Cour d'Appel — 19 novembre 1998

Le 19 juillet 1990, la SNC LEROC depuis lors absorbée par la SARL M.P.C.I., a acquis de la société S.G.G.M.D. un immeuble à usage de bureaux situé ... au prix de 140 millions de francs, financé par un prêt octroyé par la Banque SOFAL et assorti à son profit d'une hypothèque de premier rang et d'une délégation de loyers générés par l'immeuble. 

 Concomitamment à la vente, la société M.P.C.I. a consenti à la SA CARAT ESPACE, désormais dénommée CARAT FRANCE, un bail commercial sur l'immeuble, moyennant un loyer annuel de près de 10 millions de francs pour une durée de 9 ans, avec faculté de résiliation à l'issue de la quatrième année sous certaines conditions. 

 La société CARAT FRANCE a résilié le bail à effet du 19 juillet 1994.

Estimant que les conditions prévues pour la résiliation anticipée du contrat de location n'étaient pas réunies, la société M.P.C.I. a engagé une action en règlement des loyers jusqu'au terme du bail en 1989 à l'encontre de la société CARAT FRANCE à laquelle est intervenue la Banque SOFAL, pour en poursuivre le paiement direct en sa faveur en tant que délégataire, cette demande ayant elle-même été reprise en cours de procédure par la SA BATICREDIT cessionnaire la créance de la Banque SOFAL. 

 Pour mettre fin à leur différend, les parties ont conclu, le 06 décembre 1995, une transaction aux termes de laquelle la société CARAT FRANCE s'est engagée à verser à la société BATICREDIT une indemnité dont le montant dépendant de la relocation de l'immeuble à certaines conditions à un tiers par elle présenté variait de 10.250.000 francs H.T. soit 12.361.500 francs T.T.C. dans ce cas à 13.250.000 francs H.T. soit 15.979.500 francs T.T.C. dans l'hypothèse inverse. 

 Lors de la régularisation de cette transaction, la société CARAT FRANCE a réglé la somme de 12.361.500 francs représentant le montant de l'indemnité acquise quelles que soient les circonstances à la société BATICREDIT et consigné celle de 3.618.000 francs

correspondant au solde différentiel éventuellement exigible en compte séquestre de l'Ordre des Avocats à la Cour d'Appel de PARIS. 

 Le 06 décembre 1995, la société CARAT FRANCE a présenté à la société BATICREDIT un candidat locataire de l'immeuble, la société FIRMENICH, mais un bail n'a pas été conclu. 

 Toutefois, la société BATICREDIT après avoir acquis ce bien immobilier par l'intermédiaire d'une de ses filiales, la société ARTE PIERRE 16, a consenti le 19 mars 1996 une promesse de vente dudit immeuble au prix de 25.700.000 francs à la société FIRMENICH qui en est devenue propriétaire. 

 Par lettre du 04 avril 1996, la société CARAT FRANCE a estimé que les parties se trouvaient placées dans la première hypothèse de la

transaction du 06 décembre 1995 en raison du choix délibéré de la société BATICREDIT de vendre plutôt que de louer l'immeuble à son candidat. 

 Cette argumentation a été rejetée selon courrier recommandé du 10 avril 1996. 

 C'est dans ces conditions, que la société BATICREDIT a assigné la société CARAT FRANCE devant le Tribunal de Commerce de NANTERRE en règlement du solde de l'indemnité transactionnelle dont elle la considérait redevable à son égard. 

Par jugement du 15 octobre 1996, cette juridiction a débouté la société BATICREDIT de toutes ses prétentions, ordonné la libération de la somme de 3.618.000 francs T.T.C. séquestrée au profit de la société CARAT FRANCE avec le bénéfice de l'exécution provisoire sous réserve, en cas d'appel de la fourniture d'une caution par la société CARAT FRANCE, alloué à cette dernière une indemnité de 10.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et condamné la demanderesse aux dépens. 

