Cour d'Appel — 4 septembre 2007

EXPOSE DU LITIGE.

Par acte sous seing privé du 8 août 2000, la société FRANCELOT s'est engagée à vendre aux époux X... sous condition suspensive d'obtention de prêt par ces derniers, un terrain loti au bornage duquel elle a fait procéder par acte du 27 octobre suivant prévoyant également sur ce terrain l'assiette d'une servitude de passage au profit des propriétés riveraines des époux Y... et des époux Z... dont la mise en oeuvre a nécessité la démolition du mur implanté sur le passage convenu.

Postérieurement à l'accord de financement donné par l'établissement bancaire sollicité par eux et sur la base d'un rapport d'expertise ordonné en référé, les époux X... ont assigné la société FRANCELOT en vente forcée, annulation de l'acte du 27 octobre 2000, remise en état du terrain et dommages intérêts, en exposant que l'acte du 8 août 2000 valait promesse synallagmatique de vente, que la constitution de la servitude par la société FRANCELOT était dépourvue d'effet comme ayant été conclue en fraude de leur droit et que c'est à tort que cette société refusait de passer l'acte authentique de vente du terrain selon son état au jour de la promesse.

Les époux X... ont de même assigné, d'une part, les propriétaires riverains signataires de l'acte du 27 octobre 2000, en déclaration de jugement commun, d'autre part, M. Bernard A... expert géomètre ayant établi le dossier d'autorisation de lotir et rédacteur de l'acte critiqué en garantie, lui faisant reproche d'avoir manqué à ses obligations contractuelles notamment d'information et de conseil ;

Par jugement rendu le 25 octobre 2005, le Tribunal de Grande Instance de NANTES saisi du litige a :

- constaté la caducité de la promesse unilatérale de vente consentie aux époux X... le 8 août 2000,

- débouté les époux X... de leurs demandes,

- déclaré sans objet l'appel en garantie de M. A...,

- condamné la société FRANCELOT à payer à M. A... une indemnité de 1000 € fondée sur l'article 700 du nouveau code de procédure civile,

- condamné solidairement M. et Mme X... à payer une indemnité de procédure de 1000 € aux consorts Y... et de 2000 € à la société FRANCELOT,

- condamné solidairement les époux X... aux dépens incluant les frais d'expertise,

Vu les dernières conclusions déposées le l" juin 2006 par lés époux X... appelants demandant de voir:

~;- constater que l'acte du 8 août 2000 vaut vente,

D condamner la Société FRANCELOT sous astreinte de 152 euros par jour de retard à compter du 45èmejour suivant la signification de l'arrêt à intervenir, à remettre en état le mur et ses abords séparant la propriété B... du lot nº 1 tel qu'existant au 8 août 2000,

D dire que la société FRANCELOT devra retirer toutes fondations béton ou toutes autres maçonneries, qui pourraient déborder sur le terrain MORALES et à restituer l'aspect d'origine en ôtant tous gravats qui ont pu être déversés pour créer un chemin et en les remplaçant par de la terre végétale, ceci sous la même astreinte de 152 euros par jour de retard à compter du 45è` jour suivant la signification de l'arrêt à intervenir,

D condamner la société FRANCELOT à régler aux requérants une somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts par application des dispositions de l'article 1147 du Code Civil,

condamner la société FRANCELOT, à rembourser aux époux X... les intérêts d'emprunt ainsi que l'assurance du prêt crédit relais en deniers et quittances,

~- dire et juger nul et non avenu le procès-verbal de bornage établi par Monsieur A... le 20 octobre 2000 (en réalité 27 octobre) ainsi que tous les actes postérieurs en découlant par application des dispositions des articles 1108 et suivants du code civil,

~;- ordonner la publicité du présent arrêt sur les registres de Monsieur le Conservateur des hypothèques du lieu de l'immeuble,

~;- condamner solidairement les défendeurs à régler aux époux X... la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, incluant la procédure de référé préalablement introduite,

