Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 5 octobre 2011

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 05 OCTOBRE 2011



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 10/12477



Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Juin 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 07/10019





APPELANTE

 

Madame [T] [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]



représentée par la SCP Michel GUIZARD, avoués à la Cour

assistée de Maître Gérard HELWASER, avocat au barreau de PARIS, toque : C 160





INTIMÉE 



Société LA FONCIÈRE ITN

représentée par ses représentants légaux

[Adresse 1]

[Localité 4]



représentée par la SCP ROBLIN CHAIX de LAVARENNE, avoués à la Cour

assistée de Maître Olivier MAYRAND plaidant pour SELARL DERVIEUX-MAYRAND et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L 162 



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 8 juin 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame BARTHOLIN, Présidente chargée du rapport.



Madame BARTHOLIN a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame BARTHOLIN, Présidente

Madame BLUM, Conseiller

Madame DEGRELLE-CROISSANT, Conseiller



Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.











ARRÊT :

- contradictoire,



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

 *************



EXPOSE DU LITIGE :



Par acte du 20 décembre 1996, la société Safi aux droits de laquelle vient la société Foncière ITN a donné à bail commercial à Monsieur [X] lequel a cédé en mars 1998 son fonds à Monsieur [U] aux droits duquel se trouve Madame [H] divers locaux sis à [Adresse 2] à compter du 1er décembre 1996 pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel principal de 43 124 francs soit 6.574,21euros, les locaux se composant à l'origine de :



Rez de chaussée : boutique , arrière boutique, cuisine et salle à manger à usage strictement privatif,

1er étage ; chambre à farine, WC, 3 chambres, salle d'eau , couloir auquel on accède par un escalier intérieur et par un escalier extérieur avec passerelle, 

Sous-sol : un fournil, laboratoire accessible par un escalier intérieur, 



Le bail prévoit une destination de « Boulangerie, pâtisserie, confiserie , glaces ,plats cuisinés, comestibles » ; 



Par acte extrajudiciaire en date du 27 mai 2005, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé avec offre de renouvellement prenant effet au 30 novembre 2005.



Les parties n'ayant pas trouvé d'accord sur le prix du bail en renouvellement, la bailleresse demandant la fixation d'un loyer de 40 000€ tandis que la locataire s'est opposée au déplafonnement, la société bailleresse a saisi le Juge des loyer du tribunal de grande instance de Paris qui par jugement du 13 mai 2008, a désigné M.[C] en qualité d'expert.



Dans son rapport déposé le 07 octobre 2009, l'expert a conclu a une surface pondérée du commerce de 45m2, à une modification de la destination par ajout d'une activité et une modification des caractéristiques du local, modifications notables ayant une incidence sur le commerce exercé et justifiant que le loyer soit déplafonné.



Il a retenu un prix unitaire pour le commerce de 270 €/ m2 et de 150€/m² pour le logement , soit une valeur locative annuelle globale de 12.150€ + 8250€ .







Par jugement en date du 1er juin 2010 , le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Paris a :



-fixé à 20.400 € en principal par an à compter du 1er décembre 2005, le loyer du bail renouvelé depuis cette date, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées

-dit que les intérêts au taux légal sont dus sur les loyers arriérés à compter de la date de chaque échéance contractuelle et qu'ils seront capitalisées dans les conditions de l'article 1154 du Code civil

-dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile , ni à exécution provisoire.

-dit que les dépens, y compris le coût de la mesure d'instruction, seront supportés pour moitié par chacune des parties.





Mme [H] a interjeté appel du jugement.



Dans ses dernières conclusions signifiées et déposées le 26 mai 2011 Mme [H] appelante demande à la Cour  au visa des articles L145-33 et L145-34 du Code de commerce, R145-3, R 145-4, R 145-5 et R 145-8 du Code de commerce de :



-La recevoir en ses demandes,

-L'y déclarer bien fondée,

En conséquence, 

-Infirmer le jugement, 

-Dire et juger que le bailleur ne justifie d'aucune modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33 du Code de commerce,

-Fixer le prix du loyer du bail renouvelé au 1er décembre 2005 conformément à la règle du plafonnement,

-Fixer le prix du loyer du bail renouvelé au 1er décembre 2005 à la somme de 8.152€ par an, hors charges, toutes autres clauses et conditions du bail restant inchangées.

Subsidiairement, 

-Fixer le prix du loyer du bail renouvelé au 1er décembre 2005 à la somme de 17.150€ par an , hors charges, toutes autres clauses et conditions du bail restant inchangées.

En toute hypothèse

-Débouter la société Fonciére ITN de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions

-Condamner la société Fonciére ITN à verser à Mme [H] la somme de 8000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

-Condamner la société Fonciére ITN aux dépens de 1ère instance et d'appel, en ce compris les frais et honoraires de l'expert judiciaire.





