Cour d'Appel · 4e Chambre A — 28 octobre 2011

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

4e Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 28 OCTOBRE 2011



N° 2011/439 













Rôle N° 09/21315







SA D'HLM ERILIA





C/



S.A.R.L. IMMOBILIÈRE FRENCH RIVIERA

S.A.R.L. JMC

S.A.R.L. ALMA

[Z] [H]

[Y] [H]

COMMUNE DE [Localité 9]





















Grosse délivrée 

le :

à :la S.C.P. JOURDAN - WATTECAMPS 



la S.C.P. DE SAINT FERREOL - TOUBOUL 



la S.C.P. COHEN-GUEDJ 



la S.C.P. ERMENEUX CHAMPLY-LEVAIQUE

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 22 octobre 2009 enregistré au répertoire général sous le n° 08/00994.





APPELANTE



SA D'HLM ERILIA, [Adresse 7] agissant par son représentant légal en exercice audit siège,



représentée par la S.C.P. J F JOURDAN - P G WATTECAMPS, avoués à la Cour, plaidant par Me Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMES



S.A.R.L. IMMOBILIÈRE FRENCH RIVIERA, [Adresse 2]



S.A.R.L. JMC, [Adresse 5]



S.A.R.L. ALMA, [Adresse 1]



représentés par la S.C.P. MJ DE SAINT FERREOL ET COLETTE TOUBOUL, avoués à la Cour, plaidant par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE



Mademoiselle [Z] [H]

née le [Date naissance 6] 1969 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]



Monsieur [Y] [H]

demeurant [Adresse 4]



représentés par la S.C.P. COHEN GUEDJ, avoués à la Cour, ayant Me Jean-Michel BARGIARELLI, avocat au barreau de PARIS



COMMUNE DE [Localité 9], [Adresse 10]



représentée par la S.C.P. ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avoués à la Cour, plaidant par Me Jean-Pierre BERDAH avocat au barreau de NICE













*-*-*-*-*











COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 27 septembre 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président

Monsieur André FORTIN, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 octobre 2011.







ARRÊT



Contradictoire,



Magistrat Rédacteur : Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président



Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 octobre 2011,



Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







***





















































FAITS ET PROCÉDURE



Les 25 et 27 novembre 2003 les consorts [H] ont conclu un compromis de vente avec les sociétés IMMOBILIÈRE FRENCH RIVIERA, JMC et ALMA, sous la condition suspensive qu'aucun droit de préemption ne soit exercé ; la Ville de NICE ayant exercé son droit de préemption sur l'immeuble, les sociétés IMMOBILIÈRE FRENCH RIVIERA, JMC et ALMA ont saisi la juridiction administrative afin d'obtenir l'annulation de cette décision ; nonobstant leur opposition, par acte du 21 mai 2004 les consorts [H] ont vendu l'immeuble à la Ville de NICE, puis par acte du 30 mars 2005 celle-ci l'a revendu à la société d'HLM ERILIA, qui l'a réhabilité et affecté au logement de personnes sous plafond de ressources ; par jugement du 18 octobre 2007, notifié le 23 octobre 2007 et devenu définitif, le Tribunal administratif de NICE a annulé la décision de préemption, mais considérant le but d'intérêt général poursuivi par la Ville de NICE, a rejeté la requête des sociétés IMMOBILIÈRE FRENCH RIVIERA, JMC et ALMA tendant à enjoindre à cette dernière de leur offrir l'acquisition de l'immeuble en leur qualité d'acheteurs évincés ; en l'état par exploits des 14, 15 et 16 janvier 2008 les sociétés IMMOBILIÈRE FRENCH RIVIERA, JMC et ALMA ont assigné la Ville de NICE, la société d'HLM ERILIA et les consorts [H] afin d'obtenir la 'résolution', en réalité l'annulation, des ventes des 21 mai 2004 et 30 mars 2005, et la réalisation forcée de celle objet du compromis ; 



Par jugement du 22 octobre 2009 le Tribunal de grande instance de NICE a statué ainsi :

'Vu le compromis de vente signé les 25 et 27 novembre 2003 entre les consorts [H] et les S.A.R.L. IFR, JMC et ALMA. 

Vu les articles 1134, 1589, 1583, 1176 et 1108 du code civil, 

Rejette la fin de non recevoir tirée du défaut de publication soulevée par la Commune de NICE. 

