Cour d'Appel — 1 février 2006

ARRET No du 01 FEVRIER 2006 

R. G : 03/ 00539 R-PDG 

Décision déférée à la Cour : jugement du 10 avril 2003 Tribunal de Grande Instance de BASTIA R. G : 00/ 1314 


X... C/ CONSORTS Y... 
Z... 


COUR D'APPEL DE BASTIA CHAMBRE CIVILE ARRET DU PREMIER FEVRIER DEUX MILLE SIX 

APPELANT : Monsieur Karl X...
... 20230 LINGUIZETTA représenté par la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN, avoués à la Cour ayant pour avocat Me PERREIMOND, avocat au barreau de BASTIA 

INTIMES : 

Madame Andrée Y... épouse Z...
... 20200 BASTIA représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour assistée de la SCP CHARLES Samp ; VALVO-GASTALDI AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NICE 

Monsieur Jean Paul Z...
... 20200 BASTIA représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour assisté de la SCP CHARLES Samp ; VALVO-GASTALDI AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NICE 

Monsieur François Joseph Z...
... 20200 BASTIA représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour assisté de la SCP CHARLES Samp ; VALVO-GASTALDI AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NICE 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 décembre 2005, devant la Cour composée de : Monsieur Pierre DELMAS-GOYON, Premier Président, Madame Jeanne Marie CHIAVERINI, Conseiller, Monsieur Bernard WEBER, Conseiller, qui en ont délibéré. 

GREFFIER LORS DES DEBATS : Monsieur Michel LEANDRI. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 01 février 2006 

ARRET : 

Contradictoire, Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile. Signé par Monsieur Pierre DELMAS-GOYON, Premier Président, et par Monsieur Michel LEANDRI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

* * * 

FAITS ET PROCEDURE : 

Monsieur Karl X... est appelant du jugement rendu le 10 avril 2003 par le tribunal de grande instance de BASTIA qui, statuant dans le litige l'opposant à ses bailleurs, Madame Andrée Y..., épouse Z..., Monsieur Jean-Paul Z... et Monsieur François Joseph Z... (les consorts Z...), a constaté que le bail applicable entre les parties est le bail commercial souscrit le 1er avril 1991, dit l'action irrecevable en ce qu'elle porte sur la détermination de la valeur locative, cette question étant jugée de la compétence d'ordre public du juge des loyers commerciaux et condamné Monsieur Karl X... à payer 1. 000 euros à ses adversaires sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. 

Ce jugement fait suite à un arrêt de la Cour de cassation du 13 mai 1998 qui a considéré que la limitation apportée par les parties à l'utilisation du bien immobilier loué ne permettait pas de retenir la qualification de bail emphytéotique donnée à leur convention initiale du 9 décembre 1960 et à un arrêt de la cour d'appel de BASTIA du 20 mars 2000, objet d'un pourvoi rejeté le 10 avril 2002, qui a dit que le bail applicable entre les parties à compter du 1er avril 1991 et qu'elles avaient qualifié de bail emphytéotique était un bail commercial soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953. 

Monsieur Karl X... conteste que ces décisions aient autorité de chose jugée sur la détermination du bail applicable. Il soutient en effet que la convention initiale du 9 décembre 1960 étant un bail commercial et non un bail emphytéotique comme le croyaient les parties à l'acte, elle a nécessairement été renouvelée par tacite reconduction pour n'avoir pas été résiliée selon la procédure exigée par le statut des baux commerciaux. Il conteste que la convention alléguée du 1er avril 1991 ait pu manifester de manière non équivoque sa renonciation au droit à renouvellement et il considère que tout ce qu'ont pu faire les parties du fait de leur erreur de droit initiale sur la nature de leur convention et qui est en contravention avec le caractère commercial du bail doit être annulé et ne saurait produire effet, en ce compris la convention du 9 mai 1986 ayant donné lieu au bail de 1991. Si l'arrêt du 20 mars 2000 a dit que le bail applicable entre les parties à compter du 1er avril 1991 est un bail commercial soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953, Monsieur Karl X... soutient qu'il n'en résulte pas qu'il ait été jugé que les parties ne sont plus liées par le bail initial de 1960 requalifié en bail commercial. Il ajoute que le jugement déféré du 10 avril 2003 a été précédé d'un jugement avant dire droit du 2 mai 2002 qui l'a déclaré recevable en sa demande et qui a invité les parties à s'expliquer sur les conditions et clauses du bail actuel, ce qui lui semble emporter rejet de la fin de non recevoir tirée de la chose jugée. 

L'appelant ajoute que les premiers juges ne pouvaient se déclarer incompétents sur la détermination de la valeur locative. Outre qu'il conteste la recevabilité de l'exception d'incompétence soulevée par les consorts Z..., il entend faire valoir que, si l'article R312-3 du code de l'organisation judiciaire donne compétence au juge des loyers commerciaux pour les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le tribunal de grande instance peut se prononcer sur ce sujet à titre accessoire. 

Il demande en définitive à la cour de juger que le bail de 1961 s'est poursuivi sous la forme d'un bail commercial au-delà du 1er avril 1991, de constater que la convention du 9 mai 1986, dont un arrêt de la cour d'appel de BASTIA du 9 février 1989 confirmant un jugement du 4 septembre 1987 a dit qu'elle tiendrait lieu de bail et en fixerait les conditions applicables à compter du 1er avril 1991, procède de clauses qui lui ont été imposées, qu'il n'a pu librement discuter et qui violent le décret du 30 septembre 1953. Il en déduit qu'il ne saurait en résulter l'équivalent d'un nouveau bail ayant pu remplacer le bail initial et il demande subsidiairement à la cour d'annuler le bail procédant de la convention du 9 mai 1986. 

Il demande à être remis dans l'intégralité des droits résultant du bail du 9 décembre 1960 et il réclame à ses adversaires sur le fondement de l'article 1235 du code civil la répétition de sommes qu'il estime indûment payées à hauteur de 351. 242, 23 euros. 

Il entend obtenir 2. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. 

Les consorts Z... concluent à la confirmation du jugement et ils sollicitent paiement de 4. 000 euros pour le remboursement de leurs frais non taxables. Ils prétendent que l'arrêt de la cour d'appel de BASTIA du 20 mars 2000, devenu définitif après rejet le 10 avril 2002 d'un pourvoi en cassation, a autorité de chose jugée sur le bail applicable entre les parties. Ils soutiennent que leur adversaire est de mauvaise foi et qu'il a pour unique préoccupation de ne pas payer le loyer réclamé, alors même qu'il aurait reconnu pour les besoins d'une procédure ayant abouti à un arrêt de la cour d'appel de BASTIA du 14 mars 1996 qu'il n'en contestait pas le montant. 

Ils font valoir que les clauses librement débattues du bail du 1er avril 1991 obligent les parties, sauf en ce qu'elles contredisent les dispositions impératives du statut des baux commerciaux pour viser un bail emphytéotique. En cette hypothèse, c'est le décret du 30 septembre 1953 qui doit recevoir application. 

Sur la demande en répétition de sommes payées au titre des loyers, outre contestation du bien fondé de cette prétention, les consorts Z... entendent opposer la prescription biennale de l'article L145-60 du code de commerce pour toutes actions dérivant d'un bail commercial. Le jugement leur semble par ailleurs mériter confirmation en ce qu'il a retenu l'exception d'incompétence soulevée au profit du juge des loyers commerciaux. 

