Cour d'Appel — 11 octobre 2007

Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

23ème Chambre - Section B



ARRET DU 11 OCTOBRE 2007



(no , 6 pages)







Numéro d'inscription au répertoire général : 07/00489.



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Novembre 2006 - Tribunal de Grande Instance de PARIS 8ème Chambre 1ère Section - RG no 04/04085.







APPELANTS :



- Syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A de l'immeuble ...


représenté par son syndic, la Société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION, ayant son siège ..., elle même représentée par son Président du Conseil d'Administration,



- Syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment B de l'immeuble ...


représenté par son syndic, la Société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION, ayant son siège ..., elle même représentée par son Président du Conseil d'Administration,



représentés par la SCP VERDUN - SEVENO, avoués à la Cour,

assistés de Maître Leslie X..., avocat au barreau de PARIS, toque : C 982.







INTIMÉ :



Syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble sis ...


représenté par son syndic, le Cabinet "IMMOBILIERE DE L'ORANGERIE" SARL, ayant son siège social ... LA REINE,



représenté par la SCP MENARD - SCELLE-MILLET, avoués à la Cour,

assisté de Maître Richard Y..., avocat au barreau de PARIS, toque C 1887.





INTIMÉS :



- S.C.I. DE L'IMMEUBLE AVENUE D'ITALIE

prise en la personne de son représentant légal,

ayant son siège social ...,



- Madame Renée Z... épouse A...


demeurant ... AUX ROSES,



- Madame Geneviève B... épouse A...


demeurant ...,



- Mademoiselle Catherine A...


demeurant ...,



- Madame Brigitte A... épouse C...


demeurant ...,



- Syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment D de l'immeuble ...


représenté par son syndic, la SCI DE L'IMMEUBLE AVENUE D'ITALIE, 



- Syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment E de l'immeuble ...


représenté par son syndic, la SCI DE L'IMMEUBLE AVENUE D'ITALIE, 



représentés par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoués à la Cour,

assistés de Maître Philippe D..., avocat au barreau de PARIS, toque : E007.













INTERVENANTS VOLONTAIRES :



- Monsieur Alain E...


demeurant Les Villas du Port et Golf ...,



- Monsieur Dalil F...


demeurant ...,



- Monsieur André G...


demeurant ...,



Mademoiselle Catherine H...


demeurant ...,



- S.C.I. CONTINENTALE

prise en la personne de ses représentants légaux,

ayant son siège social ...,



- Monsieur Gustave Pierre I...


demeurant ...,



- Madame Lyliane J...


demeurant ...,



-Monsieur Guy K...


demeurant ...,



- Madame Sylvie L... épouse K...


demeurant ...,



Monsieur Badredine M...


demeurant ...,



- Madame Madeleine N...


demeurant ...,



- Monsieur Jean-Paul O...


demeurant ...,



- Madame Gislaine P... épouse O...


demeurant ...,



- Madame Minh Q...
R...


demeurant ...,



- Monsieur Jean-Pierre S...


demeurant ...,



- Monsieur Tuan TRINH T...


demeurant ...,



- Monsieur Jean-Pierre U...


demeurant ...,



- Monsieur François V...


demeurant ...,



-Madame Brigitte W...


demeurant ...,



représentés par la SCP VERDUN - SEVENO, avoués à la Cour,

assistés de Maître Leslie X..., avocat au barreau de PARIS, toque : C 982.





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 6 septembre 2007, en audience publique, devant la Cour composée de :



 Monsieur LE FEVRE, président,

Madame RAVANEL, conseiller,

Madame BOULANGER, conseiller,

qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Monsieur NGUYEN.





ARRET : 

Contradictoire,

- prononcé publiquement par Monsieur LE FEVRE, Président.

- signé par Monsieur LE FEVRE, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier présent lors du prononcé.







LA COUR,



Vu le jugement du 28 novembre 2006 du Tribunal de grande instance de Paris qui a déclaré non écrite la clause de l'article 33 du règlement de copropriété instituant les syndicats secondaires des bâtiments A, B, C, D et E de l'immeuble sis ..., a ordonné la suppression des syndicats secondaires et la publication du jugement à la Conservation des Hypothèques de Paris aux frais du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé ... ;



Vu l'appel des syndicats secondaires des bâtiments A et B de l'immeuble ... et leurs conclusions du 5 juillet 2007 ainsi que de Messieurs et Mesdames E..., F..., G..., H..., I..., J..., K..., JAN épouse K..., M..., N..., O..., JEGOU épouse O..., R..., S..., TRINH T..., U..., V..., W... et de la SCI CONTINENTALE, intervenants volontaires, qui demandent à la Cour d'infirmer le jugement, déclarer la SCI de l'immeuble Avenue d'Italie, Madame Z... veuve A..., Mesdames Geneviève, Catherine et Brigitte A... de toutes leurs demandes, les condamner à payer à chacun des syndicats secondaires 25.000 € en application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ;



Vu les conclusions du 28 juin 2007 de la SCI de l'immeuble Avenue d'Italie, de Madame Renée A... née Z..., de Madame Geneviève A... née B..., de Mademoiselle Catherine A..., de Madame Brigitte C... née A..., des syndicats secondaires des bâtiments D et E du ... qui demandent à la Cour de confirmer la décision, dire inexistants les syndicats secondaires des bâtiments A, B, D et E "et par voie de conséquence, ordonner leur suppression", dire que les syndicats secondaires sont réputés n'avoir jamais existé", condamner les appelants au paiement d'une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ;



