Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 12 mai 2011

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 12 MAI 2011



(n° 197, 7 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 09/28944



Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Octobre 2009 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/05970





APPELANTE

 

SOCIÉTÉ [F] [U], société civile particulière

prise en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 5]



représentée par la SCP GAULTIER - KISTNER, avoués à la Cour

assistée de la SCP NEVEU SUDAKA & ASSOCIES(Maître François DUFFOUR), avocats au barreau de PARIS, toque : P 43







INTIMÉS, DEMANDEURS À L'INTERVENTION



Monsieur [K] [H]

né le [Date naissance 2] 1956 à [Localité 9] (76)

de nationalité française

profession : agent commercial



Madame [P] [W] épouse [H]

née le [Date naissance 3] 1960 à [Localité 8] 

de nationalité française

profession : styliste et scébigraphe



demeurant tous deux [Adresse 1]



représentés par la SCP ANNE LAURE GERIGNY FRENEAUX, avoués à la Cour

assistés de Maître François LESAFFRE, avocat au barreau de PARIS





























INTERVENANTE FORCÉE :



SCI DOM'N

prise en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège



représentée par la SCP GAULTIER - KISTNER, avoués à la Cour

assistée de la SCP NEVEU SUDAKA & ASSOCIES (Maître François DUFFOUR), avocats au barreau de PARIS, toque : P 43







COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 mars 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Lysiane LIAUZUN, présidente.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère





Greffier :



lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET





ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Christiane BOUDET, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*

* *





La société civile particulière [F] [U] est propriétaire de deux boutiques en rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 6] portant les numéros de lot deux et trois dont le lot n° 3 est libre de toute occupation tandis que le lot n° 2 est loué à la société Communication publicitaire et événementielle dont Mme [W] épouse [H] est la gérante, les époux [H] en étant les associés.













Ces derniers ont offert à la société [F] [U], par l'entremise de leur notaire, M. [R] le 26 octobre 2007, de lui acheter ces deux boutiques pour le prix de 160'000 €. 



Considérant au vu des échanges entre les parties, la vente parfaite, les époux [H] ont, par acte du 8 février 2009, fait assigner la société [F] [U] devant le Tribunal de grande instance de Paris en vente forcée.





Par jugement du 29 octobre 2009, le Tribunal de grande instance de Paris a : 



- dit parfaite la vente par la SCP [F] [U] aux époux [H] des biens situés [Adresse 6], dans un ensemble immobilier ayant fait l'objet d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par M. [Z], notaire à Paris, le 22 octobre 1949, dont copie authentique a été publiée au 3ème bureau des hypothèques de la Seine, le 17 novembre 1949 volume 1675 numéro 14, cadastré section AR n° [Cadastre 4] lieudit [Adresse 7], d'une contenance de 00 ha 04 a 75 ca, consistant, pour le prix de 160 000 € en divers biens ainsi énumérés :

* lot n° 2 : au rez de chaussée, première boutique à gauche de la porte d'entrée, avec une cave au-dessous, et les 16/1000eme de la propriété du sol et des parties communes générales, 

* lot n° 3 : au rez-de-chaussée, boutique à droite de la porte d'entrée, avec une cave au-dessous, et les 16/1000eme de la propriété du sol et des parties communes générales, 

- dit que la SCP [F] [U] devra comparaître en l'étude du notaire choisi par les époux [H] afin de signer l'acte authentique de vente qui devra comporter les mentions exigées par la loi et ce dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision,

- dit qu'à défaut de signature de l'acte par la SCP [F] [U], le jugement vaudrait acte authentique de vente des biens dans les termes de l'acte notarié dressé et qu'il serait publié au bureau des hypothèques compétent, 

- dit que le prix de vente et les frais étaient déposés sur le compte des époux [H], ouvert par leur notaire, M. [R], et qu'ils avaient accepté une ou plusieurs offres de prêt, en cours de validité, 

- débouté les époux [H] de leur demande de dommages et intérêts, 

- condamné la SCP [F] [U] à payer aux époux [H] la somme globale de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.





La société [F] [U] a interjeté appel de cette décision.



 Par acte du 11 février 2011, signifié à l'initiative des époux [H], la société Dom'n, à laquelle les lots litigieux ont été apportés en cours de procédure par la société [F] [U], a été assignée en intervention forcée.



