Cour d'Appel — 6 janvier 2005

6 I 2005 CRCAM . / Caixabank M° X BNP. RG 03/04273 FAITS - PROCÉDURE - PRÉTENTIONS DES PARTIES Par acte reçu le 15 décembre 1994 par Hélène X, notaire, Alain Y a acquis de la société civile immobilière Aménophis le lot n° 39 dans le bâtiment 'B' et le lot n° 63 dans le bâtiment 'C' d'un ensemble immobilier dénommé "Les Terrasses de Vitton" sis 102 route de Genas à Lyon (3ème). Il est mentionné dans cet acte que : - le prix a été fixé à 725.126,47 francs hors taxe soit 860.000 francs TVA incluse et a été réglé par l'acquéreur à concurrence de 340.000 francs de ses deniers personnels, ce payement ayant eu lieu "avant ce jour, directement et en dehors de la comptabilité du notaire et à concurrence de 520.000 francs, grâce à un emprunt du même montant souscrit auprès de la société Caixabank, - la Caixabank est intervenue à cet acte pour bénéficier du privilège de prêteur de deniers, - le prêt a été accordé sous la condition expresse que le privilège de la Caixabank vienne "en premier rang et sans concurrence" et la SCI Aménophis s'est engagée à donner mainlevée "dans les meilleurs délais et à ses frais" de l'hypothèque inscrite au bénéfice de la Caisse régionale de crédit agricole Mutuel du Sud-Est (CRCAM). Alain Y ayant cessé de régler les échéances de remboursement de cet emprunt, la Caixabank a engagé une procédure de saisie immobilière à l'occasion de laquelle il lui a été révélé que son privilège était primé par l'hypothèque de la CRCAM inscrite le 22 mai 1992 et renouvelée le 27 mars 1996 pour six millions de francs. Par acte reçu le 3 mars 1995 par Hélène X, notaire, la société civile immobilière de particulier Astel a acquis de la société civile immobilière Aménophis le lot n° 40 dans le bâtiment 'B' et le lot n° 59 dans le bâtiment 'C' de l'ensemble immobilier"Les Terrasses de Vitton". Il est mentionné dans cet acte que le prix a été fixé à 725.126,47 francs hors taxe soit 860.000 francs TVA incluse et a été réglé par l'acquéreur à concurrence de 160.000 francs de ses deniers



personnels, ce payement ayant eu lieu "avant ce jour, directement et en dehors de la comptabilité du notaire, et à concurrence de 700.000 francs, grâce à un emprunt du même montant souscrit auprès de la société Banque nationale de Paris (B.N.P.), laquelle est intervenue à cet acte pour bénéficier du privilège de prêteur de deniers. Une procédure de liquidation judiciaire ayant été ouverte à l'égard d'Alain Y, d'une part, et de la SCIP Astel, d'autre part, la Caixabank et la B.N.P. ont déclaré au mandataire liquidateur leurs créances qui ont été admises. La Caixabank a assigné en responsabilité et payement de sommes Hélène X qui a alors assigné la CRCAM, devenue Caisse régionale de crédit agricole mutuel Centre-Est. La société B.N.P. Paribas est intervenue volontairement pour demander la condamnation d'Hélène X à lui payer des dommages-intérêts à raison de faits similaires à ceux concernant la Caixabank. Le 2 juin 2003 le tribunal de grande instance de Lyon a rendu le jugement suivant :.

 Constate que maître X a manqué à son obligation de conseil à l'égard de ses mandants, la Caixabank et la B.N.P., en ne contrôlant pas la possibilité de mainlevée de l'hypothèque du Crédit agricole sur les lots vendus, notamment en ne s'assurant pas que les fonds versés eu comptant par les acquéreurs directement à la SCI Aménophis avaient bien été transmis au Crédit agricole,.

 Condamne maître X à payer à chacun des ses mandants, la Caixabank et la B.N.P. : 

 - un euro de dommages-intérêts 

 - ainsi que 3.000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,.

 Constate que le Crédit agricole n'était pas fondé à renouveler son inscription d'hypothèque sur les lots susvisés qui avaient été vendus

et payés,

 En conséquence,.

 Dit que l'inscription d'hypothèque et son renouvellement par le Crédit agricole sur les lots 31.67 et 40.59 sont nuls et de nul effet respectivement après les ventes des 15 décembre 1994 et 3 mars 1995,.

 Ordonne la radiation de l'inscription d'hypothèque du Crédit agricole sur les lots 31.67 et 40.59 sont nuls et de nul effet respectivement aux 15 décembre 1994 et 3 mars 1995,.