Rejette la fin de non recevoir tirée de la chose jugée soulevée par la société ERILIA. 

Annule la vente conclue le 21 mai 2004 entre les consorts [H] et la Commune de NICE. 

Annule la vente conclue le 30 mars 2005 entre la commune de NICE et la société ERILIA. 

Fait droit à l'action en réalisation forcée de la vente des biens objets du compromis qui liait les sociétés IFR, JMC et ALMA aux consorts [H] moyennant le prix de 1.575.000 euros.

Déboute les sociétés demanderesses de leur demande de dommages et intérêts. 

Déboute la Commune de NICE de sa demande de dommages et intérêts. 

Déboute Monsieur et Madame [H] de leur demande de dommages et intérêts. 

Condamne la Commune de NICE à verser eux sociétés IFR, JMC et ALMA la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Condamne la Commune de NICE aux dépens qui pourront être distraits au profit des avocats de la cause dans les conditions fixées par l'article 699 du code de procédure civile' ;



La société d'HLM ERILIA et la Ville de NICE ont relevé appel de cette décision respectivement les 26 et 27 novembre 2009 ;



Au terme de dernières conclusions du 23 septembre 2011 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, la société d'HLM ERILIA formule les demandes suivantes :

'Vu le compromis en date du 25 et 27 novembre 2003, 

Vu le jugement du Tribunal Administratif de Nice du 4 octobre 2007, 

Vu l'article 122 du Code de procédure civile, 





Vu la loi des 16 et 24 août 1790, outre le décret du 16 fructidor an 3, 

Vu les articles 544 et 1304 du Code civil, 

Vu l'article 1371 du Code civil, 

A TITRE PRINCIPAL, 

INFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de Nice en date du 22 octobre 2009 ; 

DIRE ET JUGER irrecevable l'action des sociétés IFR, JMC et ALMA en constatant : 

- La forclusion de leur action, le délai de forclusion pour agir afin de faire constater la vente par décision de justice ayant expiré le 15 mai 2004, ou a maxima le 24 novembre 2007 ;

- Le défaut de qualité pour agir de ces sociétés, le compromis étant caduc ;

- L'autorité absolue de chose jugée de la décision du Tribunal Administratif de NICE du 4 octobre 2007 ;

En conséquence, 

REJETER, comme irrecevables, les actions en annulation des ventes conclues entre les [H] et la commune de Nice et entre cette dernière et la société ERILIA ; 

A TITRE SUBSIDIAIRE, AU FOND, 

- REFORMER le jugement entrepris, 

- DIRE ET JUGER que la nature de l'opération de réhabilitation réalisée, l'occupation actuelle du bien, l'intérêt général qui s'attache à cette opération de logement social rendent les restitutions en nature impossibles ; 

- En conséquence, REJETER la demande formulée de réalisation forcée de la vente ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, ET AVANT DIRE DROIT, au cas où la cour d'appel ferait droit aux demandes en nullité des ventes successives, 

- CONSTATER que l'immeuble a été entièrement réhabilité et l'impossibilité de sa remise en état,

- DIRE ET JUGER que le transfert de propriété n'interviendra qu'après paiement par les sociétés IFR, JMC et ALMA d'une indemnité destiné à compenser les impenses nécessaires et/ou utiles réalisées par Erilia et désigner tel expert qu'il plaira avec pour mission de déterminer le montant des sommes que les intimées devront verser à la Société ERILIA 

EN TOUTE HYPOTHÈSE, 

- CONDAMNER conjointement et solidairement les trois sociétés intimées à verser à payer à la société ERILIA la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens, dont distraction, pour ceux d'appel, au profit de la S.C.P. JOURDAN WATTECAMPS, Avoués sous leur affirmation de droit' ;



Au terme de dernières conclusions du 17 juin 2011 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, la Ville de NICE formule les demandes suivantes :

'Réformer le jugement dont appel. 

Déclarer infondée la demande en résolution ou en annulation de vente formée par les trois Sociétés requérantes contre les deux décisions de vente et de revente du bien, l'article 1131 du Code Civil étant inapplicable à la cause. 

Les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions. 

Subsidiairement, voir relever l'absence de faute de la Commune de NICE et l'absence de préjudice démontré. 

