Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 6 — 19 novembre 2010

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 6



ARRÊT DU 19 NOVEMBRE 2010



(n° 191, 23 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 08/21944



Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Septembre 2008 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 06/15450





APPELANTE

 

S.A.S PARIGEST représentée par son président

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par la SCP LAGOURGUE - OLIVIER, avoués à la Cour

assistée de la SCP NEVEU SUDAKA & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS





INTIMES 



PARIS HABITAT OPH prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 5]

[Localité 12]

représenté par la SCP BOMMART-FORSTER - FROMANTIN, avoués à la Cour

assisté par Me MENANT, avocat plaidant pour la SELARL MENANT et associés



Société VINCI CONSTRUCTION prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 1]

[Localité 15]

représenté par la SCP MENARD - SCELLE-MILLET, avoués à la Cour

assisté de Me Agnès BENICHOU BOURGEON, avocat au barreau de PARIS,.Toque E 971



Monsieur [R] [V]

[Adresse 8]

[Localité 11]

représenté par la SCP Anne-Marie OUDINOTet Pascale FLAURAUD, avoués à la Cour

assisté de Me Guy-Michel BUREAU, avocat au barreau de PARIS, toque : A0975





Société BUREAU VERITAS prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 4]

[Localité 14]

représenté par la SCP ARNAUDY - BAECHLIN, avoués à la Cour

assisté par ME POMPEI Jean-Vincent, avocat plaidant pour la SELARL GVB



Société AXA FRANCE IARD prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 6]

[Localité 10]

représenté par la SCP GRAPPOTTE BENETREAU JUMEL, avoués à la Cour

assisté de Me Maud VIALARD, avocat au barreau de PARIS, plaidant pour le cabinet GALDOS et BELLON toque : P293



Société ASSURANCES GÉNÉRALES DE FRANCE

[Adresse 13]

[Localité 9]

représentée par Me Dominique OLIVIER, avoué à la Cour

assistée par Me COUVRAT Christian, substituant Me Corinne GROSBART, avocat au barreau de PARIS, toque : D0612









COMPOSITION DE LA COUR :



Rapport ayant été fait conformément aux dispositions de l'article 785 du Code de Procédure Civile 

L'affaire a été débattue le 08 Octobre 2010, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Louis MAZIERES, Président

Monsieur Paul André RICHARD, Conseiller 

Madame Sylvie MESLIN, Conseillère

qui en ont délibéré





Greffier, lors des débats : Melle Caroline SCHMIDT



 ARRÊT :



- contradictoire

- prononcé publiquement par Monsieur Jean-Louis MAZIERES, Président

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Jean-Louis MAZIERES, président et par Melle Caroline SCHMIDT, greffier présent lors du prononcé.







 Faits à l'origine du litige



 Les faits pertinents du litige sont aux termes des écritures de

chaque partie, les suivants :



 La société anonyme d'investissement Liges aux droits de laquelle se trouve être aujourd'hui la société par actions simplifiée Parigest, ci-après Société Parigest, a fait édifier en 1974 en qualité de maître de l'ouvrage, un ensemble immobilier situé à [Adresse 19].



 Cet ensemble est composé de 541 logements comportant tous des balcons, 5 loges de gardiens également dotées de balcons, 489 places de parkings outre diverses surfaces commerciales. 



 Sont intervenus à l'acte de construire :



-M. [R] [V], architecte,

-le Bureau d'études CETO, bureau d'études de béton armé,

-la société par actions simplifiée Bureau Veritas ci-après Bureau Veritas, contrôleur technique,

-la Société Oger International en qualité d'entreprise générale, aux droits de laquelle se trouverait être aujourd'hui la société anonyme Vinci Construction.



 La Société Parigest après plusieurs cessions de parts sociales et opérations de fusion absorption, est actuellement détenue par le Groupe Gecina.



 Elle a, par acte notarié du 10 juillet 2003, vendu l'ensemble

immobilier ci-dessus visé principalement destiné à l'habitation, à l'Office Public d'Aménagement et de Construction de la Ville de Paris, ci-après l'OPAC de Paris, devenu aujourd'hui l'établissement public à caractère industriel et commercial Paris Habitat-OPH, autrement désigné PARIS Habitat ' OPH.



 Cet acte de vente décrit la situation locative de l'immeuble, les locaux vendus étant intégralement loués ou destinés à la location.



 Un accident est survenu le 5 septembre 2003 : le garde-corps en béton armé du balcon d'un appartement n° 331 situé au 6ème étage de l'escalier 6, s'est détaché et est tombé dans l'une des cours de l'immeuble après avoir ricoché sur la façade.



 Cet accident n'a provoqué aucun dommage corporel.



 Les travaux de réparation qui ont du être entrepris ont fait l'objet d'une réception le 5 juillet 2005.



 PARIS Habitat-OPH recherche dans le cadre de ce litige l'indemnisation du préjudice matériel que ce sinistre lui a occasionné.





Procédure



 L'OPAC de [Localité 17] a d'abord sollicité, par la voie d'une procédure de référé d'heure à heure, la désignation d'un expert chargé de déterminer l'origine de la chute du garde-corps sinistré et également, d'évaluer le risque d'une répétition de cet accident sur l'ensemble des balcons de la résidence concernée.



 M. [P] [U] a été désigné en qualité d'expert par ordonnance 

du juge des référés du tribunal de Grande Instance de Paris le 29 septembre 2003.



 Cette expertise a ensuite été rendue commune à l'architecte, M. [R] [V], et à l'assureur de Parigest, la société AXA Courtage devenue AXA France IARD, selon ordonnance du 3 juin 2004 puis, à la société anonyme Vinci Construction venant aux droits de la société Oger International et au Bureau Veritas par ordonnance du 26 août 2004.



 Par acte d'huissier du 23 septembre 2003, l'OPAC de Paris avait fait assigner la société anonyme Parigest devant le tribunal de Grande Instance de Paris aux fins de la voir déclarer responsable des désordres constatés et condamnée à la réparation des dommages subis.