Par dernières conclusions signifiées le 9 mars 2011, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs moyens et argumentation, les sociétés [F] [U] et Dom'N prient la Cour, au visa de l'article 1583 du Code civil, de :



- réformer le jugement, et ce faisant,

- dire que les demandes des époux [H] dirigées contre elle sont irrecevables, et sont également inopposables à la SCI Dom'n,

en tout état de cause, 

- dire qu'un accord de vente n'a jamais été conclu entre elle et les époux [H], 











- rejeter les demandes formées par les époux [H],

- les condamner in solidum à leur verser la somme de 2 000 € chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.





Par dernières conclusions signifiées le 8 mars 2011, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs moyens, les époux [H] prient la Cour, au visa des articles 1134, 1184, 1583 et 1589 du Code civil, de :



- débouter la société [F] [U] de son appel,

- confirmer le jugement, sauf en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts,

statuant à nouveau, 

- constater la collusion frauduleuse des sociétés [F] [U] et Dom'n,

- prononcer en conséquence la nullité de l'apport à la société Dom'n par la société [F] [U] du bien que celle ci leur avait précédemment vendu,

- condamner la société [F] [U] à leur payer les sommes de : 

* 50 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice patrimonial, 

* 16 000 € à titre de dommages et intérêts pour appel abusif,

* 4 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- déclarer l'assignation en intervention forcée de la société Dom' recevable et bien fondée, 

y faisant droit, 

- dit que l'arrêt à intervenir lui sera déclaré opposable, 

- condamner conjointement et solidairement la société [F] [U] et la société Dom'n aux entiers dépens.





CECI ETANT EXPOSE,



LA COUR, 



Sur l'irrecevabilité des demandes



Considérant, contrairement à ce que soutient la société [F], que l'action tendant à la réalisation d'une vente d'immeuble n'impose pas, à peine d'irrecevabilité de la demande, sa publication à la conservation des hypothèques ;



Considérant que la société civile particulière [F] soutient encore qu'ayant fait apport des bien litigieux à la SCI Dom'n le 17 juin 2009, à une époque où elle ignorait l'action entreprise à son encontre, les demandes formées à son encontre sont irrecevables ;



Mais considérant que s'il résulte des statuts mis à jour le 17 avril 2008 de la SCI Dom'n que si M. [G] [F], l'un de ses associés, avait été autorisé le 27 septembre 2004 à signer le compromis puis les actes de vente portant sur l'acquisition notamment de l'ensemble immobilier situé [Adresse 6] dont dépendent les deux lots litigieux, aucun acte translatif de propriété n'est versé aux débats ni même une fiche d' immeuble attestant de ce transfert de sorte que le moyen tiré de l'irrecevabilité des demandes des époux [H] doit être écarté ;



















Au fond



Considérant en droit que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ;



Considérant qu'il résulte des correspondances échangées entre les notaires des parties, la première en date du 26 octobre 2007 émanant de Mme [R], notaire des époux [H] adressée à son confrère, M. [N], notaire de la société [F], que ses clients se sont proposés d'acquérir " des biens et droits immobiliers" situés à [Adresse 6], moyennant le prix principal de 160'000 €, demandant à son confrère, pour lui permettre d'établir "l'avant-contrat", de lui adresser diverses pièces pour mettre en place le dossier ;



Que s'en sont suivis, entre les notaires des parties, des correspondances relatives à la transmission des pièces et notamment :

- le 21 novembre 2007, lettre de [B] [Y] notaire de la société [F], transmettant le compte de charges de l'année 2006, la copie du congé des locataires du lot numéro trois et la délibération de sa cliente, précisant « je reste à votre disposition pour convenir d'un rendez-vous de signature de la promesse de vente en votre étude »,

- en réponse, lettre du 6 décembre 2007 du notaire des acquéreurs demandant de nouvelles pièces dont une copie des statuts de la société, une copie lisible du procès-verbal de l'assemblée générale, un diagnostic gaz, le procès-verbal des trois dernières assemblées générales, les taxes foncières de 2007, une copie du plan des lots annexés au règlement copropriété et demandant enfin des précisions sur le congé concernant le lot numéro trois,

- nouvelle lettre le 7 janvier 2008 du notaire dès acquéreurs s'inquiétant de l'absence de réponse et rappelant que ses clients souhaitaient régulariser " l'avant-contrat " dès que possible,

- le 28 février 2008 transmission par [B] [Y] de la copie des statuts (manquait encore les plans des lots deux et trois),

- entre-temps M. [F] étant décédé, courriel de l'étude [Y] du 21 avril 2008 apportant cette information aux acquéreurs et précisant que les statuts de 2001 sont les derniers, les demandes de prendre contact pour organiser un rendez-vous de signature de la " promesse de vente", 

