Cour d'Appel — 4 janvier 2006

DU 04 Janvier 2006 ------------------------- 

 J.L.B/F.K Daniel ZATOVIC, et Marie Jeanne CAVELLE épouse X... C/ S.A. A ET C IMMOBILIER ENSEIGNE PROMAX, S.A.R.L. REGALOS RG N : 04/01069 - A R R E T No - Prononcé à l'audience publique du quatre Janvier deux mille six, par René SALOMON, Premier Président, assisté de Dominique SALEY, Greffier LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur Daniel X... né le 12 Octobre 1943 à POUZAUGUES demeurant de Paule 31120 ROQUES SUR GARONNE Madame Marie Jeanne CAVELLE épouse X... née le 09 Février 1945 à LUZILLE (37150) demeurant 10-12 place Clémenceau 64200 BIARRITZ représentés par la SCP HENRI TANDONNET, avoués assistés de Me Jean-Paul BRIN, avocat DEMANDEURS SUR RENVOI DE CASSATION ordonné par l'arrêt rendu le 03 juin 2003, cassant et annulant un arrêt de la Cour d'Appel de PAU en date du 21 Février 2001 sur appel d'un jugement rendu par le Tribunal de Commerce de PAU en date du 21 juillet 1999. D'une part, ET : S.A. A ET C IMMOBILIER ENSEIGNE PROMAX prise en la personne de son Président du Conseil d'Administration actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège social dont le siège est 32, avenue du Général de Gaulle 64000 PAU représentée par la SCP VIMONT J. ET E., avoués assistée de Me Eric LE BOT, avocat S.A.R.L. REGALOS Société représentée par sa gérante Mme Anne Marie Y... en exercice audit siège dont le siège était 45 rue Pasteur 64320 BIZANOS puis à Callé Luis Vives 11.2.A BENICARLO ESPAGNE N'ayant pas constitué avoué DEFENDERESSES 

 D'autre part, a rendu l'arrêt par défaut suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique et solennelle tenue en robes rouges, le 07 Décembre 2005, devant René SALOMON, Premier Président, Nicole ROGER, Bernard BOUTIE et Jean-Louis BRIGNOL, Présidents de Chambre, Christian COMBES, Conseiller, assistés de Dominique SALEY, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. * * * 

 Le 25 octobre 1996, Madame Y..., gérante de la société REGALOS, a donné un mandat, non-exclusif, à la SARL PROMAX, agent immobilier, de vendre un local commercial sis rue Henri IV à PAU. 

 Le prix de cession a été fixé à 1.320.000 francs, et les honoraires du mandataire à 120.000 francs. 

 Le 10 septembre 1997, la société PROMAX a fait visiter le local à Monsieur X... et un bon de visite a été signé. 

 La société REGALOS et Madame X... ont concrétisé la transaction le 13 novembre 1997. 

 La société PROMAX, estimant que le mandat avait été respecté, a vainement demandé sa rémunération, avant d'assigner le 04 août 1998 et le 05 août 1998, Monsieur et Madame X... devant le Tribunal de Commerce de PAU en paiement de 120.000 francs à titre de dommages-intérêts. 

 La juridiction, par jugement du 21 juillet 1999, après avoir écarté les exceptions d'incompétence, a condamné in solidum et avec exécution provisoire la société REGALOS et Monsieur et Madame X... à payer à la société PROMAX 90.000 francs à titre de dommages-intérêts, plus 8.000 francs au titre de l'article 700 du

Nouveau Code de Procédure Civile. * * * 

 Sur appel des époux X..., la Cour d'Appel de PAU, par arrêt du 21 février 2001, après avoir confirmé la compétence de la juridiction commerciale et la recevabilité de l'action de la société PROMAX, a estimé qu'il n'était pas démontré une entente entre le vendeur et l'acquéreur, destinée à évincer l'agent immobilier. 