 L'OPAC de Paris a fait assigner devant le même tribunal par actes d'huissier des 3 mars, 29 juin et 13 juillet 2004 les différents participants à l'acte de construire en indemnisation des préjudices subis et a en outre appelé en garantie selon acte extra judiciaire du 6 décembre 2004, la société anonyme AGF devenue la société anonyme Allianz IART au titre de deux contrats d'assurance (multirisque et responsabilité civile).



 Le technicien désigné a procédé à l'exécution de sa mission et 

déposé son rapport le 31 août 2006.



 Au cours du déroulement de ces opérations, le 4 juin 2004, les

personnes présentes avaient pu constater que l'appui de gauche d'un garde-corps avait cédé et que le raidisseur vertical de ce même garde-corps avait poinçonné l'extrémité du balcon : un écart de 5 cm avec la position normale et le début d'une désolidarisation de l'appui de droite avaient ainsi été constatées.



 L'expert judiciaire avait demandé l'évacuation immédiate des 

logements se trouvant en-dessous du garde-corps en question jusqu'à sa consolidation.



 Le 18 juin suivant, ce même technicien avait constaté un désordre identique, au 3ème étage, dans la cage d'escalier n° 5.



 Selon jugement du 11 septembre 2008, le tribunal saisi a :

-condamné la Société Parigest à payer à l'Office Public d'Aménagement et de Construction de Paris deux millions quatre vingt quatre mille treize euros et quatre vingt dix neuf centimes (2 084 013, 99 euros) à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter de cette décision,

-ordonné la capitalisation des intérêts qui seront dus par la société anonyme Parigest pour une année entière à compter du 7 mars 2008,

-condamné la société anonyme AXA France IARD à garantir la société anonyme Parigest de la condamnation ci-dessus prononcée à hauteur de 10 000 euros au principal et dans la limite de la police d'assurance souscrite,

-déclaré irrecevable l'appel en garantie formé par la société anonyme Parigest contre la société anonyme Vinci construction,

-condamné la société anonyme Parigest à payer à l'Office Public d'Aménagement et de Construction de Paris la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné la société anonyme Parigest à payer à M. [R] [V] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné la société anonyme Parigest à payer à la société anonyme Vinci construction la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-débouté les parties pour le surplus,

-ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,

-condamné la société anonyme Parigest aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



 La Société Parigest a en exécution de la décision déférée assortie du bénéfice de l'exécution provisoire, versé 2 084 013, 99 euros à PARIS Habitat-OPH, 3 000 euros au bénéfice de Vinci Constructions et 3 000 en faveur de M. [R] [V] puis a interjeté appel par déclaration du 20 novembre 2008.



 PARIS Habitat-OPH a, par acte d'huissier du 7 mai 2009, délivré un appel provoqué à la société anonyme AGF, assureur multirisque et responsabilité civile exploitation.



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 8 octobre 2010 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience tenue en formation collégiale du même jour se tenant à 14 heures.



 A cette date, les débats ont été ouverts et l'affaire mise en délibéré à ce jour.



 Prétentions et Moyens des Parties



 Vu, régulièrement déposées le 29 septembre 2010, les conclusions par lesquelles Société Parigest demande qu'il plaise à la Cour de :



-vu les dispositions de l'acte de vente intervenu entre les parties le 16 juillet 2003,

-vu la clause d'exclusion de la garantie du vendeur concernant les vices cachés de la chose vendue,

-vu l'article 1643 du code civil,

-dire et juger que la Société Parigest a conservé dans son patrimoine pendant 27 ans l'immeuble litigieux,

-dire et juger que sa vocation, ainsi que l'indique sa dénomination sociale, est d'assurer la gestion du patrimoine qu'elle acquiert pour le conserver en vue de sa gestion, l'acquisition et la cession n'étant que l'accessoire nécessaire de son activité principale,

-dire et juger que les biens immobiliers qu'elle possède sont comptabilisés au titre de ses actifs immobilisés, et que les plus values de cession de tels actifs sont comptabilisées en produits exceptionnels,

-dire et juger que seule la comptabilisation des immeubles en stock d'immeubles en vue de leur revente, aurait permis de justifier que la société Parigest avait vocation de procéder à l'acquisition

-dire et juger que tel n'est d'évidence pas le cas de l'espèce,

-dire et juger que la société Parigest n'est en conséquence nullement un professionnel de la vente de biens immobiliers, dès lors qu'elle ne procède pas aux acquisitions des dits biens pour les revendre,

-dire et juger que cette seule notion exclut que puisse lui être appliquée la présomption de mauvaise foi du vendeur professionnel,

-subsidiairement, et pour le cas où par extraordinaire la Cour croirait devoir juger autrement,

-dire et juger que la société Parigest et Paris Habitat OPH qui a déclaré procéder habituellement à l'acquisition d'immeubles ou de biens et droits immobiliers, sont des professionnels de la même spécialité,

-dire et juger que la clause de non garantie stipulée dans les termes de l'acte de vente, doit également de ce chef recevoir application,

-dire et juger en outre que la société Parigest ne pouvait avoir aucune connaissance ni prescience de l'existence du vice qui atteignait l'édifice vendu, dès lors que seule la chute d'un garde-corps survenu deux mois après la réalisation de la vente et la mise en 'uvre de sondages destructifs dans le cadre des opérations d'expertise judiciaire, ont permis de découvrir le vice qui affectait le bâtiment, vice dont ni l'acquéreur ni le vendeur ne pouvaient se convaincre à la date de la réalisation de la vente,

-en conséquence,

-dire et juger que la société Parigest est recevable et fondée à opposer à Paris Habitat OPH la clause de non garantie insérée dans l'acte de vente,

-et de ce seul chef,

-débouter Paris Habitat OPH de l'ensemble de ses prétentions,

-en conséquence,

-condamner Paris Habitat OPH à répéter entre les mains de la société Parigest la somme de 2 084 013, 99 euros,