Dans ses dernières conclusions signifiées et déposées le 20 mai 2011, la société Fonciére ITN, intimée, demande à la Cour au visa des articles L145-33 du Code de commerce, 548 du Code de procédure civile de :



-Déclarer Mme [H] mal fondée en son appel et la débouter de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions

-Confirmer le jugement entreprit en ce qu'il a entériné le rapport d'expertise judiciaire et reconnu le caractère notable des modifications opérées en cours du bail à renouveler.

-Déclarer la société Fonciére ITN recevable et bien fondée en son appel incident du chef de la valeur locative retenue par le Juge des loyers commerciaux.

-Réformer le jugement de ce chef et fixer le loyer du bail renouvelé au 1er décembre 2005 à la somme annuelle de 32.640 €, hors charges, toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.



-Confirmer le Jugement entreprit du chef des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés depuis le 1er décembre 2005 conformément aux dispositions de l'article 1155 du Code civil et leur capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du même Code.

-Condamner Mme [H] à payer la somme de 4000€ au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les coûts de l'Expertise Judiciaire.



SUR CE, 



Bien que la société Fonciére Itn consacre de longs développement à l'existence dissimulée dans les lieux d'une société Nation'all bread qui serait immatriculée au registre du commerce et réglerait le loyer aux lieu et place de Madame [H] , ce que celle-ci conteste en expliquant n'avoir créé ladite société que pour permettre le financement de travaux de rénovation, la société Financière Itn n'en tire aucune conséquence juridique de sorte que la cour n'a pas à examiner ce point .



Sur le déplafonnement du loyer : 



Le premier juge pour dire y avoir lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé a jugé que la locataire avait apporté aux lieux loués, au cours du bail expiré, des modifications notables ayant une incidence sur le commerce exercé et consistant d'une part en l'adjonction d'une activité de dégustation sur place de produits du commerce et d'autre part une modification des caractéristiques des locaux avec création d'une ouverture permettant la vente sur la voie publique de produits, tels que sandwiches, glaces et boissons ; 



La locataire conteste notamment cette appréciation ainsi que les autres éléments justifiant pour la bailleresse le déplafonnement du loyer et tenant à une modification des caractéristiques des locaux du rez- de -chaussée par suppression de la cuisine et de la salle à manger à usage privatif du locataire pour ne constituer qu'une boutique, arrière- boutique, sanitaires et vestiaires qui sont à usage commercial, la suppression de la chambre à farine du premier étage dédié désormais à la seule habitation dans son entier .



La locataire a reconnu devant l'expert avoir procédé à une renovation des locaux du rez -de- chaussée et du premier étage et elle ne conteste pas que l'aménagement de la boutique et de l'arrière boutique a été réalisé au cours du bail expiré . 



Selon la description faite par l'expert dans son rapport, appuyée par les photographies jointes, l'arrière boutique est aménagée et décorée avec soin ; elle comporte à l'intérieur, appuyée contre la vitrine et visible de l'extérieur, une vitrine réfrigérée accueillant des produits de la boulangerie et des boissons et au dessus et accolé au mur un tableau récapitulant les produits offerts à la vente ; la vitrine de l'arrière boutique en façade sur la [Adresse 6] comporte une ouverture avec vitres coulissantes ; 



L'allégation par la locataire que contrairement à ce qu'a estimé l'expert et à la suite le premier juge, la hauteur du meuble réfrigéré ou encore sa profondeur ne permettrait pas de servir la clientèle à l'extérieur est contredite par les photographies et constatations de l'expert ; 



En effet, l'expert a constaté que le meuble réfrigéré est de dimensions : 97cm large x 84 cm hauteur ; est posée au-dessus et à 50 cm de hauteur à partir du meuble, soit à (84+50) 134 cm de hauteur totale, une tablette en verre de dimensions : 37 cm large x 132 cm de longueur ; 



L'ouverture pratiquée dans la vitrine est de 90 cm large x 130 cm de hauteur ; elle est située à 140 cm du trottoir ; 



Ainsi la hauteur à laquelle se trouve cette ouverture correspond-elle à la hauteur de la tablette au-dessus de la vitrine réfrigérée et pratiquement à la largeur du meuble réfrigéré de sorte qu'il est tout à fait aisé comme l'a suggéré l'expert et retenu le premier juge de servir les produits sur la tablette en verre et de les prendre sur cette tablette depuis l'extérieur, cette tablette ayant manifestement été conçue par ses dimensions pour cet usage et non dans un but décoratif comme le soutient Madame [H] .



Cette destination est appuyée par le fait que l'arrière -boutique est décorée avec soin dans le même esprit que la boutique, que Madame [H] reconnaît que la vitrine réfrigérée est destinée à attirer l'attention de la clientèle sur les produits à vendre lesquels sont signalés sur un tableau appuyé au mur au-dessus de la vitrine . 