 L'arrêt a donc débouté la société PROMAX de ses demandes contre les époux X..., qui ont également obtenu 8.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. * * * 

 Sur pourvoi formé par la société PROMAX, la première Chambre Civile de la Cour de Cassation a cassé en toutes ses dispositions l'arrêt de PAU, au visa des articles 447 et 458 du Nouveau Code de Procédure Civile, car il ne résultait pas du rapprochement entre l'Arrêt et le registre d'audience du 17 janvier 2001, qu'il y avait identité entre les magistrats ayant assisté aux débats et ceux ayant participé au délibéré. * * * 

 Devant la Cour d'AGEN, désignée Cour de Renvoi, régulièrement saisie, les époux X..., appelants, demandent, par conclusions déposées le 10 décembre 2004 : 

 - Dire et juger que la demande est irrecevable alors : 

 1/ que Monsieur X... ne peut être recherché sur aucun fondement et que, époux séparé de biens, il n'est nullement prouvé, ni même soutenu, qu'il ait participé à quoi que ce soit, ce qui implique nécessairement sa mise hors de cause ; subsidiairement, déclarer compétente la Cour d'Appel de TOULOUSE en ce qui les concerne ; 

 2/ que Madame X... n'aurait pu être éventuellement recherchée qu'ès- qualités de gérante de la société JMZ DIFFUSION et en aucun cas en son nom personnel, ce qui implique également sa mise hors de

cause. 

 - Constater que la demande de la société PROMAX est en tout cas mal fondée et qu'il convient de la débouter. 

 - Condamner la société PROMAX à payer à chacun des époux X..., 3.500 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

 - Condamner la société PROMAX, le cas échéant solidairement avec la société REGALOS, à restituer à Monsieur et Madame X... toute somme par eux réglée en principal, intérêts et frais, avec les intérêts de droit à compter du paiement. 

 - La condamner aux entiers dépens, avec distraction pour ceux d'appel, au profit de la SCP TANDONNET. 

 Ils rappellent que Monsieur X..., époux séparé de biens, n'était pas commerçant. L'action contre lui est donc irrecevable et la société PROMAX ne fonde sa demande sur aucun élément. 

 Madame X... a agi pour le compte de la société JMZ DIFFUSION en formation. 

 Le 10 septembre 1997, la société PROMAX a fait signer à sa fille un bon de reconnaissance d'indications et de visite : seul un local a été visité, comme établi par les attestations GARCIA, PEYRE, THELOU et BOISARD. 

 C'est au cours de ses recherches personnelles que Madame X... a vu un panonceau de vente sur un immeuble et s'est adressée au vendeur, la société REGALOS. Elle observe que les photographies produites sont postérieures à la vente, puisqu'elles font apparaître "liquidation totale, cessation définitive d'activité". 

 Madame X... n'avait pas précédemment visité ce local avec PROMAX

ni avec quiconque. 

 Le bon signé par sa fille ne portait pas la mention REGALOS ni le no de la rue. 

 Elle affirme avoir traité en toute bonne foi avec la société REGALOS, qui ne leur a rien indiqué quant au mandat qu'elle aurait donné à PROMAX. 

 Elle observe encore que la société PROMAX n'établit pas qu'elle ait visité ce local ; que le bon n'explique ni ne prouve la visite, celle-ci n'étant qu'optionnelle ; ses propositions d'achat l'ont été pour un autre local sis rue Louis Barthou ; l'acte sous seing privé a été passé entre la société REGALOS et la société X... en formation, représentée par Madame CLAVELLE Marie Jeanne épouse X... ; que la société PROMAX ne bénéficie de mandat sous réserve de sa validité, que de la part de la société REGALOS. 

 Ils estiment que la société PROMAX a agi délibérément à l'encontre de personnes physiques qui n'avaient pas qualité pour être assignées, dans la mesure où la demanderesse savait que Madame X... intervenait ès-qualités pour une société en formation, situation d'ailleurs reconnue par le Tribunal. 

