs entretiens et envoi des plans de l'opération le 4 mars 2003, la société COFFIM a adressé le 11mars 2003 à UNIFICA - PREDICA son offre de vente en état futur de rénovation de l'ensemble immobilier de la résidence de la Nativité à Aix en Provence en lui indiquant la surface habitable totale, le nombre d'appartements et le nombre de parkings, le prix de vente, le planning prévisionnel des opérations et la garantie locative proposée ; qu'elle précisait que son offre était valable jusqu'au 31 mars 2003 et projetait la signature d'une promesse synallagmatique de vente sous les conditions usuelles et notamment d'obtention d'un permis de construire de changement d'affectation de l'immeuble jusqu'alors destiné à accueillir un hôtel ;



Que le 31 mars, faisant suite au comité de PREDICA en date du 25 mars, la société COFFIM lui a confirmé sa nouvelle offre, valable jusqu'au 4 avril 2003, intégrant les différentes demandes de sa correspondante et notamment une clause de retour à meilleure fortune sur la base du revenu locatif annuel annoncé ;



Que le 7 avril, PREDICA a fait part à la société COFFIM de son accord de principe, à confirmer après une expertise des valeurs vénales et locatives pratiquées dans le secteur, par une lettre d'engagement précisant toutes les conditions financières juridiques et techniques de l'opération ;



Que les négociations se poursuivant, COFFIM a adressé le 10 juin à PREDICA le texte des clauses de garantie locative et de retour à meilleure fortune et le 12 juin le tableau des surfaces habitables et les plans des parkings ;



Que le 16 juin, COFFIM a transmis à PREDICA le permis de construire modificatif, l'attestation de son dépôt le 13 juin, une note descriptive, la typologie et un jeu de plans des appartements ;



Que faisant suite à un entretien téléphonique, une salariée de PREDICA a confirmé par courriel à COFFIM que le projet de lettre d'engagement était à l'étude pour relecture et modification éventuelle de la rédaction et que PREDICA avait bien noté que COFFIM avait besoin de cette lettre d'engagement avant le 1er juillet au plus tard afin que sa banque débloque les premiers fonds pour le démarrage des travaux ;



Que par lettre recommandée avec avis de réception du 26 juin 2003, PREDICA a confirmé à la société COFFIM son accord pour procéder à l'acquisition en pleine propriété et en état futur de rénovation de l'ensemble immobilier dénommé LA NATIVITE et, en copropriété, d'un quota de parkings situés en sous-sol de l'immeuble mitoyen ; que le courrier précisait sur cinq pages les conditions de la vente et notamment le nombre d'appartements, de caves et d'emplacements de parkings, la date prévue de livraison, le prix d'acquisition net vendeur, sa répartition entre la partie habitation et la partie parkings en sous-sol, l'échéancier de paiement du prix, la date limite de régularisation par acte authentique fixée au 15 octobre 2003 ; qu'en annexe étaient joints les définitions de la livraison et de l'étendue de la garantie d'achèvement, la liste des documents à transmettre avant la signature de l'acte authentique, à la livraison, à la levée des réserves et à la conformité ainsi qu'un " protocole de service après-vente promoteur " et un tableau typologique des appartements mentionnant pour chacun son numéro, l'étage, son type, sa surface et le nombre de parkings correspondant ;



Que ce courrier a été retourné, approuvé le 30 juin 2003 par le président de COFFIM qui a apposé la mention " Accord pour vendre dans les conditions précisées dans le protocole ";



Que le 26 septembre suivant, le notaire de la société COFFIM a adressé à celui de PREDICA les pièces du dossier en sa possession pour l'établissement de l'acte ;



Que le 6 octobre, le notaire de la société COFFIM a informé le notaire de PREDICA que la délivrance du permis de construire modificatif n'interviendrait qu'en décembre et qu'il conviendrait donc de proroger la promesse de vente jusqu'au 15 janvier 2004 ;



Que le 14 octobre PREDICA a répondu à COFFIM qu'elle acceptait de proroger cette régularisation jusqu'au 30 avril 2004 afin que l'opération soit définitivement purgée de tous éventuels recours et lui a demandé de lui retourner un exemplaire de son courrier revêtu de son accord ;



Que le permis de construire modificatif a été délivré le 8 décembre 2003 ;



Que par courrier du 17 mars 2004 PREDICA, se référant à son courrier du 14 octobre 2003 acceptant la prorogation de la régularisation de la vente par acte authentique au 30 avril 2004 et à la transmission par COFFIM le 8 décembre 2003 du permis de construire modificatif nécessaire à la réalisation de l'opération, a indiqué à COFFIM qu'elle pensait que la date ultime du 30 avril 2004 serait respectée et que la régularisation par acte authentique pourrait intervenir au plus tard à cette date ;



