Cour d'Appel · 1re Chambre B — 6 novembre 2014

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

1re Chambre B



ARRÊT AU FOND 

DU 06 NOVEMBRE 2014

FG

N°2014/603













Rôle N° 13/00843







[M] [O]

[V] [J] épouse [O]





C/



[A] [P]

SCP [G]

SAS 2 AD INGENIERIE

SA LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

SCP [P] 

[H] [R]













Grosse délivrée 

le :

à :



Me Philippe- laurent SIDER



SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ



SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN



SCP TOLLINCHI - PERRET VIGNERON - BARADAT BUJOLI TOLLINCHI 







Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 16 Octobre 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 09/00683.





APPELANTS





Monsieur [M] [O]

né le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 1] ([Localité 1]), 

demeurant [Adresse 3]



Madame [V] [J] épouse [O]

née le [Date naissance 2] 1948 à [Localité 1] ([Localité 1]), 

demeurant [Adresse 3]



représentés par Me Philippe- laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistés par Me Christian LESTOURNELLE de la SCP LESTOURNELLE, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE.





INTIMES



Maître [A] [P], 

notaire associé de la SCP [P] , 

demeurant [Adresse 4]





SCP [P] , titulaire d'un office notarial

dont le siège social est sis [Adresse 8]

prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié.



représentés par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE , assistés par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat plaidant au barreau de PARIS.





SCP [G] - [G] 

mandataires judiciaires, dont le siège social est sis [Adresse 5], pris en la personne de Maître [W] [G] [G], agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.S. 2 AD INGENIERIE dont le siège social est sis [Adresse 2], désigné à ces fonctions par Jugement du Tribunal de Commerce de NANTERRE du 28 novembre 2013.



non comparante







LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS ,

dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège.

 

assignée en intervention forcée, 



représentée par Me Joseph-paul MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Marc FLINIAUX, avocat plaidant au barreau de PARIS





Monsieur [H] [R], 

demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI - PERRET VIGNERON - BARADAT BUJOLI TOLLINCHI , avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat Me François MARTINI, avocat au barreau de BASTIA.



COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 09 Octobre 2014 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur François GROSJEAN, Président, et Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller, chargés du rapport.



Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur François GROSJEAN, Président

Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller

Monsieur Dominique TATOUEIX, Conseiller



Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2014.





ARRÊT



Réputé contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2014.



Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***















 EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS, 



Par acte du 30 décembre 2002, la Sarl Financière Barbatre se portait acquéreur d'un ensemble immobilier qu'elle décidait de commercialiser sous le régime fiscal du loueur meublé professionnel ou loueur meublé non professionnel.



Elle commercialisait l'opération sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement et donnait une garantie intrinsèque d'achèvement des travaux.



La commercialisation était assurée par M.[H] [R], agent commercial indépendant exerçant sous l'enseigne MG Finances doté d'un mandat non exclusif.



Le 21 novembre 2006, M.[M] [O] et Mme [V] [J] épouse [O] acquéraient par acte de Me [A] [P] 3 lots pour un prix global de 685.442 €.



Pour la réalisation de ces ventes par actes notariés M.[M] [O] et Mme [V] [J] épouse [O] donnaient procuration aux clercs de l'étude SCP [P].



Par acte sous seing privé du 18 mai 2006, chacun des acquéreurs avait donné à bail les biens acquis à la Sa [Adresse 9], filiale de la société Financière Barbatre. La date de livraison étant prévue au quatrième trimestre de 2006.



En l'état de l'avancement des travaux, ils réglaient 90% du prix d'achat des lots 17 et 75 et 80% pour le lot 47, sur la base d'une attestation de la Sas 2AD Ingénierie.



La Sarl Financière Barbatre était placée le 16 octobre 2007 en redressement puis liquidation judiciaire par le tribunal de commerce de Versailles le 1er avril 2008, M.[M] [O] et Mme [V] [J] épouse [O] ayant déclaré leur créance par courrier recommandé du 9 novembre 2007, reçu le 12 novembre 2007.

Les demandeurs précisent alors s'être aperçus que l'ensemble immobilier n'était qu'une ruine sur laquelle aucuns travaux n'avaient été réalisé.



Le 2 février 2009, M.[M] [O] et Mme [V] [J] épouse [O] ont fait assigner Me [A] [P] et la SCP [P] devant le tribunal de grande instance de Nice pour manquement à ses obligations de conseil, d'efficacité et d'authentification .



Le 21 février 2010,M.[M] [O] et Mme [V] [J] épouse [O] ont fait assigner M.[H] [R] en intervention forcée, pour manquement à son obligation d'information et de conseil.



Le 14 avril 2010, M.[M] [O] et Mme [V] [J] épouse [O] ont fait assigner la Sas 2AD Ingénierie a été assignée en intervention forcée, pour manquement à sa mission générale de contrôle et de surveillance.



