Cour d'Appel — 20 novembre 2007

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

1o Chambre Section AO1

ARRET DU 20 NOVEMBRE 2007

Numéro d'inscription au répertoire général : 06/6176

Décision déférée à la Cour : Jugement du 4 SEPTEMBRE 2006 
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER 
No RG 04/4612

APPELANTES :

SARL HOTELIERE DE LA CALADE, 
prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié ès qualités au siège social
Ordonnance de désistement partiel du 26 octobre 2006
Route de Palavas
34970 LATTES
représentée par la SCP ARGELLIES - TRAVIER - WATREMET, avoués à la Cour

SCI PELLEGRINI FRERES, 
prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social
MAS DE MARIOTTE
Route de Palavas
34970 LATTES
représentée par la SCP ARGELLIES - WATREMET, avoués à la Cour
assistée de la SCP SCHEUER-VERNHET , avocats au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

SCI PAL,
prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social
Route de Palavas
34970 LATTES
représentée par la SCP TOUZERY - COTTALORDA, avoués à la Cour
assistée de la SCP BEDEL DE BUZAREINGUES- DIVISIA-DIVISIA, avocats au barreau de MONTPELLIER



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 10 OCTOBRE 2007



COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de Procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 OCTOBRE 2007, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nicole FOSSORIER, Président, chargé du rapport et Mme Sylvie CASTANIE, Conseiller,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Nicole FOSSORIER, Président
Madame Sylvie CASTANIE, Conseiller
Monsieur Claude ANDRIEUX, Conseiller

Greffier, lors des débats : Melle Colette ROBIN

ARRÊT : 

- contradictoire,
- prononcé publiquement par Madame Nicole FOSSORIER, Président,
- signé par Madame Nicole FOSSORIER, Président, et par Mademoiselle Marie-Françoise COMTE, Greffier présent lors du prononcé.

* * *
* *

Vu le jugement rendu le 4 septembre 2006 par le Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER qui, entre autres dispositions, a condamné la SARL HOTELIERE DE LA CALADE à détruire à ses frais le mur édifié par ses soins et à cesser toute occupation de la parcelle BM No 34, et ce sous astreinte, dit que dès l'évacuation la SCI PAL devrait évacuer la parcelle BM 42, constaté que la SARL PELEGRINI ne venait pas aux droits de Madame Y... pour l'exercice des servitudes de passage résultant de l'acte de vente du 30 juin 1998, donné acte à cette même société qu'elle entendait revenir sur le protocole d'accord du 14 mars 1994 et procéder à la fermeture de l'issue de secours dans le mur mitoyen avec la SCI PAL,



Vu l'appel interjeté par la SCI PELLEGRINI et de la SARL HOTELIERE DE LA CALADE en date du 26 septembre 2006,

Vu l'ordonnance de désistement partiel ayant constaté l'extinction de l'instance et le dessaisissement de la Cour de la SARL HOTELIERE DE LA CALADE à l'encontre de la SCI PAL,

Vu les dernières conclusions de la SCI PELLEGRINI FRERES qui demande au principal de la dire propriétaire de 915 m2 provenant du détachement de la parcelle BM 34, à titre subsidiaire d'ordonner la restitution à son profit par la SCI PAL de la parcelle BM 42 et le respect des limites de la BM 34, d'ordonner le rétablissement des servitudes dont elle bénéficie en vertu de l'acte de vente du 30 juin 1998, de lui donner acte de ce qu'elle entend mettre fin au protocole d'accord du 14 mars 1994 et qu'elle va procéder à la fermeture de l'issue de secours mise en place entre les deux propriétés, de ce qu'elle libèrera les 915 m2 partie de la parcelle BM 34 dès le respect par la SCI PAL de ses obligations,

Soutenant que :

- elle a acquis la parcelle cadastrée BM no 4 sur la commune de LATTES, anciennement cadastrée no 751-752-975 section A, bénéficiant d'une servitude sur la parcelle No 753 appartenant à Madame Y..., parcelle devenue la BM No 34, servitude reprise dans l'acte de la SCI PAL, la venderesse Madame Z... ayant bénéficié de cette servitude, 



- elle a acquis une parcelle et un chemin issus du détachement de la parcelle BM 3 à savoir les parcelles BM 40 et 41 devenues BM 42,

- les parcelle BM 42 et BM 34 ont fait l'objet d'un échange, qui ne s'est pas concrétisé juridiquement mais dans les faits,

- elle détient depuis plus de 10 ans, son titre étant l'échange réalisé, sa possession ayant été paisible, réelle, continue, publique et non équivoque,

- une partie de l'issue de secours empiète sur son terrain,

Vu les dernières conclusions notifiées le 8 octobre 2007 par la SCI PAL qui demande de juger qu'elle est propriétaire de la parcelle cadastrée BM No 34, de condamner la SCI PELLEGRINI à détruire le mur qu'elle a édifié, et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, d'ordonner l'expulsion de la SCI PELEGRINI, de fixer l'indemnité d'occupation à 1 500 euros par mois jusqu'à libération des lieux, qui sollicite la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, celle de 5 000 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

Aux motifs que :

- il n'y aucun acte d'échange qui aurait été formalisé, le projet ayant été abandonné en l'état des hypothèques grevant son immeuble avant son acquisition et elle est propriétaire de la parcelle BM 34,

- de ce fait il n'y a aucun point de départ de prescription ni prescription, elle-même n'ayant aucun besoin de la parcelle BM 42,

- elle a subi un préjudice du fait de l'appropriation de sa parcelle,

- la servitude a disparu dès lors qu'il n'y a plus d'unité commerciale mais deux entités distinctes et concurrentielles, or aux termes de l'acte la servitude ne valait qu'en cas d'unité commerciale,

- c'est la SCI PELLEGRINI qui a obstrué le passage dont elle se prévaut par la création d'un restaurant,



SUR QUOI :

La SCI PELLEGRINI a acquis de Madame A... le 30 janvier 1995 la parcelle cadastrée BM 42 sur la commune de LATTES.

