Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 1 juin 2011

Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 01 JUIN 2011



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 09/19271



Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juillet 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 06/03879





APPELANT

 

Monsieur [W] [R]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



représenté par la SCP BERNABE-CHARDIN-CHEVILLER, avoués à la Cour

assisté de Me Caroline JEANNOT plaidant pour la SELARL LVA, avocat au barreau de PARIS, toque G 129





INTIMEE 



Monsieur [C] [D] [A] [U] es qualité d'héritier de Mme [T] [F] divorcée [U], décédée

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Monsieur [P] [T] [Y] [U] es qualité d'héritier de Mme [T] [F] divorcée [U], décédée

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Monsieur [H] [O] [M] [U] es qualité d'héritier de Mme [T] [F] divorcée [U], décédée

[Adresse 5]

[Adresse 5] - MAROC



représentés par Me Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour

assistés de Me Isabelle LAFON plaidant pour le Cabinet THEILLAC, substituant et intervenante en tant que collaboratrice de Me Denis THEILLAC, avocat au barreau de PARIS, toque : A 550





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 mars 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame BARTHOLIN, Présidente et Madame BLUM, Conseiller chargée du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame BARTHOLIN, Présidente

Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller

Madame BLUM, Conseiller



Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.





ARRÊT :



- contradictoire,



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.



 *************



Par acte du 6 novembre 1996, Mme [F] a donné à bail à la société Le Belliard, aux droits de laquelle est venu M. [W] [R], pour une durée de 9 années à compter du 26 janvier 1996, des locaux dépendant d'un immeuble situé à [Adresse 1], [Adresse 1] et [Adresse 1] pour y exercer le commerce de vins, liqueurs, brasserie, restaurant à l'exclusion de tout autre, avec interdiction de musique, moyennant un loyer annuel de 90.000 francs (13.720,41 euros).



Courant 2002, Mme [F] a autorisé M. [R] à adjoindre à son activité celle de Pmu, loto, jeux.



Par acte extrajudiciaire du 19 novembre 2004, Mme [F] a donné congé à son locataire pour le 30 juin 2005 avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel en principal de 45.000 euros. M. [R] ayant accepté le renouvellement mais au loyer plafonné, le juge des loyers a été saisi et M. [X] a été désigné en qualité d'expert. Il a déposé son rapport le 18 septembre 2008.



Par jugement rendu le 7 juillet 2009, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

- fixé à 33.400 euros en principal par an à compter du 1er juillet 2005, le loyer du bail renouvelé depuis cette date, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

- dit que les intérêts au taux légal sont dus sur les loyers arriérés à compter de la date de chaque échéance contractuelle et qu'ils seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- dit que les dépens, y compris le coût de la mesure d'instruction, seront supportés par moitié par chacune des parties.



M. [W] [R] a relevé appel de cette décision et par ses dernières conclusions du 8 mars 2011, demande à la cour, au visa de l'article L 145-34 du code de commerce, d'infirmer le jugement et de :

-dire que le loyer doit être fixé selon les règles du plafonnement,

- fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2005 à la somme annuelle en principal de 17.187,76 euros,

- à titre subsidiaire, dire que la valeur locative des lieux loués doit être fixée au 1er juillet 2005 à la somme annuelle en principal HT et HC de 33.400 euros,

- dire qu'il devra payer les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de la présente décision,

 - condamner les consorts [U] aux dépens y compris les frais et honoraires d'expertise judiciaire ainsi qu'au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par leurs dernières conclusions du 16 février 2011, MM. [C], [P] et [H] [U], (consorts [U]), héritiers de [T] [F] décédée le [Date décès 2] 2009, demandent à la cour de ;

- débouter M. [R] de toutes ses demandes,

- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu le déplafonnement du loyer compte tenu de la modification de la destination contractuelle des lieux intervenue au cours du bail expiré,

- dire qu'il existe en outre deux autres motifs de déplafonnement tirés de la modification des caractéristiques des locaux loués et de la modification des facteurs locaux de commercialité,

- fixer le loyer à la somme de 41.000 euros par an en principal à compter du 1er juillet 2005,

- confirmer le jugement sur les intérêts et la capitalisation,

- condamner M. [R] au paiement d'une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens incluant les frais d'expertise.



SUR CE,



Considérant que M. [R] reproche aux premiers juges d'avoir estimé que l'adjonction de l'activité de Pmu, loto, jeux à celle de vins, liqueurs, brasserie, restaurant constitue une modification de la destination des lieux de nature à justifier le déplafonnement du loyer ; qu'il soutient que l'activité de Pmu, loto, jeux est incluse dans la destination contractuelle, qu'au surplus, le caractère notable de cette modification n'est ni démontré ni caractérisé, qu'il n'a en effet jamais exercé l'activité litigieuse, qu'en raison du nombre de licenciés dans le périmètre voisin, la Française des jeux lui a opposé une fin de non recevoir de sorte qu'il ne pourra jamais s'adjoindre l'activité, qu'il n'exerce pas non plus l'activité de Pmu et ne sait pas si le Pmu acceptera de lui accorder une licence d'exploitation, qu'il n'a donc pu bénéficier du développement de l'activité de jeux et les bailleurs ne rapportent pas la preuve du caractère notable de la modification invoquée ;



Mais considérant que la destination contractuelle initiale est le "commerce de vins, liqueurs, brasserie, restaurant à l'exclusion de tout autre, avec interdiction de musique" qui n'est pas exactement celle prise en considération par M. [R] ; que l'activité de Pmu, loto et jeux n'est pas incluse dans cette destination expressément restreinte à celle de vins, liqueurs, brasserie, restaurant quand bien même elle en est complémentaire ; que le locataire qui a sollicité l'accord du bailleur pour cette déspécialisation partielle ne s'y est du reste pas trompé ; que l'adjonction de l'activité de Pmu, loto et jeux, autorisée par le bailleur, à la destination initiale constitue bien une modification de la destination des lieux, élément visé au point 2° de l'article L 145-33 du code de commerce ; 







Considérant que cette modification de la destination des lieux est notable au sens de l'article L 145-34 du même code dès lors qu'elle a une incidence favorable sur l'activité exercée, les premiers juges ayant pertinemment retenu la rentabilité accrue par l'apport d'une nouvelle clientèle ; que contrairement à ce qu'il soutient, M. [R] ne justifie nullement d'un refus qui aurait été opposé par le Pmu ou la Française des Jeux à une demande de licence d'exploitation ou d'agrément qu'il aurait faite ni des obstacles qui existeraient au déploiement de son activité dans les secteurs du pari mutuel urbain ou des jeux ainsi qu'à la valorisation, y compris dans le cadre d'une cession de son fonds, de la déspécialisation partielle dont il a bénéficié au cours du bail expiré ; 



Considérant que sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres motifs de déplafonnement invoqués par les consorts [U], c'est à juste titre que les premiers juges ont estimé qu'en raison de la modification notable de la destination des lieux, le loyer devait être fixé à la valeur locative ;



Considérant que M. [R] s'en remet, à titre subsidiaire, à l'estimation de la valeur locative faite par l'expert judiciaire, retenue par les premiers juges ;



Que formant appel incident, les consorts [U] qui ne contestent pas les surfaces (89,90 m² P pour la boutique et 58m² R pour l'appartement) relevées par l'expert judiciaire, estiment que celui-ci cite des références anciennes, que le prix unitaire au m² qu'il propose est faible tant pour la partie commerce eu égard à la situation en angle des locaux qui dépendent d'un bel immeuble haussmannien bénéficiant d'un important linéaire de façade, que pour l'appartement du 1er étage communiquant avec la boutique par un escalier intérieur et bénéficiant également d'un accès par les parties communes ;



Mais considérant qu'il ressort des constatations de l'expert que l'emplacement des locaux, fréquentés par une clientèle de quartier à pouvoir d'achat limité, est moins recherché que les abords des [Adresse 6] et de la [Adresse 6], que les éléments de comparaison cités par l'expert sont en majorité compris dans une fourchette de date entre 2001 et 2005, que la valeur locative retenue tient compte de la date de ces éléments de comparaison ainsi plus généralement que des obligations respectives nées du bail, de la qualité de l'immeuble, de l'intérêt de l'emplacement et des caractéristiques des locaux ; que c'est par des motifs pertinents que la cour approuve que les premiers juges ont fixé à 33.400 euros par an en principal à compter du 1er juillet 2005, le loyer du bail renouvelé depuis cette date ; que le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point ; 



Considérant que le jugement sera en revanche infirmé en ce qu'il a fixé le point de départ des intérêts au taux légal sur les compléments de loyer à la date de chaque échéance contractuelle ; qu'en effet, s'agissant d'intérêts moratoires, ils supposent, même pour les revenus échus tels que les loyers visés aux dispositions de l'article 1155 du code civil que ces revenus soient déterminés dans leur montant, le retard de paiement ne pouvant être caractérisé dans le cas contraire ; que tel n'est pas le cas en l'espèce de sorte que les intérêts sur les compléments de loyer dus après fixation courront à compter du 7 juillet 2009, date du jugement ; qu'il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil 



Considérant que le jugement étant confirmé sur le sort des dépens de première instance, M. [R] qui succombe pour l'essentiel sur son recours, sera condamné aux dépens d'appel ; que vu l'article 700 du code de procédure civile, il sera débouté de sa demande à ce titre et la somme de 1.500 euros sera allouée aux consorts [U] pour leurs frais irrépétibles d'appel. 

PAR CES MOTIFS





Confirme le jugement sauf en ce qu'il a dit que les intérêts au taux légal sont dus sur les loyers arriérés à compter de la date de chaque échéance contractuelle ;



Statuant à nouveau sur ce seul chef infirmé,



Dit que les intérêts au taux légal sont dus sur les compléments de loyers arriérés à compter du 7 juillet 2009 et qu'ils se capitaliseront dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;



Condamne M. [R] à payer aux consorts [U] la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais irrépétibles d'appel ;



Rejette toute autre demande ;



Condamne M. [R] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,