Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 4 février 2010

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 04 FÉVRIER 2010



(n° 44, 7 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 08/12461



Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Mai 2008 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 04/11242







APPELANTES

 

SAS SPÉCIFIQUE 

représenté par son Directeur Général



ayant son siège [Adresse 9]





Madame [S] [I] épouse [B]

née le [Date naissance 3] 1954 à [Localité 13] (Italie)

de nationalité française



demeurant [Adresse 5]

et encore [Adresse 1]





Madame [K] [R] épouse [G]

née le [Date naissance 2] 1935 à [Localité 11] 

de nationalité française



demeurant [Adresse 6] ci-devant

actuellement [Adresse 14]



représentées par la SCP LAGOURGUE - OLIVIER, avoués à la Cour

assistées de Maître Pierre LÉVÊQUE, avocat plaidant pour la SCP LEFÈVRE PELLETIER, avocats au barreau de PARIS, toque : P 238







INTIMÉS 



Monsieur [F] [A]



demeurant [Adresse 7]



















S.A.R.L. [F] [A] CONSEIL

prise en la personne de son gérant



ayant son siège [Adresse 8]



représentés par la SCP DUBOSCQ - PELLERIN, avoués à la Cour

assistés de Maître Florence RAMONATXO, avocat au barreau de PARIS, toque : C 763







S.A.R.L. CABINET M. [W]

prise en la personne de son gérant



ayant son siège [Adresse 4]



représentée par la SCP TAZE-BERNARD - BELFAYOL-BROQUET, avoués à la Cour

assistée de Maître Jean-François PÉRICAUD, avocat plaidant pour la SCP PÉRICAUD BENCHETRIT, avocats au barreau de PARIS, toque : P 219







COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 17 décembre 2009, en audience publique, devant la cour composée de :



Madame Lysiane LIAUZUN, présidente 

Madame Dominique DOS REIS, conseillère

Madame Christine BARBEROT, conseillère



qui en ont délibéré







Greffier :



lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET







ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Christiane BOUDET, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*

* *















Par acte sous seing privé du 18 mars 2004, Mmes [I] et [R] et la société Spécifique ont consenti à M. [A] ainsi qu'à la société [F] [A] Conseil une promesse synallagmatique de vente assortie de diverses conditions suspensives dont celle relative à l'obtention d'un prêt portant sur la cession, pour le prix de 678.150 €, des 500 parts sociales de la sarl Premier Avril, propriétaire d'un immeuble sis à [Adresse 12].



Invoquant la non réalisation de la vente du fait des vendeurs, M. [F] [A] et la société [F] [A] Conseil ont fait assigner, par acte du 25 juin 2004, Mmes [I] et [R] et la société Spécifique devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins qu'il soit jugé, au visa des articles 1156, 1583 et 1589 du Code civil, qu'à défaut de signature de l'acte authentique dans le délai de 14 jours à compter de la signification du jugement, l'exécution de la promesse synallagmatique de cession et d'achat de parts sociales vaudra vente, sollicitant également leur condamnation au paiement des sommes de 30 000 € en vertu de la clause pénale, de 15 000 € pour résistance abusive et de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code civile.



La SARL Cabinet [W] est intervenue volontairement à l'instance pour demander la condamnation in solidum de M. [A] et de la société [F] [A] Conseil à lui payer le somme de 50 000 € TTC, à titre principal en exécution de la clause pénale, subsidiairement à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, à titre infiniment subsidiaire, à titre de dommages et intérêts en vertu du contrat de mandat de vente.



 Mmes [I] et [R] et la société Spécifique sollicitaient à titre reconventionnel la condamnation de M. [A] et de la société [F] [A] Conseil à leur payer chacun les sommes de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l'article 1382 du Code civil et de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.