Par jugement contradictoire en date du 16 octobre 2012, le tribunal de grande instance de Nice a :

- condamné la société 2AD Ingénierie à payer à M.[M] [O] et Mme [V] [J] épouse [O] la somme de 397.947,10 € à titre de dommages et intérêts,

- condamné la société 2AD Ingénierie à payer à M.[M] [O] et Mme [V] [J] épouse [O] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,



- débouté M.[M] [O] et Mme [V] [J] épouse [O] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de Me [A] [P] et la SCP [P], 

- débouté M.[M] [O] et Mme [V] [J] épouse [O] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de M. [H] [R],

- condamné M.[M] [O] et Mme [V] [J] épouse [O] à payer à Me [A] [P] et la SCP [P] la somme de 

1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M.[M] [O] et Mme [V] [J] épouse [O] à payer à M.[H] [R] la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société 2AD Ingénierie à payer à M. [M] [O] et Mme [V] [J] épouse [O] la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire à hauteur de 200.000 € en faveur de chacun de M.[M] [O] et de Mme [V] [J] épouse [O], 

- condamné la société 2AD Ingénierie aux dépens distraits au profit de Me [H] ABECASSIS et Me MACHART.



Par déclaration de Me Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d'Aix-en-Provence, en date du 14 janvier 2013, M.[M] [O] et Mme [V] [J] épouse [O] ont relevé appel de ce jugement.



En cours d'instance la société 2AD Ingénierie a fait l'objet d'une procédure collective. Dans un premier temps, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte par le tribunal de commerce de Nanterre le 13 décembre 2012, avec la SCP [G] comme mandataire et la Selarl FHB comme administrateur. Ces derniers avaient comparu et conclu, mais par la suite la procédure a été transformée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 28 novembre 2013, la SCP [G] désignée liquidateur. 



Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées par voie électronique le 8 septembre 2014 et signifiés le 10 septembre 2014 par voie d'huissier à la SCP [G] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société AD. Ingénierie, M.[M] [O] et Mme [V] [J] épouse [O] demandent à la cour d'appel, au visa des articles 1382, 1134, 1356 du code civil, L.261-11, L.261-15, L.263-1, R.261-11, R.261-17 du code de la construction et de l'habitation, L.622-2 du code de commerce, de :

- déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par les époux [O],

- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de la Sas 2AD Ingénierie, en sa qualité d'ingénieur-conseil et maître d'oeuvre pour avoir commis des fautes dans le cadre de sa mission générale de contrôle et de surveillance de l'état d'avancement des travaux,

- l'infirmer pour le surplus et en toute hypothèse,

- dire que Me [A] [P] et la SCP [P] ont commis une faute dans le cadre de leurs obligations de conseil, d'efficacité et d'authentification,

- dire que M.[H] [R], en sa qualité en gestion de patrimoine, a commis des fautes dans l'exercice de sa mission et notamment dans son obligation et de conseil à l'égard de M.et Mme [O],

- dire que les fautes commises tant par le notaire rédacteur de l'acte, que par l'étude notariale, la société 2AD Ingénierie et par M.[H] [R] en qualité de conseiller en gestion de patrimoine, ont concouru à la réalisation des préjudices matériel, financier et moral subis par M.et Mme [O],

- condamner solidairement Me [P] et la SCP [P], et M.[H] [R] à verser à M.et Mme [O] la somme de 685.442 € représentant le prix des lots n°s 17, 75 et 47 avec intérêts à compter du 17 octobre 2007 au taux effectif de 4,15875 % l'an, taux retenu par l'établissement financier qui a financé l'acquisition,

- condamner in solidum Me [P] et la SCP [P], et M.[H] [R] à verser à M.et Mme [O] la somme de 99.763,98 € correspondant à la perte de loyers sur 3 années,

- condamner solidairement Me [P] et la SCP [P] et M.[H] [R] à payer à M.et Mme [O] la somme de 30.000 € au titre de leur préjudice moral,

- débouter Me [A] [P] et la SCP [P] de leurs demandes reconventionnelles à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

- débouter M.[H] [R] de sa demande reconventionnelle à titre de dommages et intérêts pour appel abusif,

- fixer la créance de M.et Mme [O] à l'encontre de la Sas 2AD Ingénierie en application de l'article L.622-22 du code de commerce à la somme totale de 825.205 €, se décomposant comme suit :

-créance indemnitaire au titre de la réparation des préjudices matériels et financiers subis 685.205 € représentant le prix des lots n°s 17, 75 et 47avec intérêts à compter du 17 octobre 2007 au taux effectif de 4,15875 % l'an, taux retenu par l'établissement financier qui a financé l'acquisition

-créance indemnitaire au titre de la perte des loyers subis : 99.763,98 €,

-créance indemnitaire au titre de la réparation du préjudice moral subi : 30.000 €,

-créance au titre de la condamnation en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : 10.000 €,

- débouter la Sas 2AD Ingénierie ainsi que la SCP [G] de leurs demandes de mise hors de cause,

- débouter la Sas 2AD Ingénierie ainsi que la SCP [G] de leurs demandes tendant à être garantis par Me [P] et sa compagnie d'assurance MMA de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, en principal, frais et accessoires,

- débouter la Sas 2AD INGÉNIERIE ainsi que la SCP [G] de leurs demandes tendant à voir réduire le quantum des demandes indemnitaires sollicitées par M.et Mme [O], 