 Dit que par suite la Caixabank sur les lots 31.67 à compter du 15 décembre 1994 et la B.N.P. sur les lots 40.59 à compter du 3 mars 1995 se trouvent titulaires d'une inscription de premier rang en leur qualité de prêteur de denier et seront colloqués sur les fonds provenant de l'adjudication de ces lots,.

 Déboute la Caixabank et la B.N.P. du surplus de leurs demandes,.

 Déboute maître X de sa demande sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,.

 Condamne in solidum maître X et le Crédit agricole aux entiers dépens. La CRCAM a interjeté appel de cette décision. Elle expose que la créance qu'elle avait déclarée à maître DUBOIS, mandataire liquidateur de la SCI Aménophis, a été admise au passif de cette SCI et ne peut donc pas être discutée ; que tous les règlements intervenus antérieurement avaient été pris en compte. Elle fait valoir qu'aucune faute ne peut lui être imputée alors qu'il appartenait au notaire de s'assurer que le créancier hypothécaire avait été désintéressé ; qu'elle n'a perçu qu'une partie du prix des ventes des lots concernés. Elle demande qu'il soit jugé qu'elle est fondée à conserver ses droits hypothécaires sur les biens considérés jusqu'au payement intégral du prix de vente de ces biens, soit la

somme de 17.180,39 euros, outre intérêts conventionnels à compter du 14 décembre 1994, pour les lots n° 39 et 63 et la somme de 38.111,94 euros, outre intérêts conventionnels à compter du 6 mars 1995, pour les lots 40 et 59. Hélène X fait valoir que la Caixabank et la B.N.P. avaient une parfaite connaissance de l'hypothèque de la CRCAM et que, malgré cela, la Caixabank lui a demandé de passer l'acte au profit d'Alain Y. Elle conteste la faute que le tribunal a retenu à son encontre en objectant que les liens qui existaient entre le promoteur-vendeur et les acheteurs ne pouvaient apparaître suspects ou, sinon, que le même reproche pouvait être fait à la Caixabank et à la B.N.P. ; que le notaire ne peut être garant des versements faits hors sa comptabilité ni du payement effectif par la SCI Aménophis à la CRCAM, laquelle ne l'a informée ni du défaut de payement par la SCI Aménophis dans le délai de deux mois ni de son refus de donner mainlevée et a ainsi commis une faute exclusive de toute faute du notaire. Elle soutient que la Caixabank ne justifie pas d'un préjudice certain et définitif faute de preuve de l'insolvabilité notoire d'Alain Y. Elle conclut au rejet des demandes de la Caixabank et de la B.N.P. à son encontre, à la condamnation de celles-ci à lui payer une indemnité en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et en toute hypothèse à la condamnation de la CRCAM à la relever et garantir de toute condamnation. La Caixabank demande que soit confirmé le jugement en ce qu'il a caractérisé la faute du notaire et en ce qu'il a ordonné la radiation de l'inscription d'hypothèque de la CRCAM, que soit rectifiée l'erreur matérielle affectant le jugement quant aux numéros des lots concernés. Elle forme appel incident pour faire condamner Hélène X à lui payer la somme de 7.622,45 euros à titre de dommages-intérêts et, in solidum avec la CRACAM, une indemnité en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; subsidiairement, dans le



cas où la radiation de l'hypothèque de la CRCAM ne serait pas ordonnée, pour faire condamner Hélène X à lui payer la somme de 94.994,86 euros, outre intérêts au taux contractuellement prévu à compter du 14 avril 1999 capitalisés à compter du 29 mars 2004. La B.N.P. Paribas conclut dans le même sens que la Caixabank, étant précisé que le montant de la condamnation sollicitée contre Hélène X à titre subsidiaire est de 94.879,33 euros. MOTIFS DE LA DÉCISION Attendu que par acte authentique du 8 avril 1992 la CRCAM a accordé à la SCI Aménophis une ouverture de crédit en compte courant de neuf millions de francs garantie par une hypothèque sur le terrain sis à Lyon (3ème) 102 route de Genas et "l'ensemble immobilier à édifier" qui a ensuite été dénommé "Les Terrasses de Vitton"; Qu'il est stipulé dans cet acte : "Pour permettre à la Caisse Régionale de contrôler le déroulement financier de l'opération immobilière, l'emprunteur devra verser également au compte courant l'intégralité des sommes qu'il recevra des acquéreurs, pour quelque cause que ce soit et notamment à titre de règlement du prix de vente des lots constituant l'ensemble immobilier"; Que la CRCAM, à laquelle auraient dû être versés le prix hors taxe de la vente des lots n° 39 et 63, soit la somme de 725.126,47 francs, et celui, de même montant, de la vente des lots n° 40 et 59, n'a reçu que les sommes de 433.002 francs, sur le prix des deux premiers lots, et de 610.002 francs, sur le prix des deux autres lots, de sorte qu'il ne peut pas lui être reproché de n'avoir pas donné mainlevée de son inscription d'hypothèque pour ces mêmes lots ; Que le jugement doit être infirmé en ce qu'il a dit que l'inscription d'hypothèque et son renouvellement par la CRCAM sur les lots n° 39 et 63 (et non pas les n° 31 et 67 mentionnés par erreur dans le jugement) et sur les lots n° 40 et 59 sont nuls et de nul effet, en ce qu'il en a ordonné la radiation et en ce qu'il a la Caixabank et la B.N.P. étaient