* * * 

MOTIFS DE LA DECISION : 

Selon acte authentique du 9 décembre 1960, les auteurs des consorts Z... ont donné à bail emphytéotique à Monsieur A... un terrain d'une superficie 

Selon acte authentique du 9 décembre 1960, les auteurs des consorts Z... ont donné à bail emphytéotique à Monsieur A... un terrain d'une superficie totale de 46 hectares, 57 ares et 14 centiares, situé sur la commune de LINGUIZETTA, lieu-dit " Chiosura ", pour la création et l'exploitation d'un centre naturiste. La durée du bail était de 30 années et sa prise d'effet était fixée au 1er avril 1961. 

Le 12 janvier 1967, le bailleur a consenti un pacte de préférence à Monsieur Karl X... sur toute cession du terrain. 

Ayant reçu notification d'un projet de bail emphytéotique conclu le 9 mai 1986 par le bailleur au profit d'un nommé B..., Monsieur Karl X... a fait assigner le bailleur devant le tribunal de grande instance de BASTIA qui, le 4 septembre 1987, a fait droit à sa demande portant sur l'application du pacte, dit que le bail signifié le 16 mai 1986 constituerait les conditions du bail entre Antoine Z... et Karl X..., dit que le jugement tiendrait lieu de bail et qu'il serait transcrit à la conservation des hypothèques. Ce jugement a été confirmé le 9 février 1989 par un arrêt rendu au contradictoire de Monsieur B..., intervenant volontaire devant la juridiction d'appel. 

Il ne peut être considéré au vu de ce qui précède que les conditions de la convention du 9 mai 1986, applicables à compter du 1er avril 1991 à l'expiration du bail initial du 9 décembre 1960, procèdent de clauses imposées à Monsieur Karl X.... Il a en effet lui-même demandé en justice à en bénéficier, ce qui suffit à dissiper toute équivoque sur ses intentions, sans qu'il y ait lieu de s'interroger sur une éventuelle renonciation au droit à renouvellement, en toute hypothèse exclu par la qualification initiale de bail emphytéotique et imposé par celle reconnue depuis lors de bail commercial, qu'il s'agisse de la convention du 9 décembre 1960 ou de celle du 9 mai 1986. 

L'arrêt du 20 mars 2000, qui est devenu définitif, a dit que le bail applicable entre les parties à compter du 1er avril 1991 est un bail commercial soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953. Il n'a pas été précisé si cela procède d'un renouvellement du bail initial ou de la prise d'effet au terme du bail initial de la convention du 9 mai 1986, ce qui ne permet pas de retenir que l'arrêt ait autorité de chose jugée sur le point litigieux. 

En revanche, au terme d'un débat entre les parties, la cour a statué dans un sens d'ailleurs conforme aux prétentions alors soutenues par Monsieur Karl X... pour débouter les consorts Z... de leur demande d'annulation de la convention, précisément motivée sur le fait que la reconnaissance de la nature commerciale du bail conférait au preneur un droit à renouvellement qu'ils n'avaient pas entendu consentir. L'arrêt a relevé que l'erreur de droit invoquée ne portait pas sur la substance même de la chose qui en est l'objet, que la volonté des parties s'était rencontrée sur l'objet du bail et ses conditions et que la requalification en bail commercial n'avait pas pour effet de modifier le contenu de la convention, l'erreur invoquée ne portant que sur les conséquences juridiques de cette requalification. 

C'est sur ce point que portait le pourvoi en cassation formé par les consorts Z... qui a été rejeté le 10 avril 2002. 

Que le raisonnement s'applique au bail initial du 9 décembre 1960 ou à celui issu de la convention du 9 mai 1986, l'erreur de droit est la même, sa portée et ses incidences juridiques aussi et Monsieur Karl X... ne saurait prétendre sans se contredire que dans le premier cas la convention demeure valable, sauf à reconnaître un droit à renouvellement imposé par la nature commerciale reconnue au bail, alors que dans le second cas la convention devrait être privée d'effet, voire annulée. L'autorité de chose jugée qui s'attache au rejet de la demande d'annulation du bail commercial pour erreur de droit ne permet pas de soutenir utilement que le consentement de Monsieur Karl X... ait été vicié lorsqu'il a revendiqué le bénéfice du bail prenant effet le 1er avril 1991 en méconnaissance du droit à renouvellement qu'il tirait du bail initial. 