Que par lettre recommandée avec avis de réception datée du 22 mars 2004 envoyée le 16 avril et reçue le 20 par PREDICA, COFFIM a répondu que conformément à son courrier du 6 octobre 2003, l'accord du 30 juin 2003 était caduc depuis le 15 janvier 2004 et a ajouté que les travaux de démolition ayant révélé que les planchers étaient à refaire, entraînant un surcoût très important, elle ne souhaitait plus reprendre de discussions sur les conditions éventuelles d'une vente de l'immeuble ;



Que par lettre recommandée avec avis de réception du 23 avril 2004, valant en tant que de besoin mise en demeure d'avoir à réaliser la vente convenue, PREDICA a rappelé à COFFIM qu'un accord définitif était intervenu entre elles et qu'elle n'acceptait pas sa tentative de se dégager des obligations souscrites à son égard ; 



Que par courrier du 28 avril 2004, COFFIM a rejeté la mise en demeure et maintenu sa position ;





Considérant, sur l'existence d'une promesse de vente, que les sociétés appelantes prétendent que l'accord du 30 juin 2003 ne peut pas être qualifié de contrat de vente dans la mesure où en se réservant la possibilité de se substituer un autre acquéreur, PREDICA ne s'engageait pas à acheter et où, faute notamment de désignation précise de l'immeuble, d'identification des parties et de détermination des travaux de rénovation à effectuer, il n'y avait pas accord sur la chose vendue ; qu'elles avancent qu'il s'agissait seulement d'un contrat de pourparlers arrivé à son terme le 15 janvier 2004, que COFFIM était libre de rompre et qu'elle a au demeurant légitimement interrompu après avoir constaté la nécessité de reprendre les planchers et l'augmentation importante du coût des travaux qui en résulterait ;



Que PREDICA, qui souligne le caractère parfaitement défini de l'objet de la vente, prétend au contraire qu'il y avait accord entre les parties sur la chose et sur le prix et non simples pourparlers ; qu'elle conteste subsidiairement la légitimité du motif invoqué par les sociétés COFFIM pour se soustraire à leurs engagements ;



Considérant qu'il convient de relever d'abord qu'il ressort des pièces du dossier tant antérieures que postérieures et des termes mêmes du courrier de PREDICA du 26 juin, expressément approuvé par COFFIM le 30 juin 2003 avec la mention " Accord pour vendre dans les conditions précisées dans le protocole", qu'après divers entretiens et échanges de correspondances, les parties entendaient sceller leur accord par ce document évoqué précédemment par PREDICA sous la dénomination de lettre d'engagement et ultérieurement par le propre notaire de COFFIM comme une promesse de vente dont la régularisation par acte authentique restait à préparer ; 



Que la faculté que PREDICA se réservait dans l'acte de se substituer si besoin d'autres sociétés du Groupe Crédit Agricole, est sans effet sur le caractère synallagmatique de la promesse ; 



Qu'il n'est pas contesté que le prix et ses modalités de versement étaient précisément arrêtés ; 



Que nonobstant l'absence de références cadastrales dans l'accord, la consistance de l'immeuble était suffisamment déterminée par les plans et le permis de construire précédemment communiqués à l'acquéreur ; que la surface habitable totale était précisée à l'acte et que la typologie des appartements promis faisait l'objet d'un tableau annexé à l'acte et mentionnant pour chacun son numéro, l'étage, son type, sa surface et le nombre de parkings correspondant ; que la durée des travaux était limitée par la date de livraison de l'immeuble fixée au 30 mars 2005, étant précisé que l'immeuble était destiné à générer des revenus locatifs dès sa livraison ; Que si, le contenu du projet de rénovation étant présenté dans le permis de construire, le document litigieux, ne comportait pas de descriptif précis des travaux prévus, COFFIM se prévaut elle même dans ses écritures de ce qu'une vente en état futur de rénovation suppose une collaboration suivie entre les deux parties ; 

Que c'est donc à bon droit que le premier juge a analysé le document 30 juin 2003, qui contient consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix, en une promesse synallagmatique de vente valant vente ; 





Considérant, sur la validité de la promesse de vente, que COFFIM soutient également que l'engagement de PREDICA aurait été donné sous des conditions purement potestatives tenant à son " approbation des plans de l'immeuble, des niveaux et des façades, des surfaces unitaires et de l'approbation du descriptif technique et du descriptif des détails techniques " ainsi qu'à la faculté de soulever la caducité de l'acte qu'elle se réservait qui entachaient de nullité l'ensemble du courrier du 30 juin 2003 ; 



Que PREDICA dénie l'existence de conditions purement potestatives ; 



Considérant qu'aux termes du document adressé le 26 juin 2003 par PREDICA et contresigné le 30 juin 2003 par COFFIM, PREDICA donne son accord " sous la condition suspensive de la régularité des documents juridiques, administratifs et techniques dont nous avons besoin pour l'acquisition et notamment :

- de la libération entière et définitive des biens (...)

- de l'obtention susvisée des permis de construire (...)

- de l'insertion à l'acte authentique d'une clause résolutoire relative au PC modificatif (...)