-subsidiairement, et pour le cas où la Cour croirait devoir confirmer la décision de première instance, en déclarant la société Parigest tenue à la garantie du vendeur à l'égard de Paris Habitat OPH,

-réduire au seul coût des travaux de réfection retenus par l'expert, le montant de l'indemnité à laquelle Paris Habitat OPH pourrait prétendre,

-dire et juger que tous autres débours ne sauraient entrer dans le champ des travaux réparatoires rendus nécessaires par les vices ayant affecté l'ouvrage,

-dire et juger que la compagnie Axa France IARD qui couvre la responsabilité de la société Parigest au titre de ses activités déclarées, et notamment celles concernant la cession, fût-elle occasionnelle, des éléments de son actif immobilier, est bien tenue de garantir les condamnations pouvant être prononcées à la charge de la société Parigest, au titre de la réparation des désordres ayant affecté l'immeuble vendu, ladite réparation ne pouvant être ordonnée qu'à raison des dommages affectant le bien cédé,

-en conséquence, infirmant la décision entreprise,

-condamner la Compagnie Axa France IARD à relever et garantir indemne la société Parigest de l'ensemble des condamnations pouvant être laissées à sa charge,

-plus subsidiairement,

-dire et juger que les constructeurs qui ont procédé à la réalisation de l'ouvrage, ont commis des fautes lourdes, dolosives et systématiques qui ont concouru à la survenance des dommages qui ont affecté, de manière indissociable, l'ensemble des mêmes éléments du bâtiment,



-dire et juger que ces erreurs sont stigmatisées dans les termes du rapport d'expertise en ce qu'il s'agit notamment d'un défaut de positionnement systématique des aciers de couture permettant d'assurer la stabilité des garde-corps,

-dire et juger que le caractère répétitif de ces vices montre que l'architecte chargé du contrôle de l'exécution des travaux, n'a effectué aucun contrôle effectif sur les modalités de la réalisation de l'ouvrage, alors que les plans qu'il a communiqués lui-même à l'expert en cours d'expertise révélaient l'erreur grave commise au niveau des aciers de clavetage,

-dire et juger que l'absence de contrôle des plans et de l'absence de vérification sur site des modalités de la réalisation, caractérisent la faute lourde du maître d''uvre, Monsieur [V],

-dire et juger que tel est également le cas du bureau de contrôle, qui ne conteste nullement que les plans d'exécution des ouvrages lui ont été effectivement transmis,

-dire et juger que la même qualification s'impose à l'égard de la société qui a procédé à la réalisation des travaux,

-en conséquence, vu l'article 1382 du code civil,

-condamner Monsieur [V], la société Veritas et la société Vinci Construction, à relever et garantir indemne la société Parigest de l'ensemble des condamnations pouvant être laissées à sa charge,

-infirmant la décision entreprise sur les condamnations prononcées au titre de l'article 700 du CPC,

-condamner Monsieur [V] et la société Vinci Construction à répéter entre les mains de la société Parigest, le montant des condamnations réglées au titre de l'article 700 du code de procédure civile sur la base de l'exécution provisoire,

-condamner tous succombants à payer à la société Parigest la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

-les condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCVP Lagourgue et Olivier, qui en opérera le recouvrement, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



 Vu, régulièrement déposées le 5 octobre 2010, les conclusions récapitulatives aux termes desquelles PARIS Habitat-OPH prie la Cour de :



-à titre principal,

-confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

-en conséquence,

-vu les dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil,

-vu l'article 4 du décret n° 78-464 du 24 mars 1978,

-vu le rapport de l'expert,

-vu que seul un examen approfondi de tous les balcons et un sondage du béton armé étaient de nature à révéler le vice,

-vu la qualité de professionnel de la construction et de la gestion immobilière de la société Parigest,

-vu sa qualité de maître d'ouvrage de l'immeuble et le fait qu'elle en assura la gestion pendant presque 3 décennies,

-dire et juger inapplicable, en l'espèce, la clause de non-garantie figurant dans l'acte de vente,

-pour le cas où la Cour viendrait à considérer Parigest et PARIS Habitat-OPH comme deux professionnels,

-dire et juger que le vice caché à l'origine du sinistre et généralisé à l'ensemble des balcons ne pouvait être décelable qu'après des sondages destructifs, que de ce fait, la responsabilité du vendeur est entière et la clause de non garantie ne peut avoir d'effet, PARIS Habitat-OPH ne pouvant au moment de l'acceptation avoir connaissance de la nature du défaut qui affectait tous les balcons et les gargouilles,

-dire et juger la société Parigest responsable en sa qualité de vendeur, professionnel de l'immobilier, de la construction et de la gestion, du sinistre intervenu dans la nuit du 4 au 5 septembre 2003 dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 2],

-condamner la société Parigest à indemniser PARIS Habitat-OPH des conséquences du sinistre intervenu,

-condamner la société Parigest à payer à PARIS Habitat-OPH le montant des travaux de remise en état ainsi que les travaux annexes et frais d'hébergement soit la somme de 2 084 513, 99 euros TTC avec les intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de l'assignation,

-ordonner la capitalisation des intérêts,

-condamner la société Parigest à garantir PARIS Habitat-OPH contre toutes condamnations dont il pourrait faire l'objet suite à la procédure engagée par l'ADERF,

-à titre subsidiaire,

-vu les dispositions des articles 1382 et suivants du Code civil,

-condamner Monsieur [V], la société Vinci Construction et le Bureau de contrôle Veritas, à indemniser PARIS Habitat-OPH des conséquences du sinistre intervenu,

-condamner Monsieur [V], la société Vinci Construction et le Bureau de contrôle Veritas, à payer à PARIS Habitat-OPH le montant des travaux de remise en état ainsi que les travaux annexes et frais d' hébergement soit la somme de 2 084 513, 99 euros TTC avec les intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de l'assignation,

-ordonner la capitalisation des intérêts,

-condamner Monsieur [V], la société Vinci Construction et le Bureau de contrôle Veritas, à garantir PARIS Habitat-OPH contre toutes condamnations dont il pourrait faire l'objet suite à la procédure engagée par l'ADERF [un des locataires commercial de l'immeuble],