Le jugement déféré doit donc être confirmé sur la détermination du bail applicable. Il sera toutefois relevé que ce bail n'a pas été souscrit le 1er avril 1991 comme l'ont indiqué par erreur les premiers juges mais qu'il résulte du projet de bail conclu le 9 mai 1986 qui a pris effet entre les parties le 1er avril 1991 par application du jugement rendu le 4 septembre 1987 par le tribunal de grande instance de BASTIA, confirmé par la cour le 9 février 1989. 

Cette décision rend sans objet la prétention de Monsieur Karl X... d'être remis dans l'intégralité des droits résultant du bail du 9 décembre 1960 et notamment d'obtenir répétition de ce qu'il estime avoir indûment payé pour l'exécution des clauses du nouveau bail. 

Il ne reprend pas expressément devant la cour sa demande subsidiaire de première instance visant, pour le cas où le bail du 1er avril 1991 serait reconnu applicable, à ce que le loyer soit recalculé en fonction de la valeur locative réelle, la superficie des biens loués ayant été selon ses dires amputée d'environ 14 ha depuis la prise d'effet du bail du 9 décembre 1960. 

Il est donc inutile pour la solution du litige de se prononcer sur la disposition par laquelle la juridiction du premier degré a retenu son incompétence pour statuer sur cette prétention. 

Monsieur Karl X... devra payer aux consorts Z... 2. 000 euros au titre des frais non taxables d'appel dont il serait inéquitable de leur laisser la charge. 

* * * 

PAR CES MOTIFS, LA COUR : 

Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a déterminé le bail applicable, sauf à relever que ce bail n'a pas été souscrit le 1er avril 1991 mais résulte d'un projet de bail conclu le 9 mai 1986 qui a pris effet entre les parties le 1er avril 1991 par application du jugement rendu le 4 septembre 1987 par le tribunal de grande instance de BASTIA, confirmé par la cour d'appel de BASTIA le 9 février 1989, Le confirme en ce qu'il a condamné Monsieur Karl X... à payer aux consorts Z... MILLE EUROS (1. 000 euros) sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, 

Déclare sans objet toutes demandes plus amples ou contraires, 

Ajoutant au jugement déféré, 

Condamne Monsieur Karl X... à payer aux consorts Z... DEUX MILLE EUROS (2. 000 euros) au titre des frais non taxables d'appel, 

Le condamne aux dépens de première instance et d'appel. 

LE GREFFIER, LE PRESIDENT, FEUILLE DE SUIVI APRES ARRET 03/ 00539 Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée arrêt du UN FEVRIER DEUX MILLE SIX 


X... Rep/ assistant : la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN (avoués à la Cour) Rep/ assistant : Me PERREIMOND (avocat au barreau de BASTIA) C/ Y... Rep/ assistant : Me Antoine-Paul ALBERTINI (avoué à la Cour) Rep/ assistant : la SCP CHARLES & amp ; VALVO-GASTALDI AVOCATS ASSOCIES (avocats au barreau de NICE) Z... Rep/ assistant : Me Antoine-Paul ALBERTINI (avoué à la Cour) Rep/ assistant : la SCP CHARLES & amp ; VALVO-GASTALDI AVOCATS ASSOCIES (avocats au barreau de NICE) Z... Rep/ assistant : Me Antoine-Paul ALBERTINI (avoué à la Cour) Rep/ assistant : la SCP CHARLES & amp ; VALVO-GASTALDI AVOCATS ASSOCIES (avocats au barreau de NICE) 

DOSSIERS AVOUES MANQUANTS : 

NON RENDRE LES DOSSIERS AUX AVOUES DOSSIERS RENDUS LE NOMBRE DE PHOTOCOPIES : 7