Cour d'Appel — 24 janvier 2006

ARRÊT No 

R.G : 04 / 04192 

MV / DO 

TRIBUNAL D'INSTANCE D'AVIGNON 
30 octobre 2001 


X...


X...


C / 


Y...


Z...


Y...


COUR D'APPEL DE NIMES 

CHAMBRE CIVILE 
Chambre 2 A 

ARRÊT DU 24 JANVIER 2006 



APPELANTES : 



Madame Eliane X...épouse A...prise en sa qualité d'héritière de M. Louis X..., décédé, 
née le 15 Août 1949 à LE PONTET (84130) 

...


représentée par la SCP FONTAINE-MACALUSO JULLIEN, avoués à la Cour 
assistée de Me Serge BILLET, avocat au barreau d'AVIGNON substitué par Me MENVIELLE, avocat 



Madame Jeannine X...veuve D...prise en sa qualité d'héritière de M. Louis X..., décédé, 
née le 05 Décembre 1946 à LE PONTET (84) 

...


représentée par la SCP FONTAINE-MACALUSO JULLIEN, avoués à la Cour 
assistée de Me Serge BILLET, avocat au barreau d'AVIGNON substitué par Me MENVIELLE, avocat 



INTIMES : 

Monsieur Jacques Y...


......



représenté par la SCP M. TARDIEU, avoués à la Cour 
assisté de Me Jacques TARTANSON, avocat au barreau d'AVIGNON 

Monsieur Jean-François Z...pris en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement de la seule Madame Y...


...


représenté par la SCP M. TARDIEU, avoués à la Cour 
assisté de Me Jacques TARTANSON, avocat au barreau d'AVIGNON 

Madame Evelyne Y...


...


...


représentée par la SCP M. TARDIEU, avoués à la Cour 
assistée de Me Jacques TARTANSON, avocat au barreau d'AVIGNON 



ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 05 Décembre 2005 

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : 

Monsieur Michel VERTUEL, Vice Président placé, a entendu les plaidoiries en application de l'article 786 du NCPC, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré. 

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : 

Monsieur Jean-Loup OTTAVY, Président 
Monsieur Daniel BACHASSON, Conseiller 
Monsieur Michel VERTUEL, Vice Président placé, siégeant en remplacement de tous autres magistrats du siège légitimement empêchés 



GREFFIER : 

Madame Mireille DERNAT, Premier Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision 



DÉBATS : 

à l'audience publique du 06 Décembre 2005, où l'affaire a été mise en délibéré au 24 Janvier 2006, 



Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ; 

ARRÊT : 

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur Michel VERTUEL, Vice Président placé, en l'absence du Président légitiment empêché, publiquement, le 24 Janvier 2006, date indiquée à l'issue des débats, conformément aux dispositions des articles 452 et 456 du nouveau code de procédure civile, par mise à disposition au greffe de la Cour 

Par jugement en date du 30 octobre 2001 le Tribunal d'Instance D'AVIGNON a condamné les consorts X...à payer aux époux Y...diverses sommes en suspendant le paiement des loyers à compter du 2 mars 1998 jusqu'au règlement des sommes allouées aux demandeurs, en ordonnant la restitution des loyers versés depuis le 2 mars 1998. 

Cette décision a par ailleurs ordonné une expertise comptable afin de fixer le préjudice d'exploitation subi par les époux Y.... 

Les consorts X...ont interjeté appel de cette décision le 12 décembre 2001. 

Après plusieurs péripéties procédurales, la Cour a, par arrêt du 18 novembre 2003, renvoyé la cause à la Mise en Etat afin que soit justifiée la situation des époux Y...et la qualité de Maître Z.... 

Les parties se sont expliquées par des écritures sur ce point. 

Les consorts X...concluent à la réformation de la décision déférée et au débouté des époux Y...de leur demande.

