Cour d'Appel — 24 mars 2000

FAITS ET PROCEDURE, Suivant acte sous seing privé en date du 15 mars 1979, Madame X..., aujourd'hui décédée et aux droits de laquelle se trouve sa petite-fille Madame Caroline Y... épouse Z..., a donné à bail à Monsieur et Madame de A... un appartement situé 131 avenue du Roule à NEUILLY SUR SEINE. Par jugement définitif en date du 10 mars 1982, le tribunal d'instance de NEUILLY SUR SEINE a jugé que cette location était soumise aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948. Par actes des 11 et 25 avril 1996, Madame Z... a fait délivrer à Monsieur et Madame de A... un congé reprise en faveur de Monsieur Jean-Philippe Z... son fils, sur le fondement de l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948; le congé précisait que l'appartement du bénéficiaire serait mis à la disposition de Monsieur et Madame de A... sous réserves des droits du propriétaire. Le 6 mai 1996 Monsieur Jean-Philippe Z... a notifié à Madame Y... sa bailleresse, que l'appartement dont il était locataire 129 avenue du Roule à NEUILLY SUR SEINE était offert en location à Monsieur et Madame de A... ; Madame Y... a expressément accepté ces derniers comme futurs locataires. Par actes en dates des 21 et 24 octobre 1996, Madame Z... a assigné Monsieur et Madame de A... devant le tribunal d'instance de NEUILLY SUR SEINE aux fins de: - validation du congé délivré à Monsieur et Madame PANON B... DE A... les 11 et 20 avril 1996, - expulsion subséquente des défendeurs qui ont été avisés de la mise à disposition à leur profit de l'appartement libéré par le bénéficiaire de la reprise dans l'immeuble voisin, sis au 129 avenue du Roule et ce, avec le bénéfice de l'exécution provisoire. Devant le tribunal, la demanderesse a fait valoir que les défendeurs ayant divorcé le 2 février 1994 et le logement en cause ayant été attribué à l'épouse, le congé délivré à son conjoint, ne résidant plus dans les lieux depuis dix ans, était inutile ; que la dernière acquisition du bien, à titre onéreux,



datait de plus de dix ans, ainsi qu'en fait foi un acte de donation-partage en date du 5 décembre 1995 ; que l'actuel logement du bénéficiaire ne correspondait plus aux besoins de son foyer. Les défendeurs ont conclu au débouté, en alléguant une entente familiale frauduleuse mise en oeuvre pour parvenir à l'éviction des locataires bénéficiaires de la loi du 1er septembre 1948. A titre principal, ils ont opposé la nullité du congé du fait du défaut de signification à la personne de Monsieur PANON DESASSAYNS DE A..., du défaut de mention de la date de la dernière acquisition à titre onéreux et de l'incohérence des conditions de dénonciation au bailleur du bénéficiaire. Reconventionnellement, ils ont formé diverses demandes indemnitaires, sur le fondement des articles 1382 du code civil et 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Le tribunal d'instance de NEUILLY SUR SEINE, par jugement contradictoire en date du 17 décembre 1997 aux motifs qu'aucune atteinte aux droits de Monsieur PANON B... DE A... n'étant établie, le moyen tiré du défaut de signification à sa personne était i nopérant ; que la demanderesse rapportait la preuve que la dernière acquisition à titre onéreux remontait à plus de dix ans, conformément à l'exigence de l'article 19 de la loi précitée du 1er septembre 1948 ; que ce texte n'imposait aucune condition formelle particulière à l'acceptation par le bailleur du bénéficiaire d ela mise à disposition du logement qu'il libérera au profit du locataire évincé ; que le congé litigieux était, en conséquence, formellement valable ; que l'entente familiale alléguée n'apparaissait pas constitutive d'une fraude à la loi ; que le bénéficiaire d ela reprise démontrait que son logement ne correspondait plus aux besoins normaux de sa famille, a rendu la décision suivante : - joint les instances enrôlées sous les numéros 595 et 603/96 par application de l'article 367 du Nouveau Code de Procédure Civile : - déclare Madame Caroline Y... épouse Z...




