Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 7 septembre 2011

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 07 SEPTEMBRE 2011



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 09/28572



Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Novembre 2009 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 09/02224





APPELANTE

 

SCI BATI GAUTIER 

représenté (e) par son gérant

[Adresse 3]

[Localité 4]



représentée par la SCP REGNIER-BEQUET-MOISAN, avoués à la Cour

assistée de Maître Louis FAUQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : C 1093







INTIMÉE 



SARL DLC

 prise en la personne de son gérant

[Adresse 5]

[Localité 6]



représentée par la SCP BOMMART-FORSTER-FROMANTIN, avoués à la Cour

assistée de Maître Jean-Alain MICHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D 371





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 mai 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame BARTHOLIN, Présidente chargée du rapport et Madame DEGRELLE-CROISSANT, Conseiller.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame BARTHOLIN, Présidente

Madame BLUM, Conseiller

Madame DEGRELLE-CROISSANT, Conseiller



Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.







ARRÊT :



- contradictoire,



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

 *************



EXPOSE DU LITIGE: 



Faits et procédure  :



Par acte du 17 février 1995 la sci Bati Gautier a consenti un bail commercial à la société Women au droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société DLC sur des locaux sis [Adresse 5], ce pour une durée de 12 ans.



Le 02 décembre 2008 la sci Bati Gautier bailleresse a délivré un commandement visant la clause résolutoire au motif que le preneur a procédé à une extension d'une mezzanine existante sans son autorisation, la bailleresse invoquant avoir découvert cette extension lors d'une visite des lieux au début de l'année 2008.



Le 29 décembre 2009 la société DLC a fait délivrer une protestation à commandement à la bailleresse.



Le 10 février 2009 la sci Bati Gautier a saisi le Tribunal de Grande Instance de Bobigny aux fins de voir déclarer acquise la clause résolutoire.



Par jugement du 04 novembre 2009, le Tribunal de Grande Instance de Bobigny a :



-Débouté la sci Bati Gautier de toutes ses demandes, fins et conclusions, principale et subsidiaire.

- Condamné la sci Bati Gautier à payer à la Société DLC la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

- Condamné la sci Bati Gautier en tous les dépens.



La sci Bati Gautier a interjeté appel du jugement .



Dans ses dernières conclusions signifiées et déposées le 15 avril 2011 la sci Bati Gautier   appelante demande à la Cour de :



-La déclarer recevable et bien fondé en son appel, 

-Infirmer le jugement dans l'ensemble de ses dispositions et statuant à nouveau:

-Déclarer acquis le jeu de la clause résolutoire

En tout état de cause prononcer la résiliation du bail du 17 février 1995 aux torts de la sarl DLC,

En conséquence, dire que la sarl DLC rendra libre de toute personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, les locaux consistant en deux cellules n°D [Cadastre 1] et D [Cadastre 2] dépendant du bâtiment 244 sis à [Adresse 5] dans la huitaine de la signification du jugement à intervenir.

-Dire que passée cette date, il pourra être procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique si besoin est.

-Dire que le dépôt de garantie restera acquis à la la sci Bati gautier à titre de clause pénale

-Condamner la sarl DLC à payer à la sci Bati Gautier une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant majoré des charges jusqu'au jour du départ effectif des lieux

-Condamner la sarl DLC à payer à la sci Bati Gautier la somme de 10.000€ au titre de dommages et intérêts,

-Débouter la sarl DlC de l'ensemble de ses demandes,

-Condamner la sarl DLC à payer à la sci Bati Gautier la somme de 5000€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

-Condamner la sarl DLC à payer à la sci Bati Gautier les dépens de première instance et d'appel.



Dans ses dernières conclusions signifiées et déposées le 30 mars 2011 la Société DLC intimée, demande à la Cour de :



-Déclarer la sci Bati Gautier mal fondée en son appel et en ses demandes et l'en débouter

En conséquence

-Confirmer le jugement rendu le 03 novembre 2009 par le Tribunal de Grande Instance de Bobigny

Subsidiairement ,

-Octroyer à la société DLC les plus larges délais afin de lui permettre de supprimer l'extension litigieuse et suspendre pendant le cours de ces délais les effets de la clause résolutoire

-Condamner la sci Bati Gautier à payer à la société DLC la somme de 5000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

-Condamner la sci Bati Gautier aux entiers dépens.





SUR CE 



La bailleresse soutient que le preneur actuel a réalisé une extension de la mezzanine précédemment installée par le précédent locataire en 1995, sur toute la surface des locaux et qu'elle est devenue ainsi un étage, en violation de l'autorisation donnée se limitant à permettre l'installation d'une mezzanine sur une partie des locaux entre les poteaux cotés a et b sur le plan qu'elle produit, que cette extension non autorisée ne respecte pas au surplus les contraintes techniques de sécurité et double ainsi la surfaces des locaux, modifiant substantiellement les caractéristiques du bail, ce qui entraine des contraintes financières nouvelles .



Elle soutient qu'occupant toute la surface au sol, la construction ne peut plus porter le nom de mezzanine, ce qui démontre que l'extension a été réalisée par le preneur actuel postérieurement à la cession du bail, l'étude de la Socotec du 18 novembre 1998 ne faisant référence qu'à une 'mezzanine' , ce qui n'aurait pas été le cas en présence d'une extension occupant toute la surface au sol des locaux .



Par lettre en date du 19 avril 1995, la société compagnie des entrepôts et magasins généraux de Paris aux droits de laquelle se trouve la sci Bati Gautier écrivait à la locataire la société Women : 



'il est possible de réaliser une mezzanine filante sur les lots D 11 et D 12 .



A) en béton armé . Elle sera limitée aux travées 11-13 et aux files a et b (les potaux sont prévus pour supporter une mezzanine dont la charge d'exploitation maximum est de 500 kgs/m² à 3, 23m de hauteur .. 

B) en charpente métallique : la mezzanine pourra étre plus grande ou plus petite et devra répondre aux caractéristiques suivantes : 

-surcharge d'exploitation : 250kg/m² 

-poteaux de section carrée 10x 10 cm fixés sur le dallage par l'intermédiaire d'une platine métallique 15x 15 cm .



La lettre rappelait en outre les obligations imposées par le code du travail, précisant que si la plate forme représentait plus de 50 % de la surface au sol, elle devrait être traitée CF 1 heure .



La sci Bati Gautier produit une étude de la Socotec concernant la mezzanine visitée le 18 novembre 1998 indiquant qu'elle est constituée d'une structure métallique, que la charge admissible est de 300kg/m² et qu'il n'y a pas de nécessité de reprise de la structure, seules des contremarches étant à prévoir . 



Il résulte de ces documents que la bailleresse avait elle -même admis lors de l'autorisation donnée à la précédente locataire que la mezzanine dont la construction était sollicitée pouvait être plus grande que la limite des travées 11-13 et des poteaux a et b dans l'hypothèse ou celle-ci serait soutenue par une charpente métallique, ce qui est le cas en l'espèce, allant jusqu'à préciser que au cas ou elle occuperait plus de 50% de la surface au sol comme c'est également le cas, elle devrait respecter les contraintes de sécurité incendie CF 1 heure . 



Ainsi , il entrait dans les prévisions des parties lors de l'autorisation donnée au précédent locataire en avril 1995 que la mezzanine dont la construction était demandée, pouvait occuper plus de 50% de la surface au sol des locaux et ne pas se limiter aux travées 11-13 et aux poteaux a et b ; 



La bailleresse ne rapporte au surplus aucunement la preuve qui lui incombe que la mezzanine telle qu'autorisée a été initialement limitée aux travées 11-13 et aux poteaux a et b de sorte que l'extension invoquée serait nécessairement le fait du cessionnaire ; 



En effet, la circonstance que la Socotec ait lors de sa visite des lieux le 18 novembre 1998 décrit une 'mezzanine' ne vaut pas preuve de ce que celle-ci était alors limitée à la moitié de la surface des locaux , l'huissier qui a effectué le 23 mars 2010 le constat de ce que la construction suspendue occupe la totalité de la surface au sol des locaux loués ayant également lui-même employé pour la désigner le terme de 'mezzanine', bien que mezzanine désigne un plancher intermédiaire n'occupant pas en principe toute la surface de la pièce qu'elle surplombe .



A admettre ainsi, comme le prétend la bailleresse, que la mezzanine initialement construite ait occupé la portion comprise entre les poteaux a et b , soit la moitié environ de la surface au sol des locaux, puis qu'elle ait été ensuite étendue à toute la surface , il n'est nullement établi que cette extension soit le fait de la locataire actuelle à laquelle a été cédé le bail le 8 avril 1998 . 



En effet, il ne peut être tiré de la protestation à commandement faite par la société locataire DLC le 29 décembre 2008 ou celle-ci fait valoir que l'extension de la mezzanine précédemment autorisée n'entre pas dans le cadre des prévisions du bail concernant l'autorisation du bailleur ou encore que la bailleresse était parfaitement informée de cette extension 'qu'elle a constatée et acceptée pendant de très nombreuses années' , un aveu expressément formulé que la société DCL est elle-même à l'origine d'une extension non autorisée .





Il ne peut être davantage déduit de ce que la société Women connaissait des difficultés qui ont conduit à sa liquidation judiciaire prononcée le 18 novembre 1998 qu'elle n'a pu réaliser cette extension alors que la cession du bail ayant eu lieu en avril 1998, elle a pu y procéder entre 1995 et avril 1998, la circonstance que la Socotec ait qualifié la construction de mezzanine en novembre 1998 - sans autre description - ne valant pas preuve de l'absence d'extension comme il a été relevé précédemment .



Enfin , la bailleresse ne rapporte pas, par les documents qu'elle produit, la preuve de ce que ladite mezzanine ne répond pas aux normes de sécurité exigibles , la Socotec ayant conclu à une charge admissible de 300 kilos/m² et à l'absence de nécessité de modification de la structure alors que l'autorisation avait été donnée pour une charge limitée à 250 kilos / m² dans le cas d'une construction métallique de sorte que la charge permise va au -delà des prévisions .



En conséquence, faute de rapporter la preuve que la mezzanine, telle qu'elle existe actuellement, a été réalisée par la société DCL en violation des dispositions du bail qui prévoit que le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucune construction ou installation , non plus qu'aucun aménagement, percement de murs ou changement de distribution , et ne pourra plus généralement leur apporter, non plus qu'aux installations qu'ils comprennent, aucune modification quelconque à moins d'avoir obtenu au préalable l'autorisation expresse et écrite de la compagnie bailleresse et alors qu'elle avait autorisé la société Women précédent locataire à installer une mezzanine pouvant étre plus grande que la limite des poteaux a et b en cas de construction en charpente métallique comme c'est le cas, la bailleresse est mal fondée à demander à l'encontre de la société DCL l'application de la clause résolutoire prévue au bail .



Elle est tout aussi mal fondée à demander la résiliation du bail pour le motif grave et légitime tiré de la violation d'une clause du bail qui n'est pas démontrée, étant observé que la société Bati Gautier n'apporte preuve ni d'une contravention aux règles de sécurité lors de l'installation de la mezzanine telle qu'elle existe , ni d'une aggravation de ses propres charges.



La société Bati Gautier qui sera déboutée de ses demandes, supportera les dépens en outre de ceux de première instance et paiera à la société DLC une somme de 2000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile en outre de la somme arbitrée sur ce fondement en première instance .



PAR CES MOTIFS 





Confirme le jugement déféré, 



Condamne la sci BaTI Gautier aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit des avoués de la cause et à payer à la société DLC une somme de 2000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .



LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,