Par jugement du 26 mai 2008, le tribunal a : 

- dit recevable l'intervention volontaire du Cabinet [W], 

- déclaré parfaite la vente du 18 mars 2004, 

- ordonné à Mmes [I] et [R] et la société Spécifique de régulariser la vente des 500 parts de la SARL Premier Avril, 

- dit qu'à défaut de signature de l'acte par Mmes [I] et [R] et la société Spécifique le jugement vaudra acte authentique de vente, 

- dit que l'acte et le jugement seront publiés à la Conservation des hypothèques de [Localité 10], 

- condamné in solidum M. [A] et la société [F] [A] Conseil à payer à la SARL Cabinet [W] la somme de 50 000 €, 

- condamné in solidum Mmes [I] et [R] et la société Spécifique à verser à M. [A] et à la société [F] [A] Conseil la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire, 

- rejeté les demandes plus amples ou contraires, 

- condamné in solidum Mmes [I] et [R] et la société Spécifique aux dépens.



Mmes [I] et [R] et la société Spécifique ont relevé appel de ce jugement, priant la Cour, par dernières conclusions signifiées le 26 novembre 2009, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de leurs moyens, visant les articles 1176, 1181 et 1382 du Code civil, d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a accueilli les demandes de M. [A] et de la société [F] [A] Conseil à leur égard et, en conséquence, de les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à leur encontre, et de : 









- réformer le jugement en ce qu'il les a déboutées de leur demande de condamnation de M. [A] et de la société [F] [A] Conseil à leur verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral que leur cause l'action manifestement abusive qu'ils ont intentée à leur encontre, 

- les condamner in solidum à leur verser chacun la somme de 5 000 € en réparation du dommage moral que leur cause leur action abusive,

En tout état de cause, 

- les condamner à leur payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.



M. [A] et la SARL [F] [A] Conseil demandent à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 16 décembre 2009, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de leurs moyens, visant les articles 1134, 1156, 1184, 1583 et 1589 du Code civil, de confirmer le jugement entrepris et, y ajoutant, de : 

- condamner solidairement Mmes [I] et [R] et la société Spécifique à leur payer une somme de 30 000 € en vertu de la clause pénale, 

- les condamner solidairement au paiement d'une somme de 80 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'a causé le retard dans la prise de possession du bien vendu en raison de leur refus de réitérer la vente, 

- les condamner solidairement au paiement d'une somme de 274 591,48 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier, 

- les condamner chacun à payer à M. [A], d'une part, et la SARL [F] [A], d'autre part, une somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- les condamner in solidum en tous les dépens lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, 

- constater que la cession de parts sociales de la société Premier Avril de Mmes [I] et [R] et la société Spécifique est nulle, le bien objet de la cession appartenant à autrui, 

- déclarer inopposable la radiation de la société Premier Avril à M. [A] et à la SARL [F] [A], 

- dire qu'en vendant les parts sociales de la société Premier Avril, Mmes [I] et [R] refusent d'accomplir les obligations mises à sa charge par la promesse synallagmatique de vente, 

- en conséquence, les condamner solidairement à leur payer une somme de 30 000 € en vertu de la clause pénale ainsi qu'aux entiers dépens lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.



Sur appel incident, la SARL Cabinet [W] demande à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 26 novembre 2009, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens, visant les articles 1134, 1147, 1178, 1226, 1229, 1382 et 1589 du Code civil, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déclarée recevable et bien fondée en son intervention volontaire et a condamné in solidum, en cas de réalisation de la vente, M. [A] et la SARL [F] [A] à lui payer la somme de 50 000 € à titre de commission stipulée dans la promesse synallagmatique de cession et d'achat des parts sociales, 

A titre subsidiaire, 

- condamner in solidum les cessionnaires, M. [A] et à la SARL [F] [A], qui ont manqué aux obligations mises à leur charge par la promesse notamment leur obligation de diligence, à lui verser l'indemnité d'un montant de 50 000 € TTC en vertu de la clause pénale,

A titre très subsidiaire, 

- les condamner en raison de leur carence fautive dans l'accomplissement des obligations mises à leur charge par la promesse synallagmatique de cession et d'achat de parts sociales qui lui à fait perdre son droit à commission, à lui verser la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts, 