 L'action engagée contre Madame X... est manifestement irrecevable et mal fondée à tous les points de vue et sera rejetée. 

 Ils rappellent l'article 73 du Décret du 20 juillet 1972. En l'espèce, le mandat de vente donné par la société REGALOS ne fait pas figurer à qui incombe la charge de la commission. Ainsi, à cause de ce défaut, soit le mandat est nul, soit la rémunération est à la charge du vendeur. 

 Les appelants estiment qu'ils ne peuvent être recherchés contractuellement de ce chef, dans la mesure où l'agent immobilier ne peut faire souscrire à son profit un engagement unilatéral à l'acheteur, alors qu'il n'intervient vis à vis de ce dernier qu'en

qualité de mandataire du vendeur. 

 Toute stipulation contraire contrevient aux dispositions de la loi du 02 janvier 1970 et du Décret de 1972, dans la mesure où il s'agissait de ménager indirectement et par fraude à ces textes en faveur de l'intermédiaire, un moyen de rémunération non autorisée par ces derniers. 

 En prétendant percevoir une rémunération qui n'a été expressément convenue, la société PROMAX méconnaît l'article 73 du Décret de 1972. Ils relèvent que la société PROMAX, en se fondant sur les articles 1142 et 1152 du Code Civil exclut la responsabilité quasi-délictuelle qui ne pourrait d'ailleurs être invoquée en l'espèce. 

 Le simple rapprochement de la mention figurant au bon de reconnaissance et de la vente ne suffirait pas à qualifier une fraude, Madame X..., agissant pour la société JMZ, ayant traité de bonne foi, alors qu'aucune preuve contraire n'est rapportée. 

 Comme elle n'avait aucune obligation de prévenir l'intermédiaire, il ne lui appartenait pas de vérifier ce qu'avait fait le vendeur vis à vis de son mandataire pour l'aviser de la transaction. 

 En tout cas, même si on admettait l'entente, cela n'ouvrirait pas pour autant à la société PROMAX de recours contre les époux X..., puisque l'entente n'aurait pas pour conséquence d'évincer l'agent. 

 En effet, l'agence a bien été informée et ne s'est pas trouvée évincée, puisqu'elle a fait valoir ses droits lors de la vente. Il s'agit d'un problème de paiement entre mandant et mandataire qui ne concerne pas l'appelante, qui n'avait aucun engagement à ce titre. 

 Ils s'interrogent sur l'attitude irrégulière de la société PROMAX, qui semble s' être désintéressée de son mandant et qui n'a soutenu que virtuellement la procédure contre son véritable débiteur, la

société REGALOS. 

 Ils qualifient l'action de la société PROMAX comme particulièrement abusive et demandent 3.500 euros à titre de dommages-intérêts et 2.500 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

 Ils relèvent que 

 Ils relèvent que la société JMZ DIFFUSION n'a jamais été mise en cause et précisent que les éléments qu'ils ont déjà évoqués sur l'absence de fondement de la demande en droit rendrait vaine toute velléité de la société PROMAX à l'encontre de JMZ DIFFUSION. 

 * * 

 * 

 Dans ses conclusions déposées le 24 décembre 2004, la société PROMAX demande : 

 Vu les articles 631 et 632 du Code de Commerce, 

 Vu la loi du 02 janvier 1970, 

 Vu le décret du 20 juillet 1972, 

 Vu les articles 1142 et 1152 du Code Civil, 

 - de déboute les consorts X... et la SARL REGALOS de toutes leurs demandes. 

 - de confirmer le jugement du 21 juillet 1999 en toutes ses dispositions. 

- de condamner en conséquence in solidum les consorts X... et la société REGALOS à lui payer 13.720 euros, 

 Y ajoutant, 

 - de condamner in solidum les consorts X... et la société REGALOS à payer à la société PROMAX, 2.000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction pour ceux d'appel au profit de la SCP VIMONT. 