A titre subsidiaire, ils sollicitent que soit constatée la ruine de la chose louée par vétusté et que soit prononcée la résiliation du bail sans indemnités. 

Ils sollicitent également les sommes de :

-24. 757,72 euros au titre des loyers impayés.

-1. 524,49 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

Après avoir rappelé l'historique des relations entre les parties et notamment les diverses procédures ayant émaillé ces relations, ils font valoir qu'il y a absence d'obligation de délivrance du local commercial en bonne état à charge du bailleur au motif que le contrat de bail liant les parties stipule que le preneur prend les locaux dans l'état où ils se trouvent. 

Ils font également valoir qu'il y a absence d'obligation d'entretien à la charge du bailleur comme le prévoit expressément l'article 5 du bail. 

Les consorts X...précisent qu'ils ont effectué les grosses réparations leur incombant conformément à une décision antérieure rendue le 9 mars 1993. 

Ils explicitent ensuite les fondements de la décision du Tribunal d'Instance et commentent le rapport de Monsieur I.... 

Ils se livrent ensuite à une critique de cette décision soutenant que c'est à tort que le premier juge a prononcé les condamnations dont s'agit au motif que les dispositions contractuelles liant les parties ne permettaient pas la prise en charge des travaux, faisant également valoir qu'il y avait eu double imputation de certains frais. 

Ils font valoir également que la décision déférée les ruine totalement en raison du montant des condamnations prononcées, en l'état notamment de la modestie du loyer annuel qui est de 7. 317,55 euros. 

Quant aux demandes des consorts X..., ils rappellent qu'il ne peut être fait droit à la demande de suspension de paiement des loyers car ce règlement est dû dès la délivrance de la chose et demeure même si la chose est utilisable partiellement. 

Ils soutiennent également que le premier juge n'a pas répondu à leur demande de condamnation des époux Y...au paiement de loyers impayés. 

Les époux Y...et Maître Z...font liminairement valoir que seule Madame Y...a contracté pour l'activité commerciale et que Monsieur Y...a contracté, lui, pour la location de l'habitation annexe à l'immeuble. Quant à Maître Z..., il intervient en qualité de commissaire d'exécution du plan de Madame Y.... 

Ils concluent au débouté des prétentions des consorts X...et qu'il soit fait droit à leur appel incident qui tend à obtenir que la suspension des loyers soit prise en considération à compter du 9 mars 1993 et que soit portée à 33. 538,78 euros la condamnation au titre des travaux effectués. 

Ils sollicitent également les sommes de 4. 573,47 euros au titre d'appel abusif et de 3. 048,98 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

Après avoir rappelé les faits et la procédure, ils exposent avoir dû effectuer, à titre provisionnel, des travaux en raison de la carence du 

bailleur notamment à la suite d'une visite de la Commission Départementale de Sécurité. 

Ils exposent également qu'à la suite de la deuxième visite de cette Commission, en février 1998, d'autres non-conformités ont été constatées et que devant la carence des bailleurs un arrêté de fermeture de la partie hôtellerie est intervenu, ce qui leur a causé un préjudice extrêmement important puisqu'ils réalisaient la presque totalité du chef d'affaires dans la branche hôtellerie. 

Ils font également valoir qu'ils ont été obligés, en raison des carences des bailleurs, de procéder à une installation de radiateurs pour chauffer tant la partie publique que la partie privée. 

Ils soutiennent qu'il entre dans les obligations du bailleur d'entretenir les lieux loués et font valoir que c'est à bon droit que la suspension du paiement des loyers a été ordonnée mais qu'il convient de la faire remonter en 1993. 

Ils sollicitent l'homologation du rapport de l'expert I.... 

Ils exposent qu'il ressort de ce rapport que le bailleur a fait preuve de carence dans la délivrance de locaux conformes à la destination du bail rappelant que les termes d'une décision de 1993 n'avaient pas été entièrement exécutés par les consorts X...et que, de surcroît, ces derniers n'avaient pas procédé aux travaux sollicités par la Commission de Sécurité. 

Ils soutiennent en conséquence qu'ils sont bien fondés en leur demande tendant à se voir octroyer la somme de 33. 538,78 euros et la dispense de paiement de loyers du mois d'avril 1993 jusqu'au règlement par le bailleur de l'intégralité des sommes visées par le rapport I.... 

Ils concluent en faisant valoir qu'ils se sont acquittés des loyers et qu'aucune somme ne peut leur être réclamée par les appelants. 

Pour un plus ample exposé de la cause, la Cour fait expressément référence :



-au jugement rendu par le Tribunal d'Instance d'AVIGNON le 30 octobre 2001.

-aux conclusions récapitulatives no 2 déposées par les consorts X...le 2 décembre 2005.

-aux conclusions récapitulatives no 4 déposées par les époux Y...et Maître Z..., ès-qualités, le 5 décembre 2005. 

DECISION 



Par acte authentique en date du 28 décembre 1984 Monsieur X..., aux droits duquel se trouvent aujourd'hui les consorts X..., a donné à bail aux époux K..., aux droits desquels se trouvent aujourd'hui les époux Y..., un immeuble à usage d'hôtel-restaurant situé Route Nationale 7, au PONTET. 

Les époux K...ont cédé le fonds de commerce aux époux Y...et le bail commercial a été renouvelé entre Monsieur X...et les époux Y...le 25 septembre 1994. 

Le 15 mars 1990 la Commission de Sécurité, sous l'autorité du lieutenant-colonel L..., a dressé un rapport à Monsieur le Maire du PONTET à la suite de la visite effectuée le 13 mars 1990. 

Ce rapport démontrait que les locaux, constitués par le fonds de commerce dont s'agit, ne répondaient pas aux normes. 

Le Juge des Référés du Tribunal de Grande Instance d'AVIGNON, par ordonnance du 26 mars 1991, ordonnait une expertise. 

Monsieur N...déposait son rapport le 16 octobre 1991. 

Ce rapport confirmait, si besoin est, les observations émises par la Commission de Sécurité. 





Il précisait : " Monsieur X...a laissé progressivement de bâtiment, dont il est propriétaire, se dégrader ".

L'expert précisait toutefois que Madame Y..., lorsqu'elle avait pris le bâtiment en location, avait connaissance de la vétusté " bien que celle-ci ait été cachée sous la peinture et le papier-peint ".

A la suite du dépôt de ce rapport, une nouvelle décision a été rendue par le Tribunal d'Instance d'AVIGNON le 9 mars 1993. 

Cette décision condamnait Monsieur X...à effectuer divers travaux sous astreinte. 

Monsieur X...n'effectuant pas une partie de ces travaux, les époux Y...se substituaient à ce dernier et en faisaient effectuer une grande part, financée par un prêt. 

Malgré ce, intervenait le 26 février 1998 un arrêté de Monsieur le Maire du PONTET ordonnant la fermeture de l'hôtel. 

Par arrêt en date du 28 septembre 2000, la Cour d'Appel de NIMES infirmait une ordonnance rendue par le Juge des Référés du Tribunal de Grande Instance d'AVIGNON le 27 janvier 1999 constatant la résiliation du bail commercial liant les parties. 

Les attendus de la Cour sont particulièrement intéressants puisque les magistrats du second degré précisent : " De l'ensemble de ces éléments, il résulte que les locataires de bonne foi pour avoir fait l'avance de travaux qui ne leur incombaient pas et qui du fait de l'arrêté de fermeture néanmoins intervenue ne peuvent plus exploiter l'hôtel qui constituait l'essentiel de leur activité commerciale, sont fondés à solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire en raison de leur situation économique compromise ". 

Cette décision, non contestée, posait donc comme principe que les époux Y...avaient effectué des travaux aux lieu et place de leur bailleur, Monsieur X.... 

Certes, l'article 5 du bail originaire, repris intégralement lors du renouvellement du bail le 25 septembre 1994, pose que " les preneurs devront jouir des lieux en bon père de famille, se conformer à tous 



règlements de ville et de police, veiller à toutes les règles de l'hygiène et de la salubrité, faire ramoner la cheminée au moins une fois l'an ". En aucun cas, cette disposition contractuelle ne met à charge des preneurs les grosses réparations qui incombent au bailleur, en sa qualité. 

Certes, également, comme il l'a été rappelé ci-dessus par un des experts désignés dans le cadre d'une des procédures émaillant les relations entre les parties, Madame Y...avait semble-t-il connaissance de l'état de l'immeuble mais cette connaissance n'est pas exonératoire des obligations d'un bailleur qui se doit d'assurer le couvert et l'entretien de l'immeuble pour permettre au locataire d'y exercer son activité conformément à la législation en vigueur. 

Dès lors, l'argumentaire soulevé par les consorts X...ne peut prospérer. 

Il est incontestable que leur auteur et eux-mêmes n'ont pas satisfait à leurs obligations telles qu'elles ont été posées par la loi. 

Cette situation a d'ailleurs été corroborée par le rapport judiciaire de l'expert I.... 

La décision déférée doit donc être confirmée en ce qu'elle a condamné les consorts X...à payer aux époux Y...les sommes de :

-37. 632,71 euros au titre des travaux à effectuer.

-11. 851,39 euros au titre des travaux de remplacement de la chaudière. 

Toutefois au titre des travaux effectués, les consorts X...devront s'acquitter de la somme de 33. 538,78 euros, montant des travaux réalisés par ces derniers en raison de la carence de leur bailleur. 

La décision est également confirmée en ce qu'elle a suspendu l'obligation des époux Y...de régler le loyer à compter du 2 mars 1998, date de notification de l'arrêté de fermeture de la partie hôtel. 





Les consorts X...ne justifient pas que leur immeuble est en ruine. Aucun arrêté n'a été pris par Monsieur le Maire de la Commune du PONTET pour constater cet état. 

Dès lors, leur demande de résiliation du bail doit être écartée. 

Quant au titre des loyers impayés, le règlement des loyers ayant été suspendu, cette demande ne peut prospérer. Seuls deux documents sont versés aux débats. Il s'agit d'une photocopie d'un compte-chèque ouvert auprès du Crédit Agricole au nom de Monsieur ou Madame A...du 1er novembre 2000 et une lettre de Maître Z...à Monsieur X...du 26 janvier 1999, ces documents n'apportent aucun élément concernant la période antérieure à 1998, seule à prendre en considération puisque postérieurement la suspension des loyers a été ordonnée. 

Les parties ne justifient pas d'un préjudice qui soit susceptible de leur ouvrir droit à des dommages-intérêts. Elles sont déboutées de leurs demandes de ce chef. 

Les consorts X...sont condamnés à payer aux époux Y...et à Maître Z..., ès-qualités, une somme de 750 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

Les consorts X...qui succombent supporteront les frais d'instance et d'appel. 

PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : 

Après en avoir délibéré conformément à la loi, 
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, 

Déclare l'appel régulier en la forme mais le dit infondé. 

Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions sauf à porter à la somme de 33. 538,78 euros la condamnation prononcée au titre des travaux effectués. 



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 

Condamne les consorts X...à payer aux intimés la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile pour les frais irrépétibles que ces derniers ont exposés dans le cadre de la procédure d'appel. 

Condamne les appelants aux entiers dépens d'instance et d'appel, ces derniers distraits au profit des avoués de la cause en application des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

Arrêt signé par Monsieur VERTUEL, Vice Président placé, par suite d'un empêchement du Président et par Madame DERNAT, Premier Greffier présent lors du prononcé. 



LE GREFFIER, LE VICE PRÉSIDENT PLACE,