A titre infiniment subsidiaire, 

- juger recevable et bien fondé son appel incident, 

- condamner in solidum Mmes [I] et [R] et la société Spécifique, en tant que mandant et vendeur, à lui payer la somme de 50 000 € -à titre de dommages et intérêts en vertu du contrat de mandat de vente, 

En tout état de cause, 

- juger M. [A], la SARL [F] [A], Mmes [I] et [R] et la société Spécifique irrecevables, sinon mal fondés, en toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires, 

- les en débouter, 

- condamner in solidum tous succombants en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile à lui verser la somme de 3 000 € en remboursement de ses frais et débours irrépétibles devant le tribunal et faisant droit à sa demande additionnelle, la somme de 3 000 € en remboursement de ses frais et débours irrépétibles devant la Cour, 

- condamner in solidum tous succombants en tous les dépens de première instance et d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.





SUR CE, LA COUR,



SUR LES DEMANDES DE M. [A] ET DE LA SOCIETE [F] [A]



Considérant qu'il est stipulé à la promesse de vente du 18 mars 2004 que les actes définitifs de cession devront intervenir au plus tard le 1er juin 2004, date de transfert de jouissance des parts cédées et que le prix de la cession sera payable comptant en comptabilité au jour de la réitération de l'acte, la cession étant subordonnée à la réalisation de diverses conditions dont l'obtention par les cessionnaires du financement des titres et de l'opération pour un montant de 400.000 € pour une durée de 10 ans au taux maximum de 4,5 % hors assurance, le cessionnaire s'engageant à effectuer toutes les démarches utiles en vue de l'obtention du prêt à compter de la signature de la promesse ;



Qu'il est en outre précisé que les conditions suspensives devront être réalisées au plus tard le 1er juin 2004 à l'exception du financement qui devra être obtenu au plus tard le20 avril 2004 ;



Considérant que par lettre recommandée avec accusé réception adressée à [F] [A] Conseil le 30 avril 2004, Mmes [I] et [R], constatant que la condition relative au financement n'a pas été levée au plus tard le 20 avril 2004, se sont prévalues de la caducité de la promesse de vente ;



Que par lettre recommandée avec accusé réception du 11 mai 2004, Mr [A] et la société [F] [A] Conseil ont levé la condition suspensive d'obtention de prêt, les cessionnaires estimant toutefois que cette levée d'option est sans effet comme étant intervenue après que la promesse soit devenue caduque ;



Considérant que la date prévue pour la réitération de la vente ayant été fixée au premier juin 2004, date à laquelle a également été fixée la réalisation des conditions suspensives autres que celle relative au financement, la seule à avoir été fixée au 20 avril 2004, il convient de rechercher si la commune intention des parties était ou non d'ériger la non obtention du financement avant le 20 avril 2004 en cause de caducité de la promesse, ce point n'ayant pas été précisé dans la promesse ;















Considérant qu'après l'énoncé des conditions suspensives, il est précisé que « les conditions suspensives devront être réalisées au plus tard le 1er juin 2004 », étant ajouté manuscritement « à l'exception du financement qui devra être obtenu au plus tard le 20 avril 2004 », ce dont il convient de déduire que cet ajout, voulu par les parties le jour de la signature de l'acte, ne constitue pas une simple clause de style, ou la mention d'une date purement indicative, mais bel et bien le délai dans lequel devait être réalisée la condition relative au financement sous peine de caducité, l'article 1176 du code civil énonçant que lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ;



Que cette interprétation est d'ailleurs confortée par le comportement des cessionnaires qui, par lettre recommandée avec accusé réception adressée à [F] [A] Conseil le 30 avril 2004 constatant que la condition relative au financement n'a pas été levée au plus tard le 20 avril 2004, se sont prévalues de la caducité de la promesse de vente ;



Considérant que si la condition suspensive relative au financement est stipulée dans l'intérêt du cessionnaire qui peut y renoncer, le délai dans lequel doit intervenir sa réalisation est en revanche stipulé dans l'intérêt des deux parties, le cédant ayant intérêt à ce que soit fixé le délai pendant lequel son bien est immobilisé ; 



Que si les cessionnaires pouvaient effectivement renoncer à la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt stipulée dans leur intérêt, c'est à la condition que leur renonciation intervienne dans le délai fixé pour la réalisation de la condition suspensive, tel n'étant pas le cas en l'espèce puisqu'ils ont renoncé par lettre du 11 mai 2004, après que les cédants aient constaté par lettre du 30 avril 2004 la caducité de la promesse intervenue le 20 avril 2004 ;



Considérant qu'en conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a déclaré parfaite la vente du 18 mars 2004, M. [A] et la société [F] [A] étant déboutés de leurs demandes de ce chef et par voie de conséquence de leurs autres demandes subséquentes ;





SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES 



Considérant que M. [A] et la société [F] [A] ayant pu se tromper sur la portée de leur engagement et les conditions de caducité de la promesse de vente, les appelantes seront déboutées de leurs demandes aux fins de dommages et intérêts pour procédure abusive ;



Considérant que, succombants en leur action, M. [A] et la société [F] [A] supporteront les dépens de première instance et d'appel et devront indemniser les appelantes de leurs frais non répétibles ainsi que précisé au dispositif du présent arrêt ;





SUR LES DEMANDES DE LA SOCIETE LE CABINET M. [W]



Considérant que la promesse de vente étant caduque, le jugement entrepris est infirmé en ce qu'il a condamné les cessionnaires à payer à l'agent immobilier le montant de ses honoraires ainsi que prévu au mandat en estimant la vente parfaite, étant rappelé que par application des dispositions d'ordre public de l'article 6 alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970 et de l'article 74 du décret du 20 juillet 1972, aucune somme d'argent n'est due à l'intermédiaire professionnel ayant concouru à une opération qui ne s'est pas effectivement réalisée ;









Considérant que la caducité de la promesse de vente entraîne par application de l'article 1227 du code civil la caducité de la clause pénale de la promesse de vente rédigée en ces termes :

« Celle des parties qui refuserait à signer les actes de cession dans les conditions établies ci-dessus et accomplir les obligations mises à sa charge par la présente promesse serait en tout état de cause redevable envers l'autre partie d'une somme de 30.000 € de plein droit'. ce à titre d'indemnité et sans préjudice des dommages et intérêts qui pourraient être alloués à la partie non défaillante et redevable envers l'agence [W] d'une indemnité d'un montant de 50.000 € » ;



Mais considérant qu'en ne justifiant pas avoir effectué toutes les démarches utiles en vue de l'obtention du prêt ainsi qu'ils en avaient l'obligation, ou à défaut, en n'ayant pas renoncé au prêt avant l'expiration du délai de réalisation de la condition suspensive, les cessionnaires ont eu une attitude fautive qui est à l'origine de la caducité de la promesse de vente et a privé le cabinet [W] d'une chance de percevoir la rémunération du service rendu ;



Que ce préjudice sera entièrement réparé par l'allocation de la somme de 15.000 € ;





PAR CES MOTIFS, 



Par arrêt contradictoire rendu publiquement et en dernier ressort, 



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Et statuant à nouveau, 



Déboute M. [A] et la société [F] [A] de toutes leurs demandes,



Les condamne à payer à la sarl Cabinet M. [W] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts,



Déboute les parties de toute autre demande,



Condamne M. [A] et la société [F] [A] à payer par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non répétibles exposés tant en appel qu'en première instance à :

- Mmes [I] et [R] et à la société Spécifique la somme totale de 5.000 €,

- La sarl Cabinet M. [W] la somme de 3.000 €, 



Les condamne aux entiers dépens de première instance et d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





La Greffière,La Présidente,