Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 23 mars 2011

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



 ARRÊT DU 23 MARS 2011 



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 09/13607



Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Avril 2009 - Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 2007073866





APPELANT

 

Monsieur [K] [U]

[Adresse 4]

[Localité 7]



représenté par la SCP LAGOURGUE - OLIVIER, avoués à la Cour

assisté de Maître Violaine BAILLY-DESMAREST plaidant et intervenant en tant que collaboratrice de la SCP ROUCH et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, 

toque : P 335





INTIMES 



Société GROUPE HORCEA PARIS CENTURY 21

prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 1]

[Localité 10]



représentée par la SCP GUIZARD, avoués à la Cour

assisté de Maître Eric LECOCQ, avocat au barreau de PARIS, toque : E 75





Société AUBERGE NICOLAS FLAMEL

 prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 4]

[Localité 7]



représentée par la SCP LAGOURGUE - OLIVIER, avoués à la Cour

assistée de Maître Violaine BAILLY-DESMAREST plaidant et intervenant en tant que collaboratrice de la SCP ROUCH et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : 

P 335



Monsieur [O] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 9] 



Société TAG RESTAURATION 

prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 2]

[Localité 8] 





représentés par la SCP BAUFUME GALLAND VIGNES, avoués à la Cour

assistés de Maître Michel PATILLET, avocat au barreau de PARIS, toque : A 742





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 26 janvier 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :



Madame BARTHOLIN, Présidente

Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller

Madame BLUM, Conseiller



qui en ont délibéré.





Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.



Madame [F] ayant préalablement été entendue en son rapport.





ARRÊT :

- contradictoire,

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile

- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.



 *************





Par acte daté du 23 février 2007, M. [U], "se déclarant seul propriétaire ou représentant légal se portant fort pour ses associés" de l' "Auberge Nicolas Flamel", a donné mandat à l'agent immobilier Century 21Groupe Horeca Paris, de vendre le fonds de commerce de restaurant situé [Adresse 6] au prix de 245.000 euros moyennant une rémunération de 25.000 euros à la charge de l'acquéreur.



Par acte daté du même jour, M. [Z] a donné mandat de recherche au même agent immobilier pour le même bien moyennant une rémunération proportionnelle au prix de vente.



M. [Z] a fait une offre d'achat au prix de 180.000 euros qui a été acceptée le 1er mars 2007 et les parties ont signé avec l'agent immobilier un acte dit offre d'achat synallagmatique sous conditions suspensives prévoyant notamment que la rémunération convenue sera à la charge de l'acquéreur.



Le 14 mars 2007, la société Auberge Nicolas Flamel, représentée par M. [U], et la société Tag Restauration, représentée par M. [Z], ont signé un acte dit promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce par lequel elles convenaient d'acheter et vendre le fonds de commerce ou de payer un dédit, la société Tag Restauration reconnaissant par ailleurs "expressément devoir une somme de 12.600 € HT soit 15.069,60 € TTC à l'Agence Century 21 Horeca Paris à titre d'honoraires de transaction qu'il s'engage à régler comptant le jour de la signature des actes définitifs de cession".



La vente du fonds de commerce ne s'est pas réalisée entre la société Tag Restauration et la société Auberge Nicolas Flamel, celle-ci n'étant que locataire gérant du fonds de commerce dont était propriétaire la société Nouvelle Auberge Nicolas Flamel mais entre cette dernière et la société Tag Restauration, le 27 juillet 2007, au prix, précédemment convenu avec la société Auberge Nicolas Flamel, de 180.000 euros.



Après avoir vainement demandé le paiement de sa rémunération, la société Groupe Horeca Paris "Century 21" a assigné M. [U], la société Auberge Nicolas Flamel, M. [Z] et la société Tag Restauration en paiement de la somme de 23.096,97 euros.



Par jugement rendu le 2 avril 2009, le tribunal de commerce de Paris a :

- débouté la société Groupe Horeca Paris "Century 21" de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de M. [Z] et de la société Tag Restauration,

- condamné solidairement M. [U] et la s.a.r.l. Auberge Nicolas Flamel à payer à la société Groupe Horeca Paris "Century 21" la somme de 15.069,60 euros, augmentée des intérêts calculés au taux légal à compter du 8 octobre 2007,

- condamné solidairement M. [U] et la s.a.r.l. Auberge Nicolas Flamel à payer à la société Groupe Horeca Paris "Century 21" la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Groupe Horeca Paris "Century 21" à payer à M. [Z] et à la société Tag Restauration la somme de 1.500 euros chacun,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamné solidairement M. [U] et la s.a.r.l. Auberge Nicolas Flamel à payer les dépens,

- ordonné l'exécution provisoire.



M. [K] [U] a relevé appel de cette décision.



Par leurs conclusions communes du 15 octobre 2009, M. [U] et la société Auberge Nicolas Flamel demandent à la cour, outre de donner acte à M. [U] de son adresse actuelle au [Adresse 3], d'infirmer le jugement et de :

- constater que M. [U] est intervenu comme gérant de la société Auberge Nicolas Flamel,

- dire irrecevables toutes demandes à son encontre ,

- constater que la société Auberge Nicolas Flamel n'est intervenue que comme mandataire de la société Nouvelle Auberge Nicolas Flamel,

- dire que la société Auberge Nicolas Flamel n'a commis aucune faute,

- constater que le mandat mentionnait les honoraires à la charge de l'acquéreur et qu'une convention d'honoraires a d'ailleurs été signée entre l'acquéreur et le Groupe Horeca,

- déclarer irrecevables toutes demandes formées par le Groupe Horeca à l'encontre de la société Auberge Nicolas Flamel,

- condamner la société Groupe Horeca"Century 21" à leur payer à chacun la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.







L'e.u.r.l. Tag Restauration et M. [O] [Z], par leurs conclusions du 4 novembre 2009, demandent à la cour de :

- débouter M. [U] de son appel et de ses demandes,

- confirmer les dispositions du jugement en ce qui les concerne,

- constater qu'aucune demande n'est formulée à leur encontre,

- condamner solidairement M. [U] et la société Auberge Nicolas Flamel à leur verser à chacun la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais irrépétibles d'appel ainsi qu'aux dépens.



La société Groupe Horeca Paris "Century 21", par ses dernières conclusions du 17 mars 2010, demande à la cour de :

- débouter M. [U] et la société Auberge Nicolas Flamel de leur appel et de leurs demandes,

- condamner M. [U], la société Auberge Nicolas Flamel, M. [Z] et la société Tag Restauration, conjointement et solidairement, les uns à défaut des autres, à lui payer la somme TTC de 23.096,97 euros à majorer des intérêts à décompter aux taux légaux successifs depuis le 5 octobre 2007 jusqu'à parfait paiement,

- condamner "les défendeurs" sous la même solidarité à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.



SUR CE,



Considérant qu'aux termes de ses dernières écritures, la société Groupe Horeca Paris "Century 21" indique ne réclamer aucun honoraire à M. [U] et à la société Auberge Nicolas Flamel ; qu'elle déclare agir à leur encontre en paiement d'une "indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto en réparation de la fraude" en exécution du paragraphe 5-d des conditions générales du mandat de vente ;



Considérant que M. [U] objecte à juste titre qu'il n'a pas signé le mandat de vente à titre personnel mais en qualité de représentant légal de la société Auberge Nicolas Flamel dont la dénomination sociale est bien portée à l'acte ; que les demandes formées par la société Groupe Horeca Paris "Century 21" à son encontre, à titre personnel, sont irrecevables ;



Considérant par ailleurs que si la société Groupe Horeca Paris "Century 21" est recevable en sa demande en dommages et intérêts à l'encontre de la société Auberge Nicolas Flamel, son mandataire apparent, il demeure que cette demande est mal fondée ; qu'en effet le mandat de vente met la rémunération du mandataire à la charge de l'acquéreur ; que par ailleurs, en vertu de l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi dite Hoguet, l'agent immobilier ne peut demander ou recevoir directement ou indirectement aucune somme à titre de rémunération, de commission ou de réparation que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat ; qu'enfin, la société Auberge Nicolas Flamel qui n'était pas propriétaire du bien, n'a pu conclure la vente de sorte qu'elle n'a pas manqué aux obligations visées par l'article 5-d des conditions générales du mandat de vente dont la société Groupe Horeca Paris "Century 21" se prévaut ; que celle-ci sera déboutée de sa demande à l'encontre de la société Auberge Nicolas Flamel ;



Considérant qu'au soutien de sa demande en paiement de la somme de 23.096,97 euros à l'encontre de M. [Z] et de la société Tag Restauration, la société Groupe Horeca Paris "Century 21" invoque les dispositions du mandat de recherche avec bon de visite et l'offre d'achat signé par M. [Z] ainsi que la reconnaissance d'honoraires que celui-ci a souscrite ;



Considérant que M. [Z] et la société Tag Restauration objectent que la société Groupe Horeca Paris "Century 21" n'a pas vérifié les pouvoirs de la société Auberge Nicolas Flamel, son mandant, qu'elle a failli à ses obligations d'agent immobilier, que la vente ne s'est pas faite avec le vendeur qu'elle a présenté mais avec un tiers, véritable propriétaire du fonds de commerce, que la "promesse de vente" du 17 mai 2007 est devenue caduque et le droit à commission figurant dans cet acte n'existe plus du fait de la nullité de l'engagement principal, que la société Groupe Horeca Paris "Century 21" ne peut réclamer au cessionnaire des honoraires pour une négociation qu'elle n'a pas menée ni ne peut se prévaloir d'aucun mandat de vente valable.



Mais considérant que si la société Groupe Horeca Paris "Century 21" invoque vainement une reconnaissance d'honoraires non datée et dès lors non pertinente en l'espèce, il demeure que M. [Z] "se portant fort et solidaire pour ... toutes personnes morales ou physiques qui se substitueraient" a conclu le 23 février 2007 avec l'agent immobilier un mandat de recherche, limité dans le temps, avec bon de visite du fonds de commerce à l'enseigne Auberge Nicolas Flamel ; que ce mandat de recherche fixe la rémunération du mandataire en cas d'acquisition du bien proposé, cette rémunération étant calculée en référence au prix de cession TTC, par tranches cumulables du barème suivant : de 0 à 24.000 euros 4.559,15 euros TTC, de 24.001 à 61.000 euros 17,94 % TTC, de 61.001 à 115.000 euros 11,96 % TTC, de 115.001 à 228.000 euros 8,37% TTC ; 



Considérant qu'il est acquis que M. [Z] a visité par l'intermédiaire de l'agent immobilier le fonds de commerce proposé par celui-ci ; que la vente s'est faite au prix de 180.000 euros correspondant à l'offre de M. [Z] transmise par la société Groupe Horeca Paris "Century 21" au locataire gérant du fonds, son seul interlocuteur ; que si la société Tag Restauration, que M. [Z] s'est substitué, a traité directement avec la société Nouvelle Auberge Nicolas Flamel, le propriétaire, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de l'agent immobilier qui a droit au paiement de sa commission ; qu'il sera toutefois tenu compte de la négligence fautive de la société Groupe Horeca Paris "Century 21" qui ne s'est pas assurée de l'identité du propriétaire véritable, retardant ainsi au 27 juillet 2007 une vente qui aurait dû intervenir en mai, pour ramener à 15.000 euros le montant de la rémunération due ; que M. [Z] et la société Tag Restauration seront condamnés solidairement au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2007, date de la présentation de la lettre recommandée avec avis de réception valant mise en demeure ;



Considérant que l'action de la société Groupe Horeca Paris "Century 21" n'ayant pas dégénéré en abus, M. [U] et la société Auberge Nicolas Flamel seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;



Considérant que la société Groupe Horeca Paris "Century 21", succombant sur ses demandes à l'encontre de M. [U] et la société Auberge Nicolas Flamel, conservera à sa charge les dépens de première instance et d'appel afférents à leur mise en cause ; que M. [Z] et la société Tag Restauration seront condamnés solidairement au surplus des dépens de première instance et d'appel ; que vu l'article 700 du code de procédure civile, M. [Z] et la société Tag Restauration seront condamnés solidairement à payer à la société Groupe Horeca Paris "Century 21" la somme de 3.000 euros pour ses frais irrépétibles, les autres demandes à ce titre étant rejetées.





PAR CES MOTIFS



Infirme le jugement ;



Statuant à nouveau,

Déclare la société Groupe Horeca Paris "Century 21" irrecevable en ses demandes à l'encontre de M. [U] ;



Déclare la société Groupe Horeca Paris "Century 21" recevable mais mal fondée en ses demandes à l'encontre de la société Auberge Nicolas Flamel ; l'en déboute ;



Condamne solidairement M. [Z] et la société Tag Restauration à payer à la société Groupe Horeca Paris "Century 21" la somme de 15.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2007 ;



Déboute la société Groupe Horeca Paris "Century 21" du surplus de ses demandes ;



Déboute M. [U] et la société Auberge Nicolas Flamel de leur demande de dommages et intérêts ;



Condamne solidairement M. [Z] et la société Tag Restauration à payer à la société Groupe Horeca Paris "Century 21" la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette toutes autres demandes ;



Condamne la société Groupe Horeca Paris "Century 21" aux dépens de première instance et d'appel afférents à la mise en cause de M. [U] et la société Auberge Nicolas Flamel ;



Condamne solidairement M. [Z] et la société Tag Restauration au surplus des dépens de première instance et d'appel ;



Dit que les dépens d'appel pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,