Cour d'Appel · CHAMBRE 2 SECTION 2 — 17 janvier 2012

République Française

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 2 SECTION 2



ARRÊT DU 17/01/2012



***



N° de MINUTE : 

N° RG : 11/04201



Jugement (N° 09/01648)

rendu le 10 juin 2011

par le Tribunal de Grande Instance de CAMBRAI



REF : SVB/CPBail commercial

 Jour fixe





APPELANTE



SAS TRANSPORTS CITRA prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 5] 

[Localité 1]



Représentée par la SELARL Eric LAFORCE, avoué à DOUAI

Assisté de Me Paul RICARD, Avocat



INTIMÉES



SARL IMMOBILIERE MENELAS prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social[Adresse 2]

SARL PROUDREED FRANCE prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social[Adresse 2]

SARL PARIS PROPERTIES représentée par ses dirigeants légaux

ayant son siège social[Adresse 3]



Représentées par la SCP DELEFORGE ET FRANCHI, avoués à DOUAI

Assistées de Me Patrick MAUBARET, Avocat au barreau de BORDEAUX.





DÉBATS à l'audience publique du 22 novembre 2011 tenue par Sophie VALAY-BRIERE magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marguerite-Marie HAINAUT



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Patrick BIROLLEAU, Président de chambre

Sophie VALAY-BRIERE, Conseiller

Véronique NEVE DE MEVERGNIES, Conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2012 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Patrick BIROLLEAU, Président et Marguerite-Marie HAINAUT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



***





Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 2007, la SARL IMMOBILIÈRE MENELAS a donné à bail commercial à la SAS TRANSPORTS CITRA, pour une durée de neuf années à compter du 16 août 2007, divers locaux à usage d'entrepôts et de bureaux, dépendant d'un ensemble immobilier sis à [Adresse 4], l'exploitation du site étant soumise à la réglementation spécifique aux installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE).



Par lettres du 28 juillet et du 2 septembre 2009, la SAS TRANSPORTS CITRA a résilié le bail par anticipation, à compter du 31 janvier 2010, aux torts et griefs de la bailleresse au motif que la mise en demeure adressée à la société PROUDREED FRANCE d'avoir à fournir l'autorisation d'exploiter et d'effectuer les travaux de mise en conformité avec l'arrêté ministériel du 5 août 2002 relatif à la prévention des sinistres était demeurée sans effet.



La société TRANSPORTS CITRA a quitté les lieux le 31 janvier 2010 et a fait assigner la SARL IMMOBILIÈRE MENELAS et la société PROUDREED FRANCE devant le Tribunal de Grande Instance de Cambrai aux fins de résiliation du bail aux torts de la bailleresse.



Par jugement contradictoire en date du 10 juin 2011, le Tribunal de grande instance de Cambrai a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, :

- prononcé la mise hors de cause de la SARL PROUDREED FRANCE,

- rejeté la demande de la SAS TRANSPORTS CITRA tendant à voir dire fondée la résolution anticipée du bail avec effet au 31 janvier 2010,

- dit en conséquence que le bail garde son plein et entier effet jusqu'à la date de son expiration sauf convention contraire entre les parties,

- rejeté les demandes de la SAS TRANSPORTS CITRA en réparation de préjudices et demandes accessoires,

- condamné la SAS TRANSPORTS CITRA à payer à la SARL IMMOBILIÈRE MENELAS la somme de 854 591,24 € correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 31 octobre 2010 avec intérêts au taux légal majoré de six points outre celle de 10 000 € au titre de la clause pénale contractuelle et celle de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que la SAS TRANSPORTS CITRA doit respecter le paiement des loyers et charges par trimestre civil le 1er de chaque terme et justifier des assurances contractuellement convenues dans le mois de la signification du jugement,

- rejeté la demande de dommages et intérêts complémentaires faite à l'encontre de la SAS TRANSPORTS CITRA,

- condamné la SAS TRANSPORTS CITRA aux dépens.



Par déclaration au greffe en date du 16 juin 2011, la SAS TRANSPORTS CITRA a interjeté appel de cette décision. 



Le 22 juin 2011, elle a fait assigner la SARL IMMOBILIÈRE MENELAS et la société PROUDREED FRANCE en référé devant le Premier Président de la présente Cour, lequel par ordonnance du 11 juillet 2011 a rejeté la demande d'arrêt de l'exécution provisoire attachée au jugement susvisé mais a subordonné celle-ci à la remise par la SARL IMMOBILIÈRE MENELAS d'un acte de cautionnement solidaire de la SARL PARIS PROPERTIES, intervenante volontaire à l'instance.



Autorisée par ordonnance du 28 juin 20011, elle a fait assigner, selon exploit d'huissier de justice en date du 13 octobre 2011, à jour fixe pour l'audience du 22 novembre 2011, les sociétés IMMOBILIÈRE MENELAS et PROUDREED FRANCE.



La SAS TRANSPORTS CITRA demande à la Cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions, de déclarer ses demandes recevables et bien fondées, de juger bien fondée la résiliation prononcée à compter du 31 janvier 2010 et d'ordonner le remboursement prorata temporis des taxes foncières, droits et accessoires au bail depuis le jour de la résiliation, de dire que les sociétés PROUDREED FRANCE et MENELAS seront tenues en tant que bailleur solidairement responsables et fautif de lui payer les sommes de 48 000 € (frais de manutention), 20 000 € (frais de déménagement), 50 000 € (démontage des palettiers), 30 000 € (mobilisation des équipes commerciales), 10 000 € (préjudice résultant des saisies conservatoires, outre 279 950,20 € au titre du préjudice subi du fait du montant des loyers en principal, ainsi que celle de 20 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, d'ordonner la main levée des saisies conservatoires opérées les 1er avril 2010, 23 juillet 2010 et 17 janvier 2011 sur ses comptes, de les condamner au remboursement de la garantie à première demande tirées sur le Crédit Lyonnais majoré des intérêts frais et agios ainsi qu'aux dépens, enfin de réserver ses droits au titre du préjudice subi par une éventuelle nouvelle saisie opérée sur ses comptes bancaires par la société MENELAS.

Elle fait valoir pour l'essentiel que la SARL IMMOBILIÈRE MENELAS a manqué à son obligation de délivrance en ne transférant pas au nom de CITRA le bénéfice de l'arrêté d'exploitation du 6 mai 1993 et en ne mettant pas à sa disposition un entrepôt conforme à la réglementation et, en l'absence d'un équipement frigorifique, aux prévisions contractuelles, rendant son exploitation régulière impossible. Elle soutient que pour pouvoir exploiter régulièrement son activité de stockage, notamment de produits frais, elle doit être titulaire de l'autorisation d'exploiter et que dès lors que ce n'est pas le cas, elle ne peut être tenue de poursuivre un bail dont l'objet ne peut être réalisé. Elle ajoute que l'arrêté du 29 avril 2009, le descriptif des travaux et leur mise en oeuvre au 14 décembre 2009 font la preuve de ce que l'objet du bail n'est pas exploité conformément à la réglementation et de la défaillance du bailleur dont l'entrepôt n'avait toujours pas été remis aux normes au 31 janvier 2010 et en février 2011. Elle prétend qu'elle ne pouvait s'exposer ni aux risques d'une exploitation irrégulière car en infraction à la réglementation ni à celui d'une fermeture de l'installation. Elle expose enfin que la société IMMOBILIÈRE MENELAS est une société de gestion des actifs immobiliers du groupe PROUDREED FRANCE et que la société PROUDREED FRANCE qui a agit comme maître d'ouvrage et réel titulaire des actifs immobiliers du bailleur a engagé sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil, justifiant la demande de solidarité à son encontre. 



Dans leurs conclusions en date du 17 novembre 2011, les SARL IMMOBILIÈRE MENELAS, PROUDREED FRANCE et PARIS PROPERTIES, demandent à la Cour de confirmer le jugement sauf à condamner la société TRANSPORTS CITRA à payer à la société IMMOBILIÈRE MENELAS la somme de 1 136 873,20 € correspondant aux loyers et charges arrêtés au 16 novembre 2011 avec intérêts au taux légal majoré de six points outre 103 173,12 € au titre de l'article 15 alinéa 2 du bail, 50 000 € à titre de dommages et intérêts et 6 000 € à chacune des trois sociétés assignées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 

Elles soutiennent en substance qu'aucun des motifs invoqués par la société TRANSPORTS CITRA pour se libérer de façon anticipée et illégitime de ses obligations contractuelles n'est fondé. Elles précisent à titre liminaire que les sociétés PROUDREED FRANCE et IMMOBILIÈRE MENELAS sont juridiquement distinctes et indépendantes, la première n'étant ni propriétaire des locaux ni liée à la société TRANSPORTS CITRA, excluant toute possibilité de solidarité entre elles, et que l'engagement de la société PARIS PROPERTIES est strictement cantonné à ce qu'elle a proposé et qui a été retenu par Madame le Premier Président. Elles plaident que la société IMMOBILIÈRE MENELAS, bénéficiaire de l'arrêté d'exploitation qui lui a été transféré le 27 novembre 2007, a parfaitement rempli son obligation de délivrance puisqu'elle loue à la SAS TRANSPORTS CITRA, utilisatrice des entrepôts, un immeuble bénéficiant des autorisations administratives nécessaires à l'exploitation des activités autorisées et donc en règle avec la législation applicable en matière d'ICPE. Elles précisent que l'arrêté d'exploitation peut bénéficier soit au propriétaire de l'immeuble soit à l'utilisateur des locaux et que le bail témoigne de ce qu'il n'a pas été prévu de transférer l'autorisation d'exploiter au preneur. Elles ajoutent que l'installation de surgélation et la centrale de froid n'ont pas été donnés en location à la société TRANSPORTS CITRA, laquelle ne les a pas souhaités lors de la conclusion du bail et n'a par la suite jamais demandé la mise en service de ces équipements. Elle arguent enfin que l'autorité préfectorale a conclu à la poursuite de l'exploitation du site en exigeant la production de documents et l'exécution de certains travaux, ce qui a été fait, de sorte que la société TRANSPORTS CITRA a toujours été en règle avec la législation applicable et a toujours pu exercer ses activités. 



Il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens et prétentions, selon ce qu'autorise l'article 455 du Code de procédure civile.



SUR CE 



L'article 15.2 des conditions particulières du bail prévoit que 'Par dérogation à l'article L145-4 du code de commerce et à l'article 2 'Durée' des conditions générales, le preneur ne pourra donner congé des présentes qu'à l'expiration de la deuxième période triennale, soit le 15 août 2013, moyennant un préavis de six mois au moins avant la date d'échéance par acte extrajudiciaire. En conséquence, le preneur déclare renoncer expressément à donner congé du présent bail à l'expiration de la première période triennale, soit le 15 août 2010".



En dépit de cette disposition, la SAS TRANSPORTS CITRA a résilié le bail à compter du 31 janvier 2010 et invoque trois motifs au soutien de celle-ci.



1- Sur le défaut de titularité de l'autorisation administrative



Les locaux donnés à bail à la société TRANSPORTS CITRA ressortent, du fait de leur destination, de la réglementation concernant les ICPE. Ils bénéficiaient d'un arrêté d'autorisation d'exploitation au profit de la société PROMODES en date du 6 mai 1993.



L'article R512-68 du code de l'environnement dispose que lorsqu'une installation classée change d'exploitant, le nouvel exploitant en fait la déclaration au Préfet dans le mois qui suit la prise en charge de l'exploitation.



Il est justifié de ce que par lettre recommandée avec avis de réception en date du 19 juin 2007, la SARL IMMOBILIÈRE MENELAS a sollicité de la Préfecture du Nord le transfert à son profit de l'autorisation d'exploiter le site donné à bail, reprise d'exploitation dont il lui a été donné acte par l'autorité préfectorale selon récépissé du 27 novembre 2007.



Il n'est pas contesté que le bail est destiné à l'exploitation par la société TRANSPORTS CITRA de son activité 'd'entreposage, transport, déménagement, emballage' et qu'elle s'est engagée aux termes de celui-ci 'à respecter la réglementation ainsi que toute nouvelle réglementation concernant son activité qui pourrait être édictée...[ainsi que] la réglementation environnementale et en particulier à implanter et exploiter les installations conformément au dossier de demande d'autorisation ou au dossier de déclaration lors du présent bail et de ses renouvellements successifs, sous réserve des prescriptions : ...de l'arrêté d'autorisation et, le cas échéant, des arrêtés complémentaires, pour les installations soumises à autorisation, des prescriptions générales accompagnant le récépissé de déclaration, pour les installations soumises à déclaration...'. 



L'article 12 des conditions particulières du bail régissant les obligations respectives des parties au titre de la réglementation spécifique aux installations classées pour la protection de l'environnement précise que 'Le bailleur informe le preneur que :- l'immeuble bénéficie d'un arrêté d'exploitation (dont copie jointe en annexe aux présentes) pris par Monsieur le Préfet du Nord le 6 mai 1993 au profit de la société PROMODES) autorisant cette dernière à exploiter le site objet des présentes; - suite à la dénonciation de son bail par la société PROMODES, il a demandé par courrier du 19 juin 2007 (dont copie jointe en annexe aux présentes) le bénéfice du transfert de ladite autorisation d'exploiter'.



Il se déduit de cette disposition que la société TRANSPORTS CITRA était informée de ce que la demande d'autorisation d'exploiter avait été formulée au nom du bailleur et non à son profit, ce à quoi elle a consenti comme en témoignent les dispositions du bail par lesquelles elle a accepté de fournir au bailleur des informations précises concernant son activité (12-B-2) et lui a concédé un droit de visite et d'audit complémentaire annuel (12-B-5), cet article rappelant que le bailleur est titulaire de l'autorisation d'exploiter et/ou du récépissé de déclaration.



Elle ne peut donc pas soutenir qu'elle est l'exploitant au sens de la réglementation.



Par suite, c'est à bon droit que le premier juge a retenu que la société TRANSPORTS CITRA, en sa qualité de professionnelle de l'entrepôt et du transport ayant accepté que le bailleur ait au regard de l'administration la qualité de l'exploitant, ne pouvait faire grief à la société IMMOBILIÈRE MENELAS de ne pas lui avoir transférer personnellement l'autorisation d'exploiter et que ce motif était inopérant pour justifier la résiliation du bail.



2- Sur l'absence de mise en conformité de l'entrepôt à la réglementation



La société TRANSPORTS CITRA soutient d'une part que l'autorité préfectorale n'a pas conclu à la poursuite de l'exploitation et, d'autre part, que le bien n'étant pas conforme à sa destination contractuelle, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance.



Elle produit à cette fin un arrêté préfectoral du 29 avril 2009 pris après inspection des lieux, mettant en demeure la SARL IMMOBILIÈRE MENELAS de respecter dans un délai de trois mois à compter de sa notification, les dispositions des articles 7.1 - Implantation - et 7.2- Construction et Aménagements de l'arrêté préfectoral d'autorisation du 6 mai 1993 pour le site litigieux et, par suite, d'avoir à exécuter certains travaux.



Ce document justifie de ce qu'en cours de bail, les locaux loués n'étaient plus conformes à la réglementation applicable à l'activité exercée.

Pour autant, il n'est pas justifié, contrairement à ce qui est soutenu, que cette non-conformité a rendu les locaux impropres à leur destination dès lors que l'autorité préfectorale n'a pas fait suspendre le fonctionnement de l'installation comme l'y autorisait l'article L514-1 du code de l'environnement, la lettre de notification de l'arrêté du 4 mai 2009 précisant que 'l'inspecteur a conclu à la poursuite de l'exploitation du site sous couvert de l'arrêté préfectoral d'autorisation susvisé, sous réserve...'.



Au demeurant, il est établi par les lettres et mails versés aux débats que des contacts ont lieu entre les parties quant à la réalisation des travaux devant être supportés par la locataire conformément au bail, lesquels ont finalement débuté le 14 décembre 2009.



Par suite, les risques invoqués par la société TRANSPORTS CITRA d'une exploitation irrégulière ou d'une décision de suspension d'activité de nature à constituer un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance ne sont pas établis.



C'est donc par des motifs pertinents que le premier juge a retenu qu'à défaut d'une décision de suspension de l'autorisation d'exploiter, la locataire ne pouvait valablement invoquer la non-conformité de l'entrepôt pour justifier d'une résiliation unilatérale anticipée du bail.



3- Sur le défaut de délivrance de l'équipement frigorifique



La société TRANSPORTS MENELAS soutient que l'équipement frigorifique avec tour de congélation, qui était un des éléments du bail, était défaillant et non conforme à la réglementation de sorte qu'elle ne pouvait exploiter le bail conformément à ses stipulations et poursuivre l'exploitation.

La société IMMOBILIERE MENELAS réplique que la locataire n'a pas voulu de ces équipements spécifiques.



Il est établi qu'aucune demande n'a été faite à ce titre par la locataire avant les conclusions de première instance du 10 septembre 2009, soit plus de deux ans après la conclusion du bail, alors que tel n'aurait pas été le cas si ces installations avaient été comprises dans les éléments loués et manquants.



En outre, il résulte de l'article 15.4 du bail relatif aux conditions générales de jouissance que 'Si les équipements de l'installation de surgélation et les centrales de froid ne sont pas mis en service pendant la durée du bail, le preneur ne sera pas tenu de l'obligation de les entretenir. Toutefois, en cas de mise en service desdits équipements et des centrales de froid pendant la durée du bail, le preneur devra en assurer l'entretien. Il est précisé que la mise en service desdits équipements sera à la charge du bailleur'.

Il est, en outre, justifié par une attestation de la société JOHNSON CONTROLS, en date du 13 septembre 2007, du retrait de 1020 kg de fluide frigorifique NH3 destinés à la destruction en provenance du site loué.



C'est donc à juste titre que ce moyen a été considéré comme inopérant et écarté par le tribunal.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société TRANSPORTS CITRA de l'ensemble de ses demandes et considéré que celle-ci restait tenue de ses obligations au titre du contrat notamment quant à l'obligation de justifier d'une assurance et au paiement des loyers et charges.



La condamnation sera portée au titre des loyers et charges à la somme, non contestée, de 1 136 873,20 € selon décompte arrêté au 16 novembre 2011 avec intérêts au taux légal majorés de six points par application de l'article 15 du contrat.



S'agissant de la demande formulée au titre de la clause pénale à hauteur de 103 173,12 € TTC, en vertu du même article lequel prévoit le paiement d'une pénalité de 10% HT, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé cette somme à 10 000 € au regard du caractère manifestement excessif de celle-ci.



Les intimées qui ne démontrent pas en quoi la société TRANSPORTS CITRA leur aurait causé un préjudice distinct de la perte des loyers doivent être déboutées de leur demande de dommages et intérêts. 

Le jugement sera également confirmé de ce chef.



La société TRANSPORTS CITRA qui succombe sera condamnée aux dépens et déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des intimées les frais exposés par elles en cause d'appel et non compris dans les dépens ; il leur sera alloué la somme de 2 000 € chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile, l'indemnité allouée en première instance étant confirmée.



PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf à fixer le montant de la condamnation au titre de loyers et charges impayés à la date du 16 novembre 2011 à la somme de 1 136 873,20 € ;



Y ajoutant,



Déboute la SAS TRANSPORTS CITRA de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SAS TRANSPORTS CITRA à payer aux SARL IMMOBILIÈRE MENELAS, PROUDREED FRANCE et PARIS PROPERTIES la somme de 2 000 € à chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SAS TRANSPORTS CITRA aux dépens dont distraction au profit de la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoué, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

 



LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,











Marguerite Marie HAINAUTPatrick BIROLLEAU