Cour d'Appel — 7 novembre 2002

COUR D'APPEL DE LYON PREMIERE CHAMBRE CIVILE R.G : 01/03333

 ARRET DU 7 NOVEMBRE 2002 

 APPELANTE: décision du Tribunal de Grande Instance

 SA HLM CARPI de LYON

 14 Rue Neuve au fond du

 BP 319 20 décembre 2000

59406 CAMBRAI CEDEX RG N° 199310310

 représentée par Me LIGIER DE MAUROY, avoué à la Cour 

 assistée de Me DE NOAILLES, avocat au barreau de PARIS SA HLM CARPI C/ 

 INTIMES X... DI MICELLI

 Monsieur X...


représenté par la SCP BRONDEL-TUDELA, avoués à la Cour 

 assisté de Me SROUSSI, avocat au barreau de PARIS 

 Madame Y... épouse X...


 représentée par la SCP BRONDEL-TUDELA, avoués à la Cour 

 assistée de Me SROUSSI, avocat au barreau de PARIS 

 Instruction clôturée le 13 Septembre 2002 

 Audience de plaidoiries du 01 Octobre 2002 1 RG : 2001 /3333 La première chambre de la cour d'appel de Lyon, composée de Monsieur

Z..., président, Madame BIOT, conseiller, Monsieur GOURD, conseiller, chargé du rapport, qui a tenu seul l'audience (sans opposition des parties dûment avisées) et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, magistrats ayant, tous les trois, participé au délibéré, en présence, lors des débats à l'audience publique, de SAUVAGE, greffier, a rendu l'arrêt contradictoire suivant, EXPOSE DU LITIGE Les époux X... ont acquis leur maison auprès de la SA d'HLM Carpi, le 12 octobre 1984, par contrat de vente à terme prévoyant le transfert de propriété à la fin de leurs remboursements. lis ont cessé de régler leurs mensualités de remboursement. Un commandement de payer leur a été délivré le 7 décembre 1992. Le 15 février 1993, la SA d'HLM Carpi les a assignés devant le tribunal de grande instance de Lyon. Le 23 février 1993, les époux X... ont fait opposition au commandement de payer devant le tribunal de grande instance de Cambrai. Le 8 juillet 1993, le tribunal de grande instance de Cambrai s'est dessaisi au profit du tribunal de grande instance de Lyon. Le 23 mars 1998, les époux X... ont fait assigner la Caisse d'épargne de Dunkerque, celle d'Avignon et la SA d'HLM Carpi en nullité des contrats de prêt. Ces trois affaires étaient jointes. D'autres procédures ont été engagées par différents propriétaires concernés et, en particulier, les époux X...
A... procédure était, ainsi, diligentée devant le tribunal administratif de Lyon aux fins d'engager la responsabilité de l'Etat pour défaut de contrôle sur le prix de vente de leur logement social par rapport à son prix de revient. Par jugement du 20 décembre 2000, le tribunal de grande instance de Lyon a constaté que l'action des époux X... n'était pas prescrite et sursis à statuer jusqu'à ce qu'il soit définitivement jugé sur les prétentions des époux X... dans le cadre de la procédure administrative pendante devant le tribunal administratif de Lyon. La SA d'HLM Carpi a relevé appel de celte décision. Par ordonnance en



date du 29 mars 2002, le conseiller de la mise en état a déclaré recevable l'appel de cette dernière. A l'appui de son recours, la SA d'HLM Carpi expose, essentiellement, que les demandes de ses adversaires sont prescrites soit en application de l'article L.1104 du code de commerce, puisqu'elle est une société commerciale, soit en application de l'article 1304 du code civil s'agissant de la demande de nullité des clauses contractuelles relatives au prix du logement et au financement. B... note que la demande portant sur les prêts complémentaires, comme étant dirigée à son encontre, est irrecevable. Sur le fond, elle fait valoir que le paiement des mensualités de remboursement pendant de nombreuses années emporte renonciation aux moyens et exceptions pouvant être opposées aux actes de prêt et de vente à terme, qu'il n'existe pas de question préjudicielle justifiant le sursis à statuer, et qu'elle fait la démonstration de la parfaite conformité du prix de la maison au regard de la réglementation en vigueur. B... ajoute que, subsidiairement, si la nullité des clauses de prix et de financement était ordonnée, il conviendrait de prononcer la nullité de la vente, de dire que les demandeurs occupent le pavillon sans droit ni titre et d'ordonner leur expulsion sous astreinte et leur condamnation à lui payer une indemnité d'occupation. B... précise qu'il n'y pas lieu de prononcer la déchéance des intérêts conventionnels du prêt PAP en raison de la production d'un tableau d'amortissement pour 10.000 francs empruntés et que, subsidiairement, il conviendrait de faire une appréciation juste et modérée des éléments de la cause. B... constate que ni la demande de sursis à statuer ni la demande de déchéance du terme ne font obstacles à ses propres demandes auxquelles il convient de faire droit. B... précise que le commandement signifié aux époux X... le 3 décembre 1992 est valable et qu'il convient de prononcer la résolution de plein droit de la vente ou, subsidiairement, la



