Cour d'Appel · 4e Chambre A — 25 mars 2011

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

4e Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 25 MARS 2011



N° 2011/ 155













Rôle N° 09/22809







[K] [P]

[X] [N] épouse [P]





C/







SCI MIRAPHISA

SCI KALOO





















Grosse délivrée 

le :

à :Me JAUFFRES 

la SCP BLANC-CHERFILS 

la SCP TOLLINCHI - PERRET-VIGNERON - BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI 













réf





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 27 Novembre 2009 enregistré au répertoire général sous le n° 06/5390.





APPELANTS



Monsieur [K] [P]

né le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 9], demeurant [Adresse 7]



Madame [X] [N] épouse [P]

née le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 10], demeurant [Adresse 7]



représentés par Me Jean-Marie JAUFFRES, avoué à la Cour, plaidant par Me Thierry BENSAUDE, avocat au barreau de GRASSE





INTIMEES





SCI MARI PHISA, poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 5]



représentée par la SCP BLANC-CHERFILS, avoués à la Cour, plaidant par Me Isabelle MALAUSSENA, avocat au barreau de GRASSE



SCI KALOO, poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 5]



représentée par la SCP TOLLINCHI PERRET-VIGNERON BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI, avoués à la Cour, ayant Me Frédéric GASCARD, avocat au barreau de GRASSE













*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 25 Janvier 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur André FORTIN, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président

Monsieur André FORTIN, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2011.







ARRÊT



Contradictoire,



Magistrat Rédacteur: Monsieur André FORTIN, Conseiller



Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2011,



Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

















***

















































FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



***



La SCI MIRAPHISA , propriétaire à cette époque d'une maison à usage d'habitation sis à [Adresse 8] composée de trois appartements, avait, par acte sous seing privé du 5 février 1999, donné à bail à monsieur [K] [P] et madame [X] [N], son épouse, l'appartement du rez-de-chaussée constituant les lots N° 1, 10, 11, 12 et 13.



Par lettres recommandées avec accusés de réception le 29 juin 2004, la SCI bailleresse a délivré à chacun des époux [P] un congé pour vendre pour la date d'échéance du bail fixée au 28 février 2005, avec offre de vente de la totalité de l'immeuble au prix de 686.000€. Par la suite, le 28 septembre 2004, la SCI MIRAPHISA a délivré aux époux [P] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.



Le 8 avril 2005, les époux [P] ont quitté les lieux loués après en avoir informé la bailleresse, remis les clefs à l'agence mandataire avec établissement d'un état des lieux contradictoire.



Suivant acte authentique du 2 mai 2005, la SCI MIRAPHISA a vendu à la SCI KALOO les lots N° 1, 10, 11, 12 et 13 précédemment donnés à bail aux époux [P] au prix de 266.000€, outre 34.000€ de commission d'agence, cependant que les lots 2, 3 et 6 était vendus pour les prix respectifs de 182.000€ et 201.000€.



Par jugement prononcé le 31 mars 2006, le Tribunal d'instance d'Antibes a rejeté la demande des époux [P] tendant à l'annulation du congé, au motif que l'article 15 de la Loi du 6 juillet 1989 avait bien été respecté, le congé ayant été délivré dans les délais, les a condamné à payer à la SCI MIRAPHISA la somme de 15.900€ au titre de leur dette locative, après déduction de la somme de 4.000€ de dommages et intérêts en réparation d'un trouble de jouissance. 



 Par exploit délivré le 9 août 2006, monsieur [K] [P] et madame [X] [N], son épouse, ont fait assigner la SCI MIRAPHISA ainsi que la SCI KALOO à comparaître devant le Tribunal de grande instance de Grasse pour voir déclarer nulle la vente intervenue entre ces parties le 2 mai 2005 et nuls et de nul effet tous droits, de toute nature, consentis par la première à la seconde portant directement ou indirectement sur le bien en cause. 



La SCI MIRAPHISA ayant conclu au débouté, au rejet des demandes formulées contre elle par la SCI KALOO et ayant formulé une demande reconventionnelle en paiement de la somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, la SCI KALOO ayant au principal conclu au débouté des demandeurs et, à titre subsidiaire, sollicité l'instauration d'une expertise et demandé la condamnation de la SCI MIRAPHISA à lui rembourser le prix, la commission d'agence ainsi que diverses indemnités aux titres des travaux effectués par elle, de la plus-value du bien à ce jour et de son préjudice moral, par jugement prononcé le 27 novembre 2009, le Tribunal de grande instance de Grasse:



- Déboutait monsieur [K] [P] et madame [X] [N], son épouse, de l'ensemble de leurs demandes,



- Les condamnait solidairement à payer à la SCI MIRAPHISA la somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,



- Les condamnait solidairement à payer à la SCI KALOO la somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,



- Les condamnait solidairement à payer à chacun de la SCI MIRAPHISA et de la SCI KALOO la somme de 1.200€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



- Les condamnait encore avec la même solidarité aux dépens,



***



Par déclaration au greffe de la présente Cour le 18 décembre 2009 monsieur [K] [P] et madame [X] [N], son épouse, ont interjeté appel de ce jugement prononcé le 27 novembre 2009 par le Tribunal de grande instance de Grasse.



Ils entendent:



- Que le jugement entrepris soit infirmé,



- Que soit annulée la vente portant sur les lots N° 1, 10, 11, 12 et 13 et droits immobiliers dépendant d'un immeuble sis [Adresse 6] cadastré DS [Cadastre 3] à DS [Cadastre 4], intervenue entre la SCI MIRAPHISA et la SCI KALOO par acte du 2 mai 2005,



- Que soit ordonnée la publication de la décision à intervenir à la conservation des hypothèques et sa mention en marge de l'acte de vente,



- Qu'il soit dit que la SCI MIRAPHISA devra leur proposer à la vente le bien immobilier dont s'agit dans les conditions préférentielles qui ont été proposées à la SCI KALLO,



- Que la SCI MIRAPHISA soit condamnée à leur payer la somme de 60.000€ à titre de dommages et intérêts, 



- Que la SCI MIRAPHISA et la SCI KALOO soient déboutées de l'ensemble de leurs demandes,



- Que la SCI MIRAPHISA soit encore condamnée à leur payer la somme de 3.000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



- Qu'elle soit enfin condamnée aux dépens de première instance et d'appel.



***





La SCI MIRAPHISA demande à la Cour:



- De confirmer le jugement entrepris,



Y ajoutant,



- De condamner solidairement monsieur [K] [P] et madame [X] [N], son épouse, à lui payer la somme de 8.000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,



- De les condamner encore avec la même solidarité à lui payer la somme de 6.000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- De les condamner enfin aux dépens d'appel,



***



La SCI KALOO demande à la Cour:



- De confirmer le jugement entrepris,



- De condamner solidairement monsieur [K] [P] et madame [X] [N], son épouse, à lui verser la somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,



- De les condamner avec la même solidarité à lui verser la somme de 6.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,



À titre subsidiaire, si la Cour devait prononcer la nullité de la vente intervenue,



- De dire que l'annulation de la vente est causée par les lacunes de sa venderesse,



- De désigner avant dire droit un expert aux frais avancés de la SCI MIRAPHISA à l'effet de déterminer la valeur actuelle du bien immobilier litigieux compte tenu de la modification du COS et des travaux d'améliorations réalisés, de déterminer les frais à engager par elle pour se reloger dans le secteur, en ce compris la commission d'agence, la perte financière exacte pour elle,



- De condamner d'ores et déjà, à titre provisionnel, la SCI MIRAPHISA à lui payer les sommes de:



- 266.000€ au titre du remboursement du prix,

- 34.000€ au titre de la commission versée à l'agence immobilière,

- 12.241€ au titre du remboursement des droits de mutation,

- 100.000€ au titre des travaux de rénovation et de réfection engagés,

- 300.000€ au titre de l'évaluation de la plus-value du bien à ce jour,

- 75.000€ en réparation du préjudice moral subi,







En toute hypothèse,



- De condamner solidairement monsieur [K] [P] et madame [X] [N], son épouse, et la SCI MIRAPHISA à lui payer la somme de 6.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens de première instance et d'appel.



***



MOTIFS DE LA DÉCISION



*



Vu les moyens articulés par les parties au soutien de leurs prétentions, 



1/ Attendu qu'aux termes du 4ème alinéa de l'article 15 II de la Loi du 6 juillet 1989 dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions plus avantageuses pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie;



Attendu qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que si la notification prévue par ce texte a bien été faite pour une vente globale de l'immeuble à un prix de 686.000€, vente qui ne s'est pas concrétisée, tel n'est pas le cas relativement à la vente réellement opérée du bien donné à bail pour le prix de 266.000€, cette circonstance alléguée que les locataires auraient été informés par d'autres voies de cette vente étant inopérante comme ne répondant pas aux exigences formelles de la loi;



Attendu, cependant, comme le soulève pertinemment la SCI MIRAPHISA, que la nullité de la vente prévue par le texte susvisé n'étant que relative, il appartient à celui qui la demande de justifier de son intérêt à agir;



Or le seul intérêt que monsieur [K] [P] et madame [X] [N], son épouse, peuvent tirer, en l'état de leurs écritures, de la nullité qu'ils invoquent, est de se substituer à l'acheteur et de procéder à l'achat du bien aux conditions de la vente querellée;



Et attendu qu'en se contentant de demander qu'il soit dit que la SCI MIRAPHISA devra leur proposer à la vente le bien immobilier dont s'agit dans les conditions préférentielles qui ont été proposées à la SCI KALLO, sans s'engager à acheter ce bien et sans justifier, alors qu'ils ont été en vain invités à communiquer à la Cour une note en délibéré sur le caractère réel et sérieux de leur assertion selon laquelle ils se seraient portés acquéreurs de l'appartement si leur bailleur leur avait proposé sa vente au prix de 266.000€, monsieur [K] [P] et madame [X] [N], son épouse, non seulement ne proposent pas de se substituer à l'acheteur et de procéder à l'achat du bien aux conditions de la vente querellée, mais encore, alors que la SCI MIRAPHISA émet des doutes sérieux sur leur capacité d'acheter, doutes qui sont accrédités par les pièces que cette SCI soumet aux débats, manquent à la preuve de cette capacité d'acheter;



Attendu, ainsi, que, comme le relève la SCI MIRAPHISA au visa de l'article 31 du code de procédure civile(page 16 de ses conclusions), leur action est irrecevable faute de justifier d'un intérêt légitime à agir;



2/ Attendu toutefois qu'en l'état du défaut de notification par le bailleur, il n'apparaît pas que l'action de monsieur [K] [P] et madame [X] [N], son épouse, ait un caractère abusif;





Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile,





PAR CES MOTIFS,



LA COUR,

STATUANT PUBLIQUEMENT, CONTRADICTOIREMENT, EN MATIÈRE CIVILE ET EN DERNIER RESSORT, 





Reçoit l'appel, 



Infirme le jugement prononcé le 27 novembre 2009 par le Tribunal de grande instance de Grasse,



Déclare irrecevable l'action de monsieur [K] [P] et madame [X] [N], son épouse,



Les condamne solidairement à payer à la SCI MIRAPHISA la somme de 3.000€ et à la SCI KALOO celle de 2.000€, ce, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,





Condamne la SCI MIRAPHISA à payer à la SCI KALOO la somme de 1.500€ en application du même texte,



Rejette toutes autres demandes,



Condamne cependant encore monsieur [K] [P] et madame [X] [N], son épouse, aux dépens de première instance et d'appel, ordonne distraction de ceux d'appel au profit des SCP BLANC - CHERFILS et TOLLINCHI, PERRET-VIGNERON, BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI, avoués, sur leur affirmation d'en avoir fait l'avance.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT









S.AUDOUBERT J.P.ASTIER