- condamner solidairement la SCP [G], prise en la personne de Me [W] [G] [G], ès qualités de mandataire liquidateur de la Sas 2AD Ingénierie, selon jugement du tribunal de commerce de Nanterre en date du 28 novembre 2013, prononçant la liquidation judiciaire de ladite société d'architecte à verser à M.et Mme [O] la somme de 10.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel,

- sur l'appel en intervention forcée et garantie de la Mutuelle des Architectes Français, vu les dispositions des articles 1382 du code civil, 15 et 16 du code de procédure civile, 555 du code de procédure civile, l'article 1964 du code civil, L.113-1 et L.124-3 du code des assurances,

- déclarer M.et Mme [O] recevables et bien fondés en leur demande d'intervention forcée de la Mutuelle des Architectes français dans la procédure actuellement pendante devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, 

- dire que, conformément aux dispositions de l'article 555 du code de procédure civile, l'évolution du litige justifie en l'espèce, la mise en cause de la Mutuelle des Architectes français dans la procédure pendante devant la cour de céans,

- déclarer en conséquence, M.et Mme [O] recevables, par application du texte susvisé, à demander à la cour la condamnation de la mutuelle des architectes français à garantir la Sas 2AD Ingénierie,

- les déclarer en outre, bien fondés en cette demande,

- rejeter les exclusions de non-garantie formulée par la Mutuelle des Architectes Français en qualité d'assureur de la Sas 2ad Ingénierie, et ne retenir à titre subsidiaire que la déchéance au motif de la témérité consciente et inexcusable de l'architecte,

- débouter la Mutuelle des Architectes Français de l'ensemble de ses fins, demandes et conclusions, 

- condamner in solidum la Mutuelle des Architectes Français, Me [A] [P] et la SCP [P] ainsi que la Sas 2ad Ingénierie et M.[H] [R] à verser à M.et Mme [O] la somme de 685.442 €, correspondant au coût total de l'investissement réalisé (emprunt en capital et intérêts comprenant l'acquisition des bien et droit immobiliers, ainsi que des meubles et des objets mobiliers),

 - condamner in solidum la Mutuelle des Architectes Français, Me [A] [P] et la SCP [P] ainsi que la Sas 2AD Ingénierie et M.[H] [R] à verser à M.et Mme [O] la somme de 99.763,98 € au titre de la perte de loyers,

- condamner la Mutuelle des Architectes Français à verser à M.et Mme [O] la somme de 30.000 € au titre du préjudice moral,

- la condamner à verser à M.et Mme [O] la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Sur la responsabilité du notaire, M.et Mme [O] font observer que le notaire aurait dû s'apercevoir d'une discordance de dates compte tenu des dates respectives de l'attestation de travaux et de la déclaration d'ouverture du chantier, que Me [P] a accepté des attestations d'architecte sommaires et non étayées. Il estime que le notaire aurait dû exiger un état de l'existant avant travaux, la déclaration d'ouverture de chantier et une attestation d'avancement de travaux de moins de six mois. Il reproche au notaire d'avoir accepté que le vendeur donne une garantie intrinsèque sans valeur.

Sur la responsabilité de la Sas 2AD. Ingénierie, M.et Mme [O] font observer que cette société a établi des attestations sommaires non conformes à la réalité, sans s'assurer de l'avancement réel des travaux. M.et Mme [O] estiment que la société 2AD Ingénierie ne pouvait ignorer que le programme de rénovation du Château de [Adresse 7] était une rénovation lourde.

Sur la responsabilité de M.[R], M.et Mme [O] estiment que M.[R] n'a pas respecte son obligation de conseil en qualité de conseiller en gestion de patrimoine, qu'il ne peut prétendre tout ignorer du site pour lequel il avait mandat.

M.et Mme [O] estiment avoir subi un préjudice matériel et financier correspondant au coût de l'investissement, à la perte de loyers et un préjudice moral, en lien de causalité avec les fautes commises. 

M.et Mme [O] estiment que la MAF doit garantir la société 2AD Ingénierie, que la procédure collective de la société 2AD Ingénierie constitue une évolution du litige. Ils font observer que la MAF peut seulement invoquer la déchéance de leur assuré, laquelle ne leur est pas opposable;



Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 6 mai 2014, Me [A] [P] et la SCP [P] demandent à la cour d'appel, au visa des dispositions de l'article 1382 du code civil, de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [O] de leurs demandes à leur égard,

- juger les consorts [O] tant irrecevables que mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions, 

- les en débouter purement et simplement,

- statuant reconventionnellement,

- condamner les consorts [O] à payer la SCP [P] une somme de 20.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

- les condamner en outre au paiement d'une somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens dont distraction au profit de Me COHEN, avocat.

Me [P] et sa société civile professionnelle font observer que la société venderesse, la société Financière Barbatre n'a pas été attraite en la procédure.

Me [P] fait observer qu'il est étranger à l'attestation de la société d'architectes dont il n'avait pas à vérifier l'exactitude. Il fait remarquer qu'il n'est pas un homme de l'art en matière de construction et que l'attestation est délivrée par l'architecte sous sa seule responsabilité.

Il rappelle avoir respecté le calendrier contractuel. Il fait observer que la société 2AD Ingénierie est inscrite au tableau de l'ordre des architectes.

