Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 9 décembre 2010

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 09 DÉCEMBRE 2010



(n° 431, 5 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 10/02591



Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Février 2010 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 07/16097





APPELANTE

 

SCI CHRELYSSANDRA

représentée par son gérant



ayant son siège [Adresse 1]



représentée par Maître Bruno NUT, avoué à la Cour

assistée de Maître Serge PEREZ, avocat au barreau de PARIS, toque : P 198, plaidant pour la SCP PEREZ - SITBON







INTIMÉE 



Madame [V] [I] veuve [R]

agissant tant à titre personnel qu'en sa qualité de seule héritière de son époux M. [Y] [R]



demeurant [Adresse 2] ci-devant

actuellement chez Mme [N]

[Adresse 5]



représentée par la SCP FANET - SERRA, avoués à la Cour

assistée de Maître Nolwenn LOYER-SAAD, avocat au barreau de PARIS, toque : D 506





































COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 3 novembre 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine BARBEROT et Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillères.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère





Greffier :



lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET





ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Christiane BOUDET, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*

* *





Par acte authentique du 24 décembre 1982 les époux [R] ont acquis de Mme [H], en viager, un bien immobilier sis [Adresse 4], moyennant le paiement à la crédirentière, d'une rente viagère d'un montant annuel de 84 000 francs.



Ce bien a été donné à bail à Mme [S] [C] le 18 novembre 1999, moyennant un loyer annuel de 22'867,35 euros.



En raison d' impayés de la rente viagère, Mme [H], crédirentière a, par acte du 9 janvier 2003, fait assigner les époux [R] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans l'acte de vente en viager.



Par acte sous seing privé du 31 mars 2003, les époux [R] ont consenti à la SCI Chrelyssandra, ayant pour représentant légal Mme [S] [C], une promesse unilatérale de vente de l'appartement acquis en viager moyennant le prix de 152'000 € et le règlement de la rente viagère due à la crédirentière.



Cette promesse était conclue sous diverses conditions suspensives dont une relative à l'action engagée par la crédirentière et à la reprise des engagements des époux [R] envers elle.









L'acte prévoyait que « toutes conditions suspensives étant réalisées, et faute par le bénéficiaire d'avoir signé l'acte d'acquisition, dans les formes et délais ci-après fixés, il sera déchu du droit d'exiger la réalisation de la présente promesse, celle-ci étant alors considérée comme nulle et non avenue, s'il y a lieu, les effets de la clause ' indemnité d'immobilisation' ci-après, le promettant recouvrant par la seule échéance du terme, non suivi de la réalisation par le bénéficiaire, son entière liberté sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité. »



Il était encore stipulé au paragraphe réalisation que « le bénéficiaire devra manifester sa volonté, soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, de telle sorte que cet acte ou lettre parvienne au promettant avant l'expiration de la date ci-dessus indiquée. Cette démarche ne vaudra transfert de propriété que si elle est suivie dans les 15 jours francs, de la signature de l'acte authentique de vente avec paiement du prix ou de sa partie payable comptant, au moyen d'un chèque de banque ou chèque certifié, ainsi que du versement des frais.... »



Par acte sous seing privé en date du 5 avril 2004, les époux [R] et la SCI Chrelyssandra ont convenu de la prorogation du délai de validité de la promesse de vente qui expirait le 31 décembre 2003 jusqu'au 30 juin 2005.



La vente n'ayant pas été régularisée, c'est dans ces conditions que par acte du 4 décembre 2007, la SCI Chrelyssandra a fait assigner M. et Mme [R] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de régularisation forcée de la vente de l'immeuble objet de la promesse de vente.



[Y] [R] est décédé le [Date décès 3] 2008.



Par jugement en date du 2 février 2010 le tribunal de grande instance de Paris a :



- rejeté l'intégralité des demandes présentées par la SCI Chrelyssandra,

- condamné cette dernière à verser à Mme [V] [I] veuve [R], la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



La SCI Chrelyssandra ayant relevé appel de cette décision dont elle poursuit l'infirmation, demande à la cour aux termes de ses dernières écritures en date du 17 juin 2010 de :



- prononcer la vente entre Monsieur et Madame [R] et elle-même des lots 274, 217, 209, 275, 202 et 210 de l'immeuble sis à [Adresse 6] moyennant le prix contractuellement convenu dans la promesse du 31 mars 2003 réitérée le 5 avril 2004,

- dire et juger que la vente du bien dont s'agit prendra effet au 29 juin 2005, date de la levée de l'option d'achat et de la requête afin de régularisation de l'acte de vente,

- subsidiairement, dire et juger que le transfert de propriété est intervenu à la date de l'assignation, soit le 4 décembre 2007,

- dire et juger que Madame [R] devra restituer à la SCI Chrelyssandra l'avance de loyers consentie d'un montant de 22'860 € et le dépôt de garantie avancé par la locataire, Mme [C], en 1993 et 1999 lors de la conclusion des deux baux ainsi que les loyers perçus depuis la date du transfert de propriété, sommes qui viendront en compensation avec le prix de vente convenu,

- condamner Madame [R] à lui payer la somme de 10'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens de première instance et d'appel.











Madame [R], aux termes d'écritures en date du 2 avril 2010 au visa des articles 1111 et suivants, 1116, 414 - 1 et 489 et 1674 et suivants du Code civil demande à la cour de :



- débouter la SCI Chrelyssandra de son appel et rejeter l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- ce faisant, confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 février 2010 sauf en ce qu'il a dit que tant la promesse de vente signée le 31 mars 2003 que l'acte de prorogation en date du 5 avril 2004 seraient parfaitement valables,

- sur ce point et statuant à nouveau, constater que M. [R] souffrait de graves troubles physiques et mentaux au moment de la signature de la promesse de vente datée du 31 mars 2003 et de la prorogation de cette promesse en date du 5 avril 2004 qui ont altéré ses facultés de discernement,

- constater par ailleurs, que le consentement des époux [R] a été vicié par les manoeuvres dolosives et la contrainte morale exercées par la gérante de la SCI Chrelyssandra,

- en conséquence, dire et juger que la promesse de vente litigieuse et l'acte de prorogation sont entachés de nullité,

- subsidiairement constater l'existence de faits assez vraisemblables et graves pour faire présumer la lésion,

- en conséquence déclarer recevable sa demande en rescision pour lésion et l'autoriser à en rapporter la preuve,

- condamner en tout état de cause la SCI Chrelyssandra à lui verser la somme de 10'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile dépens en sus.





CECI ETANT EXPOSE,



LA COUR,





Considérant que les moyens développés tant par la SCI Chrelyssandra au soutien de son appel que Mme [R] ne font que réitérer sous une forme nouvelle mais sans justification complémentaire utile ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; 



Qu'à ces justes motifs il convient d'ajouter que :



- en dépit d'un état de santé dégradé consécutif à un 'AVC' remontant à août 2002, et aux stigmates de la maladie d'Alzheimer dont M. [R] était atteint, contemporains de la signature de la promesse de vente le 31 mars 2003 avec la SCI Chrelyssandra, comme en attestent les pièces médicales qui ont été longuement analysées par les premiers juges dont certaines sont au demeurant nettement postérieures à l'acte litigieux, l'intéressé a conclu soit seul, soit avec son épouse, divers actes importants non remis en cause, ce dont il ne peut être inféré qu'il était maître de ses droits à la date de passation de l'acte litigieux,



- Mme [R] ne rapporte pas davantage la preuve de l'abus de faiblesse dont Mme [C] aurait fait preuve dès lors que s'il est évident qu'elle avait intérêt à acquérir plutôt qu'à louer des locaux dans lesquels elle exerçait son activité professionnelle d'avocat, force est de constater que la promesse de vente a été conclue dans le contexte de relations financières très délicates pour les époux [R] et que la vente de leur bien était le moyen d'une part de faire face à partie de leur endettement mais aussi de tenter de pallier les conséquences de l'acquisition de la clause résolutoire insérée à l'acte de vente en viager du 24 décembre 1982 en raison du non paiement des rentes dues à Mme [H] par la reprise d'engagements auxquels ils ne pouvaient manifestement plus faire face,









- le prix de vente convenu à la promesse de 152 000 euros certes inférieur au prix évoqué lors de tractations antérieures entre les parties, ne présentait aucun caractère dérisoire si l'on tient compte du paiement des rentes constituant l'autre partie du prix, Mme [R] ne rapportant aucun commencement de preuve de la lésion alléguée,



- contrairement à ce que soutient la SCI Chrelyssandra, la notification contenue dans sa lettre du 15 décembre 2003 de sa décision définitive d'acquérir le bien et de lever l'option d'achat est équivoque dans la mesure où dans le texte même de sa lettre, elle tient à préciser que la régularisation de l'acte authentique est reportée au jour de la décision à intervenir relativement à la procédure engagée par la crédirentière en résolution de la vente, c'est d'ailleurs à raison de cette procédure que le 5 avril 2004 les parties ont convenu d'une prorogation de la validité de la promesse de vente jusqu'au 30 juin 2005,



- pas plus le 15 décembre 2003 que le 29 juin 2005 où elle a une nouvelle fois signifié son intention de lever l'option d'achat et requis les époux [R] de se présenter en l'étude du notaire pour la régularisation de l'acte de vente, la SCI Chrelyssandra n'a levé l'option d'achat aux conditions de la promesse qui imposait de régler le prix dans les 15 jours francs, de la signature de l'acte authentique de vente au moyen d'un chèque de banque ou chèque certifié, ainsi que le versement des frais, aucune sommation pour une date déterminée n'étant intervenue et pas davantage la consignation du prix de vente et des frais ;



Considérant que c'est à bon droit que les premiers juges, dont la décision mérite confirmation, ont dit que la promesse de vente était caduque et débouté la SCI Chrelyssandra de ses demandes en réalisation de vente et restitution des loyers perçus depuis la date alléguée du transfert de propriété ;



Considérant que la SCI Chrelyssandra supportera les dépens et indemnisera Mme [R] des frais exposés en appel à hauteur de la somme de 2500 € ;





PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement dont appel,



Y ajoutant,



Condamne la SCI Chrelyssandra à payer à Madame [V] [I] veuve [R] la somme de 2500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette toute autre demande,



Condamne la SCI Chrelyssandra aux dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.





La Greffière,La Présidente,