-à titre infiniment subsidiaire,

-vu les dispositions de l'article 550 du code de procédure civile,

-vu les dispositions des articles 1134 et suivants du Code civil,

-vu les polices d'assurance Multirisque n° 35242320 et RC Exploitation n° 65099462,

-condamner la société AGF à garantir PARIS Habitat-OPH des conséquences financières du sinistre intervenu dans la nuit du 4 au 5 septembre 2003 dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 2],

-en conséquence,

-condamner les AGF à payer à PARIS Habitat-OPH les frais exposés à l'occasion de la chute du garde-corps tel que déterminé par l'expert, soit la somme de 2 084 013, 99 euros TTC,

-condamner les défendeurs qui succomberont à lui payer la somme de 15 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-dire que les défendeurs déclarés responsables du préjudice subi par PARIS Habitat-OPH seront condamnés in solidum,

-condamner les défendeurs qui succomberont en tous les dépens, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de la SCP Bommart Fromantin, avoué.



 Vu, régulièrement déposées le 9 septembre 2010, les conclusions aux termes desquelles Vinci Construction invite la Cour à :



-vu les dispositions des articles 1134 et suivants et 1382 et suivants du code civil,

-constater qu'est partie à la présente instance, la société Vinci Construction SA au capital de 1 379 531 000 F, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le numéro B 552 037 806, dont le siège social est sis [Adresse 1],

-constater que la Société Parigest ne justifie pas de ce que la société Vinci Construction se trouverait aux droits de la société OGER,

-constater notamment que la société OGER exploitait un fond de commerce de bâtiment qui n'a jamais été transmis à la société Vinci Construction ou aux sociétés qui la précèdent,

-en conséquence,

-à titre principal,

-confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable l'appel en garantie formé contre la société Vinci Construction,

-à titre infiniment subsidiaire,

-constater que l'existence d'une faute dolosive commise par la société Oger n'est pas rapportée,

-en conséquence,

-débouter la société Parigest et PARIS Habitat-OPH en l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

-à titre encore plus subsidiaire, condamner la Société Parigest à garantir la société Vinci Construction de toutes condamnations en principal, frais, intérêts, article 700 et dépens qui seraient mises à sa charge au-delà de sa part de responsabilité,

-condamner Parigest et le cas échéant PARIS Habitat-OPH, au paiement d'une somme de 20 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés par la SCP Menard Scelle Millet, avoués, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



 Vu, régulièrement déposées le 8 mars 2010, les conclusions par lesquelles M. [R] [V] requiert la Cour de :



-déclarer les appels interjetés par Parigest et la demande de PARIS Habitat-OPH en tant qu'intimé, dirigée contre M. [V], irrecevables et mal fondés,

-dire et juger que la responsabilité de l'Architecte ne peut plus être invoquée postérieurement après l'expiration du délai de garantie décennale, en application de l'article 1792.4.1,

-dire et juger qu'aucune faute dolosive n'est établie à l'encontre de l'Architecte,

-rejeter en conséquence,les demandes formées par Parigest et PARIS Habitat-OPH,

-mettre M. [V] hors de cause,

-condamner Parigest et PARIS Habitat-OPH à verser aux concluants la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Oudinot-Flauraud, avoué, autorisée à se prévaloir de l'article 699 du CPC.



 Vu, régulièrement déposées le 28 janvier 2010, les conclusions par lesquelles Bureau Veritas demande à la Cour de :



-déclarer tant la société Parigest que PARIS Habitat-OPH irrecevables que mal fondés en leur recours en tant que dirigées, bien qu'à titre très subsidiaire, à l'encontre de Bureau Veritas,

-considérer que la Société Parigest et PARIS Habitat-OPH ne caractérisent pas ' et démontrent encore moins- la faute dolosive qu'ils entendent opposer à Bureau Veritas,

-considérer qu'ils ne l'auraient pu, considérer en effet que les désordres qui ont pu affecter l'ensemble immobilier sont radicalement inopposables à Bureau Veritas et qu'ils ne sauraient l'impliquer eu égard à ce qu'a pu être son intervention,

-considérer d'ailleurs que Monsieur [P] [U], dont le rapport est le soutien des actions dont est saisie la Cour, après le Tribunal, n'expose aucun grief technique à l'encontre de Bureau Veritas ; qu'il exclut même que sa responsabilité puisse être envisagée,

-considérer qu'aucune man'uvre dolosive ne pourrait être reprochée à Bureau Veritas,

-considérer qu'aucune faute extérieure à son contrat ne pourrait être opposée à Bureau Veritas,

-débouter en conséquence tant la société Parigest que PARIS Habitat-OPH qu'a fortiori tout autre demandeur éventuel ' de toutes leurs demandes à l'encontre de Bureau Veritas,

-confirmer purement et simplement le jugement déféré en ce qu'il a exclu Bureau Veritas de toute condamnation,

-prononcer la mise hors de cause pure et simple de Bureau Veritas,

-condamner la société Parigest et PARIS Habitat-OPH ' comme tout succombant -en tous les dépens et dire que la SCP Arnaudy Baechlin pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC,

-et à verser à Bureau Veritas une indemnité de 4 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



 Vu, régulièrement déposées le 22 mars 2010, les conclusions par lesquelles AXA France IARD demande à la Cour de :



 franchises, à revaloriser dans les conditions fixées au contrat, opposables à l'assuré et aux tiers, la garantie « responsabilité civile » constituant une garantie consultative,

-à titre reconventionnel,-vu le rapport d'expertise déposé le 31 août 2006 par Monsieur [U],

-vu la police d'assurance souscrite par la société Parigest auprès de la société AXA France IARD venant aux droits de la société AXA Courtage,

-vu l'article 1134 du code civil,

-infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a reconnu le principe de la garantie de la société AXA France IRAD et est, dès lors, entré en voie de condamnation à son encontre,

-statuant à nouveau,

-faire application de la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente liant la société Parigest à l'OPAC de PARIS, nouvellement PARIS Habitat,

-dire que les garanties souscrites auprès de la société AXA France IARD ne sont pas mobilisables,

-prononcer en conséquence la mise hors de cause pure et simple de la société AXA France IARD,

-débouter la société Parigest ainsi que toutes autres parties, de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société AXA France IARD,

-à défaut,

-à titre subsidiaire,

-si par extraordinaire la Cour venait à retenir la garantie de la société AXA France IARD,

-dire que la société AXA France IARD ne peut, tout au plus, être tenue qu'au seul coût des travaux de reconstruction à l'identique du garde-corps en béton armé ayant chuté sur la voie publique, et, le cas échéant, des travaux de remise en place des deux garde-corps dont il est apparu en cours d'expertise qu'ils menaçaient, à terme, de tomber, ce coût étant évalué, en l'état, en l'absence de production de la facture détaillée d'intervention de la société Freyssinet, à la somme forfaitaire de 10 000 euros,

-confirmer le jugement entrepris sur ce point,

-débouter la société Parigest, ainsi que toutes autres parties, de toute demande de garantie et/ou de condamnation excédant ce chiffrage,

-en tout état de cause,

-vu l'article 1134 du code civil,

-vu l'article L.112-6 du code des assurances,

-dire et juger que la société AXA France IARD ne peut être tenue que dans les termes et limites de sa police, laquelle prévoit, outre des plafonds de garantie, des franchises, à revaloriser dans les conditions fixées au contrat opposables à l'assuré et aux tiers, la garantie « responsabilité civile » constituant une garantie consultative,

-condamner tous succombants à payer à la société AXA France IARD la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le recouvrement sera assuré directement par la SCP Grappotte Benetreau Jumel, avoués, dans les conditions de l'article 699 du CPC



 Vu, régulièrement déposées le 21 janvier 2010, les conclusions récapitulatives aux termes desquelles ALLIANZ IART venant aux droits d'AGF IART, indique à la Cour souhaiter la voir :



-vu la déclaration d'appel effectuée par Parigest le 20 novembre 2008 sur le jugement rendu le 11 septembre 2008,

-vu l'assignation au fin d'appel provoqué devant la Cour d'Appel de Paris délivré le 7 mai 2009 aux AGF IARD devenue ALLIANZ IARD,

-vu les procédures engagées par l' OPAC de PARIS,

-vu les contrats d'assurances souscrits par l' OPAC de PARIS auprès de la Société AGF IART devenue ALLIANZ IARD portant respectivement les numéros 35242320 (Assurances dommages) et 065099462 (Assurances responsabilité Civile),

-vu l'article 1964 du code civil,

-donner acte à la Compagnie AGF IART du changement de marque et de dénomination sociale et de ce qu'elle est devenue désormais Allianz IARD,

-dire et arrêter que le rapport de Monsieur [U], expert judiciaire,e st inopposable à la société AGF IART devenue ALLIANZ IARD,

-au titre de la police dommages (35242320),

-dire et arrêter que le sinistre dont se plaint l'OPAC de [Localité 17], consistant dans la chute de garde corps de balcon est consécutif à une corrosion des aciers désolidarisation entre les éléments préfabriqués avec le plancher,

-dire et arrêter que la police d'assurance dommage (35242320) exclut de sa garantie l'usure, la corrosion, l'évaporation...,

-dire et juger en conséquence que le sinistre dont se plaint l'OPAC de [Localité 17] est exclu de la garantie donnée par la Compagnie AGF IART devenue ALLIANZ IARD,

-au titre de la police responsabilité civile,

-dire et arrête qu'au titre de la police RC ne sont pas garantis les dommages que subis elle-même l'OPAC de [Localité 17],

-dire et arrêter en effet, que le contrat RC a pour objet de garantir les dommages causés aux tiers du fait, entre autres, des immeubles, propriété de l'OPAC,

-dire et arrêter que le contrat RC n'a pas pour objet de garantir les dommages subis par les biens de l'OPAC lui-même,

-dire et arrêter qu'à ce titre le sinistre n'est pas garanti,

-dire et arrêter que la police d'assurance RC, souscrite par l'OPAC DE [Localité 17] auprès de la Compagnie AGF IART devenue ALLIANZ IARD (065099462) exclut en son article 4.1.8 les conséquences pécuniaires des dommages matériels et immatériels consécutifs à un sinistre causé par un incendie ou une explosion oui par l'action de l'eau, survenu dans un bâtiment dont l'assuré serait propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit,

-dire et arrêter que le sinistre dont se plaint l'OPAC de [Localité 17] est consécutif à une action de l'eau,

-en conséquence,





-dire et arrêter que la Société AGF IART devenue Allianz IARD n'a pas à mobiliser sa garantie au titre de la responsabilité civile (police n° 065099462),

-en conséquence,

-débouter l'OPAC de [Localité 17] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de la Société AGF IART devenue ALLIANZ IARD,

-subsidiairement et si par impossible la Cour devait entrer en voie de condamnation, il y aurait lieu de faire application des franchises contractuelles prévues,

-dire et arrêter qu'au titre du contrat dommages, la franchise opposable à l'OPAC de [Localité 17] est de 15 000 euros,

-dire et arrêter qu'au titre du contrat RC, le montant de la franchise est de 10 % du montant des dommages, avec un minimum de 2 000 francs (304, 90 euros) et un maximum de 10 000 francs (1 524, 49 euros),

-dire et arrêter que les franchises sont opposables à l'OPAC de [Localité 17],

-réformer la décision entreprise en ce qu'elle n'a pas accordé à la Compagnie AGF IART devenue ALLIANZ IARD un article 700 alors que la Compagnie a été mise hors de cause,

-en conséquence,

-condamner en appel l'OPAC de [Localité 17] à verser à la Compagnie AGF IART devenue ALLIANZ IARD la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 pour la 1ère instance et 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel,

-pour le surplus confirmer en toutes ses dispositions la décision déférée,

-condamner l'OPAC de PARIS aux entiers dépens d'appel qui seront distraits au profit de Maître Dominique Olivier sur ses offres de droit.



 La Cour renvoie par application des articles 455 et 954 du code de procédure civile aux écritures précitées pour un exposé complet des argumentaires des parties dont l'essentiel sera développé lors de l'analyse des moyens et prétentions qui y sont articulés.



Discussion et Motifs de la Décision



Considérant que la Cour est, sur appel général, saisie à titre principal d'une demande en garantie formée par l'acquéreur d'un immeuble à l'encontre de son vendeur, maître de l'ouvrage d'origine, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, en raison de la chute d'un garde-corps en béton armé survenu deux mois après la vente de cet immeuble situé à [Adresse 18] et subsidiairement, d'une demande d'indemnisation de ce même préjudice à l'encontre des constructeurs pour ' faute lourde, dolosive et systématique' ;



 Qu' il importe de déterminer préalablement la matérialité et 

l'origine du sinistre litigieux ;



 1- sur la cause du sinistre litigieux 



 Considérant que l'expert judiciaire conclut dans son rapport que : -l'origine des désordres est due à la corrosion et à l'insuffisance des aciers de fixation,

-tous les garde-corps de la résidence, ayant le même mode de fixation, sont concernés,

-il s'agit à la fois d'une faute de conception et d'une mauvaise mise en 'uvre,

-les désordres sont susceptibles de généralisation (cf. p. 37 du rapport d'expertise),

-sur le plan technique, deux entités ont participé directement à la réalisation de la structure déficiente : le bureau d'études de béton armé qui a réalisé les plans de gros 'uvre donc de garde-corps (Cabinet CETO aujourd'hui disparu) et l'entreprise les ayant mis en 'uvre, l'entreprise générale Oger International aux droits de laquelle vient la société Vinci Construction,(cf p. 28 du rapport)

-les gardes-corps dont les plus longs font 7, 10 m et pèsent environ 2, 5 t sont accrochés aux voiles porteurs chacun par deux plots en béton qui n'assurent pas un clavetage satisfaisant,

-chaque plot est lié au voile porteur par quatre aciers doux de 8 mm de diamètre, fixés perpendiculairement à la paroi du mur,

-ce système rudimentaire et à la limite des efforts (voire au-delà pour le basculement) n'offre aucune sécurité. De plus, il repose sur une mise en 'uvre parfaite qui ne tient pas compte de la disposition aléatoire des aciers,

-la responsabilité du bureau d'études CETO est donc engagée par la conception d'un tel système pour des éléments lourds,

-en ce qui concerne la mise en 'uvre, il a été observé lors des sondages que les aciers de fixation étaient disposés de façon très aléatoire et que les 0 8 ancrés dans les voiles passaient devant les 0 10 des plots d'ancrage, d'après le dessin figurant en page 23 de ce rapport et n'assuraient donc aucun accrochage,

-il y a donc une responsabilité évidente de l'entreprise générale Oger International,

-le bureau de contrôle de l'opération était le Bureau Veritas. La construction de l'ensemble immobilier a eu lieu avant la réforme de l'assurance construction c'est-à-dire avant l'application de la loi 78-12,

-à l'époque, les bureaux de contrôle n'étaient que des auxiliaires des compagnies d'assurances et n'avaient pas de présomption de responsabilité. En conséquence, il semble difficile de retenir une responsabilité du Bureau Veritas,

-compte tenu de la spécificité de la préfabrication en béton armé, il semble difficile de retenir une responsabilité du maître d''uvre de l'opération, Monsieur [V] qui a d'ailleurs déclaré que la maîtrise d''uvre pour le béton avait été confiée au cabinet A.L.P non attrait à la cause,

-enfin, en ce qui concerne la maîtrise d'ouvrage, la société Liges devenue SA Parigest est réputée non sachante bien que maître d'ouvrage professionnel,

-cette société n'a pas conservé les plans de redressement de l'opération ni les contrats et marchés des intervenants,

-l'examen des plans de préfabrication par un technicien averti n'aurait pas empêché les désordres ni les renforts des garde-corps, mais aurait pu diminuer les frais de recherche et vraisemblablement éviter la chute et la destruction d'un garde-corps qui a du être reconstruit entièrement,

-cet examen pratiqué à temps aurait permis la réalisation des renforts à la charge de la S.A Parigest ou aurait permis de diminuer le prix de vente de la résidence (pp. 29 et 30);

 -il a fallu renforcer les fixations de tous les gardes-corps. Ce renfort a été effectué par des cornières en acier galvanisé ancrées dans les voiles porteurs et les abouts de garde-corps.

-le montant des travaux de réparations s'élève à 1 786 464, 62 € HT soit 1 885 388, 60 € TTC,

-la recherche des causes du sinistre a entrainé des frais annexes d'un montant de 177 017, 98 euros HT soit 198 241, 81 € TTC,

-le montant total du sinistre s'élève donc à 1 963 839, 93 € HT soit 2 084 013, 99 € TTC (pp. 37 et 38) [surligné par la Cour] ;



Considérant qu'il s'infère de ces investigations et constatations expertales que sont établis la matérialité d'un vice caché et l'existence d'un désordre généralisé tenant moins à la mise en évidence d'un phénomène de corrosion qui n'a pas affecté l'ensemble des balcons qu'à des erreurs systématiques de réalisation, les aciers devant assurer le liaisonnement entre le garde-corps ou les gargouilles et les structures de l'immeuble ayant été insuffisants pour assurer un ancrage empêchant un risque de basculement ;







Que cette appréciation confirme celle consignée dans les termes suivants par le CEBTP dans son rapport d'investigations du 3 mars 2004 joint à celui de l'expert judiciaire précité : « La disposition aléatoire des armatures de scellement disposées au droit du clavetage, combinée à leur état de corrosion, ne permet plus de vérifier chacune de ces conditions ' [d'appui sur les voiles de refend et de reprise des efforts vis-à-vis du risque de basculement qui sont les deux principales dispositions à respecter vis-à-vis d'une bonne tenue en service de chaque garde-corps] ;



2 - sur les garanties applicables



 2.1 - sur la garantie du vendeur pour vice caché de l'immeuble 



sur le principe de cette garantie 



Vu les articles 1641 et suivants du code civil ;



 Considérant qu'aux termes de ces dispositions, le vendeur est tenu d'une garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue la rendant impropre à l'usage auquel on la destine ou diminuant tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s' il les avait connus ;



 Qu'en ce domaine, les clauses de non garanties sont licites ;



 Considérant qu'en l'espèce l'acquéreur a précisément déclaré dans l'acte de vente régissant ses rapports avec la Société Parigest, prendre le bien vendu « dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance, sans aucune garantie de la part du vendeur, à raison : soit de l'état des constructions, de leurs vices, même cachés ...»



 Que partant, il indiquait faire son affaire personnelle des éventuels vices cachés qu'il pourrait découvrir par la suite ;



 Considérant que Parigest fait grief aux premiers juges d'avoir, nonobstant l'existence de cette clause de non garantie et au prix d'une contradiction de motifs, fait droit à la demande d'indemnisation formée par PARIS Habitat -OPH au visa des dispositions légales précitées ;



 Qu'elle explique que le tribunal n'a pu en effet, sans se contredire, juger que le vice affectant l'immeuble ne pouvait être découvert que par sondage destructif et par une société spécialisée et décider par ailleurs, que le vendeur, qui n'a jamais fait procéder à la réalisation d'un tel sondage, avait nécessairement connaissance de ce même vice le jour de la réalisation de cette vente ;



 Qu'elle critique en tout état de cause la décision déférée en ce qu'elle se borne à présumer, à travers les moyens articulés par les parties, des faits que l'acquéreur se doit de prouver et donc le fait qu'elle soit un vendeur professionnel assimilable à un vendeur de mauvaise foi au sens du texte précité ou à tout le moins la matérialité de sa connaissance du vice au jour de la réalisation de la vente ;



 Considérant que PARIS Habitat-OPH soutient de son côté que loin de se contredire dans sa motivation, le tribunal n'a fait que mettre en évidence les contradictions du vendeur dans ses propres écritures ; 



 Qu'elle ajoute que la mauvaise foi avérée de la Société Parigest 

en sa qualité de professionnel de l'immobilier lui interdit en tout état de cause de se prévaloir de la clause de non garantie incriminée ; qu'en application de l'article 4 du décret n° 78.464 du 24 mars 1978, cette clause est en tout état de cause sans portée ; 



 Considérant que le vendeur professionnel est par principe 

assimilé à un vendeur connaissant les vices de la chose et est comme ce dernier, soumis à une présomption irréfragable de connaissance de vice sans pouvoir échapper à la garantie renforcée édictée par l'article 1645 du code civil ; qu'il ne peut ainsi établir ni sa bonne foi, ni son ignorance du vice incriminé ni même, l'incapacité dans laquelle il s'est trouvé de déceler ce dernier et partant, se prévaloir à bon droit d'une clause conventionnelle de non garantie ;



 Considérant que la première question posée à la Cour est donc de dire si, dans les circonstances de la présente espèce, la Société Parigest est ou non un professionnel de l'immobilier présumé connaître les vices cachés du bien immobilier considéré ;



 Qu'il est constant que cette société a conservé ce bien pendant 

27 ans avant de le revendre et que, durant cette période, ce bien a été loué et entretenu par elle ; 



 Que pour cette raison, la Société Parigest n'est ni un marchand de biens, ni un promoteur, ni un lotisseur, précision étant faite que ces différents professionnels du bâtiment sont systématiquement assimilés à un vendeur professionnel tenu de manière irréfragable de la garantie pour vices cachés ;



 Considérant que le vice allégué a cependant par nature, trait aux procédés constructifs d'un ouvrage ; qu'il n'est donc pas sans rapport aucun avec la spécialité technique de l'appelante dont l'objet social est aux termes de l'extrait K bis régulièrement versé aux débats, présenté de la manière suivante : «exploitation d'immeubles ou groupes d'immeubles locatifs situés en France, affectés à concurrence des ¿ au moins de la superficie à l'habitation et pour sa réalisation, le recours à tous moyens de financement à l'exclusion de l'aide financière de l' Etat.» [surligné par la Cour];



 Qu'il incombe à PARIS Habitat-OPH d'établir la preuve que son vendeur, en raison de sa compétence technique, avait nécessairement connaissance du vice allégué ou qu'à tout le moins cette connaissance est tellement vraisemblable qu'elle justifie le refus de l'exclusion de la garantie légale en cause ;



 Considérant que cet acquéreur observe précisément que la 

Société Parigest, au demeurant maître de l'ouvrage d'origine, ne peut sérieusement soutenir avoir ignoré le vice litigieux le jour de la vente de l'immeuble, ce vice relevant d'un phénomène se caractérisant par un mouvement lent que l''il averti du propriétaire, dans le cadre de l'entretien habituel de son bien, ne pouvait ignorer dès lors que l'accident est survenu à peine deux mois après la signature de l'acte notarié de vente ; 



 Qu'il ajoute que, peu de temps avant la vente, ce même vendeur avait d'ailleurs fait procéder à un ravalement de toutes les façades du dit immeuble;



 Considérant que l'expert rappelle dans son rapport que bien que maître d'ouvrage professionnel, la Société Parigest est réputée non sachante ; 



 Qu'il ajoute qu' un ravalement des façades de l'immeuble 

litigieux a bien été effectué de 1992 à 1996 et « qu'il semble étonnant, bien que rien ne permette d'affirmer le contraire, que les entreprises chargées de ce ravalement n'aient pas remarqué un mouvement quelconque de ces garde-corps » (cf. p 33) [surligné par la Cour]; 