-13 octobre 2008 lettre du notaire des acquéreurs demandant les documents déjà réclamés à savoir la copie des statuts modifiés le 31 juillet 2001, une copie lisible du procès-verbal de l'assemblée générale du 16 novembre 2007, la précision de la date du décès et la dévolution successorale, une copie des plans des lots deux et trois, (et ce qui est nouveau) "une copie de la chaîne des baux professionnels ou commerciaux depuis 1970, un courrier de la mairie attestant de l'absence de demande d'autorisation administrative en vue d'un changement de destination des biens, un courrier de la préfecture attestant de l'absence de demande de compensation en vue d'un changement de destination des biens vendus, trois dernières déclarations de la taxe sur les bureaux et locaux commerciaux dans la mesure où les locaux vendus relèveraient de ladite taxe,(avec la précision dont il n'a jamais été question auparavant « si vous n'êtes pas en possession de ces deux courriers (5 et 6) ils seront érigés en condition suspensive dans l'avant-contrat »,

- lettre de Me [Y] du 17 octobre 2008 confirmant avoir demandé au gérant de la société la liste des associés actuels, indiquant qu'il n'y avait pas de taxe sur les bureaux et qu'à son sens il n'était pas nécessaire de produire la chaîne des baux depuis 1970 ni un courrier de la mairie ou de la préfecture, achevant sa lettre par la mention dès réception des pièces manquantes, je ne manquerai pas de vous les adresser afin de signer la promesse de vente avant la fin de l'année 2008,













- en réponse lettre du notaire des acquéreurs le 1er décembre 2008 adressant un projet de compromis, et demandant toujours la copie des plans des lots 2 et 3,

- enfin, lettre de M. [Y] du 17 décembre 2008 informant que sa cliente ne souhaite plus vendre les biens en question ;



Considérant qu'il résulte de ces documents et des termes mêmes employés par les parties, que si elles ont envisagé de vendre pour l'une et d'acheter pour l'autre, les lots deux et trois de la division de l'immeuble situé [Adresse 6] au prix de 160'000 € , l'accord ne portait que sur la rédaction d'un avant-contrat, d'une promesse de vente ;



Qu'il s'infère des correspondances échangées que celle-ci n'avaient trait qu'à des pourparlers, puisque si un certain nombre de pièces nécessaires à l'établissement d'un projet de promesse de vente ont bien été réunies, de même que l'accord de principe de la société [F] sur un projet de vente à telle enseigne qu'une délibération des associés l'avait autorisée, de nombreux points, et non des moindres, n'étaient pas réglés définitivement ainsi et en particulier, il était envisagé que la question de la justification de la commercialité des locaux fasse l'objet d'une condition suspensive ;



Qu'enfin et surtout les termes mêmes du projet de promesse de vente transmis par le notaire des acquéreurs dans lequel en page trois au paragraphe" transfert de propriété " figure la mention selon laquelle « les parties ne voulant pas donner d'effet rétroactif à leur convention, le transfert de propriété (en gras dans le texte) des biens objets des présentes, au profit de l'acquéreur, n'aura lieu que le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réitération de la vente et contenant quittance du paiement du prix (ou de la partie de prix payable comptant).

Le tout après paiement des frais, droits de mutation et émoluments par l'acquéreur, au moyen d'un virement ou d'un chèque certifié par un établissement bancaire ou postal. », démontrent que les parties avaient entendu faire du formalisme de la rédaction d'un acte en la forme authentique une condition de leur accord définitif sur la vente des lots litigieux et soumettant le transfert de propriété à la constatation du paiement du prix, en totalité ou en partie, ce point n'étant pas non plus définitivement tranché ;



Considérant dans ces conditions qu'il y a lieu d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit la vente parfaite et de débouter les époux [H] de leurs demandes tant principale qu'accessoires en dommages et intérêts, les fautes et le préjudice allégué n'étant pas constitués ;



Et considérant que l'équité ne commande pas de faire application au présent litige des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;





PAR CES MOTIFS :



Infirme le jugement dont appel,



Écarte les moyens tirés de l'irrecevabilité de la demande des époux [H],



Déboute M. [K] [H] et Mme [P] [W] épouse [H] de leur demande tendant à dire parfaite la vente par la SCP [F] [U] des biens situés [Adresse 6], constitués des lots 2 et 3 de la division de l'immeuble, pour le prix de 160 000 €, 

















Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires,



Condamne M. [K] [H] et Mme [P] [W] épouse [H] aux dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.





La Greffière,La Présidente,