D condamner solidairement les défendeurs en tous les dépens, qui comprendront, ceux de la procédure de référé, ainsi que les frais d'expertise et de géomètre déjà exposés sur justificatifs,

~;- déclarer le jugement commun à Monsieur B..., Madame D..., Monsieur et Madame Y... et Monsieur F...,

Vu les dernières conclusions déposées le 23 mai 2007 par la société FRANCELOT intimée demandant de:

appel,

~- déclarer les époux X... tant irrecevables que mal fondés en leur

>-confirmer,

~ décerner acte aux consorts Y... de ce qu'ils entendent abandonner leurs moyens et demandes de première instance,

- dire et juger M. G..., Melle H..., M. B... et Mme D... irrecevables en leurs demandes reconventionnelles formulées subsidiairement et les débouter de leurs demandes d'expertise et de dommagesintérêts,

>-condamner les époux X... aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 4 000:E en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,

Vu les dernières conclusions déposées le 10 mai 2007 par M. Jean B... et Mme Marie-Paule D... demandant de:

- dans le cas où il serait fait droit à l'appel des époux X... ordonner une expertise afin de rechercher si la propriété des concluants bénéficiait antérieurement à la promesse d'une servitude de passage sur le fonds promis et en ce cas d'en déterminer l'assiette,

- à défaut condamner la société FRANCELOT à leur payer la somme de 15 245 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice résultant de la suppression du droit de passage,

eux,

- en tout état de cause, débouter les parties des demandes dirigées contre

- condamner M. et Mme X... aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 2 000,E en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,

Vu les dernières conclusions déposées le 4 avril 2007 par les consorts Y... intimés ainsi que par M. G... et Mlle H... ayant acquis leur propriété par acte du 4 octobre 2006, intervenants volontaires demandant pour l'essentiel de :

- donner acte à M. G... et à Melle H... de leur intervention,

- confirmer, sauf à dire que l'indemnité allouée aux consorts I... le sera au profit de M. G... et de Melle H...,

- ajoutant, condamner M. et Mme X... à payer à M. G... et à Melle H... une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 d a nouveau code de procédure civile,

- subsidiairement, ordonner une expertise aux fins de rechercher si la propriété des époux Y... bénéficiait antérieurement à la promesse du 8 août 2000 d'une servitude de passage et en déterminer l'assiette,

- très subsidiairement dans le cas où il serait fait droit à la demande des époux X..., condamner la société FRANCELOT à payer à M. G... et à Melle H... la somme de 15 245 € à titre de dommages intérêts ainsi que celle de 2 000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,

- condamner les époux X... ou à défaut la société FRANCELOT aux dépens.

DISCUSSION

- Sur la recevabilité de l'appel :

Considérant que la société FRANCELOT conclut à l'irrecevabilité de l'appel sans indiquer de moyens autres que ceux relatifs au fond de l'affaire ; que le dossier ne relève aucune cause d'irrégularité de nature à vicier le recours exercé par les époux X..., que l'appel sera déclaré recevable.

- Sur la demande en vente forcée :

Considérant que signé par la société FRANCELOT et les époux X... dénommés respectivement "le promettant" et "le bénéficiaire ",1' acte du 8 août 2000 intitulé "promesse de vente " indique avoir pour objet la vente du lot nº 1 dépendant du lotissement Bel Air, "d'une superficie de 1235 mZ environ, la surface exacte sera établie après arpentage de M. LOREA Ugéomètre expert "; que cet acte comporte un article 4 prévoyant :

- "Il (le bénéficiaire) souffrira les servitudes passives pouvant affecter le lot", (al. 2),

- "Afin de protéger le bénéficiaire, ce dernier pourra refuser l'acquisition si l'objet vendu ne correspond pas au plan qui lui a été fourni ...et ce sans dommages-intérêts de part et d'autre. Le promettant pour sa part ne pouvant être contraint à livrer un lot différent de ce qui correspond à la nature du terrain",