 Elle rappelle les articles 631 et 632 du Code de Commerce et qu'au moment où le bien a été présenté à Madame X..., la société JMZ DIFFUSION n'existait pas, de sorte que Monsieur et Madame X... se sont engagés en leur nom personnel. Aucune irrecevabilité ne peut être tirée de ce motif. 

 Elle observe que Monsieur X... ne s'est pas départi des intérêts de Madame X..., de sorte qu'il ne peut prétendre avoir été injustement appelé en cause. 

 A titre subsidiaire, les moyens développés sur ce point, n'entame nullement la mise en cause de la responsabilité de Madame X.... 

 Elle souligne, qu'à l'égard de la société REGALOS, la demande est fondée sur la clause pénale sanctionnant le titre II paragraphe 4 no b et c du montant de vente signée le 25 octobre 1996. La société REGALOS n'a pas indiqué par lettre recommandée avec accusé de réception à la société PROMAX, le nom et l'adresse de l'acquéreur, du notaire et de l'agence immobilière éventuellement intervenus. 

 De plus, le no b du paragraphe 4 n'a pas été respecté. 

 A propos de Madame X..., elle rappelle qu'un bon de vente a été signé par cette dernière le 10 septembre 1997, qui s'est ainsi engagée à des dommages-intérêts en réparation du préjudice qui résulterait de la violation de ses obligations. 

 Elle précise le calendrier des contacts pris avec les consorts X.... 

Elle qualifie de particulièrement fallacieuse l'argumentation de Madame X.... 

 Elle invoque les photographies qui démontrent que les locaux étaient porteurs non pas du panneau SARL REGALOS comme le prétend Madame X..., mais d'un panneau Y..., répondant précisément à l'indication des locaux figurant sur le bon de visite. 

 C'est par la seule entremise de la SARL PROMAX que la vente s'est finalement conclue. 

 La collusion entre REGALOS et Madame X... lui paraît manifeste. 

 Elle rappelle que la convention indique expressément que le prix de cession est fixé, rémunération du mandataire comprise. 

 Elle souligne que la rémunération du mandataire était consentie pour s'imputer sur le prix de cession. 

 Selon elle, les consorts X... et la société REGALOS ont fait cause commune pour tenter d'évincer l'intermédiaire. 

 [* *] [* 

 La société REGALOS, dont le siège est à BENICARLO en ESPAGNE, n'a pas relevé appel du jugement du Tribunal de Commerce de PAU et n'a pas été touchée par l'assignation devant la Cour d'Appel d'AGEN. 

 *] [* *] MOTIFS 

 Vu les conclusions déposées le 10 novembre 2004 et le 24 décembre 2004 respectivement notifiées le 09 novembre 1994 pour les époux X... et le 23 décembre 2004 pour la société PROMAX. 

 1/ Comme le rappelle l'intimée, les Tribunaux de Commerce connaissent des contestations relatives aux actes de commerce entre toutes personnes, et la loi répute acte de commerce toute opération d'intermédiaire pour l'achat ou la vente de fonds de commerce. 

 L'opération, cause du présent litige, est la cession d'un bail commercial. 

 Dès lors, c'est à juste titre que le Tribunal de Commerce de PAU a

retenu sa compétence. 

 2/ Au moment où le bien a été présenté à Madame X... par la société PROMAX, la société JMZ DIFFUSION n'existait pas. De plus, les différents courriers échangés entre les parties, ainsi d'ailleurs que le bon de visite, ont été établis au nom de X... et non au nom d'une société, alors encore inexistante. 

 Il s'en déduit que Madame X... s'est engagée en son nom personnel. En revanche, et comme l'observent les appelants, la société PROMAX ne fonde sa demande à l'encontre de Monsieur X... sur aucun élément et ne précise ni comment, ni à quel titre celui-ci serait intervenu, ni quel engagement il aurait pris, ni à fortiori le manquement qui pourrait lui être reproché, alors qu'en outre il est séparé de biens. Monsieur X... sera donc mis hors de cause. 

