Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 5 — 10 mars 2011

Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 5



ARRET DU 10 MARS 2011



(n° , pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 10/12379



Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mai 2010 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 08/07040





APPELANTE

 

S.A.R.L. FRANCOIS [G] exerçant sous l'enseigne CABINET [P] FILS

ayant son siège : [Adresse 2]



représentée par la SCP BERNABE-CHARDIN-CHEVILLER, avoués à la Cour

assistée de Me Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS,







INTIMES 



Madame [A] [W] épouse [F]

Monsieur [L] [F]

demeurant : [Adresse 3]



représentés par la SCP TAZE-BERNARD - BELFAYOL-BROQUET, avoués à la Cour

assistés de Me Raphaëlle TARDIF, avocat au barreau de PARIS, toque : P 87, plaidant pour la SCP HOCQUARD et ASSOCIES,











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Janvier 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Colette PERRIN, Présidente chargée d'instruire l'affaire et Madame Janick TOUZERY-CHAMPION, Conseillère.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Colette PERRIN, présidente

Madame Janick TOUZERY-CHAMPION, conseillère

Madame Patricia POMONTI, conseillère





Greffier, lors des débats : Mademoiselle Anne BOISNARD



 





ARRET :



- contradictoire

- rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Colette PERRIN, présidente et par Mademoiselle Anne BOISNARD, greffier des services judiciaires auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***

La société [S] [G] a pour nom commercial «Cabinet [P] Fils » et exerce l'activité de transactions immobilières.



Le 15 novembre 2007, les époux [F] ont consenti au Cabinet [P] Fils un mandat exclusif d'une durée de trois mois aux fins de vendre le bien immobilier, dont ils sont propriétaires, sis au [Adresse 1] (93).



Par courrier du 21 avril 2008, Madame [F] a informé le cabinet [P] fils que le mandat n'étant plus exclusif depuis le 15 février 2008, d'autres agences avaient été chargées de mandats simples de vente.



Ainsi, une promesse de vente du bien en question a été conclue le 24 avril 2008 sans l'intervention du Cabinet [P] Fils.



Par courrier en date de 6 mai 2008, le cabinet [P] Fils a mis en demeure les époux [F] d'avoir à lui payer la somme de 62 000 euros à titre d'indemnité compensatrice forfaitaire.



N'ayant pas reçu paiement de l'indemnité qu'il estime due au titre d'une clause pénale contractuelle, la société [S] [G] a assigné, par acte du 10 juin 2008, les époux [F] devant le tribunal de grande instance de Bobigny.



Par jugement du 17 mai 2010, le tribunal de grande instance de Bobigny a dit nul le mandat du 15 novembre 2007, débouté la société [S] [G] de ses prétentions et l'a condamné à verser aux défendeurs la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La Cour



Vu l'appel interjeté le 15 juin 2010 par la SARL [S] [G] ;



Vu les conclusions signifiées le 31 décembre 2010 par lesquelles la société [G] demande à la Cour de :

- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- débouter les époux [F] de l'ensemble de leurs demandes,

- condamner solidairement ou à défaut in solidum, les époux à payer à la société [S] [G] les sommes de :

- 62 000 euros TTC en principal au titre de la clause pénale, assortie de l'intérêt légal à compter de la mise en demeure du 6 mai 2008,

- 8000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire :

- condamner Madame [F] à payer à la société [G] ces même sommes,

Plus subsidiairement:

- condamner solidairement ou à défaut in solidum, les époux à payer à la société [S] [G] les sommes de :

- 62 000 euros TTC à titre de dommages et intérêts à raison de leur mauvaise foi avérée,

- 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions signifiées le 7 janvier 2011 par lesquelles les époux [F], demandent à la Cour :

A titre principal :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit nul et de nul effet le mandat du 15 novembre 2007, débouté la société [G] de ses demandes et condamné à payer la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire :

- constater que la clause d'exclusivité attachée au mandat litigieux est limitée à une période de trois mois. Débouter en conséquence la société [G] de ses demandes et confirmer le jugement par substitution de motifs,

A titre plus subsidiaire, constater le caractère manifestement excessif de la clause pénale et en réduite le montant,

En tout état de cause :

- juger irrecevable la demande subsidiaire de l'appelante tendant à rechercher la responsabilité délictuelle des époux [F] et l'en déboute,

- condamner la société [G] à verser aux époux [F] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



SUR CE



Considérant que les époux [F] soutiennent que le mandat serait nul au motif que la clause portant les modalités de dénonciation ne serait pas typographiée en caractères très apparents, qu'au surplus, le contrat de mandat n'a été signé que par Madame [F] qui, aux termes de l'article 215 du code civil, ne pouvait pas disposer seul des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, que concernant l'exclusivité, celle-ci n'était valable que pour trois mois et non pendant toute la durée du mandat, ainsi la clause pénale attachée à l'exclusivité du contrat n'a pas vocation à s'appliquer ;



Considérant que la société [S] [G] allègue que les époux [F] n'ont pas respecté les conditions de dénonciations de l'exclusivité du contrat laquelle doit se faire avec un préavis de 15 jours. 



Sur le mandat 



Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 que dans l'hypothèse d'un mandat à durée déterminée mais contenant une clause de renouvellement indéfini par tacite reconduction, ce renouvellement n'étant dès lors pas défini dans le temps, les modalités de la dénonciation doivent être mentionnées dans l'acte en caractères très apparents ;



Considérant que le mandat a été consenti pour une période irrévocable de trois mois avec, sauf dénonciation, une prorogation pour une durée maximale de douze mois supplémentaires au terme de laquelle il était stipulé qu'il prendrait fin automatiquement ; 

Qu'il s'agit donc d'un mandat limité dans le temps pour lequel il avait été prévu une seule reconduction tacite au terme de laquelle sa durée maximum était fixée à 15 mois ;



Considérant de plus que les modalités de dénonciation du caractère exclusif du mandat à l'issue de sa période d'irrévocabilité ont été portées au moyen d'une calligraphie différente des autres mentions de la page à savoir en majuscules, avec une police supérieure et en gras, leur conférant un caractère très apparent et donc très lisible ; qu'il n'y a pas lieu pour caractériser cette circonstance de procéder comme l'ont fait les premiers juges à une analyse comparative avec les caractères de la clause 4 intitulée «clause pénale d'exclusivité» figurant au verso ;



Considérant que les époux [F] soutiennent au surplus que la clause intitulée «Fixation de la durée du paragraphe c de la clause pénale figurant au verso» n'est pas en caractères très apparents et ne mentionne aucune durée ; 



Considérant que cette mention est parfaitement lisible; que la clause 4 à laquelle elle renvoie, intitulée «clause pénale'exclusivité», figurant au verso, mentionne de façon claire et très apparente de par une police de caractère différent des autres mentions de la page et en gras que le mandant «s'interdit pendant la durée du mandat de négocier directement ou indirectement à défaut de quoi il s'engage expressément à verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto» ;



Qu'il ne saurait être retenu l'absence de durée puisque la clause de dénonciation figurant en caractères très apparents stipulait très exactement la durée du mandat ;

 

Considérant que si ce mandat avait pour objet la vente d'un bien commun aux époux [F] sans avoir été signé par M. [F], ce moyen de nullité n'a été soulevé qu'en cause d'appel ;



Que l'article 215 du code civil dispose que l'action en nullité est ouverte à celui qui n'a pas donné son consentement dans l'année à partir du jour où il a eu connaissance de l'acte ; qu'il y a lieu de constater que M. [F] n'a pas allégué d'une telle nullité dans le délai légal ;



Que de plus le mandat de vente n'emporte pas acte de disposition et qu'enfin il ne saurait être déclaré nul entre les parties signataires ;

 

Considérant en conséquence que le mandat n'est entaché d'aucune irrégularité ; qu'il y a lieu de réformer la décision des premiers juges.



Sur la durée du mandat d'exclusivité :



Considérant qu'il résulte clairement du mandat qu'il a été consenti pour une durée de trois mois avec une prorogation de douze mois à compter du 15 février 2008 sauf dénonciation avec un préavis de quinze jours par lettre recommandée avec accusé de réception ;



Que ce n'est que par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 21 avril 2008 que les époux [F] ont dénoncé l'exclusivité ; qu'ils ne peuvent dès lors s'en prévaloir ;



Que les époux [F] ont consenti dès le 16 février 2008 des mandats de vente sans exclusivité à d'autres agences et ont régularisé le 24 avril 2008 un compromis de vente avec une autre agence, de surcroît avec un candidat acquéreur , M. [Z] qui atteste avoir visité à l'origine le bien avec le cabinet [P] ; 



Que si les époux [F] contestent la valeur de l'attestation établie par M. [Z], il convient de relever que celle-ci est accompagnée de la photocopie de sa carte d'identité ce qui permet son identification, que leur affirmation quant à une relation d'affaire entre celui-ci et le cabinet [P] ne repose sur aucun élément ; qu'il n'en demeure pas moins qu'ils ont ainsi contracté en violation des clauses du mandat de vente exclusif consenti au cabinet [P] et ont procédé à la vente de leur bien pendant la durée du mandat consenti au cabinet [P] ;



Considérant que celui-ci justifie avoir réalisé en exécution de son mandat des diligences constantes et réitérées consistant notamment une publicité par divers moyens et a assuré plusieurs rendez vous pour faire visiter le bien ;



Considérant qu'il y a lieu de faire application de la clause pénale soit 4% du prix convenu à l'origine et d'allouer à la société [G] la somme de 62 000 €.

 

Sur l'article 700 du code de procédure civile



Et considérant que la société [S] [G] a engagé des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser en totalité à sa charge ; qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dans la mesure qui sera précisée au dispositif et de rejeter la demande des époux [F] à ce titre.





PAR CES MOTIFS



Infirme le jugement entrepris,

  

Déboute Madame [A] [W] épouse [F] et Monsieur [L] [F], de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,



Condamne solidairement Madame [A] [W] épouse [F] et Monsieur [L] [F] à payer à la société [S] [G] la somme de 62 000 € au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2008,



Les condamne à payer à la société [S] [G] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Les condamne aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Le Greffier









A. BOISNARD

La Présidente









C. PERRIN