titulaires d'une inscription de premier rang respectivement sur les lots n° 39 et 63 (et non pas les n° 31 et 67) et sur les lots n° 40 et 59 ; Attendu que la Caixabank, qui connaissait l'existence de l'hypothèque inscrite au profit de la CRCAM, avait soumis l'octroi de son prêt à Alain Y à la condition déterminante que son privilège de prêteur de deniers vienne en premier rang, c'est-à-dire que soit levée, pour les lots acquis par Alain Y, l'inscription d'hypothèque de la CRCAM ; Que le notaire, qui était informé de cette exigence de la Caixabank, devait contrôler l'accomplissement des conditions nécessaires pour obtenir la mainlevée de l'hypothèque et, plus particulièrement, la remise effective à la CRCAM de la partie du prix stipulée payée "avant ce jour, directement et en dehors de sa comptabilité"; Qu'en s'abstenant de procéder à cette vérification Hélène X a manqué à son obligation d'assurer l'efficacité de son acte ; Attendu que, de même, la B.N.P. avait exigé que le privilège garantissant son prêt vienne en premier rang, ce qui n'a pas été mentionné dans l'acte du 3 mars 1995 ; qu'Hélène X, qui devait faire en sorte que cette condition soit remplie, a failli à son obligation ; Attendu que la circonstance que la CRCAM ne lui a pas fait connaître qu'elle n'avait reçue qu'une partie des prix de vente des lots et qu'elle refusait de donner mainlevée partielle d'hypothèque ne permet à Hélène X ni de s'exonérer des conséquences de sa faute ni de prétendre être relevée et garantie par la CRCAM des condamnations devant être prononcées contre elle ; Attendu que cette faute a causé à la Caixabank et à la B.N.P. des préjudices qui sont d'ores et déjà certains et actuels, sans qu'il y ait lieu de rechercher si ces banques peuvent espérer bénéficier de distributions dans le cadre de la liquidation judiciaire d'Alain Y et de la SCIP Astel ; Que, toutefois, les lots n° 40 et 59 ont été adjugés à l'audience des criées du 15 février 2001 pour la somme de 475.000 francs, inférieure



à la créance de la B.N.P. et que rien ne permet de retenir que le produit d'une vente forcée des lots n° 39 et 63 aurait été supérieur, de sorte que même si elles avaient bénéficié d'un privilège de premier rang ni la Caixabank ni la B.N.P. n'auraient été intégralement désintéressée ; que leur préjudice s'analyse en une perte de chance ; Que le préjudice de chacune d'elles sera justement et complètement réparé par la somme de 70.000 euros ; Attendu qu'il y a lieu d'allouer à la Caixabank et à la B.N.P. une indemnité en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; 

 PAR CES MOTIFS, 

 LA COUR, Confirme le jugement en ce qu'il a dit qu'Hélène X, notaire, était responsable à l'égard de la société Caixabank et de la société Banque nationale de Paris Paribas et l'a condamnée à payer des indemnités en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Infirme les autres dispositions du jugement ; Et statuant à nouveau, Condamne Hélène X à payer à la société Caixabank les sommes de : - soixante-dix mille euros (70.000 ) à titre de dommages-intérêts, - mille deux cents euros (1.200 ) en complément de l'indemnité déjà allouée par le tribunal en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; La condamne à payer à la société Banque nationale de Paris Paribas les sommes de : - soixante-dix mille euros (70.000 ) à titre de dommages-intérêts, - mille deux cents euros (1.200 ) en complément de l'indemnité déjà allouée par le tribunal en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Déboute Hélène X de ses demande à l'encontre de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Centre-Est ; La condamne aux dépens de première instance et d'appel et autorise les avoués de ses adversaires à recouvrer directement contre elle les sommes dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision suffisante. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Madame X...


 J.-F. JACQUET