Cour d'Appel — 17 janvier 2008

AFFAIRE : N RG 06 / 01795 
Code Aff. : 
ARRÊT N 
MH NP 

ORIGINE : DECISION en date du 13 Avril 2006 du Tribunal de Grande Instance d'ARGENTAN-RG no 03 / 0400 

COUR D'APPEL DE CAEN 
PREMIÈRE CHAMBRE-SECTION CIVILE ET COMMERCIALE 
ARRÊT DU 17 JANVIER 2008 

APPELANTS : 

Monsieur Patrick X...


... 

61100 FLERS 

Madame Sylvie Y... épouse X...


... 

61100 FLERS 

représentés par la SCP PARROT LECHEVALLIER ROUSSEAU, avoués 
assistés de Me Marie-Françoise BRODIN, avocat au barreau d'ARGENTAN 

INTIMES : 

Monsieur Narcisse A...


... 

61440 MESSEI 

Madame Christiane B... épouse A...


... 

61440 MESSEI 

représentés par la SCP TERRADE DARTOIS, avoués 
assistés de la SCP DESDOITS MARCHAND, avocats au barreau d'ARGENTAN 

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 

Madame HOLMAN, Conseiller, faisant fonction de Président, rédacteur, 
Madame BOISSEL DOMBREVAL, Conseiller, 
Mme VALLANSAN, Conseiller, 

DÉBATS : A l'audience publique du 27 Novembre 2007 

GREFFIER : Mme LE GALL, greffier 

ARRÊT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2008 et signé par Madame HOLMAN, Conseiller, faisant fonction de Président, et Mme LE GALL, Greffier 

* * * 

M. Patrick X... et Mme Sylvie Y... épouse X... ont interjeté appel du jugement rendu le 13 avril 2006 par le Tribunal de grande instance d'ARGENTAN dans un litige les opposant à M. Narcisse A... et Mme Christiane B... épouse A.... 

* * * 

Par acte authentique du 3 mai 1976, les époux C... ont cédé leur fonds de commerce de charcuterie-boucherie aux époux X... et leur ont donné à bail à loyer à titre commercial, l'immeuble situé ... à FLERS, comprenant au rez-de-chaussée un local dans lequel est exploité le fonds de commerce, au premier étage, un appartement, et ce pour un loyer annuel de 10.000 F, révisable à chaque période triennale. 

Ce bail commercial a été renouvelé le 9 juillet 1985. 

Expressément autorisés par courrier du propriétaire du 29 juin 1990, les époux X... ont sous-loué le premier étage de l'immeuble à usage d'habitation, à compter de l'année 1991. 

Par acte authentique du 22 octobre 1996, le bail commercial a été à nouveau renouvelé moyennant un loyer annuel de 27.464 F. 

Les époux A... ont acquis l'immeuble le 27 septembre 2001 et le 28 octobre 2002, ont signifié aux preneurs un congé avec refus de renouvellement du bail commercial, sans indemnité d'éviction, au motif de l'existence d'une sous-location non autorisée. 

Par acte du 6 novembre 2002, les époux X... ont fait signifier une demande de renouvellement de bail commercial, et par acte d'huissier du 15 avril 2003 fait assigner les bailleurs devant le Tribunal aux fins de voir déclarer nul le congé délivré le 28 octobre 2002, et à tout le moins injustifié le refus de paiement d'une indemnité d'éviction dont la valeur devait être évaluée par dire d'expert. 

Par le jugement déféré, assorti de l'exécution provisoire, le Tribunal a :

-validé le congé,

-dit n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité d'éviction,

-dit n'y avoir lieu de désigner un expert,

-condamné les époux X... à payer aux époux A... la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. 

* * * 

Vu les écritures signifiées : 

* le 12 novembre 2007 par les époux X... qui concluent à l'infirmation du jugement, à la nullité du congé, subsidiairement à l'absence de motif grave de non renouvellement et à l'octroi d'une indemnité d'éviction fixée à dire d'expert, et demandent paiement d'une somme de 3. 500 € en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, 

* le 5 novembre 2007 par les époux A... qui concluent à la confirmation du jugement et demandent paiement d'une somme complémentaire de 1. 500 €. 



* * * 

Aux termes de l'article L 145-31 du code de commerce " sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, la sous location totale ou partielle est interdite. 

Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous louer par acte extra judiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception, le propriétaire devant faire connaître s'il entend concourir à l'acte dans les quinze jours de la réception de cet avis. 

Si malgré l'autorisation prévue le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre ". 

Il y a donc deux conditions à la sous location ; qu'elle ait été autorisée et que le bailleur ait donné son concours à l'acte, étant précisé que les dispositions de l'article L 145-31 du code de commerce ne sont pas d'ordre public puisqu'elles ne figurent pas parmi les articles énumérés à l'article L 145-15 du code de commerce, que les juges du fond doivent apprécier le comportement du bailleur et en déduire s'il a voulu accepter la sous location, ou s'il l'a simplement connue, subie ou tolérée sans donner son accord implicite et que l'autorisation de sous louer donnée (même tacitement) en cours de bail ne suffit pas à démontrer la renonciation du bailleur à se prévaloir des dispositions sur le concours. Il faut aussi des actes positifs de la part du bailleur qui démontrent à la fois la connaissance de la sous location et l'intention de l'accepter. 

En l'espèce, il doit en conséquence être recherché si, à l'époque de la sous location, le propriétaire dont les époux A... tiennent leurs droits avait donné son accord au preneur, et ce sans qu'il y ait lieu d'examiner les conventions existant entre les propriétaires bailleurs successifs, lesquels sont étrangères aux droits et obligations du preneur. 

Or, si la sous location n'a été mentionnée ni dans le bail renouvelé en cours lors de la vente de l'immeuble, ni dans l'acte de vente et si le bailleur n'a pas concouru à l'acte de sous location, il résulte du courrier adressé le 7 avril 1994 à M. C... par son notaire que l'existence et les conditions de la sous location faisaient partie intégrante de la négociation relative au loyer du bail renouvelé le 22 octobre 1996, ce dont il résulte que dans ce bail, la sous location était également autorisée. 

Dans des courriers des 17 et 19 mars 2003, M. C... précise que M. X... " était en plein droit de sous location du premier étage par un courrier verbal (sic) du 29 juin 1990 " et il doit être dès lors considéré au vu de la date de cet écrit que l'expression " en plein droit " vaut, pour l'intégralité de la période de sous location, à la fois acceptation de cette sous location et renonciation non équivoque à se prévaloir des dispositions légales relatives au concours à l'acte. 

En conséquence, le congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction délivré pour le seul motif de sous location non autorisée est nul et le jugement sera infirmé. 

Les époux X... ont été contraints d'exposer des frais irrépétibles qui seront en équité fixés à 3.000 € pour l'ensemble de la procédure. 

PAR CES MOTIFS 

La Cour,

-Infirme le jugement ;

-Déclare nul le congé délivré le 28 octobre 2002 ;

-Condamne M. Narcisse A... et Mme Christiane B... épouse A... à payer à M. Patrick X... et Mme Sylvie Y... épouse X... la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;

-Condamne les époux A... aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT 

N. LE GALL M. HOLMAN