Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 12 mai 2011

Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 12 MAI 2011



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 09/02778



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Janvier 2009 - Tribunal d'Instance de PARIS 06ème arrondissement - RG n° 11-08-000202





APPELANT : 

 

- Monsieur [G] [I]



demeurant [Adresse 7]



représenté par la SCP LAGOURGUE - OLIVIER, avoués à la Cour

assisté de Me Françoise HERMET-LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, 

toque : C 716







INTIMÉS : 



- Monsieur [Y] [S]



demeurant [Adresse 11]





- Mademoiselle [F] [S]



demeurant [Adresse 12]





- Madame [E] [S] épouse [M]



demeurant [Adresse 5]





- Madame [D] [S] épouse [J]



demeurant [Adresse 9]





- Madame [H] [S] épouse [R]



demeurant [Adresse 4]





- Madame [T] [S] épouse [B]



demeurant [Adresse 6]



- Madame [U] [S] épouse [O]



demeurant [Adresse 8]





- Monsieur [A] [S]



demeurant [Adresse 2]





- Madame [X] [S] épouse [K]



demeurant [Adresse 10]





- Madame [N] [S] épouse [C]



demeurant [Adresse 3]





Constituant l'indivision [S] suite au décès de Madame [L] [S]





tous représentés par la SCP BAUFUME GALLAND VIGNES, avoués à la Cour

assistés de Me Dominique FONTANA, plaidant pour la SELARL DREYFUS FONTANA, avocat au barreau de PARIS, toque : K 139









COMPOSITION DE LA COUR :

 

En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mars 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle REGHI, conseillère et Madame Michèle TIMBERT, conseillère, entendue en son rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle REGHI, faisant fonction de présidente en remplacement de Madame Nicole PAPAZIAN, présidente, empêchée en application de l'ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'appel de Paris du 17 décembre 2010 

Madame Michèle TIMBERT, conseillère

Madame Marie KERMINA, conseillère, en remplacement de Madame Isabelle REGHI en application de l'ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'appel de Paris du 17 décembre 2010 



qui en ont délibéré 





Greffière

lors des débats et du prononcé : Mademoiselle Béatrice PIERRE-GABRIEL











ARRÊT : CONTRADICTOIRE 



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Isabelle REGHI, faisant fonction de présidente et par Mademoiselle Béatrice PIERRE-GABRIEL, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 







************************







Par acte du 9 mars 1993 à effet au 1er avril 1993, Mme [L] [S] a donné en location à M. et Mme [I] un bien situé [Adresse 7].



Par acte du 27 septembre 2007, messieurs [Y] et [A] [S], Mme [F] [S], mesdames [M], [J], [C], [R], [B], [O] et [K], toutes nées [S] et constituant l'indivision [S] à la suite du décès de Mme [L] [S] ont fait délivrer un congé pour vendre à leur locataire pour le 31 mars 2008. Les lieux étant restés occupés, les consorts [S] ont saisi le tribunal d'instance du 6ème arrondissement de Paris qui, par jugement du 6 janvier 2009, a :



-débouté M. [I] de toutes ses demandes,

-constaté que le congé avec offre de vente signifié le 27 septembre 2007 par acte de maître [V], huissier, à l'encontre de M. et Mme [I] a mis fin au bail dont ils bénéficiaient sur les locaux qu'ils occupent,

-constaté que les époux [I] sont déchus de plein droit de tout titre sur les locaux à compter du 1er avril 2008, 

-prévu l'expulsion des locataires et le sort des meubles, 

-condamné solidairement M. et Mme [I] à payer :

.une indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2008 d'un montant égal au montant du mensuellement augmenté de 10 % dans un délai de deux mois après la signification du jugement et ce jusqu'au départ effectif des lieux loués,

.1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné ce dernier à garder la charge des dépens,

-prévu l'exécution provisoire de la décision.