fondée en son action exercée en vertu de l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948, - valide, en conséquence, le congé signifié les 11 et 25 avril 1996 pour le 31 mars 1997 à Monsieur John Danon B... DE A... et à Madame Elisabeth C..., son ex-épouse, - ordonne l'expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef des lieux sis à NEUILLY SUR SEINE (131, avenue du Roule (Bâtiment sur rue - 3ème étage) et de leurs dépendances avec le concours de la force publique et d'un serrurier en tant que de besoin, conformément aux articles 62 et suivants de la loi du 9 juillet 1991, - déboute les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires excepté du chef de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en faveur de la demanderesse exclusivement, - ordonne l'exécution provisoire, - condamne les défendeurs aux dépens de même qu'à payer à la demanderesse une indemnité de 3.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de procédure Civile. Le 6 avril 1998, Monsieur et Madame PANON B... DE A... ont interjeté appel. Ils font valoir que les dispositions de la loi du 1er septembre I948 sont d'ordre public et doivent être respectées à peine de nullité ; que le congé litigieux est entaché d'irrégularités, d'une part, comme ayant été délivré à Monsieur PANON B... DE A... à son adresse professionnelle et non à sa personne, sa situation matrimoniale n'interférant pas avec ses droits locatifs à l'égard du propriétaire, et d'autre part, comme ne mentionnant pas la date d'acquisition de l'immeuble ; que le congé doit donc être considéré comme nul. Par ailleurs, ils invoquent le fait que Madame Z..., nu-propriétaire au moment de la délivrance du congé, ne saurait en cette qualité se prévaloir du droit de reprise qui n'appartient, en cas de démembrement du droit de propriété, qu'à l'usufruitier ; que le bénéficiaire du droit de reprise ne justifie pas que le local occupé n'était pas de nature à satisfaire les



intérêts de sa famille, au moment de la délivrance du congé ; qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 23 de la loi du 1er septembre 1948, qui ont été frauduleusement contournées, Madame D..., mère de Madame Z..., et usufruitière de l'appartement en cause, étant propriétaire de l'ensemble de l'immeuble composé d'appartements de configuration identique et moins occupés, mais non soumis à la loi de 1948. Ainsi, en considération de la mauvaise foi de Madame Z..., ils prient la Cour de : - dire Monsieur et Madame de A... recevables et bien fondés en leur appel, - infirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de NEUILLY le 17 décembre 1997 : - constater l'absence de délivrance régulière d'un congé à Monsieur DE A..., - dire nul et de nul effet les congés délivrés les 11 et 25 avril 1996, Subsidiairement, dire Madame Z... mal fondée en ses demandes de validation du congé et de reprise, En conséquence, et en tout état de cause, - débouter Madame Z... de toutes ses demandes, fins et prétentions, - dire Madame Z... déchue pour l'avenir du droit de reprise en raison du caractère frauduleux du congé dont s'agit, - condamner Madame Z... à payer à Monsieur et Madame de A... la somme de 10.000 francs à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi, - condamner Madame Z... à payer à Monsieur et Madame de A... la somme de 15.000 francs en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner Madame Z... aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP GAS, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Madame Z..., intimée, réplique de la délivrance d'un congé à Monsieur PANON B... DE A... était inutile puisqu'il était divorcé de sa femme, à laquelle le domicile avait été attribué ; qu'en tout état de cause, Monsieur PANON B... DE A... ne justifiait pas d'une atteinte à ses



droits ; que le congé litigieux satisfait aux exigences de l'article 19 de la loi de 1948, en indiquant la date et le mode d'acquisition de l'immeuble ; que Madame X..., par acte en date du 3 février 1997, a abandonné purement et simplement, au profit de Madame Z..., l'usufruit qu'elle s'était réservée aux termes de l'acte de donation-partage du 5 décembre 1995 ; que l'appartement occupé par le bénéficiaire de la reprise et sa famille, composée de trois autres personnes, ne correspondait plus à ses besoins ; que les manoeuvres dolosives constitutives de fraude ne sont pas démontrées. Par conséquent, elle prie la Cour de : Vu le congé en date des 11 avril 1996 et 25 avril 1996 : Vu l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948 : - déclarer Monsieur et Madame DE A... mal fondés en leur appel En conséquence, confirmer le jugement du tribunal d'instance de NEUILLY SUR SEINE en date du 17 septembre 1997 en toutes ses dispositions et débouter les appelants de toutes leurs demandes, Y ajoutant, condamner solidairement Monsieur et Madame DE A... à payer à Madame Z... la somme de 15.000 francs sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens qui pourront être recouvrés par la SCP FIEVET ROCHETTE LAFON, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 3 février 2000 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 18 février 2000. SUR CE, LA COUR, 1) Sur la régularité du congé quant à sa forme, Considérant en premier lieu que le congé article 19 de la loi du 1er septembre 1948 a été délivré le 20 avril 1996 à Monsieur de A... selon acte d'huissier signifié à l'adresse 3 rue Auguste Comte 75006 Paris, l'acte ayant été remis à Mme Madeleine E..., secrétaire, qui l'a accepté ; Considérant que Monsieur de A..., qui soutient qu'il s'agirait de son adresse professionnelle, s'y est pourtant domicilié dans l'acte d'appel, sans



fournir une autre adresse dans ses écritures devant la cour, au mépris des dispositions de l'article 901 du nouveau code de procédure civile ; qu'en tout état de cause, l'irrégularité éventuelle de l'acte de signification sur le lieu du travail, ne constitue pas une irrégularité de fond prévue par l'article 117 du même code; que Monsieur de A..., qui a comparu en première instance, auquel le jugement a été signifié à la même adresse et dans les mêmes conditions de remise que le congé, adresse à laquelle au demeurant il se domicilie en procédure d'appel, ne justifie d'aucun grief que lui aurait causé la non signification du congé à sa personne ; qu'en application des dispositions de l'article 114 du nouveau code de procédure civile, il n'est donc pas fondé à soulever la nullité du congé pour ce motif ; Considérant, à titre surabondant, que la bailleur, auquel le jugement de divorce des époux de A... prononcé le 22 février 1994 est opposable depuis qu'il a été régulièrement transcrit sur les registres d'état civil le 5 mai 1995, peut lui-même se prévaloir de l'attribution à l'épouse du domicile conjugal par ce même jugement, qui a mis fin à la co-titularité du bail prévue par l'article 1751 du code civil ; que par conséquent, Monsieur de A... n'est pas fondé à se prévaloir de l'irrégularité éventuelle du congé qui lui a été signifié, alors que le bailleur pouvait ignorer que le jugement de divorce avait été régulièrement transcrit sur les registres d'état civil ; Considérant en second lieu que l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948 prévoit, à peine de nullité, que le congé doit préciser la date et le mode d'acquisition de l'immeuble; que le congé litigieux comporte cette mention substantielle puisqu'il y est indiqué que Madame Z... a acquis le bien à titre gracieux de sa mère selon acte notarié de donation partage du 5 décembre 1995 ; que l'article 19 n'exige pas qu'il soit fait mention de tous les actes de transmission du bien



dans les dix années antérieures au congé, de sorte que les appelants ne sont pas fondés à soulever la nullité de l'acte pour ce motif, en application des dispositions de l'article 114 du nouveau code de procédure civile ; 2) Sur la régularité du congé quant au fond, Considérant qu'il est de droit constant que l'exercice du droit de reprise de l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948 appartient à l'usufruitier et à lui seul, avec l'obligation d'indiquer sa qualité dans la congé, sous peine de nullité ; qu'au surplus, la validité d'un congé s'apprécie à sa date de délivrance ; que force est de constater qu'en l'espèce, le congé litigieux a été délivré par Madame Z..., laquelle n'était alors, selon les termes de la donation partage du 5 décembre 1995, que nue-propriétaire de l'appartement litigieux et n'avait donc pas qualité pour délivrer cet acte ; que l'abandon par Madame X... épouse Y... de son usufruit à sa fille Madame Y... épouse Z..., par acte authentique du 3 février 1997 postérieur au congé, ne peut rétroactivement valider celui-ci et donner à Madame Z... qualité pour agir en validation ; Considérant que la délivrance du congé par une personne n'ayant pas qualité pour le faire, constitue une irrégularité de fond qui interdit la validation du congé ; Considérant, à titre surabondant, qu'il est de droit constant que les besoins du bénéficiaire de la reprise s'apprécient au jour de la signification du congé, le juge ne pouvant tenir compte d'événements postérieurs que s'ils existaient déjà en puissance à ce moment là ; Considérant qu'en l'espèce, en avril 1996, Monsieur Jean-Philippe Z..., bénéficiaire désigné dans le congé litigieux, habitait avec son épouse et leur enfant né le 8 septembre 1994, dans un appartement de 3 pièces avec cuisine, salle de bains et WC, d'une superficie de 57 m, que sa grand-mère Madame Y... lui avait donné à bail le 18 mai 1994, alors même que Madame Z... son épouse était enceinte ; qu'il ne peut être tenu compte de la



naissance d'un deuxième enfant au foyer du bénéficiaire le 19 juin 1997, qui n'était pas conçu lors de la délivrance du congé ; qu'il n'est donc pas démontré que l'appartement occupé lors du congé par Monsieur Jean-Philippe Z..., ne correspondait pas à ses besoins normaux, puisqu'il comportait deux chambres, dont l'une pouvait être celle du jeune enfant du couple ; que par conséquent, le congé litigieux, qui ne répond pas sur ce point aux conditions énoncées par l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948, ne peut donc être validé ; Considérant que par conséquent, la cour infirme le jugement déféré en ce qu'il a validé le congé en date des 11 et 25 avril 1996 pour le 31 mars 1997 et ordonné l'expulsion des appelants ; 3) Sur le caractère frauduleux du congé, Considérant en revanche, ainsi que l'a retenu le premier juge, que l'entente familiale invoquée par les appelants comme révélatrice d'une fraude à leur encontre, caractérisée selon eux principalement par l'acte de donation partage du 5 décembre 1995 suivi quatre mois plus tard par la délivrance du congé, n'est pas démontrée, en l'absence de manoeuvres dolosives de l'auteur du congé et alors même que Madame Y..., mère de Madame Z..., qui avait dans un premier temps conservé l'usufruit du bien, aurait pu elle-même exercer la reprise pour son petit-fils ; qu'il n'y a donc pas lieu de prononcer à l'encontre de Madame Z..., intimée, la sanction de la déchéance pour l'avenir du droit à exercer la reprise de l'appartement litigieux prévue par l'article 66 de la loi du 1er septembre 1948 ; 4) Sur les demandes en paiement de dommages et intérêts et au titre des frais irrépétibles, Considérant que Monsieur et Madame PANON B... de A... ne rapportent pas la preuve de manoeuvres dolosives de Madame Z... à leur encontre ; que la Cour les déboute de leur demande en paiement de dommages et intérêts ; Considérant qu'eu égard à l'équité, il y a lieu d'allouer aux appelants la somme de 6.000 francs sur le



fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile en faveur des appelants ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ; ET STATUANT A NOUVEAU : DEBOUTE Madame Z... de ses demandes de validation du congé délivré les 11 et 25 avril 1996 et de reprise des lieux loués, ainsi que de toutes ses autres prétentions ; DIT n'y avoir lieu à déchéance de Mme Z... de son droit de reprise pour l'avenir ; DEBOUTE Monsieur et Madame PANON B... de A... de leurs autres demandes, notamment en paiement de dommages et intérêts ; CONDAMNE Madame Y... épouse Z... à payer à Monsieur et Madame PANON B... de A... la somme de 6.000 francs (SIX MILLE FRANCS) sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; LA CONDAMNE à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre elle par la SCP GAS, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Et ont signé le présent arrêt : Le Greffier,

 Le Président, B. TANGUY

 Alban CHAIX