Si le procès verbal de l'assemblée générale extraordinaire de la SCI PELLEGRINI en date du 23 janvier 1995 démontre que le gérant de cette société a été autorisé à échanger le terrain acquis situé à gauche de la discothèque « le joker » contre une parcelle située à droite de celle-ci rien ne permet de conclure que cet échange s'est réalisé.

Comme l'a pertinemment relevé le premier juge un procès verbal de délimitation de deux parcelles ne peut valoir accord d'échange de la parcelle délimitée avec une autre parcelle non précisée dans cet acte de délimitation, étant précisé en outre que la demande concernait la modification du parcellaire cadastral selon un acte à publier.

Or aucun acte d'échange de parcelle n'a été publié.

Comme l'indique également le premier juge les travaux d'aménagement d'un parking par la société LEFEVRE ne vaut pas accord sur un échange de parcelles, pas plus que la matérialisation des parcelles sur un plan cadastral.

Il convient de conclure que certes un projet d'échange a eu lieu mais qu'il ne s'est pas concrétisé, suite à un état hypothécaire chargé sur l'un des lots. Il n'y a donc pas eu accord mais projet d'accord auquel il n'a pas été donné suite. La SCI PELLEGRINI ne peut dès lors se prévaloir d'un titre comme elle l'affirme pour invoquer la prescription acquisitive de 10 ans, l'utilisation du terrain par la SARL d'exploitation ne constituant par ailleurs qu'une simple appropriation d'une partie de la parcelle cadastrée BM 34 dont les droits de propriété ont été transférés dans leur intégralité à la SCI PAL lorsqu'elle l'a acquise par acte authentique du 30 juin 1998 auprès de Monsieur Y....

En conséquence c'est par une juste appréciation des éléments de fait et du droit applicable en l'espèce que le premier juge a considéré que la SCI PELLEGRINI était occupante sans droit ni titre sur la partie nord

de la parcelle cadastrée BM 34 représentant 915 m² sur les 5 630 m² que compte la parcelle entière. C'est également à bon droit que le premier juge a considéré que l'occupant devait être condamné à enlever le mur édifié sur cette terrasse. La SCI PELEGRINI, qui doit être désormais considérée comme seule occupante de cette partie qu'elle revendique et dont elle ne conteste pas l'occupation, sera condamnée à restituer la parcelle après avoir détruit le mur litigieux.

Par ailleurs s'il est effectivement fait état d'une servitude de passage consentie sur la parcelle 753 devenue la parcelle BM 34 acquise par la SCI PAL au profit de la parcelle anciennement cadastrée A 975 acquise par la SCI PELLEGRINI, il reste que ces servitudes de passage consenties selon le plan de Monsieur B... qui permettaient de desservir le fonds commercial de Madame Y... et celui des époux C... constituaient une unité commerciale, ce qui n'apparaît pas être le cas aujourd'hui, la SCI PAL se disant en concurrence directe dans son activité commerciale avec la SCI PELLEGRINI qui ne répond pas à ce moyen tiré d'activités concurrentielles. Or l'acte disposait que les servitudes réciproquement consenties disparaîtraient en cas de rupture de l'unité commerciale.

La demande de voir rétablie la servitude de passage au profit de la SCI PELLEGRINI apparaît recevable mais dès lors infondée.

La demande à titre de dommages et intérêts de la SCI PAL a été à bon droit rejetée dans la mesure où elle-même occupe de manière équivalente la parcelle de son adversaire.

N'est pas non plus justifiée sa demande d'indemnité d'occupation dans la mesure où elle bénéficiera d'une condamnation de restitution des lieux sous astreinte.

Une mesure d'expertise n'apparaît pas nécessaire. Elle sera rejetée.

La SCI PELLEGRINI entend revenir sur les termes du protocole d'accord du 14 mars 1994. Il lui en a été à bon droit donné acte, le premier juge ayant pertinemment relevé que cela ne préjugeait en rien de la validité et de la légalité des mesures envisagées.

Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions dont appel.

L'équité commande d'allouer à la SCI PAL la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.



PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



EN LA FORME :

Déclare l'appel recevable,



AU FOND :



Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions dont appel, sauf en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande de la SCI PELLEGRINI de rétablissement de la servitude pour ne pas démontrer qu'elle vient aux droits de Madame Y...,

Déclare cette demande désormais infondée les servitudes consenties réciproquement ayant disparu faute d'unité commerciale des fonds,

Y ajoutant,

Condamne la SCI PELLEGRINI à procéder à la destruction à ses frais du mur édifié sur la parcelle BM 34 et à cesser toute occupation de cette parcelle sur les 915 m2 au nord,

Dit que faute d'exécution dans le délai de 15 jours suivant la signification du présent arrêt, la SCI PELLEGRINI sera redevable envers la SCI PAL d'une astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

Condamne la SCI PELLEGRINI à payer à la SCI PAL la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,

Condamne la SCI PELLEGRINI aux dépens, dont distraction au profit de la SCP TOUZERY, Avoué, par application de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.