En ce qui concerne le choix de la garantie intrinsèque plutôt qu'une garantie extrinsèque, Me [P] fait remarquer que la société venderesse répondait aux conditions légales de cette garantie et estime n'avoir commis aucun manquement à son obligation de conseil, alors qu'il ne lui appartenait pas de vérifier l'équilibre économique de l'opération.

Me [P] estime avoir été trompé par la société venderesse et par la société 2AD Ingénierie. Il estime qu'il n'avait pas d'éléments de nature à suspecter l'exactitude des renseignements fournis. Il fait observer que le cabinet MG Finances était présent aux côtés de l'acquéreur depuis le début de l'opération.

Me [P] estime le préjudice allégué sans lien avec sa faute prétendue et en tout état de cause considère que les montants demandés dont excessifs. Il fait remarquer que l'acquéreur a conservé son bien, qu'il a pu récupérer de la TVA. 

Il estime fondée sa demande reconventionnelle pour procédure abusive.



Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 13 juin 2013, M.[H] [R] demande à la cour d'appel de :

- constater que M [R], agent commercial, n'a commis aucune faute ou imprudence dans l'exercice de sa fonction,

- constater en conséquence que sa responsabilité ne peut être recherchée sur le fondement des articles 1382 et suivants du code civil,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nice le 16 octobre 2012, 

- condamner solidairement les époux [O] à une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, et par application de l'article 559 du code civil,

- les condamner en outre solidairement à une somme de 5.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Les condamner enfin aux entiers dépens d'appel distraits au profit de la SCP TOLLINCHI PERRET-VIGNERON BARADAT-BUIOLI-TOLLINCHI, avocats.



Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 10 septembre 2014, la Mutuelle des Architectes Français demande à la cour d'appel de :

- dire M.et Mme [O] irrecevables en leur assignation d'appel en intervention forcée à l'encontre de la Mutuelle des Architectes Français dès lors que les conditions de l'article 555 du code de procédure civile ne sont pas réunies,

- subsidiairement,

- dire que la Mutuelle des Architectes Français est fondée à opposer une non garantie à la société 2AD Ingénierie,

- en raison d'un exercice anormal de la profession d'architecte,

- en application de la clause d'exclusion 2.126,

- en application de la clause d'exclusion 2.111 et de l'absence d'aléa,

- à titre infiniment subsidiaire,

- dire que la Mutuelle des Architectes Français ne pourra garantir que dans les limites et conditions de la police qui contient une franchise opposable aux tiers lésés ainsi qu'un plafond de garantie au titre des dommages immatériels non consécutifs à des dommages matériels garantis de 500.000€ hors actualisation, ledit plafond étant unique pour l'ensemble des réclamations dirigées à l'encontre de la Mutuelle des Architectes Français dont la présente procédure, dès lors que ces réclamations ont une seule et même cause technique dans le cadre de la même opération de construction,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M.et Mme [O] de leur demande en remboursement de l'intégralité du prix de vente de leur lot respectif et qu'il a écarté toute condamnation à l'encontre de la société 2AD Ingénierie u titre des frais annexes liés à l'acquisition du bien immobilier et des pertes de loyer,

- fixer le préjudice moral à une somme maximum de 8.000 €,

- condamner M.et Mme [O] à 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens distraits au profit de la SCP MAGNAN, avocats.

La MAF estime que sa mise en cause pour la première fois au stade de l'appel est irrecevable, alors que le redressement judiciaire de la société 2AD Ingénierie n'est pas une évolution du litige au sens de l'article 555 du code de procédure civile. 

La MAF fait valoir que les actes accomplis par l'architecte en dehors du cadre défini par la loi du 3 janvier 1977 et du décret du 20 mars 1980 sont hors du champ des garanties contractuelles offertes par l'assureur. La MAF fait observer qu'il est reproché à la société 2AD Ingénierie d'avoir établi des attestations de complaisance qui ont permis une libération injustifiée d'une grande partie du prix de vente. Elle fait remarquer que la rédaction par l'architecte d'attestations de complaisance ne fait pas partie de l'exercice normal de sa profession. La MAF se prévaut de la clause d'exclusion 2.126 qui exclut les conséquences des actes tendant à procurer au maître de l'ouvrage directement ou indirectement un avantage 





illégitime. La MAF fait observer qu'il ne peut y avoir garantie en l'absence d'aléa alors que l'architecte rédacteur d'attestations de complaisance connaissait la réalité du chantier. 

A titre infiniment subsidiaire, la MAF rappelle les limites et plafonds de la police d'assurance. Elle fait observer que le dommage invoqué n'est pas matériel et que le plafond unique du projet est limité à 500.000 € pour les dommages immatériels. Elle fait observer qu'il ne peut être réclamé le montant du prix versé alors que la vente reste valable.



La SCP [G], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société 2AD Ingénierie, assignée régulièrement à personne habilitée le 7 mai 2014, ayant reçu signification des dernières conclusions des consorts [O] le 10 septembre 2014, n'a pas comparu.



L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 2 octobre 2014.



 MOTIFS,



M.et Mme [O] demandent que leur créance sur la société AD.Ingénierie soit fixée à un montant supérieur à celui retenu par le tribunal.