M. [I] a formé un appel de la décision le 10 février 2009. Dans les dernières conclusions du 15 mars 2011, il demande :



-l'infirmation du jugement, 

-la nullité du congé et l'irrecevabilité de l'action en validation de congé faute pour ses auteurs de justifier de la capacité et pouvoir à faire des actes de disposition et de leur qualité de propriétaires,

subsidiairement, 

-la nullité du congé, 

plus subsidiairement, 

-dire que le congé verra ses effets différés à la date d'expiration de la dernière tacite reconduction, soit au 31 mars 2011, 

-de débouter les consorts [S] de toutes les demandes,

-la condamnation de ces derniers à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Les consorts [S] dans leurs conclusions du 14 mars 2011 demandent :



-de dire mal fondé l'appelant et de dire irrecevables à tout le moins mal fondées, les exceptions de nullité soulevées devant la cour et de les rejeter,

-la confirmation du jugement, 

-la condamnation de M. [I] à payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

-la condamnation de ce dernier à garder la charge des dépens.





SUR CE



Recevabilité



M. [I] soutient que les auteurs du congé ne justifient pas de leur capacité et de leurs pouvoirs permettant la délivrance de cet acte, s'agissant d'un acte de disposition, ni de leur qualité de propriétaires au jour de la signification de leur assignation et au jour des dernières écritures.



Les consorts [S] soutiennent que les exceptions conformément à l'article 74 du code de procédure civile doivent être soulevées avant toutes défenses au fond ou fin de non recevoir et que ces exceptions sont irrecevables n'ayant pas été présentées en première instance.



M. [I] soutient à juste titre qu'il s'agit conformément aux articles 122 et 123 du code de procédure civile de fins de non recevoir pouvant être soulevées à tout moment. Les demandes sont donc recevables.



Il résulte d'une attestation de propriété du 3 janvier 2005 de maître [Z], notaire, que Mme [L] [S], usufruitière du bien situé [Adresse 7] est décédée le [Date décès 1] 2004 et que les héritiers sont messieurs [Y] et [A] [S], Mme [F] [S], mesdames [M], [J], [C], [R], [B], [O] et [K], toutes nées [S].



La propriété du bien est également confirmée par une attestation du 16 mars 2011 de maître [P], notaire, qui certifie que chacun des membres (sus visé) de l'indivision est propriétaire du lot, objet du litige.



En conséquence, les consorts [S] sont bien propriétaires du bien tant lors de la délivrance du congé le 27 septembre 2007, que lors de l'action introductive d'instance, qu'à ce jour.





Validité du congé 



Consistance de l'offre



M. [I] soutient que le congé n'est pas valable car aucun règlement de copropriété ne permet de vérifier qu'il existe une adéquation entre les lieux loués et le lot de copropriété visé au congé car il vise un numéro différent de celui porté au bail et il en résulte un grief du fait de l'inadéquation et de plus la consistance du lot vendu ne peut être connu.



Les consorts [S] soutiennent que les lots 25 et 125 concernent les mêmes lots à la suite de la nouvelle numérotation survenue le 28 octobre 1993 et qu'il y a bien identité des lots.





Le congé doit à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et une obligation contractuelle doit avoir pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce.



Le bail mentionne que les locaux consistaient en un appartement de cinq pièces principales lot 25, 2ème étage, bât A, 150 m² environ, comprenant : entrée, cuisine, deux salles de bains, WC, cinq pièces.



Le congé pour vendre indique 'que les locataires bénéficient d'un bail à loyer en date du 9 mars 1993 concernant un appartement à usage d'habitation situé......., bat A, 2ème étage, s'agissant du lot n° 125 représentant les 88 tantièmes des parties communes de l'immeuble'. Il est également précisé que 'le présent congé vaut pour vous, offre de vente des biens et droits compris dans la location'.



Le nouveau règlement de copropriété établi le 28 octobre 1993 mentionne au titre de l'ancien règlement établi le 15 juin 1960 (également au dossier ) pour 'l'escalier sur rue' le lot 25 : un appartement situé au 2ème étage, porte face composé de : entrée, salon, salle à manger, trois chambres, cuisine, salle de bains, water closet. .......et les 80/986émes des parties communes générales.



Ce même acte précise pour le nouveau règlement, lot 125 : au 2ème étage, escalier R, porte face et escalier C, porte droite, un appartement et les 88 millièmes des parties communes générales.



L'état descriptif de division établi le 28 octobre 1993 mentionne que des lots ont subi des modifications, certains ayant été divisés, un récapitulatif précis des changements pour chaque appartement, est mentionné dans le document. Le lot 25 ne fait pas parti de ceux ayant subi des modifications. Les plans concernant le nouvel état et celui ancien portent sur le même descriptif en ce qui concerne l'appartement occupé par M. [I].



