Cour d'Appel — 9 novembre 2006

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE1 Chambre BARRÊT AU FOND DU 09 NOVEMBRE 2006JCANo2006/Rôle No 05/11723 Jean X... S.C.P. Jean X... Alain Y... C/Pierre Jean Z... S.A COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIE IMMOBILIERE CEGI Vincent DE A... Jean-Louis B... Patricia C... épouse B... Grosse délivrée le :à :réfDécision déférée à la Cour :Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 10 Mars 2005 enregistré au répertoire général sous le no 00/01348. APPELANTS Maître Jean X...
... LA SCP Jean X... - Alain Y...
... représentés par la SCP COHEN - GUEDJ, avoués à la Cour, plaidant par Me Philippe KLEIN, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE INTIMÉS Monsieur Pierre-Jean Z...né le 05 Janvier 1931 à MARSEILLE (13000), ... représenté par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, plaidant par Me André FRANCOIS, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE LA SA COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIE IMMOBILIÈRE (CEGI), dont le siège est 12, rue de la Boétie - 75008 - PARIS représentée par la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN, avoués à la Cour Maître Vincent DE A... désigné à ces fonctions en lieu et place de maître Jean-Pierre D... pris en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL ESPARIAT IMMOBILIER dont le siège est 31 Cours Mirabeau à Aix en Provence ... représenté par la SCP TOLLINCHI PERRET-VIGNERON BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI, avoués à la Cour Monsieur Jean-Louis B... né le 27 Mars 1945 à TOULOUSE (31000), demeurant ... Madame Patricia C... épouse B... née le 05 Décembre 1947 à PARIS, ...




représentés par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour, plaidant par Me Gérard MANSUY, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE*-*-*-*-*COMPOSITION DE LA COUREn application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Nouveau Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 05 Octobre 2006 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Claude ANDRÉ, Président, et Madame Catherine CHARPENTIER, Conseiller, chargés du rapport.Monsieur Jean-Claude ANDRÉ, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :Monsieur Jean-Claude ANDRÉ, PrésidentMonsieur Jean-Marie DUBOULOZ, ConseillerMadame Catherine CHARPENTIER, ConseillerGreffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2006.ARRÊTContradictoire,Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2006.Signé par Monsieur Jean-Claude ANDRÉ, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.STATUANT sur l'appel formé par Me X... et la SCP X...-Y... d'un jugement rendu le 10 mars 2005 par le Tribunal de Grande Instance d'Aix-en-Provence, lequel a : - condamné Pierre-Jean Z..., in solidum avec la SCP X...-Y..., à payer aux époux B... la somme de 12.907,25 ç avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2000 pour la somme de 11.946,82 ç et du 25 mars 2003 pour le surplus ; - fixé la créance de M. Z... au passif de la société ESPARIAT IMMOBILIER en garantie de la condamnation prononcée contre lui au profit des époux B... à la somme de 11.946,82 ç ; - condamné la Compagnie Européenne de Garantie Immobilière à relever et garantir M. Z... des condamnations prononcées contre lui sous déduction de la somme de 7.622,46 ç,



montant de la franchise ; - condamné Me X... et la SCP X...-Y... à garantir M. Z... des condamnations prononcés contre lui ; - rejeté les demandes de dommages-intérêts ; - condamné Me X... et la SCP X...-Y... à payer à M. Z... la somme de 1.500 ç en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; - rejeté les autres demandes au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Dans leurs dernières écritures déposées devant la Cour le 28 juillet 2006, Me X... et la SCP X...-Y..., appelants, soutiennent que la faute imputée à Me X... n'est pas établie, que le préjudice invoqué par M. Z... n'est pas démontré, que la restitution du prix ne constitue pas un préjudice indemnisable par le notaire, qu'il n'existe aucun lien de causalité entre la faute imputée et le préjudice allégué, en sorte que le notaire ne saurait être condamné in solidum avec le vendeur à indemniser le préjudice des époux B..., que l'appel en garantie de M. Z... à leur encontre est infondé.Les appelants concluent donc à l'infirmation de la décision déférée, au rejet des prétentions de M. Z... et des époux B... et à la condamnation de M. Z... à leur verser la somme de 1.000 ç en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions en date du 24 août 2006, Pierre-Jean Z..., intimé, se prévaut des manquements du notaire à son obligation de conseil au regard des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la faute du notaire étant en relation causale avec l'action en réduction du prix de vente introduite par les époux B.... Il soutient que la société Espariat Immobilier, agent immobilier, a commis une faute en omettant de faire procéder au mesurage comme il l'en avait chargée, lui causant ainsi un préjudice, outre qu'il soutient que la société CEGI, son assureur, lui doit sa garantie.L'intimé conclut donc au rejet des prétentions des appelants, à la confirmation de la décision entreprise et à la



condamnation de ceux-ci à lui verser la somme de 2.000 ç en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions en date du 12 juillet 2006, la Compagnie Européenne de Garantie Immobilière (CEGI), intimée, réplique, à titre principal, que les conditions de mise en jeu de sa garantie ne sont pas réunies. Subsidiairement, elle invoque la faute du notaire, soutenant qu'aucun manquement ne peut être imputé à l'agent immobilier, se prévalant, en tout état de cause de la franchise prévue par sa police.La CEGI conclut donc à l'infirmation de la décision déférée, l'appel en garantie dirigé à son encontre étant déclaré irrecevable. Subsidiairement, elle sollicite que Me X... soit déclaré responsable du préjudice allégué par les époux B... et réclame le rejet de toutes les prétentions dirigées contre la société Espariat Immobilier. Plus subsidiairement encore, elle demande la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a déclaré opposable aux tiers la franchise contractuelle. Elle demande enfin la condamnation de Me X... à lui verser la somme de 2.000 ç en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 27 mars 2006, Jean-Louis B... et Patricia C..., son épouse, intimés, répliquent qu'ils sont fondés en leur demande dirigée contre le vendeur de l'immeuble du fait de la différence de superficie, que l'agence immobilière a manqué aux obligations de son mandat, de même que le notaire qui n'a pas rempli son devoir de conseil.Les intimés concluent donc au rejet des prétentions des appelants, à la confirmation de la décision entreprise et à la condamnation de tout succombant à leur verser la somme de 2.500 ç en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions en date du 23 mars 2006, Me DE A..., ès qualités, de liquidateur à la liquidation judiciaire de la S.A.R.L. ESPARIAT IMMOBILIER, intimé,



conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a fixé la créance de M. Z... à la procédure collective de son administrée à la somme de 11.946,82 ç et réclame, pour le surplus, le rejet de toutes prétentions contraires des parties.SUR CE, LA COUR,Attendu que le jugement entrepris n'est pas critiqué en ce qu'il a condamné, sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, M. Z... à verser aux époux B... la somme de 12.907,25 ç avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2000 pour la somme de 11.946,82 ç et du 25 mars 2003 pour le surplus, lesquelles seront donc confirmées ; Attendu que la réduction du prix de la vente, proportionnelle au déficit de superficie résultant de la mise en oeuvre des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 en sa rédaction issue de la loi du 18 décembre 1996 ne constitue pas, par elle même, un préjudice indemnisable, dès lors que cette réduction n'a pour conséquence que de ramener le prix de la vente au montant que le vendeur aurait du normalement percevoir, en sorte que les prétentions dirigées contre Me X..., rédacteur de l'acte, et la SCP dont il est membre, tendant à leur condamnation tant à verser aux époux B..., acquéreurs, le montant de la somme résultant de l'application de cette réduction, qu'à garantir M. Z... de la condamnation prononcée contre lui au profit des époux B... de ce chef, devront être rejetées, le jugement entrepris étant infirmé sur ces points ;Qu'ainsi que le réclame expressément Me DE A..., ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la S.A.R.L. Espariat Immobilier, aux termes de ses dernières écritures d'appel du 23 mars 2006, il convient de confirmer les dispositions de la décision déférée en ses dispositions concernant son administrée, lesquelles ne sont par ailleurs pas autrement critiquées ; Attendu que la reconnaissance non équivoque de la responsabilité de la S.A.R.L. Espariat Immobilier qui découle nécessairement des conclusions de Me



DE A..., ès qualités, sollicitant la confirmation des dispositions de la décision déférée concernant son administrée n'est toutefois pas opposable à la CEGI en sa qualité d'assureur de la responsabilité civile professionnelle de cette société en application de l'article XIV de la police liant les parties ;Attendu que la mise en oeuvre de la garantie de la CEGI en sa qualité d'assureur de la responsabilité civile professionnelle de la S.A.R.L. Espariat Immobilier est subordonnée à une réclamation amiable ou judiciaire faite à l'assuré dans les douze mois à compter de l'expiration de la garantie, laquelle est acquise jusqu'à l'expiration d'un délai de douze mois à dater de la résiliation de la police résultant de la lettre du gérant de la S.A.R.L. en date du 13 mars 2000 ; que la S.A.R.L. Espariat a été appelée à la procédure devant les premiers juges suivant assignation en garantie à elle délivrée le 20 juin 2000 par M. Z... ; que le fait générateur du sinistre, qu'il se trouve dans le contrat de mandat conclu entre l'agence immobilière et M. Z... le 12 février 1999 ou dans l'acte notarié constatant la vente dressé le 26 avril 1999, se situe donc dans la période de garantie de l'assureur ; Mais attendu que la CEGI couvre, aux termes de sa police, les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que peut encourir l'agent immobilier dans l'exercice de ses activités professionnelles ; qu'il vient d'être retenu plus haut que la réduction du prix mise à la charge de M. Z... ne constitue pas un préjudice indemnisable, en sorte qu'elle ne constitue pas un dommage garanti par l'assureur ; que le jugement entrepris sera donc aussi infirmé de ce chef ; Qu'il est inéquitable de laisser supporter aux époux B... les frais irrépétibles qu'ils ont exposés ; Qu'aucune considération d'équité ne conduit à accueillir les demandes des autres parties fondées sur l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Que M. Z..., qui succombe, supportera les entiers dépens



de première instance et d'appel ; PAR CES MOTIFS, STATUANT publiquement, par arrêt contradictoire ; CONFIRME la décision entreprise en ses dispositions condamnant M. Z... à verser aux époux B... la somme de 12.907,25 ç avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2000 pour la somme de 11.946,82 ç et du 25 mars 2003 pour le surplus, en ce qu'il a fixé la créance de M. Z... au passif de la liquidation judiciaire de la S.A.R.L. Espariat Immobilier et en ce qu'il a condamné M. Z... à payer aux époux B... la somme de 1.500 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; L'INFIRME pour le surplus ;DÉBOUTE les parties de leurs demandes dirigées contre Me X... et la SCP X...-Y... et contre la Compagnie Européenne de Garantie Immobilière ; Y AJOUTANT ; CONDAMNE Pierre-Jean Z... à payer aux époux B... la somme de 1.500 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile aux autres parties ;DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE Pierre-Jean Z... aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile.

 LE GREFFIER

 LE PRÉSIDENT