Cour d'Appel · 4e Chambre A — 13 mai 2011

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

4e Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 13 MAI 2011



N° 2011/ 231













Rôle N° 09/10697







Syndicat des Copropriétaires [Adresse 11]





C/



S.A.R.L. ALTER IMMO

[K] [I]



[S] [R]

[B] [L]



















Grosse délivrée 

le :

à :la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN 

SCP MAGNAN 



















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance de MARSEILLE en date du 10 mars 2009 enregistré au répertoire général sous le n° 11-07-4295.





APPELANT



Syndicat des Copropriétaires [Adresse 11], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, Cabinet LINCOLN FRANÇOIS 1er, [Adresse 3],



représenté par la S.C.P. BOTTAI-GEREUX-BOULAN, avoués à la Cour, plaidant par Me Michel ROUSSET, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEES





S.A.R.L. ALTER IMMO [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, 



Madame [K] [I]

née le [Date naissance 5] 1954 à [Localité 13], demeurant [Adresse 7]



Représentées par la S.C.P. Paul et Joseph MAGNAN, avoués à la Cour, plaidant par Me Anne JOURNAULT, avocat au barreau de MARSEILLE





PARTIES INTERVENANTES



Monsieur [S] [R], pris en sa qualité d'administrateur judiciaire à procédure de sauvegarde de la S.A.R.L. ALTER IMMO, demeurant [Adresse 4] 



Monsieur [B] [L], pris en sa qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. ALTER IMMO, demeurant [Adresse 6],

représentés par la S.C.P. Paul et Joseph MAGNAN, avoués à la Cour, plaidant par Me Anne JOURNAULT, avocat au barreau de MARSEILLE





*-*-*-*-*

















COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 05 avril 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président

Monsieur André FORTIN, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 mai 2011.







ARRÊT



Contradictoire,



Magistrat Rédacteur : Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller



Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 mai 2011,



Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.















***











































Faits, prétentions et moyens des parties :



La société ALTER IMMO est propriétaire, dans l'ensemble immobilier [Adresse 11], sis à [Localité 12], des lots 58 et 263, constitués respectivement d'un appartement situé dans le bâtiment A et d'un appartement situé dans le bâtiment B, chacun se voyant attribuer 503/100 000 des parties communes générales. 



Madame [I] est propriétaire du lot 88 constituant un garage et les 146/100 000 des parties communes générales.



La société ALTER IMMO et Madame [I] ayant été condamnées à un règlement de charges par deux ordonnances d'injonction de payer du 17 octobre 2007, elles ont chacune formé opposition à ces ordonnances et le tribunal d'instance de Marseille, saisi de ces 2 litiges, a, par 2 jugements distincts rendus le 10 mars 2009, débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes, le condamnant à payer, par application de l'article 700 du code de procédure civile, à la société ALTER IMMO et à Madame [I] la somme de 1.000 € chacune ainsi qu'à supporter les dépens.



Par déclarations du 11 juin 2009, en ce qui concerne la procédure [I], et du 6 novembre 2009, en ce qui concerne la procédure S.A.R.L. ALTER IMMO, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de chacune de ces décisions.



Par jugement du 31 mars 2009, la société ALTER IMMO a été placée sous le régime de la sauvegarde de justice.



Par conclusions déposées le 11 mars 2011 en ce qui concerne la société ALTER IMMO, après jonction des 2 appels, le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de :

- révoquer l'ordonnance de clôture,

- déclarer l'appel recevable et bien-fondé,

- réformer la décision entreprise et déclarer bien-fondée l'ordonnance d'injonction de payer qui a condamné la société ALTER IMMO à lui payer la somme de 4.075,74 euros,

- en conséquence, condamner la société ALTER IMMO au paiement de cette somme avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 27 août 2007 en précisant que les intérêts se capitaliseront,

- condamner la société ALTER IMMO au paiement de la somme de 1.900 € au titre de l'article 700,

- la condamner aux entiers dépens en ce y compris les frais de commandement et d'appel, ces derniers distraits au profit de la S.C.P. Bottai Gereux Boulan, avoués.



Par conclusions déposées le 11 mars 2011à l'égard de Madame [I], le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de :

- révoquer l'ordonnance de clôture du 7 mars 2011,

- déclarer recevable et bien fondé l'appel du syndicat des copropriétaires,

- réformer la décision entreprise et déclarer fondée l'ordonnance d'injonction de payer qui a condamné Madame [I] à lui payer la somme de 5.345,45 euros,

- en conséquence, condamner Madame [I] au paiement de cette somme avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 août 2007 en précisant que les intérêts se capitaliseront,



- condamner Madame [I] au paiement de la somme de 1.900 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement et d'appel, ces derniers avec distraction au profit de la S.C.P. Bottai Gereux Boulan, avoués.



Par conclusions déposées le 31 mars 2011, la société ALTER IMMO, Me [R], mandataire judiciaire administrateur judiciaire à la procédure de sauvegarde de justice de ladite société et Me [L], mandataire judiciaire de la société ALTER IMMO, demandent à la Cour de :

Vu l'article L 622 -26 du code du commerce, les articles 1315 du Code civil, et 1417 du code de procédure civile,

- révoquer l'ordonnance de clôture,





- dire irrecevable l'appel interjeté en l'état du défaut de qualité à agir de la Société LINCOLN FRANÇOIS Ier et d'un défaut de capacité du syndicat des copropriétaires dépourvu de représentant régulièrement désigné,

En tout état de cause, 

- révoquer l'ordonnance de clôture

Vu l'article 1315 du Code civil et l'article 1417 du code de procédure civile

- confirmer le jugement entrepris,

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement en l'état d'une créance non justifiée et non fondée,

- condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la société ALTER IMMO la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la S.C.P. Magnan, avoués.



Par conclusions déposées le 31 mars 2011, Madame [I] demande à la Cour de :

Vu les articles 1315 du code civil et 1417 du Code de Procédure Civile,

- révoquer l'ordonnance de clôture,

- dire irrecevable l'appel interjeté en l'état d'un défaut de qualité à agir de la Société LINCOLN FRANÇOIS Ier et d'un défaut de capacité du syndicat des copropriétaires dépourvu de représentant régulièrement désigné,

en tout état de cause,

- confirmer le jugement entrepris,

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement en l'état d'une créance non justifiée et non fondée, 

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la S.C.P. Magnan, avoués.



L'ordonnance de clôture, régulièrement prise le 7 mars 2011, a été révoquée, à l'audience avec l'accord des parties, avant l'ouverture des débats et une nouvelle clôture a été prononcée.



 MOTIFS



Sur la recevabilité de l'appel : 



Les intimés prétendent que le syndicat des copropriétaires a relevé appel par une déclaration diligentée, pour le syndicat des copropriétaires, 'par le Cabinet LINCOLN FRANÇOIS Ier, lequel n'a pas qualité pour représenter le syndicat qui n'a pas en l'état capacité d'agir'.



Il sera rappelé à cet égard que si le jugement du tribunal de grande instance de Marseille, assorti de l'exécution provisoire, a effectivement annulé l'assemblée générale du 6 juin 2006, nommant le Cabinet LINCOLN FRANÇOIS Ier comme syndic, les assemblées générales ultérieures ont, en revanche, à nouveau voté la désignation de la Société LINCOLN FRANÇOIS Ier en qualité de syndic pour une durée couvrant les actes d'appel, et dans la mesure où ces assemblées, respectivement tenues le 1er juin 2007 et 16 avril 2009, n'ont pas été annulées, elles s'imposent, de sorte que la Société LINCOLN FRANÇOIS Ier avait bien qualité pour interjeter appel au nom du syndicat des copropriétaires les 11 juin 2009 et 6 novembre 2009. 



Le moyen de ce chef sera, en conséquence rejeté.



Les intimés affirment, par ailleurs, que la Société LINCOLN FRANÇOIS Ier ne peut être le représentant légal du syndicat des copropriétaires car seule l'assemblée des copropriétaires des trois immeubles est compétente pour prendre des décisions relatives à la gestion de l'ensemble immobilier de telle sorte que celui qui se prétend syndic de l'immeuble LES ESTUDINES SAINT JERÔME 1ne disposerait d''aucune qualité pour relever appel au nom d'un syndicat dont il n'est pas le représentant légal ou pour paiement de charges dont le recouvrement ne relève pas de sa compétence'. 







Or, il résulte de la lecture des procès verbaux d'assemblées générales, qui ont désigné la société LINCOLN FRANÇOIS Ier en qualité de syndic, que cette désignation est bien intervenue dans le cadre d'assemblées générales tenues pour le syndicat des copropriétaires LES ESTUDINES [Adresse 11]. Aucun élément contraire de nature à remettre en cause cette situation n'est apporté et dans ces conditions, l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires, représenté par la Société LINCOLN FRANÇOIS Ier, n'encourt pas, non plus, la critique.



 Sur le fond :



Il sera liminairement rappelé qu'il résulte du règlement de copropriété établi le 4 novembre 1994 pour l'immeuble dénommé le [Adresse 11] :

- que celui-ci s'applique à un terrain constitué de 5 parcelles, cadastrées section K, numérotées [Cadastre 9],[Cadastre 1], [Cadastre 8],[Cadastre 2] et [Cadastre 10], lesquelles devront recevoir un ensemble immobilier à usage de résidences locatives pour étudiants avec 3 bâtiments dénommés A, B, C, rampe d'accès au sous-sol, rampe d'accès au rez-de-jardin, jardins communs, espaces verts et zones piétonnes communes ;

- que par ailleurs, cet ensemble immobilier le [Adresse 11] ainsi constitué 'se situe dans un groupe d'immeubles de plus grande importance, immeubles qui constitueront des copropriétés distinctes', et que 'pour maintenir une unité en ce qui concerne la voirie, la ville de [Localité 12] a délivré un permis de division concernant les futures copropriétés, mais a imposé qu'une association syndicale soit constituée pour la gestion et l'entretien de la voirie commune aux différentes copropriétés', en conséquence de quoi 'la parcelle cadastrée section K N° [Cadastre 9] sera rétrocédée à l'association syndicale à constituer', ladite parcelle devant, en outre, être grevée au profit des parcelles numéro [Cadastre 1], [Cadastre 8],[Cadastre 10] et [Cadastre 2] d'une servitude de passage tous usages et réseaux divers à constituer.

Ainsi, ces dispositions permettent de retenir qu'il existe au moins deux entités distinctes : 

* l'une étant un syndicat de copropriétaires, destiné à régir les 3 immeubles et les divers espaces de l'ensemble immobilier le [Adresse 11] 

* et l'autre étant une association syndicale libre qui s'emplace dans un domaine immobilier plus important et dont le fonctionnement et l'objet sont notamment relatifs à l'entretien de la voirie commune aux différentes copropriétés.

Dès lors qu'il n'est pas établi que les entités ainsi crées fonctionneraient en procédant à des confusions dans leur gestion, leurs membres ou leur structure, aucune annulation n'est encourue par l'une ou l'autre.



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires est demandeur à un paiement de charges concernant les exercices 2004, 2005, 2006, et 2007. 

La circonstance que depuis l'introduction de cette instance, la société ALTER IMMO ait été placée sous sauvegarde de justice ne constitue pas un obstacle à ses demandes même si la déclaration de créance a été faite hors délai, la cour pouvant, en effet, procéder à la détermination du montant de celle ci, sans toutefois prononcer de condamnation à paiement à son encontre de ce chef.

Les contestations des intimés tendant à voir dire que 'dans l'hypothèse d'une association syndicale libre chargée de l'entretien et de la gestion des parties communes, le syndicat des copropriétaires ne peut pas prétendre au recouvrement des sommes relatives à ces charges et donc à une créance à ce titre', sont inopérantes dans la mesure où il n'est pas établi que les charges réclamées par le syndicat des copropriétaires correspondent précisément à l'entretien ou à la gestion des parties communes relevant de l'association syndicale libre. 

Il n'est par ailleurs pas, non plus, démontré que les charges réclamées comprendraient les charges générées par un contrat de gardiennage qui a été annulé par un jugement du 20 décembre 2007, lequel a prononcé, avec l'exécution provisoire, l'annulation de la sixième résolution de l'assemblée générale du 28 avril 2005 relative à ce contrat.

En effet, les seuls documents produits au titre du décompte individuel de charges pour la société ALTER IMMO consistent en un décompte en date du 9 juillet 2007 établi pour la période 1er janvier 2006/ 31 décembre 2006 et un autre décompte du 28 juillet 2006 établi par le syndic pour la période 1er janvier 2005/ 31 décembre 2005, lesdites pièces étant produites par la société ALTER IMMO, elle-même. 

Lesdits décomptes font état de la somme globale à répartir au titre de chaque poste de dépenses, de la base générale de répartition, des tantièmes spécifiques à chaque lot et de la quote-part correspondante exprimée en euro. Ainsi, ce décompte fait état pour les lots 58 et 263 appartenant à la société ALTER IMMO d'imputations conformes aux tantièmes du règlement de copropriété, notamment en ce qui concerne les charges générales et les charges ascenseurs et il ne ressort d'aucun autre document versé au débat que les divers postes de dépenses ainsi imputées et respectivement intitulées charges générales, charges particulières bâtiment A charge ascenseur bâtiment A, charges particulières bâtiment B, charges ascenseur bâtiment B engloberaient des charges relatives à l'association syndicale libre, étant à cet égard précisé que la page 190 du règlement de copropriété applicable à la résidence [Adresse 11] prévoit, de toutes façons, expressément, afin de garantir le maintien de son bon état compte tenu du renouvellement rapide des locataires, que cet ensemble immobilier sera l'objet de contrats obligatoirement souscrits par la copropriété pour le gardiennage, la surveillance et l'entretien de l'immeuble.

L'examen des écritures comptables portées sur ces comptes individuels démontre, par ailleurs, que la Société ALTER IMMO est créditrice de 325,25 euros au titre de l'exercice 2006 et de 422,95 euros au titre de l'exercice 2005. 

Aucun autre décompte individuel n'est fourni par l'appelant en ce qui concerne la Société ALTER IMMO, et le tableau des charges, établi unilatéralement par le syndicat des copropriétaires sans verser corrélativement les décomptes individuels correspondant, ne peut constituer la preuve de la créance invoquée. Il sera au demeurant relevé que ce tableau fait application de tantièmes au titre des dépenses de gardiennage qui, en ce qui concerne la société ALTER IMMO, ne correspondent pas à ses tantièmes de copropriété tels que figurant sur les deux décomptes individuels ci-dessus étudiés ainsi que dans l'extrait de l'état de répartition des charges produit. 

Quant à l'extrait du compte contenant les écritures passées du 1er janvier 2004 au 31 décembre 2007 pour la société ALTER IMMO, produit par l'appelant, il ne peut qu'être constaté qu'il s'agit d'un relevé d'écritures comptables également établies unilatéralement sans justificatif correspondant et sans imputation de tantièmes de nature à permettre, en l'état des contestations des intimées, de vérifier son bien-fondé.



Les mêmes observations peuvent être faites à propos de la dette réclamée contre Madame [I].



En effet, celle-ci verse au débat trois relevés individuels de son compte établis pour les exercices 1er janvier 2004 /31 décembre 2004, 1er janvier 2005 /31 décembre 2005, 1er janvier 2006/ 31 décembre 2006, dont il résulte aux termes de chacun qu'elle est créditrice en 2004 de 186,19 euros, en 2005 de 61,54 euros et en 2006 de 46,36 euros. Ces décomptes sont, comme ceux de la société ALTER IMMO, régulièrement établis au titre des différents postes de charges en mentionnant la dépense totale à répartir, la base générale de répartition, les tantièmes appliqués pour le lot considéré ainsi que la quote-part correspondante exprimée en euro.

S'agissant de cette dette, aucun autre décompte individuel n'est produit et les observations ci dessus faites à propos des demandes formulées contre la société ALTER IMMO relativement aux éléments versés par le syndicat des copropriétaires valent donc également pour Madame [I].



Il en résulte que le syndicat des copropriétaires, qui ne prouve pas le bien-fondé de ses réclamations au titre des charges, sera débouté de toutes ses demandes tant à l'égard de la Société ALTER IMMO qu'à l'égard de Madame [I].



En raison de sa succombance, le syndicat des copropriétaires supportera les dépens et versera, en équité, à chacun des deux intimés, la société ALTER IMMO, Me [R] et Me [L], d'une part et Madame [I] d'autre part, la somme supplémentaire de 800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.



 PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,



Reçoit les appels du syndicat des copropriétaires,



Rejette l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires et confirme, en conséquence, par substitution de leurs motifs, les jugements critiqués,



Y ajoutant :



Condamne le syndicat des copropriétaires à verser à chacun des deux intimés, la société ALTER IMMO, Me [R] et Me [L], d'une part et Madame [I] d'autre part, la somme supplémentaire de 800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de la procédure d'appel, distraits au profit de la S.C.P. Magnan, avoués.



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT















S. AUDOUBERTJ-P. ASTIER