Le tableau récapitulatif annexé en fin de règlement de copropriété mentionne que l'ancien n° de lot 25 est devenu 125 et qu'il s'agit d'un appartement au deuxième étage portant les anciens tantièmes pour 80 millièmes et les nouveaux pour 88 millièmes.



Le lot 25 correspond bien à celui initial mentionné dans le règlement de copropriété du 15 juin 1960 et celui modificatif du 28 octobre 1993.



En conséquence, le congé rappelle bien le bail, sa date, son objet consistant en la location d'un appartement, le bâtiment, l'étage et précise bien que l'offre porte 'sur les biens et droits compris dans la location'. Enfin une comparaison des règlements de copropriété et de l'état descriptif de division permet de s'assurer que le lot 25 et le lot 125 sont les mêmes. Il n'en résulte aucun grief pour M. [I] et le congé doit être validé.





Charges des frais et droit de préemption

M. [I] soutient également que le congé est nul car il concerne une incertitude sur la charge des frais notariés et la condition suspensive d'un droit de préemption. Les consorts [S] soutiennent que les frais sont expressément mis à la charge du locataire et qu'il s'agit sans erreur possible du droit de préemption urbain.



Il est bien spécifié sous la mention 'très important' de l'acte et la sous mention 'en outre la vente sera consentie aux conditions ordinaires et de droit en pareille matière et notamment aux conditions suivantes ' : 

.l'acquéreur .....paiera les frais et droits de l'acte de vente et de ses suites.

.la réalisation de la vente sera au préalable soumise au droit de préemption urbain au profit de la commune de [Localité 13].



En conséquence, l'acte ne présente aucun manquement ou incertitude, dans la mesure où le prix de 1 550 000 € est bien indiqué, que la charge des frais de l'acte est bien précisé ainsi que la mention visant la préemption s'agissant de celui au profit de la ville de [Localité 14]. Ces moyens doivent être rejetés.





Droit de rétractation 



M. [I] soutient également que le congé qui constitue un acte préliminaire de vente est nul pour défaut du délai de rétractation prévu par l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation soit un délai de sept jours.



Le congé reproduit bien les dispositions de l'article 15 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 concernant la durée de l'offre et les diverses possibilités en cas soit d'acceptation soit de refus. En conséquence, il en résulte que le locataire a deux mois pour accepter l'offre et qu'il dispose d'un nouveau délai de deux mois pour la réalisation de la vente, ce qui lui permet encore de réfléchir. En conséquence, M. [I] ayant bénéficié de délai dans le cadre de l'article sus visé, le moyen soulevé doit être rejeté.





Date de renouvellement 



M. [I] soutient que le bail a été initialement contracté pour une durée de six années et qu'à défaut de renouvellement, il devait être reconduit aux conditions antérieures pour une durée égale au contrat initial soit six années et donc jusqu'au 31 mars 2011.



Conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de reconduction tacite, la durée du bail est de trois années pour les personnes physiques et de six années pour les bailleurs personnes morales.



La durée du bail tacitement reconduit doit être fixée selon la législation applicable à la date de reconduction. En l'espèce, si le contrat mentionne que le renouvellement par tacte reconduction du contrat se ferra aux conditions antérieures pour une durée égale à celle du contrat initial, il n'en demeure pas moins qu'en application de l'article sus visé applicable lors des renouvellements tacites, la modification est applicable aux baux en cours et que le renouvellement s'est reconduit pour trois années s'agissant de bailleur personne physique. Ce moyen doit être rejeté.





Article 700 du code de procédure civile 



Il y a lieu de condamner M. [I] à payer à l'indivision [S], la somme supplémentaire de 1 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS





Déclare recevable l'action de messieurs [Y] et [A] [S], Mme [F] [S], mesdames [M], [J], [C], [R], [B], [O] et [K], toutes nées [S] et constituant l'indivision [S],



Confirme le jugement en toutes ses dispositions,



Y ajoutant, 









Condamne M. [I] à payer à messieurs [Y] et [A] [S], Mme [F] [S], mesdames [M], [J], [C], [R], [B], [O] et [K], toutes nées [S] et constituant l'indivision [S] la somme supplémentaire de 1 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette le surplus des demandes,



Condamne M. [I] à garder la charge des dépens, 



Dit qu'ils seront recouvrés par les avoués conformément à l'article 699 du code de procédure civile.





LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE