Cour d'Appel — 2 mars 2001

FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 1er avril 1996, Monsieur X... a pris à bail un appartement situé 40 rue Anna Jacquin à BOULOGNE BILLANCOURT appartenant à Monsieur et Madame Y... pour un loyer de 4.900 Francs, un droit de bail de 122,50 Francs et des charges d'un montant de 400 Francs. Un commandement de payer une somme de 14.002 Francs est intervenu le 28 septembre 1998 sur lequel Monsieur X... a fait opposition et a assigné Monsieur et Madame Y... et le cabinet JOURDAN chargé de gérer l'appartement litigieux devant le tribunal d'instance aux fins de : - suspendre la clause résolutoire, - résilier le bail aux torts du bailleur, - obtenir des dommages-intérêts par application de l'article 1721 du code civil à hauteur de 72.000 Francs, - dire que le commandement de payer est dépourvu de fondements, Subsidiairement, - ordonner la compensation entre les sommes dont Monsieur X... est créancier et les loyers réclamés au titre des mois d'août et septembre 1998, - accorder des larges délais pour le règlement de loyers arriérés par application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'exécution provisoire, - condamner le défendeur à verser la somme de 8.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamner le défendeur aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions Monsieur X... faisait valoir : * qu'il a rapidement subi de nombreux dégâts des eaux dans cet appartement qui lui ont causé un fort préjudice justifiant d'une part, un abattement du loyer de 50 % durant les périodes ainsi troublées, soit les 22 mois, et d'autre part, un remboursement de ses frais de logement, d'agence et de déménagement à hauteur de 12.000 Francs, * que les bailleurs de cet appartement ont manqué à leur obligation légale et contractuelle de lui livrer une habitation en bon état d'usage et de réparation, cela d'autant plus qu'il leur a demandé à plusieurs reprises d'exécuter leurs obligations, * le commandement de payer est



sans fondement dès lors qu'après un premier commandement, un accord était intervenu au sujet des sommes réclamées le 21 juillet 1998 par lequel le bailleur avait accepté une compensation avec le dépôt de garantie. Les bailleurs prétendaient alors : * à la nullité de l'assignation qui à leur sens n'a pas été délivrée à la personne des bailleurs, * au débouté de Monsieur X... de la totalité de ses demandes, * au paiement de la somme de 14.002,11 Francs au titre des loyers et charges impayées, * au remboursement de frais d'huissier à hauteur de 2.425,20 Francs, * à l'exécution provisoire du jugement, * au paiement de 8.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, * aux entiers dépens. Dans ce but, ils concluaient : * que le propriétaire des lieux ne pouvait être tenu responsable au titre d'un défaut d'entretien des lieux dès lors que seuls des dégâts des eaux lui sont reprochés, qu'ils ont rédigé un constat amiable à ce sujet, que le locataire a renoncé à tout dédommagement supplémentaire par son acceptation des propositions d'indemnisation de son assureur, * que le locataire a malgré tout eu une jouissance normale de l'appartement, * que le locataire a déjà été indemnisé des travaux effectués et au-delà des factures présentées, * que le locataire ne peut prétendre à la compensation entre des sommes certaines, liquides et exigibles , à savoir les loyers impayés, desquels il ne conteste pas être débiteur et une éventuelle indemnisation d'un préjudice non fondé, * que le commandement de payer et les saisies effectuées sont dues à la caducité de l'accord du 21 juillet 1998 qui a été rompu du fait de Monsieur X..., * que la facture de déménagement de Monsieur X... d'un montant de 9.045 Francs et non 12.000 Francs découle de la simple volonté de Monsieur X..., de déménager, * que le locataire ne justifiait pas sa demande de délais de paiement, * que la demande d'exécution provisoire doit être rejetée. A ces arguments,