- "Si des faits extérieurs au promettant ou non imputables au bénéficiaire empêchent la réitération de cette promesse dans les six mois de sa signature, la promesse sera considérée comme nulle et non avenue, sans indemnité de part ni d'autre" (al. 7) ;

Considérant de plus qu'il y est stipulé que le promettant accepte un blocage du prix de vente pendant quatre vingt dix jours, ce dernier pouvant consentir une prolongation avec faculté de dénonciation à tout moment, le bénéficiaire disposant alors d'un délai de huit jours pour réitérer la vente, faute de quoi la promesse de vente serait annulée ;

Considérant que la promesse en litige ne contient aucun engagement ferme d'acquérir de la part des bénéficiaires qui disposaient d'une option en raison notamment de l'aléa pesant sur les caractéristiques définitives ou qualité substantielle du bien promis et qu'il résulte des dispositions ci-dessus énoncées que l'inexécution de la promesse ne pouvait tout au plus qu'être sanctionnée par des dommages-intérêts au cas de comportement fautif de l'une ou de l'autre des parties ;

Considérant que constitutif d'un simple engagement unilatéral à charge de la société FRANCELOT,1'acte du 8 août 2000 ne vaut pas vente ;

Considérant que nonobstant le versement de la somme de 27 000 F au jour de la promesse, les époux X... ne sauraient être réputés l'avoir acceptée en l'absence de prise de possession du lot promis ;

Considérant par ailleurs qu'en l'absence de levée d'option d'acquérir le bien grevé dans le délai prorogé, la promesse est devenue caduque ;

Considérant qu'à défaut de convention valant vente, le Tribunal sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux X... de leur demande en vente forcée du bien promis ;

- Sur la nullité de l'acte du 27 octobre 2000 et remise en état des lieux :

Considérant que non titrés sur le lot en cause, les époux X... sont sans droit à solliciter l'annulation de l'acte de bornage et de constitution de servitude sur ce fonds ; que le premier juge sera également approuvé en ce qu'il a rejeté leurs prétentions sur ce point ;

- Sur la demande en dommages-intérêts et remboursement des intérêts d'emprunt :

Considérant que s'il est établi que le Crédit Immobilier de France a donné son accord au financement prévu à la promesse, les pièces du dossier ne révèlent pas pour autant l'existence d'un prêt effectif, l'offre valable jusqu'au 26 octobre 2000 dont il est justifié n'ayant pas eu de suite démontrée ;

Considérant que les époux X... qui ne font preuve d'aucune libération des fonds ni du moindre règlement d'échéances afférentes à un crédit contracté pour les besoins de la promesse seront déboutés de leur demande en remboursement d'intérêts d'emprunts;

Considérant par ailleurs qu'au regard des stipulations de la promesse, les époux X... ne peuvent prétendre qu'à la réparation des préjudices en relation causale démontrée avec un fait fautif de la société FRANCELOT ;

Considérant à cet égard que le rapport d'expertise ordonnée en référé révèle que l'assiette de la servitude de passage d'une largeur de deux mètres consentie postérieurement à la promesse par la société FRANCELOT au profit des propriétés riveraines des époux Y... et des époux Z... en limite Nord-Est du lot nº 1 promis est distincte de l'ancienne assiette du passage dénommé "voyette " situé sur ce même terrain mais à une distance de 4 à 5 m de la limite Sud Ouest et sur une largeur de 1 m à 1,20 m ;

Considérant que si ce nouveau chemin était destiné à se substituer à l'ancienne desserte dont l'expert relève que le maintien aurait constitué un inconvénient important pour le lot grevé, il n'en demeure pas moins que la société FRANCELOT a commis une faute en n'informant pas les époux X... de l'ancienne servitude figurant dans les titres de propriété en sa possession au jour de la promesse et dont elle a tenté de limiter la charge en convenant ultérieurement avec les propriétaires des fonds dominants du transfert refusé par les époux X..., étant souligné que la porte d'accès existante lors de la visite des lieux mais manifestement hors d'usage n'était pas révélatrice d'une servitude existante ;

Considérant que dûment informés, les époux X... n'auraient pas manqué de renoncer à la promesse en raison des sujétions pesant sur le fonds, ce qui leur aurait évité les démarches nécessaires au financement conditionnant la promesse et autres tracas consécutifs ; que toutefois, les appelants ne justifient pas de ce qu'à l'époque de la promesse ils étaient en mesure d'acquérir un terrain autre que celui promis ;

Considérant que les troubles subis en relation avec les manquements de la société FRANCELOT seront justement et équitablement indemnisés par l'allocation d'une somme de 2 000 € ;

Considérant que M. A... n'étant pas désigné comme personne intimée dans la déclaration d'appel, il n'y a pas lieu de statuer sur le recours en garantie formé en première instance par la société FRANCELOT, la Cour n'en étant pas saisie ;

Considérant que les époux X... ayant été déboutés de leur demande en vente forcée et annulation de l'acte de bornage, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires des consorts Y..., G..., H..., B... et D...,

- Sur les dépens et article 700 du nouveau code de procédure civile :

Considérant que la société FRANCELOT supportera la charge des dépens d'appel dans l'instance l'opposant aux époux X... en sus de ceux de première instance incluant les frais de référé et d'expertise à l'exclusion des frais de géomètre, les époux X... conservant à leur charge les dépens afférents aux instances les ayant opposés aux consorts K... et aux époux Z... dans lesquelles ils succombent;

Considérant que la société FRANCELOT sera condamnée à payer aux époux X... la somme de 3 000 € au titre des frais non répétibles, la première étant déboutée de sa demande en indemnité formée contre les seconds sur le même fondement;

Considérant que les consorts Y... ne peuvent demander que l'indemnité qui leur a été allouée par le premier juge au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile "le sera au profit de M. G... et de Mlle H..." auxquels ils ont vendu leurs fonds, ces derniers n'étant pas partie à la première instance ;

Considérant par suite que les dispositions prises par le premier juge sur ce point seront confirmées, libres aux consorts Y... de faire leur affaire personnelle de l'indemnité allouée ;

Considérant que les époux X... seront condamnés par ailleurs à payer à M. G... et à Melle H..., d'une part, aux époux L..., d'autre part, la somme de 1 500 € chacun au titre des frais non répétibles d'appel ;

DECISION

LA COUR,

Statuant dans les limites de l'appel,

Déclare le présent arrêt commun à M. B..., Mme D..., aux consorts Y... et à M. F...,

Confirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté les époux X... de leurs demandes en dommages-intérêts et indemnité au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile formées contre la société FRANCELOT,

condamné les premiers aux entiers dépens ainsi qu'à payer une indemnité de procédure de 2 000 € à la seconde,

Réformant sur ces seuls chefs, statuant à nouveau et ajoutant,

Condamne la société FRANCELOT à payer aux époux X... la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts,

Condamne la société FRANCELOT aux dépens de première instance d'appel afférents au litige l'opposant aux époux X..., avec droit de recouvrement prévu à l'article 699 du nouveau code de procédure civile outre ceux relatifs à l'instance en référé et frais d'expertise,

Condamne in solidum les époux X... aux dépens de première instance et d'appel afférents au litige les opposant aux consorts Y...
M... et aux époux Z... avec droit de recouvrement prévu à l'article 699 du nouveau code de procédure civile,

Condamne la société FRANCELOT à payer aux époux X... la somme de 3 000 € au titre des frais non répétibles de première instance et d'appel,

Déboute la société FRANCELOT de sa demande d'indemnité au titre des frais non répétibles,

Déboute les consorts Y... de leur demande tendant au paiement au profit des consorts N... de l'indemnité pour frais non répétibles allouée par le premier juge ;

Condamne in solidum les époux X... à payer, d'une part, à M. G... et à Melle H..., d'autre part aux époux Z... la somme de 1 500 € chacun au titre des frais non répétibles d'appel soit au total 3000,€.

LE GREFFIER.-LE PRESIDENT.

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