Condamner les intimés aux entiers dépens distraits au profit de la S.C.P. ERMENEUX CHAMPLY - LEVAIQUE, sous son affirmation de droit, ainsi qu'en 3.000 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile' ;



Au terme de dernières conclusions du 2 février 2011 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, les consorts [H] formulent les demandes suivantes :

'DONNER ACTE aux consorts [H] qu'ils s'en remettent à la sagesse de la Cour sur le sort de la procédure qui leur a été imposée. 





DONNER Acte aux consorts [H] de la sommation faite aux intimées d'avoir, pour garantir leur acquisition dans l'hypothèse d'un arrêt confirmatif de la Cour, à consigner la somme de 1.675.000 € à la CDC ou sur le compte séquestre de Monsieur le Bâtonnier de l'Ordre des Avocats de Nice. 

Faisant droit à la demande reconventionnelle des consorts [H], 

CONDAMNER la Ville de Nice, dans l'hypothèse d'un arrêt confirmatif, à verser à chacun d'eux, une somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts, outre une somme de 5.000 € chacun sur le fondement de l'article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE. 

Subsidiairement et dans l'hypothèse d'un arrêt infirmatif, 

CONDAMNER les intimées IMMOBILIÈRE FRENCH RIVIERA, JMC IMMOBILIER et ALMA à verser à chacun des consorts [H], une somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts, outre une somme de 5.000 € chacun au titre de l'article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la S.C.P. d'Avoués COHEN - GUEDJ, conformément aux dispositions de l'article 699 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE' ;



Au terme de dernières conclusions du 26 septembre 2011 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, les sociétés IMMOBILIÈRE FRENCH RIVIERA, JMC et ALMA formulent les demandes suivantes :

'Sur le fondement des dispositions des articles 1108, 1131, 1583, 1589 et 1176 du Code Civil, 

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé 

- la vente conclue entre les [H] et la Commune de NICE (acte du 21 Mai 2002) ; - la vente conclue entre la Commune de NICE et la Société ERILIA (acte du 30 Mars 2005) ; et fait droit à l'action en réalisation forcée de la vente des biens objets du compromis qui liait les demandeurs avec les [H] moyennant le prix de 1. 500.000,00 Euros. 

Dire et juger que le transfert de propriété au profit des concluantes n'interviendra que sous réserve du paiement du prix, soit la somme de 1.500000,00 Euros, laquelle ne pourra être débloquée au profit des [H] que sur justification par ces derniers d'un état sur formalités révélant l'absence de toute inscription ou charge grevant le bien, ou sur justification de la purge de ces inscriptions. 

Déclarer irrecevable, sur le fondement des dispositions de l'article 564 du Code de procédure civile, les demandes relatives à l'indemnisation des parties intimées pour les travaux réalisés à l'intérieur de l'immeuble. 

En tout état de cause et sur le fondement de l'article 555 du Code Civil et dans l'hypothèse où l'irrecevabilité de ses demandes ne seraient pas retenue, condamner sous astreinte de 1.000,00 Euros par jour de retard la Société ERILIA à remettre dans son état initial l'immeuble ayant appartenu aux Epoux [H]. 

L'émendant pour le surplus. 

Condamner la Commune à la somme de 50.000,00 Euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la privation de jouissance de l'immeuble depuis le 30 Mars 2004. 

La condamner au paiement de la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du NCPC et aux entiers dépens dont distraction au profit de la S.C.P. DE SAINT FERREOL la société d'HLM ERILIA TOUBOUL, Avoués aux offres de droit' ;



L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 septembre 2011, avant l'ouverture des débats ;





MOTIFS DE LA DÉCISION



Les appels sont réguliers en la forme et ont été interjetés dans les délais ; il sont donc recevables ;







L'assignation des sociétés IMMOBILIÈRE FRENCH RIVIERA, JMC et ALMA, qui tendait à obtenir l'annulation des ventes des 21 mai 2004 et 30 mars 2005, même s'il y est écrit 'résolution', et leurs conclusions, rectifiant cette erreur de plume, ont été publiées au Bureau des hypothèques ; les demandes sont donc recevables à ce titre ; 



Le compromis de vente des 25 et 27 novembre 2003 prévoyait : 

'Les présentes sont expressément soumises aux conditions suspensives ci-après :

Qu'aucun droit de préemption pouvant exister ne soit exercé .....