 Appelante de cette décision, la société BATICREDIT fait grief au Tribunal d'avoir dénaturé les conventions des parties en refusant d'appliquer les conditions cumulatives exprimées aux articles 2.2.1 et 2.2.2 de la transaction du 06 décembre 1995, en interprétant ses dispositions pourtant claires, en estimant que les stipulations de l'article 2.2.1 pouvaient être mises en oeuvre dans une hypothèse autre que locative, sur le fondement de l'article 1164 du Code Civil et en se référant à l'équité pour justifier sa solution en violation de l'article 12 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

Elle affirme avoir mené de bonne foi des négociations en vue de la conclusion d'un bail avec la société FIRMENICH conformément au mandat conféré à cette fin par la société M.C.P.I. propriétaire de l'immeuble et non d'une vente qu'elle n'avait pas qualité pour entreprendre en tant que simple créancier hypothécaire de cette dernière, mais n'avoir pu y parvenir en raison d'un désaccord profond sur l'économie du contrat de location susceptible d'être souscrit par la société FIRMENICH avant le terme fixé dans la transaction du 31 décembre 1995. Elle ajoute que les parties n'ont jamais envisagé l'hypothèse d'une vente dont la réalisation relève de la seule initiative de la société FIRMENICH et que la société CARAT FRANCE ne peut prétendre ne pas avoir été informée de ces circonstances puisque ses préposés ont eu plusieurs entretiens téléphoniques avec ceux de la Banque SOFAL. 

 Elle réitère, en conséquence, sa demande en paiement de la somme de 3 millions de francs, majorée de la T.V.A. au taux applicable lors du règlement, et des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 29 avril 1996, capitalisés, outre d'une indemnité de 50.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

La société CARAT FRANCE conclut à la confirmation intégrale du jugement déféré sauf à y ajouter la capitalisation des intérêts échus depuis son prononcé et un indemnité de 50.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

 Elle observe que le protocole du 06 décembre 1995 avait pour objet de transiger un litige locatif et que les sociétés BATICREDIT et SOFAL ont retardé sa signature tout en commençant à négocier un accord avec la société FIRMENICH dès cette date. 

 Elle soutient que la société BATICREDIT enferme abusivement les diverses hypothèses envisagées par les parties à l'unique cas d'une signature d'un bail avant le 31 décembre 1995 à certaines conditions objectives alors que celles-ci ont aussi prévu la possibilité à toutes autres conditions par elle expressément acceptées. 

Elle fait valoir que la société BATICREDIT a détourné les effets de la transaction en vendant l'immeuble plutôt que de le louer à la société FIRMENICH, sans sérieusement essayer de négocier un bail pour le compte de la société M.C.P.I., ni même désirer y procéder comme elle aurait dû pourtant s'y astreindre afin d'exécuter de bonne foi la transaction et qu'elle a en outre, manqué totalement à son devoir d'information. 

 Elle souligne que la société BATICREDIT ne peut se prévaloir, en l'espèce, de l'intangibilité de la convention puisque la modification des conditions originelles résultent de sa mauvaise foi dans l'exercice de la mission qui lui était confiée. 

 Elle précise qu'il appartenait aux premiers juges d'interpréter la transaction dans la mesure où les parties n'avaient pas prévu les conséquences d'une vente aux lieu et place d'une location. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 juin 1998. 

 MOTIFS DE L'ARRET 

 Considérant que la transaction convenue le 06 décembre 1995, entre la société CARAT FRANCE d'une part, et les sociétés Banque SOFAL et BATICREDIT d'autre part, avec engagement de porte fort de ces dernières à la faire signer par la société C.P.C.I. a eu pour objet de mettre fin au litige locatif opposant la propriétaire à la locataire de l'immeuble du ... quant à la faculté de résiliation anticipée du bail commercial quatre ans après sa conclusion subordonnée à une condition particulière tenant au rapport de la caducité d'une servitude conventionnelle créée en mai 1982 dont les termes ambigus ont été jugé par les

parties comme étant de nature à les méprendre sur leurs droits respectifs ; 

 Que les sociétés SOFAL et BATICREDIT créancières hypothécaires impayées, cessionnaires successives et la société CARAT ont ainsi accepté de négocier ensemble le montant des loyers qui devaient rester éventuellement à la charge de la locataire jusqu'au 19 juillet 1999, avant qu'un jugement ne soit rendu par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE alors saisi, sur la rupture anticipée du bail fautive ou non de la société CARAT, et décidé de fixer les dommages et intérêts forfaitaires ayant pour objet; en vertu de l'article 3 du protocole d'accord "d'indemniser transactionnellement un préjudice lié à la perte des loyers que la société BATICREDIT espérait encaisser pour le compte de la société N.C.P.I." selon deux alternatives figurant à l'article 2 de cet acte ; 

 Considérant que les articles 2.2.1 à 2.2.3 de la transaction stipulent : 

"2.2.1 - Première alternative : 