résolution judiciaire de cette vente, outre les conséquences qui en découlent. B... demande, en conséquence, de déclarer irrecevables les demandes des époux X...
B... sollicite, subsidiairement, de déclarer mal fondées leurs demandes de sursis àstatuer, de production du dossier d'agrément de calcul du prix de vente, de celles ayant trait à sa marge bénéficiaire, de nullités des clauses contractuelles du prix du logement et de son financement, de déchéance des intérêts conventionnels PAP. B... demande, pour le cas où il serait fait droit aux demandes de nullité, de tirer les conséquences de droit de la nullité de l'acte de vente en ordonnant l'expulsion sous astreinte des époux X... et leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et de faire une juste appréciation de l'application de la déchéance des intérêts conventionnels. B... réclame à la cour de constater la résolution de droit de la vente ou de prononcer sa résolution judiciaire, et en conséquence, d'ordonner la publication de sa décision, l'expulsion des accédants sous astreinte de 22 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, de dire que les sommes versées par les accédants seront conservées par elle àtitre d'indemnité d'occupation, de les condamner à lui payer 2.892 euros 72 montant en principal du commandement de payer, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance dudit commandement, 7.410 euros 55 au titre de l'indemnité de résolution, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 1993, de les condamner à lui payer une indemnité d'occupation journalière de 25 euros 50 à compter de la décision à intervenir jusqu'au départ effectif des lieux. B... demande, encore, de les condamner à lui payer la somme de 47.457 euros 12 à titre de dommages et intérêts provisionnels évalués au 30 juin 2002, augmentée des indemnités à échoir jusqu'au jour de la décision à intervenir et des intérêts au taux légal sur ces sommes àcompter de la date de cessation des paiements. B... sollicite,



enfin, l'exécution provisoire de la décision à intervenir, leur condamnation solidaire aux entiers dépens et à lui payer 4.500 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. En réponse, les époux X... soutiennent que la réglementation qui, selon leur contrat, doit être appliquée, en l'espèce, est celle des HLM, qu'il s'agit d'une réglementation d'ordre public économique de direction, que l'irrégularité de l'opération d'accession est susceptible d'entraîner la nullité absolue du contrat illégalement conclu ou de ses clauses irrégulières. Ils font valoir que leurs demandes ne sont donc pas prescrites, la prescription applicable en l'espèce étant celle de trente ans. Ils ajoutent que ne trouve pas ici application la prescription décennale de l'article 189 bis du code de commerce, les obligations contractuelles réciproques des parties perdurant pendant vingt ans, et que la confirmation d'un acte nul suppose la connaissance du vice et l'intention de réparer, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Ils affirment que le prix de revient des logements devait, nécessairement, servir de base pour la détermination du prix de vente et, ce, sous le contrôle strict de l'administration. Ils notent que la réglementation en question est la réglementation HLM accession. Or ils relèvent que la SA d'HLM Carpi a surévalué artificiellement le prix de vente des logements agréés, acquis au barème locatif, en les cédant au barème accession et que cette façon de procéder a entraîné une surévaluation dispendieuse du prêt PAP et la souscription de prêts complémentaires parfaitement inutiles. Ils font valoir que la SA Carpi n'a donc pas tenu compte du coût réel de leur logement pour fixer son prix de vente. Ils affirment qu'il ne leur a pas été possible d'obtenir la production des fiches d'agrément de leur logement mais que les quelques documents obtenus et versés aux débats permettent, néanmoins, d'en rapporter la preuve. Ils soutiennent de manière subsidiaire, sur le