Monsieur X... répondait : [* que son acceptation d'indemnisation de l'assureur ne couvrait que les travaux effectués et un éventuel recours à l'encontre de celui-ci uniquement, *] que le bailleur ne justifiait pas les charges qu'il réclamait à hauteur de 5.989,45 Francs, [* que Monsieur X... n'a pas rompu l'accord pris n'ayant que demandé un délai pour quitter l'appartement en raison d'une nouvelle aggravation d'un dégât des eaux empêchant toute remise en état de l'appartement et pour lequel il n'a d'ailleurs pas été indemnisé, *] qu'en conséquence le propriétaire invoque sa propre turpitude. Par un jugement contradictoire en date du 8 avril 1999, le Tribunal d'instance de Boulogne Billancourt a rendu la décision suivante - constate que le tribunal a été régulièrement saisi par un acte en date du 26 novembre 1998, - constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail entre les parties à compter du 18 février 1999, - condamne solidairement Monsieur et Madame Y... au paiement de la somme de 11.366,10 Francs représentant les loyers et charges échus au mois de février 1999 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 1998, - autorise alors à défaut volontaire, l'expulsion de Monsieur X... et de tous occupants de son chef avec si besoin est l'assistance de la force publique, - rappelle s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991, - condamne également Monsieur X... au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de l'ancien loyer contractuel soit 5.105,41 Francs augmenté des charges et taxes jusqu'à la libération complète des lieux, - déboute Monsieur et Madame Y... à payer à Monsieur X... la somme de 25.000 Francs au titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 1999, - ordonne la compensation judiciaire partielle entre les sommes dues par les



parties suite au présent jugement, - ordonne l'exécution provisoire du présent jugement, - condamne les parties au paiement des dépens répartis à hauteur de la moitié entre Monsieur X... et Monsieur et Madame Y... tenus solidairement, - condamne Monsieur et Madame Y... au paiement de la somme de 6.000 Francs par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Le 7 juin 1999, Monsieur et Madame Y... ont relevé appel de la décision rendue en première instance. Ils demandent la confirmation du jugement en ce qu'il a, concernant les effets du commandement, constaté l'acquisition de la clause résolutoire et a condamné Monsieur X... à verser les loyers dus à fin février 1998 soit la somme de 11.366,10 francs avec intérêts à compter du 28 septembre 1998. Ils sollicitent l'infirmation du jugement aux motifs que, d'une part, sur l'apurement des charges, Monsieur X... doit être condamné à verser une somme de 5989,45 francs au titre des charges récupérables pour les années 1996 et 1997, charges dont Monsieur X... n'a jamais contesté l'imputation; que, d'autre part, sur l'indemnité d'occupation, Monsieur X... a quitté les lieux fin juillet 1999 comme l'atteste le constat dressé contradictoirement par Maître COHEN le 27 juillet 1999, qu'il conviendra donc de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er mars 1999, que le juge fixera cette indemnité à un montant de 7.000 francs par mois ainsi qu'il en a tout pouvoir; qu'en troisième lieu, sur les frais d'huissier, que les époux Y... ont dû engager ces frais pour obtenir paiement des loyers arriérés que le locataire n'était pas en droit de retenir, que ces sommes correspondant à des frais d'huissier autres que les frais de signification et ne se cumulent pas, ainsi que le soutient Monsieur X..., avec la condamnation au dépens, que ces sommes font donc à juste titre l'objet d'une demande particulière dans le but de la clarté des comptes, alors qu'enfin,



sur la demande de dommages et intérêts, Monsieur X... a subi trois dégâts des eaux dont l'origine était soit des débordements accidentels d'installations de l'appartement situé au dessus, soit de parties communes fuyardes, qu'il ne s'agit donc pas d'un défaut d'entretien et de réparations lié à l'appartement donné en location, qu'aucune responsabilité ne peut donc être imputée à Monsieur et Madame Y... pour les désordres constatés, que de plus, Monsieur X... a perçu trois indemnités d'assurances et ne semble avoir fait intervenir l'entreprise JMB qu'à deux reprises, qu'il a, selon les pièces versées au dossier, renoncé à réclamer toute autre indemnisation lié au sinistre en acceptant la proposition d'indemnisation faite par sa compagnie d'assurances, qu'il est donc irrecevable en sa demande. Il demande à la Cour de - déclarer les époux Y... recevables et bien fondés en leur appel, - confirmer le jugement qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et a condamné Monsieur X... à verser les loyers dus à fin février 1998 soit la somme de 11.366,10 Francs avec intérêts à compter du 28 septembre 1998, - infirmer le jugement, - condamner Monsieur X... à verser une somme de 5.989,45 Francs au titre des charges récupérables, - condamner Monsieur X... à rembourser aux époux Y... des frais d'huissier soit la somme TTC de 4.055,70 Francs selon décompte établi par la SCP COHEN pour un montant de 4.855,70 Francs TTC dont il convient de déduire la somme de 800 Francs TTC (soit la moitié de frais de constat de sortie à la charge du bailleur), - fixer une indemnité d'occupation de 7.000 Francs à compter du 1er mars 1999 et donc condamner Monsieur X... à verser une somme de 25.000 Francs arrêtée fin juillet 1999, - débouter Monsieur Y... de toutes ses demandes, - condamner Monsieur X... à verser aux époux Y... une somme de 8.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile Ainsi



qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP KEIME GUTTIN, avoué, en application des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. En réponse, Monsieur Thierry X... précise qu'il n'entend pas contester la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire par le tribunal d'instance, mais demandent en revanche l'infirmation du jugement entrepris aux motifs que, sur l'apurement des charges, les affirmations des époux Y... sont erronées, ceux ci ne visant dans leurs écritures que les soldes de charges récupérables pour les années 1996 et 1997, et ne justifient donc pas du paiement de la somme de 5.989,45 francs réclamée à son encontre; que, d'autre part, sur l'indemnité d'occupation, que son montant ne correspond à aucune réalité et est purement fantaisiste dans son quantum, l'indemnité d'occupation visée au contrat de bail prévoyant une indemnité correspondant au montant du loyer, augmenté d'une pénalité de 10%, que correspondant à une clause pénale, elle peut être souverainement appréciée par les juges du fond, que les premiers juges ont considéré qu'en raison de l'état de l'appartement, celui ci était loin d'être conforme aux règles normales d'habitabilité et que la fixation d'une indemnité d'occupation d'un montant supérieur au loyer en cours ne se trouvait donc aucunement justifiée, que sur la période, la Cour de céans n'a pas à statuer de nouveau sur une demande qui a d'ores et déjà été tranchée par les premiers juges et qu'il n'y a donc lieu à condamnation à la somme de 35.000 francs; alors qu'en outre, la Cour confirmera la décision déférée en ce qu'elle a débouté les époux Y... de leur demande en paiement des frais d'huissier, et fixé le montant de l'indemnité allouée pour trouble de jouissance à un montant de 25.000 francs. Il demande à la Cour de : Vu les présentes écritures, - confirmer le jugement entrepris, Y ajoutant, - condamner Madame Y... et Monsieur Y... aux entiers dépens d'appel au profit de la SCP JUPIN ALGRIN,



titulaire d'un office d'avoué près la cour d'appel qui pourra les recouvrer dans les conditions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile, les dépens de première instance demeurant conformément aux termes du jugement entrepris, à la charge des parties pour moitié. L'ordonnance de clôture a été signée le 5 octobre 2000 et l'affaire appelée à l'audience du 26 janvier 2001. SUR CE LA COUR Considérant que le jugement déféré a simplement constaté dans le paragraphe 4 de sa motivation intitulé "réparation du préjudice de Monsieur X..." que :

 "... Monsieur X... a délivré son congé depuis plusieurs mois ; "Que pour autant, lors de l'audience (c'est-à-dire le 18 février 1999) il n'avait toujours pas quitté les lieux", et que le premier juge n'a donc pas tiré, même d'office, les conséquences de droit devant s'attacher à ce congé donné par le locataire ; Considérant, en effet, que ce congé librement donné, le 21 juillet 1998, conformément aux dispositions de l'article 15-I alinéa 2 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 ne pouvait être rétracté par Monsieur X... sans le consentement des époux Y... qui l'avaient reçu et n'avaient émis aucune observation ni réserve, ni protestation à son sujet, et qu'il n'y a jamais eu de leur part un quelconque accord expressément formulé par eux pour accepter une prétendue renonciation par leur locataire aux effets de son congé ; qu'à défaut de plus, de toute contestation sur la régularité et la validité de ce congé qui exprimait la libre volonté de son auteur, ledit congé ne pouvait être ensuite rétracté unilatéralement, le 24 septembre 1998, par Monsieur X..., qui ne précise et ne démontre d'ailleurs pas quelles sont les circonstances imprévisibles et irrésistibles qui pouvaient l'autoriser à renoncer à la résiliation du bail résultant de l'expiration du délai de préavis de son congé (ici, 3 mois) ; qu'enfin, aux termes de l'article 1739 du code civil, lorsqu'il y a congé signifié, le preneur, quoiqu'il

ait continué sa jouissance ne peut invoquer a tacite reconduction ; Considérant qu'il résulte donc de ces règles de Droit et de la clause XII - 2) du contrat de bail (clause résolutoire - clauses pénales) que ce bail s'est trouvé résilié dès le 21 octobre 1998 et que, conformément aux clauses de ce contrat Monsieur X... doit verser à titre d'indemnité conventionnelle d'occupation, et outre les charges, une redevance fixée par avance au montant du loyer en cours augmentée de 10 % ; qu'en vertu de l'article 1134 du code civil cette clause contractuelle librement souscrite doit donc recevoir sa pleine application ; que la cour renvoie donc d'office l'affaire devant le conseiller de la mise en état pour que les parties concluent à nouveau sur les sommes dues de ce chef jusqu'à juillet 1999, date à laquelle Monsieur X... a décidé, de son propre chef, de libérer les lieux ; Considérant que la cour réformant dit et juge, par conséquent, que le bail a été résilié par le locataire Monsieur X..., avec effet au 21 octobre 1998, et qu'à partir de cette date l'intéressé est tenu au paiement de l'indemnité conventionnelle prévue par l'article XII-2) du contrat de bail, outre les charges ; qu'il n'y a donc pas lieu de statuer sur les effets du commandement visant la clause résolutoire, délivré le 28 septembre 1998 par les époux Y... ; Considérant quant aux charges locatives réclamées pour la période antérieure à cette date de prise d'effet de ce congé (le 21 octobre 1998) qu'elles sont justifiées, conformément aux dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et que Monsieur X... est donc condamné à payer de ce chef la somme totale justifiée de 5.989,45 Francs (années 1996 et 1997) ; Considérant qu'en vertu de 'article 6-b) de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989, les bailleurs sont obligés d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de



nature à y faire obstacle ; Mais considérant que Monsieur X... persiste à ne pas préciser ni démontrer les causes et origines exactes des 4 dégâts des eaux en 1996, 1997 et 1998 qu'il invoque et que rien ne permet de juger que la responsabilité des bailleurs pourrait se trouver engagée sur le fondement des textes ci-dessus rappelés, alors surtout que l'intimé ne dit rien sur les vices ou les défauts, qui selon lui, affecteraient la chose louée ; qu'enfin ce locataire n'a jamais adressé de réclamations aux époux Y... au sujet de ces dégâts des eaux ; que pas davantage n'est démontré contre les époux Y... un défaut d'entretien et de réparations en vertu de l'article 6-c) de la loi du 6 juillet 1989 ; que la cour infirme donc le jugement de ce chef et déboute Monsieur X... de sa demande de dommages-intérêts ; Considérant quant aux frais d'huissier réclamés par les époux Y..., qu'ils sont antérieurs à l'introduction de l'instance devant le tribunal d'instance ; qu'ils ont été certes utiles devant cette juridiction mais qu'ils ne sont pas dans un rapport suffisamment étroit et nécessaire avec cette instance pour être considérés comme des dépens afférents aux instances, actes et procédure d'exécution limitativement énumérés par l'article 695 du nouveau code de procédure civile ; que les appelants sont donc en droit d'en réclamer un paiement distinct et que la cour infirmant sur ce point condamne Monsieur X... à leur payer de ce chef la somme justifiée de 4.855,70 Francs TTC dont il convient de déduire la somme de 800 Francs TTC (c'est-à-dire la moitié des frais de constat de sortie) ; Considérant enfin que la cour sursoit à statuer sur les autres demandes et réserve les dépens. PAR CES MOTIFS La cour statant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : Vu l'article 15-I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 : Vu l'article 1739 du code civil : Vu l'article 1134 dudit code : Réformant et statuant à nouveau : DIT ET JUGE qu'en exécution du



congé donné le 21 juillet 1998 par Monsieur Thierry X..., le bail s'est trouvé résilié au 21 octobre 1998 ; Par conséquent, DIT ET JUGE que Monsieur X... doit payer l'indemnité d'occupation conventionnelle, augmentée de 10 %, prévue par la clause XII-2 du contrat de bail ; SURSOIT à statuer de ce chef et RENVOIE devant le conseiller de la mise en état du 07 juin 2001 à 14 heures avec injonction dès à présent aux parties de conclure sur le montant de l'indemnisation et des charges à fixer au profit des époux Léon Y... en application de cette clause et ce jusqu'au mois de juillet 1999 ; DIT qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les effets de commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 28 septembre 1998 ; CONDAMNE Monsieur X... à payer aux époux Y... la somme de 5.989,45 Francs de charges locatives (pour 1996 et 1997) ; DEBOUTE Monsieur X... de sa demande en paiement de 25.000 Francs de dommages-intérêts et INFIRME de ce chef ; LE CONDAMNE à payer aux appelants 4.855,70 Francs TTC de frais d'huissier dont il faudra déduire la somme de 800 Francs TTC, SURSOIT à statuer sur les autres demandes et RESERVE les débats. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le greffier

 Le président C. DE GUINAUMONT

 A. CHAIX