 Si la société CARAT FRANCE présente à la société BATICREDIT, un locataire sérieux, solvable de notoriété, et concluant, avant le 31 décembre 1995, un bail conforme au modèle formant l'annexe II des présentes, ayant pour objet la location pour une durée de 3.6.9 années de l'immeuble ..., en l'état de vétusté actuel à compter du 1er janvier 1996, moyennant un loyer annuel de 2.800.000 francs H.T., hors charge, ou tout autre bail à des clauses et conditions différentes de celles indiquées ci-avant qui auraient reçu l'accord exprès de la société BATICREDIT, ladite société CARAT FRANCE paiera à la société BATICREDIT, la somme de 10.250.000 francs majorée de la T.V.A. sur présentation de la facture correspondante ; Les sociétés SOFAL et BATICREDIT indiquent que les discussions et négociations à mener avec le ou les locataires présentés par la société CARAT FRANCE seront diligentées uniquement par la société BATICREDIT, mandatée pour ce faire par la société M.P.C.I., et habilitées à signer en son nom et pour son compte, de manière ferme, un bail afférent à l'immeuble du ... aux conditions prévues à l'alinéa ci-dessus ou à toutes autres conditions" ; 

"2.2.2 - Seconde alternative 

 La société CARAT FRANCE est dans l'incapacité de présenter à la société BATICREDIT un locataire répondant au caractère de sérieux et de solvabilité notoire et concluant, avant le 31 décembre 1995 un bail dans les conditions et formes précitées au 2.2.1 ci-dessus ou tout autre bail à des clauses et conditions différentes de celles définies ci-avant, ayant reçu l'accord express de la société BATICREDIT, la société CARAT FRANCE paiera à la société BATICREDIT la somme de 13.250.000 francs, T.V.A. en sus sur présentation de facture..." ; 

 "2.2.3 - Il est expressément convenu entre les parties que le bail de l'immeuble du ... ne sera considéré comme conclu au sens des dispositions des articles 2.2.1 et 2.2.2 que lorsque le preneur aura exécuté intégralement les obligations financières lui incombant au moment de son entrée dans les lieux, paiement du terme du loyer exigible le 1er janvier 1996, majoré de la provision pour charges et de la T.V.A. et fourniture du cautionnement bancaire

remplaçant le dépôt de garantie" ; 

 Considérant qu'il s'infère de ces dispositions que l'indemnité locative transactionnelle de 13.250.000 francs H.T. pouvait être réduite à celle de 10.250.000 francs dans l'hypothèse d'une relocation du bien concerné à un candidat présenté par la société CARAT FRANCE et possédant les qualités requises, devant se réaliser soit dans les conditions objectives de fond et de forme expressément spécifiées soit, à des clauses et conditions différentes agréées par la société BATICREDIT, seule mandatée par la propriétaire pour mener les discussions et négociations à cette fin ainsi que pour signer le bail en son nom lequel devait être conclu dans tous les cas avant le 31 décembre 1995, sans que la société CARAT FRANCE ne puisse prétendre qu'il était loisible à la société BATICREDIT de modifier cette date eu égard à l'emplacement de la mention de ladite date dans le premier paragraphe de l'article 2.2.2 comme aux dispositions de l'article 2.2.3 faisant du paiement du terme du loyer exigible le 1er janvier 96, une condition indispensable pour que le bail soit considéré comme conclu au sens des stipulations précédant ledit article ; 

Considérant qu'il est constant que la société CARAT FRANCE a présenté le jour même de la signature de la transaction, le 06 décembre 1995, un candidat locataire en la personne de la société FIRMENICH dont les qualités de sérieux et de solvabilité sont admises par la société BATICREDIT ; 

 Que mandatée, le 14 décembre 1995, par la société M.P.C.I. à l'effet de conclure en son nom tout bail portant sur l'immeuble en cause avec toute liberté de négocier les clauses et conditions de cette convention locative, la société BATICREDIT a, de son propre aveu, tenu une réunion le 21 décembre 1995 avec le Cabinet ACHARD agent immobilier de la société FIRMENICH et poursuivi vainement selon elle des négociations en vue d'une location en janvier 1996, avant qu'une de ses filiales, la société ARTE PIERRE 16 n'acquière l'immeuble le 05 mars 1996 au prix de 44 millions de francs et consente le 13 mars 1996, une promesse unilatérale de vente en faveur de la société FIRMENICH au prix de 25.700.000 francs dont la réalisation effective ultérieure au profit de cette dernière n'est pas discutée ; 

 Considérant que les conventions doivent être exécutées de bonne foi et dans le respect mutuel de l'obligation d'information et de renseignement incombant aux parties ; 