- de la purge de tout recours (...) 

- de l'approbation des plans de l'immeuble, des niveaux et des façades, des surfaces unitaires et de l'approbation du descriptif technique et du descriptif des détails techniques, 

- de l'obtention d'une note de renseignements d'urbanisme (...)

- de l'octroi d'une garantie de paiement (...)

- de l'origine de propriété trentenaire régulière (...) ;



Qu'il résulte de cette clause que la réalisation de l'acte authentique ne dépendait pas de l'acquéreur seul mais qu'elle impliquait que le vendeur lui même ait satisfait à certaines obligations le concernant et notamment qu'il ait soumis lesdits plans à l'approbation de l'acquéreur ; qu'il ne saurait dès lors s'agir d'une condition purement potestative entachant l'acte de nullité ; qu'au demeurant, COFFIM ne justifie pas avoir adressé le moindre plan ou descriptif technique pour approbation à PREDICA qui ne l'aurait pas accepté ;





Considérant que le document contractuel, qui précisait que la régularisation par acte authentique de cette opération devrait intervenir au plus tard le 15 octobre 2003, ajoutait : " passé cette date, nous nous réservons la faculté d'invoquer la caducité de nos accords " ;



Que cette clause qui, en fixant un délai pour la régularisation de la vente par acte authentique, a pour objet de permettre à l'acquéreur de vérifier la conformité des documents nécessaires à la réalisation de l'acte que seule la venderesse était en mesure de fournir et qui ne pouvait avoir pour effet de lui permettre de se dégager de ses engagements de sa seule volonté, ne constitue pas davantage une condition purement potestative au profit de PREDICA ; 



Que le jugement sera en conséquence également confirmé en ce qu'il a écarté le moyen tiré de la nullité de l'accord ;





Considérant encore, sur la caducité de l'accord, qu'après avoir sollicité la prorogation de la promesse au 15 janvier 2004, COFFIM n'a pas réagi à l'accord donné par PREDICA par lettre recommandée avec avis de réception du 14 octobre 2003 pour la prolonger jusqu'au 30 avril 2004 afin que soient purgés les éventuels recours dont l'opération pourrait faire l'objet ; que ce faisant, elle a tacitement accepté la prorogation du délai de réalisation de l'acte proposée par PREDICA ; qu'elle ne conteste d'ailleurs pas lui avoir encore adressé le permis de construire modificatif délivré le 8 décembre 2003 ; qu'elle ne pouvait, de bonne foi, invoquer le 16 avril 2004 la caducité de la promesse à la date du 15 janvier 2004 unilatéralement fixée par elle ;



Que PREDICA, qui justifie en effet de ce que la lettre recommandée avec avis de réception datée du 22 mars 2004 ne lui a été envoyée par COFFIM que le 16 avril 2004 et qu'à cette même date COFFIM a vendu l'immeuble en cause à la COGEDIM, démontre encore, s'il en était besoin, la mauvaise foi de COFFIM ;



Que celle-ci ne peut utilement se prévaloir de ce que pour des raisons tenant à une prétendue modification de sa politique d'investissement, PREDICA ne se serait plus manifestée à compter du 14 octobre 2003 ; 





Considérant, sur le préjudice, que PREDICA, qui souligne qu'il doit s'apprécier au jour du prononcé de la décision, évalue son préjudice par comparaison entre le prix auquel elle devait acheter l'immeuble et le prix auquel il a pu être effectivement vendu par appartement à la COGEDIM en 2005 en faisant observer que la valeur de l'immeuble a sans doute encore augmenté depuis ; 



Que sans qu'il puisse lui être fait le reproche d'avoir statué ultra petita dès lors qu'il était bien saisi d'une demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant pour PREDICA de la non réalisation de la vente, le tribunal de commerce a estimé que la perte qu'elle avait subie résultait de l'augmentation du prix de l'immobilier et donc du prix plus élevé qu'elle aurait dû payer pour acquérir un bien équivalent après la rupture du fait de COFFIM ;



Que ce faisant, le tribunal a fait une exacte appréciation du préjudice subi, étant observé que le prix de vente n'ayant pas été versé et immobilisé, PREDICA était libre, dès le 16 avril 2004, de s'engager dans une autre opération ; que le jugement sera également confirmé de ce chef ;





Considérant que COFFIM, qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel ; qu'il n'y a pas lieu à indemnité en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;













PAR CES MOTIFS 





DIT N'Y AVOIR LIEU à annulation du jugement, 



statuant dans les limites de l'appel,



CONFIRME le jugement sauf à remplacer, tant dans le corps du jugement que dans son dispositif, " la société COFFIM " ou " la SA COFFIM " par " la SNC COFFIM ET COMPAGNIE ",



DIT N'Y AVOIR LIEU à indemnité en application de l'article 700 du même code, 



CONDAMNE la SNC COFFIM ET COMPAGNIE aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile.







Le Greffier, Le Président,