fond, que le financement initial et le refinancement de 1988 sont irréguliers. Ils sollicitent la confirmation du jugement critiqué. Ils demandent, subsidiairement, de prononcer la nullité des clauses du contrat de vente relatives au prix et au financement de l'opération d'acquisition, de rouvrir les débats et de faire injonction à la SA d'HLM Carpi de calculer le prix de vente rectifié au regard du coût réel du logement et de produire pour ce faire, sous astreinte, le dossier d'agrément du modèle de logement des accédants remis par la SA d'HLM Carpi au Ministère de la construction et de condamner la SA d'HLM Carpi à faire régulariser aux accédants un nouvel acte de vente en respect des dispositions d'ordre public. Ils sollicitent, enfin, de manière plus subsidiaire encore, de condamner la SA d'HLM Carpi à la déchéance de la totalité des intérêts conventionnels afférents au capital emprunté au titre du prêt PAP, de la débouter de sa demande de remboursement des prêts Caisse d'épargne de Dunkerque et d'Avignon ainsi que de l'aide financière, de la condamner à lui payer 15.244 euros pour faute délictuelle de gestion, de dire qu'ils ne seront redevables que du prix en principal déduction faite des sommes déjà versées et de rouvrir les débats afin de faire les comptes entre les parties. Ils demandent, en conséquence, de dire irrégulier et mal fondé le commandement de payer notifié aux accédants, de dire n'y avoir lieu à application de la clause résolutoire et à expulsion, et de condamner la SA d'HLM Carpi à leur payer 2.200 francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les entiers dépens. MOTIFS DE LA DECISION Attendu que les premiers juges, déclarant que l'action des époux X... n'était pas prescrite, ont sursis à statuer dans l'attente de la décision définitive de la juridiction administrative saisie ; que les accédants contestent la validité des clauses du contrat de vente relatives au prix et au financement de l'opération d'acquisition ;



que la vente a été signée le 12 octobre 1984 ; que le moyen soulevé de l'illicéité du prix n'a été évoqué que plus de, dix ans après la signature du contrat, par conclusions d 16 septembre 1997 ; que le vendeur, la SA d'HLM Carpi, fait valoir qu'elle est une société commerciale par la forme et que, en application de l'article L.l 10-4 du code de commerce, les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non commerçants se prescrivent par dix ans, si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes ; mais attendu que les actions en nullité d'un contrat échappent à la prescription commerciale; que la SA d'HLM Carpi soutient, également, s'agissant de la demande en nullité des clauses contractuelles relatives au prix de vente du logement et à son financement, qu'il convient de faire application de l'action en nullité relative possible seulement pendant cinq ans, en application de l'article 1304 du code civil ; mais que, selon les accédants, la vente devait appliquer la réglementation des HLM, notamment quant à la détermination du coût de réalisation du logement et celle de son prix; que n'aurait pas été respectée cette réglementation imposant, notamment, le recours à un concours et à un contrôle de l' Etat sur le coût de réalisation des pavillons qui conditionnait étroitement leur prix de vente; que la cour relève que les textes applicables en la matière ont pour objectif à la fois de permettre l'accession à la propriété de personnes aux revenus modestes mais également une meilleure sécurité pour les organismes bancaires amenés ainsi àfinancer une opération calculée au moindre coût ; que ces textes correspondent à un projet économique qui ne concerne pas seulement la protection de l'acquéreur co-contractant mais une politique économique et financière d'ensemble; que la réglementation en question relève donc bien d'un ordre public non pas de simple protection mais de direction; que l'irrégularité de



l'opération est susceptible d'entraîner la nullité absolue des clauses irrégulières du contrat conclu ; qu'il en résulte que les dispositions des articles L 110-4 du code de commerce et 1304 du code civil ne trouvent pas ici application et que la nullité d'ordre public invoquée est soumise à la prescription trentenaire qui n'est pas, en l'espèce, acquise ; qu'il convient de confirmer sur ce point la décision entreprise ; attendu que les arguments développés par les époux X... pour justifier de la nécessité d'attendre le résultat de leur action devant la juridiction administrative, tels qu'explicités et retenus par les premiers juges, sont, en l'espèce, fondés ; qu'il convient de confirmer sur ce point également la décision entreprise ; attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le surplus des prétentions des parties développées à titre principal ou subsidiaire devant la cour sur le fond du procès et liées au litige en cours débattu devant le tribunal administratif ; qu'il appartiendra aux parties, dans le respect du double degré de juridiction, de saisir à nouveau les premiers juges lorsque la juridiction administrative aura rendu, en l'espèce, une décision définitive ; que les demandes respectives des parties en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ne sont pas, en l'espèce, justifiées; attendu que la partie, qui succombe dans son recours, doit supporter les entiers dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS La cour, Confirme la décision entreprise, Y... ajoutant, Déboute chacune des parties de ses prétentions plus amples ou contraires. Condamne la SA d'I*tl Carpi aux dépens d'appel et autorise l'avoué de ses adversaires à recouvrer directement contre elle les dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. Cet arrêt a été prononcé publiquement par le président, qui l'a signé avec le greffier. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, Madame KROLAK Monsieur Z...