Vu les conclusions du 5 juillet 2007 du syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble ... qui demande la confirmation du jugement ;





Considérant que les appelants et intervenants remarquent que la clause litigieuse ne prévoyait pas la constitution de syndicats secondaires mais qu'elle les créait en même temps que le syndicat principal, que la création des syndicats secondaires ne résulte pas de la décision d'une assemblée spéciale mais est édictée par l'acte constitutif de la copropriété ; qu'elle en déduit, en sa référant au principe de liberté contractuelle, que la constitution, par le règlement de copropriété, de syndicats secondaires, est "totalement étrangère au champ d'application" de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 et donc que les conditions prévues par ce texte pour la création de syndicats secondaires ne sont pas applicables ;



Mais considérant que, comme le disent eux-mêmes les appelants et intervenants, la copropriété est un "espace limité de liberté contractuelle" ; que la liberté contractuelle est limitée par les dispositions d'ordre public de la loi ; que celle-ci définit les conditions de fond qui doivent être remplies pour que des syndicats secondaires puissent être créés ; qu'il n'y a aucune raison que ces conditions de fond ne s'appliquent pas lorsque les syndicats sont créés selon des conditions de forme non prévues par la loi, c'est-à-dire en fait de manière irrégulière quant à la forme ; que le texte a une portée générale ; que le législateur a voulu qu'il ne puisse y avoir de syndicats secondaires que lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments ; qu'il ne peut avoir voulu, ce qui n'aurait aucune raison d'être, qu'il puisse y avoir des syndicats secondaires lorsque la copropriété comporte un seul bâtiment, pourvu que ce soit le syndicat principal qui l'ait décidé ;



Considérant qu'il résulte des photographies y compris aérienne, des plans et schémas versés aux débats que les "bâtiments A et B" sont d'un seul tenant et n'en constituent qu'un seul, même si une partie du bâtiment a deux étages de plus que l'autre ; que la photographie de face fait apparaître un seul bâtiment, dont le quart inférieur est occupé par un garage Citroën, et les trois quarts supérieurs, légèrement en forme de "S", par des logements ; que le syndicat principal remarque que l'ensemble des "bâtiments" sont imbriqués les uns dans les autres et communiquent entre eux, que les deux sous-sols des bâtiments A, B et E sont d'un seul tenant, que le rez-de-chaussé et le 1er étage sont également d'un même tenant et que les niveaux supérieurs qui s'élèvent jusqu'à 14 niveaux en une partie, 16 niveaux en une autre partie de la surface occupée par le sous-sol, sont structurellement uniques et d'un seul tenant ; que la SCI de l'immeuble Avenue d'Italie et les consorts A... indiquent aussi que les deux sous-sols sont d'un seul tenant, qu'au rez-de-chaussée il n'y a aucune séparation entre les bâtiments théoriques A, B, D et E, que ce dernier s'arrête au premier niveau mais qu'au second niveau, il n'y a aucune séparation dans ce qui est appelé bâtiment A, B et D, que les sous-sol, rez-de-chaussée, 1er et 2ème niveaux du local commercial s'étendent sur toute la copropriété, qu'aucune circulation n'est possible à pied ou en voiture sans traverser en permanence l'ensemble des 4 espaces ; que l'autonomie de gestion administrative issue des parties communes spéciales concernent 2 groupes de copropriétaires, le groupe habitation et le groupe commercial ; que ceux-ci ne correspondent pas à la réunion en "bâtiments" et en syndicats secondaires ; que les locaux commerciaux ne situent aux niveaux inférieurs de l'ensemble de l'immeuble et les locaux d'habitation aux niveaux supérieurs de celui-ci ; que les différentes parties de l'immeuble appelées bâtiments apparaissent physiquement constituer un seul bâtiment et sont interdépendantes ; que les éléments que font valoir les appelants et intervenants, notamment le fait que l'un des "bâtiments" ait 16 étages et l'autre 14, que l'un soit légèrement en retrait par rapport à l'autre, donnant en fait seulement aux étages supérieurs du bâtiment son apparence d'une structure en "S", ne sont pas de nature à combattre efficacement les autres éléments rappelés ci-dessus et par les intimés ;



Considérant qu'il résulte de ce qui procède et des motifs non contraires du Tribunal que la condition matérielle de distinction des bâtiments prévue par la loi pour permettre la création de syndicats secondaires n'est pas réunie en l'espèce ;



Considérant que le Tribunal en a tiré les justes conséquences ; que la Cour ne peut, comme le lui demandent la SCI et les consorts A..., dire que les syndicats secondaires sont réputés n'avoir jamais existé ; que l'irrégularité de leur constitution ne peut préjudicier aux droits des tiers ; qu'ils sont acquis la personnalité juridique de manière opposable aux tiers et ne sont pas inexistants ; qu'ils doivent seulement être supprimés, comme l'a ordonné le Tribunal, cette suppression entraînant le transfert de leur patrimoine actif et passif au syndicat principal dont ils sont des émanations irrégulières ;



Considérant qu'il est équitable de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles qu'elle a engagés ;





PAR CES MOTIFS,



Confirme le jugement entrepris ;



Déboute les parties de leurs autres demandes ;



Met à la charge des appelants les dépens d'appel qui seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du Nouveau code de procédure civile.



Le greffier,Le Président,