 Qu'il indique encore que « les investigations du C.E.B.T.P [en septembre 2003] ont porté sur 33 garde-corps ; que sur ces 33 garde-corps sondés, 20 possèdent des armatures corrodées ou en voie de corrosion, les 13 autres présentant un risque de corrosion certain par des infiltrations à travers des micro fissures ; que compte tenu de ces résultats, il faut considérer que le sinistre est généralisé et que le fait qu'il n'y ait eu qu'une chute de garde-corps 27 ans après la mise en oeuvre tient du miracle» (p.24) [surligné et sousligné par la Cour] ;



 Qu'il précise aussi p.34 que « le sinistre...n'était pas décelable sans l'examen des plans d'armature de la construction ; le ravalement de l'immeuble a lieu entre 1992 et 1996. Il existe donc une incertitude sur l'apparition à cette époque de la fragilité du système d'accrochage des garde-corps et des gargouilles. Il appartiendra au tribunal à l'examen des documents communiqués de dire si la société Parigest a caché l'état de l' immeuble de façon délibérée ou si elle a simplement négligé de le vérifier.» ; [sous ligné et surligné par la Cour] 



 Considérant que si aucun de ces indices ne permet de rendre suffisamment vraisemblable une connaissance précise et étendue du vice incriminé par le vendeur au jour de la réalisation de la vente, sa qualité de maître de l'ouvrage d'origine, alliée à celle de professionnel de l'immobilier chargé de l'entretien du dit immeuble, aurait du le conduire à des vérifications élémentaires des éléments de construction en béton préfabriqué en façade dont il ne pouvait pas, du fait même de cette double qualité, ignorer la fragilité structurelle ou à tout le moins ne pas avoir la prescience d'une telle fragilité ;



 Qu' il n'est ici pas sans intérêt de rappeler que le mode de fixation des garde-corps retenu lors de la réalisation de l'immeuble par les constructeurs, est qualifié de « rudimentaire » par l'expert et que de surcroît, cette question technique intéressait la sécurité des habitants de l'immeuble ;

 Que pour cette raison, l'appelante ne peut à bon droit se prévaloir de l'application de la clause contractuelle élusive de garantie insérée à l'acte de vente signé par elle ;



 Considérant que cette exclusion ne saurait souffrir une exception du fait que l'acquéreur était, selon ses propres dires, un professionnel de la même spécialité que celle du vendeur ;



 Qu'il est du fait de cette qualité, simplement présumé avoir eu connaissance des vices décelables selon une diligence raisonnable ;



 Que tel n'a manifestement pu être en l'espèce le cas puisque, selon les constatations précises de l'expert judiciaire sur ce point, le vice litigieux ne pouvait être détecté sans sondages destructifs qu'il s'agisse du mauvais positionnement des aciers ou du phénomène de corrosion qui n'était pas apparent à l''il nu ;



 Que sur ces différentes constatations et pour l'ensemble de ces raisons, la clause de garantie ne peut recevoir application, peu important par conséquent de savoir si elle est ou non applicable au visa de l'article 4 du décret 78-464 du 24 mars 1978 portant application du chapitre IV de la loi n° 78-23 du 10 janvier 1978 afférente aux clauses abusives ;



 Considérant que le jugement déféré sera ainsi confirmé dans les termes du dispositif ci-après ;



sur la demande en paiement



 Considérant que PARIS Habitat-OPH s'estime subséquemment en droit de réclamer le remboursement de l'intégralité des sommes qu'elle a du verser au titre des travaux de remise en état, en ce compris les travaux annexes et le relogement du gardien ; qu'elle fixe son préjudice à 2 084 013, 99 euros toutes taxes comprises dont 1 885 388, 60 euros au titre des réparations des balcons et gargouilles;



 Considérant que le coût des travaux de remise en état, retenu par les premiers juges, correspond au montant fixé par l'expert dans son rapport ; que ce montant se détaille comme suit :



-marché Freyssinet (y compris avenant) 1 798 745, 40 € TTC,

-convention de maîtrise d''uvre (4, 69 %) 80 973, 44 € TTC,

-coordonnateur sécurité 5 669, 69 € TTC

 

 Total 1 885 388, 60 € TTC 

 (1 786 464, 62 € HT)



 Qu' à ces premiers coûts s'ajoutent par ailleurs les frais d'hébergement dus à l'évacuation en urgence des gardiens (383, 58 €) ;



 Que les travaux annexes dont le remboursement est réclamé sont par ailleurs les suivants :



-coût de l'intervention du Bureau Veritas dans les jours ayant suivi le sinistre 2 017, 99 €,

-coût du CEBTP 7 160, 00 €,

-travaux de maçonnerie nécessaires à la mise en sécurité 3 563, 27 €,

-travaux de protection de circulation piétonnes nécessaires

à la mise en sécurité 34 279, 85 €,

-campagne de sondage des gardes corps et des gargouilles confiée au CEBTP 

 81 328, 00 €,

-frais du CEBTP pour la détermination du ferraillage d'une dalle de béton 

 7 056, 40 €,

-frais de dépose des frisettes sous les balcons 33 248, 08 €,

-confortation de 4 gardes corps en urgence 29 588, 21 €,



 Total 198 241, 80 euros TTC



 Considérant que la Société Parigest plaide la limitation de son obligation à indemnisation au coût des travaux de réfection retenus par l'expert et partant, l'exclusion des frais annexes ci-dessus énumérés concernant selon ses dires des dépenses engagées dans le cadre de l'expertise (intervention du CEBTP sur demande de l'expert) ainsi que des frais engagés pour l'assistance de l'acquéreur relevant du régime de l'article 700 du code de procédure civile ou encore des frais engagés au titre de l'expertise amiable ;



 Considérant qu'il ressort du rapport de l'expert judiciaire que de façon plus précise, ce chef de réclamation correspond au coût des travaux de recherche réalisés sur la structure de l'immeuble litigieux faute d'avoir pu disposer des plans de recollement de l'immeuble que le vendeur n'a pas conservé et à ceux des travaux de consolidation provisoire de gardes corps qui menaçaient s'effond