M.et Mme [O] estiment que M°[P] a commis une faute à leur égard qui leur a causé un préjudice.



Ils mettent en cause la responsabilité de M.[H] [R].



Ils demandent la garantie de l'assureur de la société AD Ingénierie, la Mutuelle des Architectes français MAF.



-I) sur la créance des consorts [O] sur la société 2AD Ingénierie :



La société 2AD Ingénierie a établi deux attestations d'avancement de travaux le 26 janvier 2006 pour le bâtiment F (lot 47) et le 24 juin 2006 les bâtiments H et A (lots 75 et 17).

Selon l'attestation du 26 janvier 2006 les travaux en étaient arrivés au stade 'achèvement des plâtres' pour le bâtiment F et selon l'attestation du 24 juin 2006, au stade mise hors d'air pour les bâtiments A et H.



Le 19 août 2008, Me [W] [C], huissier de justice à Brie-Comte-Robert, a constaté l'état du chantier de l'ensemble immobilier [Adresse 7] à [Localité 2] (77). 

les bâtiments A-B-C-D-E-F-G ...sont en cours de réhabilitation...élevés jusqu'au plancher haut du premier étage, plancher haut non terminé...la toiture de l'ancien corps de ferme est partie déposée ...les eaux s'infiltrent ainsi dans l'ensemble des bâtiments..tout le rez-de-chaussée est même inondé...pénétrant dans le bâtiment H, je constate que celui-ci, toujours en cours de réhabilitation, a simplement ses ouvertures de portes et fenêtres percées...la toiture a été refaite à neuf....les sols en béton au rez-de-chaussée sont exécutés...les cloisons en placoplâtre sont en cours de distribution et de pose, non terminées...la trémie d'escalier ..est réservée, mais aucun escalier n'a été posé...les bâtis de portes et fenêtres ne sont pas posés...les lieux ..se trouvent ouverts à tous vents et la végétation sauvage commence même à s'installer ...>>.



Il résulte de ce constat que les travaux n'ont jamais été au stade d'avancement allégué les attestations établies par la société 2AD Ingénierie, sur la base desquelles Me [P] a établi l'acte relativement à l'état d'avancement des travaux.



Le bâtiment A, censé être arrivé au stade mise hors d'air selon l'attestation du 24 juin 2006, était seulement élevé jusqu'au plancher haut du premier étage à la date du constat du 19 août 2008. 

Le bâtiment F, au stade de l'achèvement des plâtres selon l'attestation du 26 janvier 2006, était au vu du constat du 19 août 2008 au même stade que le bâtiment A.

Le bâtiment H, censé être arrivé au stade mise hors d'air selon l'attestation du 24 juin 2006, était encore au 19 août 2008 en cours de réhabilitation, avec ses ouvertures de portes et



fenêtres percées mais non posées, qu'il n'était donc toujours pas hors d'air deux ans après l'attestation.



Les attestations d'état d'avancement des travaux de la société 2AD Ingénierie étaient mensongères. 



Le préjudice causé aux consorts [O] par ces fausses déclarations correspond à la différence entre l'état d'avancement réel des travaux et la somme versée, soit les sommes retenues par le tribunal.



Le jugement sera confirmé sur ce point, sauf à préciser que ces sommes sont des créances au passif de la liquidation judiciaire, sous réserve de leur déclaration au passif.



-II) Sur l'action concernant le notaire :



Selon M.et Mme [O] le notaire a commis les fautes suivantes :

- il aurait manqué à son obligation de vigilance en se contentant d'une attestation de travaux 

non fiable, émanant d'une personne non architecte, trop ancienne et en discordance avec des éléments de son acte,

- il aurait manqué à son obligation de renseignement et de conseil à propos de la garantie d'achèvement.



-II-1) Sur l'attestation de travaux :



Le bien acquis en l'état futur d'achèvement par M.et Mme [O] consiste en 

trois appartements dans l'ensemble immobilier '[Adresse 7]' à [Localité 2] (Seine-et-Marne). 

Il s'agit du lot 17 correspondant à : un appartement duplex situé au rez-de-chaussée et au1er étage du bâtiment A, comprenant entrée avec kitchenette, salle d'eau avec douche et wc, et deux chambres, salle de bains avec wc, avec les 165/10.000èmes des parties communes générales, du lot 75 correspondant à : un appartement duplex situé au rez-de-chaussée et au1er étage du bâtiment H, comprenant entrée avec kitchenette, salle de bains avec wc, et une chambre, avec les 132/10.000èmes des parties communes générales, et du lot 47 correspondant à : un appartement au rez-de-chaussée du bâtiment F comprenant : entrée avec kitchenette, séjour, une chambre, salle de bains avec wc, dégagement avec les 108/10.000èmes des parties communes générales.



L'acte précise que le vendeur a entrepris une rénovation lourde d'un ensemble immobilier en changeant sa destination en usage de résidence services.