Or considérant qu'en l'espèce, la société BATICREDIT mandatée exclusivement pour négocier un bail n'a tenu qu'un seul rendez-vous avec le représentant de la société FIRMENICH avant le 31 décembre 1995 qui constituait le terme convenu pour la conclusion d'un contrat de location et seulement le 21 décembre 1995 soit 10 jours avant l'expiration du délai prévu nonobstant la présentation de ce candidat locataire 15 jours auparavant par la société CARAT FRANCE et en dépit de la brièveté du délai qui lui était imparti en vue d'aboutir à la relocation du bien immobilier qui ressortait de la finalité de la mission qui lui avait été conférée ; 

 Considérant qu'après avoir laissé ainsi s'écouler le délai convenu et sollicité début janvier 1996 un avis sur une estimation de travaux proposée par la société FIRMENICH dont elle a obtenu les résultats le 22 suivant, la société BATICREDIT a délibérément choisi de mettre fin aux négociations locatives et pris la décision unilatérale d'acquérir l'immeuble par l'intermédiaire d'une de ses filiales afin de le revendre au candidat présenté par la société CARAT FRANCE au cours d'une opération qui, même réalisée à perte était de nature, en

période de crise immobilière, à lui permettre de récupérer immédiatement une partie des fonds investis lors du prêt initial consenti pour l'achat du même bien par la société M.P.C.I. avant l'effondrement du marché immobilier ; 

 Considérant par ailleurs, que la société BATICREDIT à qui il appartenait, en vertu du devoir général de renseignement pesant sur chacun des contractants, d'avertir la société CARAT de l'évolution des négociations locatives et de leur nouvelle orientation en vue d'une vente, constitutifs d'évènements que cette dernière avait intérêt à connaître pour la bonne exécution de la transaction ne justifie par aucun document, l'en avoir avisée, tandis que la société CARAT démontre par ceux qu'elle produit qu'elle n'était pas informée en dépit, de surcroît, d'un courrier recommandé adressé par ses soins le 31 janvier 1996 à cette fin à la société BATICREDIT et demeuré sans réponse de la part de cette dernière, et qu'elle a, en définitive, appris la vente de l'immeuble à son insu seulement le 04 avril 1996 sans qu'elle ne puisse se voir imputer aucune faute à cet égard à défaut d'avoir pu être mise en mesure de se tenir informée d'une évolution qui n'avait aucunement été prévue ou envisagée lors de la conclusion de la transaction ; 

Considérant que la société BATI CREDIT a unilatéralement modifié l'exécution des termes du protocole d'accord en s'arrogeant le droit de mettre fin au mandat ayant pour objet la négociation d'une location qui lui avait été exclusivement confiée par la société M.P.C.I. pour négocier une vente ; 

 Qu'elle est sortie volontairement du champ d'application de la transaction alors que la société CARAT, à qui elle n'a pas permis de discuter ni de débattre contradictoirement des nouveaux éléments de la situation, avait pour sa part, rempli loyalement les obligations lui incombant ; 

 Que dans ces conditions, la société BATICREDIT ne peut prétendre obtenir le complément d'indemnité de 3 millions H.T. qu'elle revendique ; 

 Que le jugement déféré sera donc confirmé ; 

Considérant qu'il y a lieu, en y ajoutant, d'ordonner conformément à l'article 1154 du Code Civil, la capitalisation des intérêts légaux ayant couru sur la somme de 3 millions de francs H.T. depuis son prononcé, à compter de la demande par conclusions du 23 octobre 1997 ; 

 Considérant que l'équité commande d'allouer à la société intimée une indemnité supplémentaire de 20.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; 

 Que la société BATICREDIT qui succombe en son appel et supportera les dépens d'appel, n'est pas fondée en sa prétention au même titre. 

 PAR CES MOTIFS 

 Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, 

- CONFIRME le jugement attaqué en toutes ses dispositions ; 

 - CONDAMNE la SA BATICREDIT à payer à la SA CARAT FRANCE les intérêts légaux sur la somme de 3 millions de francs H.T. à compter du 15 octobre 1996 capitalisés depuis le 23 octobre 1997 ; 

 - LA CONDAMNE à lui verser une indemnité supplémentaire de 20.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; 

- LA CONDAMNE aux dépens d'appel qui seront recouvrés par la SCP JULLIEN-LECHARNY-ROL, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. 

 ARRET REDIGE PAR MADAME LAPORTE, CONSEILLER PRONONCE PAR MONSIEUR ASSIÉ, PRESIDENT ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET 

 LE GREFFIER

 LE PRESIDENT 

 M. Thérèse Y...


 F. X...