RÉITÉRATION AUTHENTIQUE

En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 30 mars 2004 .....

Toutefois, ce délai sera automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique, et sans que la liste qui suit soit limitative : renonciation expresse ou tacite à un droit de .préemption ..... 

En toute hypothèse, cette prorogation ne pourra excéder le 15 avril 2004. 

La date d'expiration de ce délai, ou de sa prorogation ainsi qu'il est indiqué ci-dessus, n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter, 

Si l'une des parties vient à refuser de réitérer la présente vente, l'autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le Tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de Justice, la partie défaillante supportant les frais de Justice, le tout dans le délai d'un mois de la date indiquée en tête du présent paragraphe ou de la date, si elle est postérieure, à laquelle auront été réunis tous les éléments nécessaires à la perfection de l'acte, et cette partie devra en outre payer à son cocontractant, le montant de la clause pénale stipulée aux présentes, nonobstant tous dommages-intérêts' ; 



La Ville de NICE ayant exercé son droit de préemption sur l'immeuble, les sociétés IMMOBILIÈRE FRENCH RIVIERA, JMC et ALMA ayant attaqué cette décision, et le Tribunal administratif de NICE l'ayant annulée par un jugement définitif du 18 octobre 2007, exécutoire dès sa notification le 23 octobre 2007, les acquéreurs évincés devaient saisir le juge judiciaire pour faire valoir les droits qu'ils tenaient du compromis dans le délai d'un mois à compter de cette date, soit au plus tard le 24 novembre 2007 ; or ils n'ont délivré leur assignation que le 14 janvier 2008 ; pour tenter de faire échec à la forclusion ainsi encourue, les sociétés IMMOBILIÈRE FRENCH RIVIERA, JMC et ALMA font valoir que les dispositions susvisées ne s'appliqueraient qu'en cas de 'refus de réitérer la vente' stricto sensu, et que 'tous les éléments nécessaires à la perfection de l'acte' ne seraient réunis qu'une fois les ventes intervenues sur le fondement du droit de préemption annulées ; cependant force est de constater que leur assignation tendait à obtenir non seulement l'annulation des actes des 21 mai 2004 et 30 mars 2005, mais aussi et surtout la 'réalisation forcée de la vente des biens objet du compromis' ; il s'en déduit que les dispositions susvisées doivent nécessairement être interprétées en ce sens qu'elles s'appliquent à tous les cas où l'une des parties se voit opposer par l'autre ou du fait de l'autre un obstacle à la réitération de la vente par acte authentique, et que les sociétés IMMOBILIÈRE FRENCH RIVIERA, JMC et ALMA ne se heurtaient à aucune impossibilité d'agir à l'encontre des consorts [H] pour 'faire constater la vente par décision de justice' ; elles devaient donc les assigner dans le délai convenu ; or elles ne l'ont pas fait ; étant de ce fait forcloses, les sociétés IMMOBILIÈRE FRENCH RIVIERA, JMC et ALMA ne disposent d'aucun droit à l'annulation des actes des 21 mai 2004 et 30 mars 2005 ; 



Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé, et les sociétés IMMOBILIÈRE FRENCH RIVIERA, JMC et ALMA seront déclarées irrecevables en leurs demandes ; 



Leur procédure ne peut être qualifiée d'abusive ; la demande de dommages et intérêts des consorts [H] sera donc rejetée ;



L'équité ne commande pas de faire application en l'espèce des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;



Les sociétés IMMOBILIÈRE FRENCH RIVIERA, JMC et ALMA qui succombent doivent supporter les entiers dépens ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe, 



Reçoit les appels de la société d'HLM ERILIA et de la Ville de NICE ;



Infirme le jugement entrepris, et statuant à nouveau,

 

Déclare les sociétés IMMOBILIÈRE FRENCH RIVIERA, JMC et ALMA irrecevables en leurs demandes ;



Rejette toutes autres demandes ;



Condamne les sociétés IMMOBILIÈRE FRENCH RIVIERA, JMC et ALMA aux entiers dépens, et dit que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par les Avoués des autres parties conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;



LE GREFFIERLE PRESIDENT

















S. AUDOUBERTJ-P. ASTIER