L'acte de vente en l'état futur d'achèvement, reçu le 21 novembre 2006 par Me [P] dispose au chapitre 'paiement du prix' :

I-Partie exigible immédiatement : compte tenu de l'avancement des travaux pour les bâtiments H et A : 'achèvement des plâtres', soit en l'espèce pour les lots 17 et 75 la partie actuellement exigible est de 90% soit 441.084 euros, compte de l'état d'avancement des travaux pour le bâtiment F :'mis hors d'air' la partie actuellement exigible est de : 80% soit 156.279 euros soit une somme globale de 597.363 euros >>. 

Il est précisé que les époux [O] ont obtenu prêt de 455.000 euros du Crédit Agricole et que les sommes de 409.777 € et 156.279 €, soit 456.056 € ont été payés.



L'acte précise ensuite : II-Paiement du solde du prix : Le solde du prix de vente, soit pour les lots 17 et 75 la somme de 80.315 € (soit 74.825 € pour les droits immobiliers et 5.490 € pour le mobilier) Il sera payable selon l'échelonnement suivant, savoir - à l'achèvement des travaux de rénovation ...5%, - à la mise à dispositions des locaux à l'acquéreur (remise des clés) ...5%. 

 pour le lot 47 la somme de 39.0705 € (soit 36.570 € pour les droits immobiliers et 2.500 € pour le mobilier) Il sera payable selon l'échelonnement suivant, savoir - à l'achèvement des plâtres...3,61%, à l'achèvement des travaux de rénovation ...11,39%, - à la mise à dispositions des locaux à l'acquéreur (remise des clés) ...5%. 

A toutes fins utiles et en tant que de besoin, le vendeur déclare que l'échelonnement ci-devant déterminé, respecte les paliers de paiement fixés par la loi du 3 janvier 1967, qui ne peuvent dépasser : - 35% à l'achèvement des fondations, - 70% à la mise hors d'eau, -95% à l'achèvement de l'immeuble. Pour l'application de l'échelle des versements ci-dessus stipulés, l'avancement des travaux et l'achèvement des biens vendus, seront suffisamment justifiés au moyen des attestations successives de l'architecte de l'opération>>.



L'acte précise que le vendeur déclare que le chantier a été ouvert le 28 août 2003.



A la rubrique 'Etat d'avancement des travaux', l'acte précise en page 14: les fondations du bâtiment dont dépendent les fractions présentement vendues sont achevées, le vendeur ayant conservé la structure du bâtiment existant ; au jour du présent acte, les travaux de rénovation 

sont parvenus au stade suivant : achèvement des plâtres pour les bâtiments H et A et mise hors d'air pour le bâtiment F. Ainsi qu'il résulte d'une attestation délivrée par 2AD Ingénierie, architecte à [Localité 4] (Hauts-de-Seine), [Adresse 2], du 24 janvier 2006 et du 26 janvier 2006>>.

L'acte précise ensuite en page 15 :Il résulte d'une attestation délivrée par 2AD Ingénierie, architecte à [Localité 4] (Hauts de Seine) [Adresse 2] le 24 juin 2006, que les travaux du programme [Adresse 7] pour les bâtiments H et A ont atteint le stade de 'achèvement des plâtres' Il résulte d'autre part d'une attestation par 2AD Ingénierie, architecte à [Localité 4] ...le 26 janvier 2006, que les travaux du programme ...pour le bâtiment F ont atteint le stade de 'mise hors d'air>>.



Compte tenu de ce que ce programme correspond à une rénovation et non à une construction, aucune discordance n'apparaît entre une déclaration d'ouverture de chantier au 28 août 2003 et une attestation d'achèvement des plâtres du 24 juin 2006 et une attestation de mise hors d'air du 26 janvier 2006.



Rien ne permettait de suspecter, au niveau de la date des attestations des 26 janvier 2006 et 24 juin 2006 que celles-ci ne correspondaient pas à la réalité. 



Les attestations sont établies par M.[U] [I], représentant la société 2AD Ingénierie, [Adresse 2]. 

Cette société 2AD Ingénierie a son siège social au [Adresse 2]). Elle est immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le numéro 324 446 061.

Il y a lieu de constater qu'une autre société du même groupe '2AD' a son siège social à la même adresse. Il s'agit de la société 2AD Architecture immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le numéro 390 665 073.



Les attestations émanent de la société 2AD Ingénierie et non de la société 2AD Architecture.



Mais si l'attestation doit émaner d'une homme de l'art, il n'est nullement spécifié que cette attestation sur l'état des travaux au moment de l'acte doit émaner d'un architecte. 

La société 2AD Ingénierie, branche technique du groupe 2AD Architecture et 2AD Ingénierie, est liée à la société 2AD Architecture pour le suivi technique de la construction.

Le fait que l'attestation émane de 2AD Architecture plutôt que de 2AD Ingénierie n'était pas de nature à faire suspecter la fiabilité de cette attestation.



Le notaire n'a pas commis de faute en se fondant sur les attestations fournies.

 Il ne lui appartenait pas de se déplacer sur les lieux, que les acquéreurs étaient censés connaître puisqu'ils avaient décidé d'acheter ce bien, pour contrôler lui-même l'état d'avancement des travaux. 



-II-2) Sur la garantie d'achèvement :



Deux types de garanties sont possibles pour une vente en l'état futur d'achèvement, soit une garantie intrinsèque résultant de conditions propres à l'opération, soit une garantie extrinsèque par une banque ou un établissement financier.



C'est le vendeur qui opte pour l'une ou l'autre forme de ces garanties, sachant qu'il ne peut offrir une garantie intrinsèque que sous certaines conditions, prévues à l'article R.261-18 du code de la construction et de l'habitation, soit parce que la construction est assez avancée et qu'aucune inscription hypothécaire n'est prise sur le bien, soit lorsqu'il justifie de fonds propres suffisants.



En l'occurrence la société Financière Barbatre a offert une garantie intrinsèque d'achèvement telle que prévue à l'article R.261-18 a) du code de la construction et de l'habitation aux conditions que l'immeuble était hors d'eau et n'était grevé d'aucun privilège ou hypothèque. 



L'acte de vente indique : la société venderesse par son représentant ès qualités déclare que les conditions propres de l'opération qui vont être ci après exposées, constituent la garantie de son obligation d'achever l'immeuble vendu au sens des articles L.261-11d) et R.261-18a) du code de la construction et de l'habitation, ce dernier ci-après littéralement rapporté:

art.261-18 : la garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou l'autre des conditions suivantes :'a) si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque'. La société venderesse précise en effet : que l'ensemble immobilier dont dépendent les biens et droits immobiliers vendus est hors d'eau ainsi qu'il résulte de l'attestation délivrée le 16 juin 2003 par le cabinet 2AD Ingénierie à Sèvres (Hauts-de-Seine) [Adresse 2], que l'immeuble est libre de toute inscription de privilège ou d'hypothèque ainsi qu'il résulte d'une demande de renseignements sommaires urgents du bureau des hypothèques de [Localité 3] en date du 5 septembre 2003.>>.



Il n'est pas contesté qu'aucune inscription de privilège ou hypothèque n'était inscrite sur le bien.



Par contre la condition de l'état d'avancement au stade 'mise hors d'eau' pose question.



Il s'agissait ici d'un programme de rénovation lourde, à partir de bâtiments existants, présenté à la vente tel qu'il pouvait l'être avant la loi sur la vente d'un immeuble à rénover, comme une vente en l'état futur d'achèvement.



La garantie intrinsèque de la vente en l'état futur d'achèvement est possible, en application des dispositions du code de la construction et de l'habitation, lorsque le vendeur constructeur présente de réelles garanties personnelles, parce que la construction est déjà très avancée au moment de la vente, étant arrivée au stade mise hors d'eau, qu'en conséquence le bien a une valeur réelle, et qu'aucune inscription hypothécaire ne grève le bien.



En l'occurrence, pour justifier son contrôle des conditions d'application de la garantie intrinsèque, Me [P] mentionne un état hypothécaire négatif qui n'est pas discuté, mais aussi l'attestation de travaux du 16 juin 2003, selon laquelle l'immeuble est parvenu au stade hors d'eau.

Ce ne sont pas les attestations de 2006 qui justifient la garantie intrinsèque, alors que ces attestations ne concernent que les lots acquis par les époux [O] , mais celle du 16 juin 2003.



Dans l'acte Me [P] a rappelé que la déclaration d'ouverture de chantier était du 28 août 2003.



Si les attestations de 2006 ne sont pas contradictoires avec la déclaration d'ouverture du chantier du 28 août 2003, par contre celle du 16 juin 2003, antérieure à l'ouverture du chantier, pose question.



A la date du 16 juin 2003, avant l'ouverture du chantier, rien n'avait encore été fait, le programme de rénovation n'était pas commencé.

Pourtant, une garantie intrinsèque était fournie comme si le programme était arrivé à un stade très avancé.

Il s'agissait clairement d'un moyen détourné pour un constructeur de vendre des lots d'un programme non commencé, sans caution bancaire, avec une garantie intrinsèque présentant une apparence légale, mais qui était en réalité totalement illusoire.



Il appartient au notaire de vérifier les conditions d'application de cette garantie.

La justification de cette garantie par une attestation d'avancement des travaux antérieure au début des travaux permettait à un professionnel de l'immobilier comme Me [P], notaire, de détecter que cette garantie était fragile et pourrait se révéler illusoire.



Me [P] devait en conséquence attirer l'attention des acquéreurs sur le caractère fragile de cette garantie intrinsèque et du risque en découlant.



S'agissant d'actes à la chaîne de ventes de lots d'un programme immobilier, le notaire qui a été choisi par le promoteur pour procéder à des ventes en défiscalisation à des acquéreurs qui se désintéressent du bien acquis et ne viennent même pas à l'acte pour lequel ils donnent une procuration, se doit de redoubler de vigilance pour ne pas être instrumentalisé par l'une des parties et veiller au respect de la loi et des droits respectifs des parties.



Le désintérêt des acquéreurs pour le bien acquis n'exonère pas le notaire de son devoir d'information et de conseil.



Me [P] a manqué à son devoir de prudence et vigilance et à son devoir de conseil en n'attirant pas l'attention des acquéreurs sur le caractère en l'espèce fragile de la garantie intrinsèque offerte, au regard des éléments spécifiques qu'il avait en sa possession.



-III) sur le préjudice que le notaire doit indemniser :



Les consorts [O] demandent la condamnation de Me [A] [P] et de la SCP [P] à leur payer 

- 685.442 € correspondant au coût total de l'investissement réalisé (emprunt en capital et intérêts comprenant l'acquisition des biens et droits immobiliers, ainsi que les meubles et des objets mobiliers),

- 99.763,980€ correspondant à la perte de loyers,

- 30.000 € au titre de leur préjudice moral.



Le manquement au devoir de prudence et vigilance et au devoir de conseil commis par Me [P] a causé aux consorts [O] un préjudice moral, pour avoir été traités de manière peu attentive par le notaire, qui ne s'est pas soucié de préserver leurs intérêts en les avertissant. Par contre, il est sans lien avec le coût de l'investissement, qui a été effectué et alors que les consorts [O] n'ont pas demandé la résolution de la vente, il est sans lien avec la perte de loyers. Les consorts [O] ne demandent l'indemnisation d'aucune perte de chance d'avoir renoncé à passer l'acte. La cour ne peut leur allouer ce qu'ils ne demandent pas.

Le préjudice moral découle de la faute du notaire et sera indemnisé par la somme de 30.000 €.



La demande de Me [P] et sa société civile professionnelle de dommages et intérêts pour procédure vexatoire et abusive sera rejeté au vu de ce qui vient d'être dit.





-IV) Sur l'action contre M.[R] :



M.[H] [R], agent commercial, avait signé une convention dite de 'parternariat' avec la société Financière Barbatre qui l'avait mandaté, de manière non exclusive, pour présenter ce que la société Financière Barbatre dénomme 'les produits et services financiers' comprenant en réalité les achats de lots dans le programme immobilier [Adresse 7]' à [Localité 2] (Seine et Marne).



Il a vanté un programme comme tout que commercial, mais il n'est pas établi que M.[R] aurait fait une présentation fallacieuse du projet en prétendant dès l'origine que le programme était très avancé. 



Il n'est pas l'auteur des attestations d'état d'avancement des travaux. Il n'a pas pris position sur la garantie, extrinsèque ou intrinsèque. 



Les bilans de la société Financière Barbatre pour les années 2003, 2004 et 2005 ne permettaient pas de laisser présager des difficultés.



Aucune faute délictuelle n'est établie à l'égard de M.[R] dès lors qu'aucune négligence de sa part n'est démontrée. Le jugement sera confirmé sur ce point.



Mais par équité, il conservera ses dépens et ses frais irrépétibles, de première instance et d'appel.



-V) sur la garantie de la MAF :



La Mutuelle des Architectes français est appelée en cause pour la première fois en cause d'appel.



Le litige, tel que posé devant le tribunal de grande instance, n'a pas évolué en cause d'appel.



Le fait que la société 2AD Ingénierie fasse l'objet en cause d'appel d'une procédure collective ne modifie pas le litige.



Il appartenait aux consorts [O] d'appeler en cause cet assureur dès la première instance.



Par application des dispositions de l'article 555 du code de procédure civile, cette intervention forcée n'est pas recevable en cause d'appel.



L'action contre la Mutuelle des Architectes français dans cette instance d'appel sera déclarée irrecevable.



-VI) sur les dépens et les frais irrépétibles :



Me [P] et sa société civile professionnelle seront condamnés solidairement aux dépens.



Ils indemniseront les consorts [O] de leurs frais irrépétibles à hauteur de dix mille euros.



La MAF et M.[R] conserveront, par équité, leurs dépens et leurs frais irrépétibles.



 PAR CES MOTIFS,



Statuant par arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,



Confirme le jugement rendu le 16 octobre 2012 par le tribunal de grande instance de Nice en ce qu'il a :

- condamné la société 2 Ad Ingénierie à payer aux consorts [O] la somme de 397.947,10 € à titre de dommages et intérêts, celle de 15.000 € en indemnisation de son préjudice moral, et celle de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de première instance , sauf à dire qu'il ne s'agit plus d'une condamnation mais d'une créance au passif de la liquidation judiciaire de la société 2AD Ingénierie, sous réserve de la recevabilité de sa déclaration de créance au passif de ladite société,

- débouté les consorts [O] de leurs demandes contre M.[H] [R],



Infirme le jugement pour le surplus et statuant à nouveau,,



Condamne Me [A] [P], notaire, et la SCP [P] à payer à 

M.[M] [O] et Mme [V] [J] épouse [O] la somme de trente mille euros (30.000 €) à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,



Déboute les consorts [O] de leurs autres demandes de dommages et intérêts,



Déclare les consorts [O] irrecevables en leur action pour la première fois en cause d'appel contre la Mutuelle des Architectes français,



Dit que la Mutuelle des Architectes français conservera ses dépens et ses frais irrépétibles,



Condamne Me [A] [P], notaire, et la SCP [P] à payer à 

M.[M] [O] et Mme [V] [J] épouse [O] la somme de dix mille euros (10.000 €) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Met solidairement les dépens de première instance et ceux d'appel, sauf ceux de la Mutuelle des Architectes français, à la charge de Me [A] [P], notaire, et de la SCP [P] et de la société 2AD Ingénierie, comme frais privilégiés de liquidation judiciaire de la société 2AD Ingénierie, le tout avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT