Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 30 juin 2011

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 30 JUIN 2011



(n° 267 , 6 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 10/02831



Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Décembre 2009 - Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 07/12249





APPELANTE

 

S.A. SOCIÉTÉ DE PARTICIPATIONS ET D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS (SPII)

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 8]



représentée par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour

assistée de la SCP SALANS & ASSOCIES (Maître Maxime SIMONNET), avocats au barreau de PARIS, toque : P 372







INTIMÉE 



S.C.I. ARDH 93

prise en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 6]



représentée par la SCP NABOUDET-HATET, avoués à la Cour

assistée de Maître Mathilde DE CASTRO, avocat au barreau de PARIS, toque : C 1515









































COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 mai 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Lysiane LIAUZUN, présidente.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère





Greffier :



lors des débats : Madame Christiane BOUDET





ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame OUDOT, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*

* *





Par acte sous seing privé du 10 octobre 2006, la société de Participations et d'Investissements immobiliers (SPII) a vendu sous diverses conditions suspensives, dont celle relative à l'obtention d'un prêt, à la SCI ARDH 93 un appartement et une cave dépendant d'un immeuble situé [Adresse 7], pour un prix de 80 000 €, la somme de 4 000 € ayant été séquestrée entre les mains du notaire à titre de dépôt de garantie, une clause pénale de 8.000 € étant stipulée et la vente devant être réitérée par acte authentique au plus tard le 10 janvier 2007. 





Faisant valoir que, bien que sommée de se présenter chez le notaire le 15 mars 2007 pour réitérer la vente par acte authentique, la SPII ne s'y est pas rendue, refusant de régulariser l'acte, la société ARDH 93 a, par acte du 15 novembre 2008, fait assigner cette dernière, à titre principal en constatation du caractère parfait de la vente, et à titre subsidiaire en condamnation au paiement de la somme de 8 000 € au titre de la clause pénale et restitution des 4 000 € versés à titre de dépôt de garantie.









Par jugement du 8 décembre 2009, le Tribunal de grande instance de Créteil a : 



- dit parfaite la vente du 10 octobre 2006,

- dit que la SPII devrait venir signer l'acte notarié après y avoir été mise en demeure par lettre recommandée dans un délai de 15 jours avant la date prévue, et qu'en cas de refus, ce jugement vaudrait vente aux conditions stipulées dans l'acte de vente litigieux, à charge pour le notaire rédacteur de pourvoir à la publication du jugement,



avant - dire droit sur la demande au titre de la lésion,

- désigné un collège de trois experts composé de :

* M. [C] [L], [Adresse 4], au [XXXXXXXX03],

* M. [E] [S], [Adresse 5] [XXXXXXXX02],

* M. [J] [B] [K], [Adresse 9] [XXXXXXXX01],

avec pour mission d'estimer au jour de la vente litigieuse la valeur du bien vendu, et selon l'état et les conditions d'occupation existant au moment de la vente, et de dire si à leur avis, le prix de vente est lésionnaire de plus des 7/12ème,

- ordonné l'exécution provisoire sur la décision de vente forcée et rappelé que la mesure d'expertise est exécutoire de droit,

- réservé en l'état les demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens,

- renvoyé à la mise en état du mercredi 10 février 2010 pour vérification de la consignation et retrait du rôle.



Par dernières conclusions signifiées le 12 mai 2011, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens, la SPII, appelante, demande à la Cour, visant les articles L312-1 à L312-36 du Code de la consommation, 1134, 1176 et 1674 du Code civil, ainsi que 544 et 568 du Code de procédure civile, de :



- infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré la vente parfaite,

- constater que la condition suspensive d'obtention d'une offre de prêt conforme aux articles L312-1 à L312-36 du Code la consommation n'était pas réalisée dans le délai de validité du compromis et ce du seul fait de la carence de la société ARDH 93,

- dire en conséquence que le compromis est devenu de plein droit caduc,

- rejeté en conséquence toute demande de vente forcée et autres demandes subséquentes et/ou subsidiaires de la société ARDH 93,

- constater en l'état de la caducité du compromis et au vu de ses dispositions que le dépôt de garantie doit alors lui rester acquis du fait de la défaillance de la condition suspensive imputable à la seule société ARDH 93,

par conséquent, dire que le dépôt de garantie de 4 000 € lui restera pleinement acquis,

- rejeter en tout état de cause toute demande en restitution du dépôt de garantie à due concurrence de 4 000 € en application des dispositions du compromis,

si, par impossible, la Cour venait à confirmer le jugement sur le caractère parfait de la vente, 

- débouter la société ARDH 93 de son appel incident en tous ses chefs,

- constater au vu du rapport de M. [Z] que son estimation est égale à 203 000 € et ainsi que la différence est supérieure à plus de 7/12ème du prix payé, ce qui constitue la preuve des faits suffisamment vraisemblables et graves laissant présumer la lésion,

- dire en conséquence que c'est à bon droit que le jugement a ordonné sur ces bases la nomination d'un collège expertal,

usant alors de son pouvoir d'évocation,

- dire que le rapport du collège expertal suffit à rapporter la preuve de la lésion,

en conséquence, dire que le prix de vente est manifestement lésionnaire,

- dire que le prix est de 195 525 €,

- tirer toutes les conséquence légales du constat de la lésion en mettant l'acquéreur en mesure d'exercer son droit d'option conformément à l'article 1681 du Code civil dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement,

- condamner la société ARDH 93 aux entiers dépens ainsi qu'à lui payer la somme de 20 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



Par dernières conclusions signifiées le 9 mai 2011, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens, la société ARDH 93 demande à la Cour, visant les articles 1134 et 1583 et suivants du Code civil, de :



1/ sur la vente,

- constater que la vente est parfaite,

en conséquence,

- confirmer le jugement sur ce point,

- condamner la SPII à lui payer la somme de 8 000 € par application de la clause pénale,

subsidiairement, si par extraordinaire le jugement était infirmé sur le caractère parfait de la vente,

condamner la SPII à lui verser la somme de 4 000 € au titre de la restitution du dépôt de garantie,



2/ sur la lésion,

- constater que la SPII n'a pas rapporté la preuve de faits assez vraisemblables et assez graves pour faire présume la lésion,

en conséquence,

- infirmer le jugement en ce qu'il a désigné un collège de trois experts chargé d'évaluer le bien

si par impossible la Cour infirmait le jugement et décidait d'évoquer,

- renvoyer les parties à conclure sur les points à évoquer par application des articles 15 et 16 du Code de procédure civile,

en toute hypothèse

- condamner la SPII aux entiers dépens ainsi qu'à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.







SUR CE, LA COUR,





Considérant que conformément aux dispositions de l'article 1176 du code civil, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un évènement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillir lorsque le temps est expiré sans que l'évènement soit arrivé ;



Considérant que la clause relative à la condition suspensive d'obtention d'un prêt prévoit que le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive réalisée dès la remise par la banque à l'acquéreur de l'offre écrite, la réception de cette offre devant intervenir au plus tard le 10 décembre 2006 ;



















Que l'offre de prêt de la Caixa Ceral de Dépositos n'ayant été émise que le 9 février 2007, soit postérieurement à la date d'expiration du délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive et à la date ultime de réalisation de toutes les conditions suspensives fixée au 30 janvier 2007, il ne peut qu'être constaté la défaillance de la condition suspensive, laquelle entraîne la caducité du compromis de vente, étant observé que si l'acquéreur peut renoncer à se prévaloir de ladite condition, peu important que le vendeur n'ait pas mis l'acquéreur en demeure par lettre recommandée avec accusé réception de justifier de l'obtention du prêt, s'agissant pour le vendeur d'une simple faculté ouverte en cas de non respect par l'acquéreur de son obligation de lui notifier par lettre recommandée avec accusé réception l'obtention ou la non obtention du prêt dans les trois jours de l'expiration du délai d'obtention du prêt, et non d'une condition préalable au constat de la défaillance de la condition suspensive;



Qu'il sera encore observé que la lettre adressée le 13 décembre 2006 par la banque à la SCI ARDH 93 pour l'aviser de l'accord émis par le comité de crédit n'est qu'un accord de principe dans l'attente des documents nécessaires à l'édition de l'offre de prêt et ne constitue pas une offre de prêt au sens du compromis de vente ;



Qu'il s'ensuit que le jugement entrepris sera infirmé en toutes ses dispositions et la SCI ARDH 93 déboutée de sa demande aux fins de réalisation forcée de la vente ;   



Considérant qu'il est stipulé au compromis de vente, qui reprend sur ce point les dispositions de l'article 1178 du code civil, qu'en cas de non réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt, l'acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait ;



Considérant qu'il résulte de la lettre adressée le 13 décembre 2006 par la banque à la SCI ARDH 93 que la demande de prêt a été faite le 14 octobre 2006, donc dans le délai de trente jours à compter du compromis de vente, le vendeur ne pouvant se prévaloir du défaut de justification du dépôt de la demande de prêt dés lors qu'il n'en a pas fait la demande ainsi que prévu à l'acte ;



Qu'il n'est pas établi que ce soit à la suite d'une abstention fautive de la société ARDH 93 que les documents dans l'attente desquels se trouvait la banque le 13 décembre pour éditer l'offre de prêt n'étaient pas été en sa possession à cette date ; 



Qu'il s'ensuit que la société ARDH 93 est fondée en sa demande de restitution du dépôt de garantie ;



Considérant que le compromis de vente étant caduc, la demande au titre de la lésion est sans objet, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef ;



Considérant que la SCI ARDH 93, qui succombe en sa demande principale aux fins de vente forcée, sera condamnée aux entiers dépens de première instance qui comprendront les frais d'expertise et d'appel et devra indemniser la société SPII des frais non répétibles qu'elle l'a contrainte à exposer dans la présente instance à concurrence de la somme fixée en équité à 4.000 € ;













PAR CES MOTIFS,





Par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Et statuant à nouveau,



Constate la caducité du compromis de vente du 10 octobre 2006,



Déboute la SCI ARDH 93 de sa demande aux fins de réalisation forcée de la vente,



Condamne la société SPII à restituer à la SCI ARDH 93 la somme de 4.000 € au titre du dépôt de garantie,



Condamne la SCI ARDH 93 à payer à la société SPII la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties de toute autre demande ;



Condamne la SCI ARDH 93 aux entiers dépens de première instance, qui comprendront les frais d'expertise, et d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.







La Greffière, La Présidente,