 3/ La demande dirigée contre la société REGALOS est fondée sur l'application de la clause pénale sanctionnant le non-respect des obligations du mandant, mentionné dans le titre II paragraphe 4 nob et c "stipulation expresse" du mandat signé le 25 octobre 1996. 

 Nul ne discute la licéité de cette clause, d'ailleurs conforme à la loi du 02 janvier 1970. 

 En l'espèce, il n'est pas contesté que la société REGALOS n'a pas indiqué par lettre recommandée avec accusé de réception à son mandataire, le nom et l'adresse de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et de l'agence immobilière éventuellement intervenue. 

 De plus et comme le souligne l'intimée, le no b du paragraphe 4 n'a pas été respecté puisque le mandant "s'interdit pendant la durée du

mandat et dans les douze mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui". 

 C'est donc à juste titre que la société PROMAX affirme que la société REGALOS a contrevenu aux obligations du mandat de vente. 

 4/ Un bon de visite a été établi et signé par Madame X..., le 10 septembre 1997, qui a de plus mentionné ses propres numéros de téléphone, dont celui de son portable. 

 Au terme de ce document, Madame X... s'est "interdit toute entente avec le vendeur, ayant pour conséquence de l'évincer lors de l'achat de l'une ou de plusieurs de ces affaires". 

 En outre, ce même bon de visite précise : " En cas de violation de son engagement ci-dessus, nous nous rendrons passibles de dommages-intérêts en réparation du préjudice que nous aurons causé". D'autre part, les photographies entrées en possession de la société PROMAX démontrent que les locaux étaient porteurs non pas d'un panneau SARL REGALOS, comme le prétend Madame X..., mais d'un panneau Y..., répondant précisément à l'indication des locaux figurant sur le bon de visite... 

 Il apparaît donc, ainsi que le soutient l'intimée, qui c'est pas sa seule entremise, que la vente des locaux litigieux s'est finalement conclue. 

 Le mandat, sous l'encart "Prix de vente", indique expressément que le prix de cession est fixé rémunération du mandataire comprise. 

 Comme le souligne encore l'intimé, il relève de l'évidence que la rémunération du mandataire était consentie pour s'imputer sur le prix de cession, quelles qu'en soient les modalités de règlement possibles, directement par l'acquéreur ou indirectement par le

vendeur après encaissement du prix de cession. 

 De plus, et comme l'a relevé le Tribunal, la rémunération envisagée était liée à un pourcentage du prix de vente. 

 Au demeurant, il n'est pas demandé la condamnation in solidum au paiement des honoraires, mais de dommages-intérêts tant à l'égard de Madame X... qu'à l'égard de la société REGALOS, qui ont fait cause commune pour évincer l'agent immobilier qui les avait mis en relation. 

 La décision déférée sera confirmée, sauf à mettre hors de cause Monsieur X..., et l'appelante condamnée à payer à l'intimée la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

 PAR CES MOTIFS 

 La Cour, statuant en audience publique et solennelle, par décision par défaut et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ; 

 Vu le jugement du Tribunal de Commerce de PAU du 21 juillet 1999, 

 Vu l'arrêt de la Première Chambre Civile de la Cour de Cassation du 03 juin 2003, 

 Met hors de cause Monsieur X..., 

 Confirme le jugement du 21 juillet 1999 pour le surplus, 

 Condamne Madame X... aux dépens d'appel avec distraction au profit de la SCP VIMONT, avoués, conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

 La condamne en outre à verser à la société PROMAX, la somme de 1.500 ç au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

 Le présent arrêt a été signé par René SALOMON, Premier Président et par Dominique SALEY, Greffier, présente lors du prononcé. 

 Le Greffier,

Le Premier Président,