Le fait allégué que l'ouverture de la vitrine est rendue difficile voire pratiquement impossible au motif que les deux panneaux coulissants qui composent l'ouverture sont scellés et que plusieurs personnes ont attesté n'avoir pas constaté de vente de produits vers l'extérieur depuis l'arrière- boutique est infirmé, pour le premier fait, par la constatation que l'expert a pu faire lors d'un de ses passages devant la boutique, que la vitrine était ouverte ; il suffit en outre pour caractériser l'adjonction d'une nouvelle activité permettant le déplafonnement du loyer de constater que les locaux ont été modifiés de façon à permettre l'exercice de cette activité, peu important qu'elle n'ait été que peu ou pas encore mise en oeuvre à la date de la constatation de la modification des lieux .



Le caractère notable de cette modification destinée à s'adjoindre une activité non autorisée de ventes à emporter non prévue au bail est accentué par le fait également contesté par Madame [H] que la boutique comporte elle-même un espace ou sont installés une tablette de dimensions suffisantes pour permettre une restauration rapide et quatre chaises, le tout constituant ainsi un espace invitant le client à consommer sur place les produits offerts à la vente ;



Vainement et malgré les photos parfaitement explicites, Madame [H] soutient-elle que cette installation n'a qu'un but décoratif alors qu'elle invoque elle-même l'exiguïté des lieux ce qui rendrait une telle installation décorative tout à fait inappropriée si elle n'avait d'autre utilité que de servir de décor ; or l'activité de dégustation sur place des produits de la vente , fut ce pour un nombre limité de places, n'est pas prévue au bail et ne peut donc être entrée dans le champ contractuel des parties lors de la fixation du loyer . 



C'est donc de façon parfaitement justifiée et sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres motifs allégués par le bailleur que le premier juge a retenu que l'aménagement de l'arrière boutique dans le but d'un service vers l'extérieur et d'un espace de consommation sur place dans la boutique , constituent des modifications notables des caractéristiques et de la destination des lieux, favorables au commerce exercé par rapport à l'aspect ancien des locaux dont Madame [H] reconnaît elle-même le caractère peu engageant pour la clientèle, et justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé ; 







Sur la valeur locative : 



Madame [H] conteste la surface pondérée retenue par l'expert et le juge des loyers au motif que la boutique bien qu'en angle ouvre sur un des cotés sur une voie étroite, de sorte qu'elle ne peut recevoir une pondération supérieure à 1, que les locaux du rez de chaussée WC palier, vestiaire et dégagement doivent recevoir une pondération de 0,40 et non de 0, 50, que l'arrière boutique non accessible à la clientèle doit recevoir une pondération de 0, 60 ; 



Or , il sera retenu que la boutique est en angle, ce qui lui confère une grande visibilité depuis le boulevard saint antoine , que la pondération de 1, 1 telle que retenue par l'expert et le premier juge sera confirmée de même que celle afférent à l'arrière boutique pour les raisons qui ont été développées précédemment et qui s'analysent en une modification des caractéristiques du local afin de permettre une vente à la clientèle extérieure ; quant aux locaux du rez de chaussée tels que WC, vestiaire, dégagement, la pondération pratiquée est d'usage et correspond à la fonctionnalité des locaux ; 



Il s'ensuit que la surface pondérée des locaux dans leur partie commerciale a été exactement appréciée ; 



S'agissant du prix unitaire /m² , la bailleresse fait valoir que la moyenne des références fait apparaitre un prix de 432€ / m² et que le logement qui dispose d'un accès direct vers les parties communes de l'immeuble, développe utile de 55, 12m² , possède de larges fenêtres avec double vitrage et se situe dans un immeuble en bon état d'entretien doit voir sa valeur fixer au prix unitaire de 240€ /m² ( au lieu de 150€ /m² ) ; 



La locataire soutient au contraire que la valeur du loyer boutique ne saurait excéder 250€ /m² et celle du logement celle de 130€ /m² ; 



Mais considérant que la proposition de l'expert de retenir le prix unitaire de la partie commerciale des locaux à 270€ /m² après analyse des éléments de comparaison a été justement retenue par le premier juge en tenant compte des caractéristiques des locaux, de leur destination, de la qualité de l'immeuble et de son emplacement de même que le prix unitaire pour les locaux d'habitation ne saurait excéder le prix unitaire de 150€ /m² ni lui être inférieur, la comparaison de la bailleresse avec le prix moyen des loyers à [Localité 5] étant à cet égard dépourvue de pertinence tandis que les seules références judiciaires produites par la locataire dont deux concernent des renouvellements plus anciens en 2003 et 2004 ne sont pas davantage susceptibles de faire reconsidérer l'appréciation du premier juge . 



Sur les autres demandes : 



Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions, y compris en celles concernant les intérêts au taux légal dont le premier juge a fixé le point de départ à compter de chaque échéance contractuelle , Madame [H] ne formant aucun appel incident sur ce point .

Madame [H] supportera les dépens d'appel, ceux de première instance comprenant les frais d'expertise restant partagés par moitié et paiera à la société Fonciére Itn une somme de 3000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . 









PAR CES MOTIFS 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, 



Condamne Madame [H] aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit des avoués de la cause et la condamne à payer à la société Fonciére Itn une somme de 3000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .



LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,