Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 14 juin 2012

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 14 JUIN 2012



(n° , 10 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 11/01132



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Janvier 2011 - Tribunal d'Instance de PARIS 04ème arrondissement - RG n° 11-10-000164





APPELANT

 

CREDIT MUNICIPAL DE PARIS pris en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège social [Adresse 5]



représenté par Me Sylvie CHARDIN, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : L79

assisté de Me Frédéric HUTMAN, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : E 1432







INTIMÉS 



Monsieur [C] [M] [K]



demeurant [Adresse 2]



Monsieur [W] [K]



demeurant [Adresse 2]



tous représentés par la SELARL HANDS Société d'Avocats, avocats postulants au barreau de PARIS, toque : L0061

assistés de Me Marc BELLANGER, plaidant pour la SCP GRANRUT, avocats au barreau de PARIS, toque : P 14 







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 05 Avril 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques CHAUVELOT, président

Madame Michèle TIMBERT, conseillère

Madame Isabelle BROGLY, conseillère



qui en ont délibéré



Greffier en chef, lors des débats : Madame Blandine PREVOST



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Jacques CHAUVELOT, président et par Mademoiselle Béatrice PIERRE-GABRIEL, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

*

 

* *



EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous-seing privé en date du 5 juin 1980, le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS a donné en location à Madame [C] [M] devenue ensuite Madame [M] épouse [K], un appartement situé à [Adresse 2]., situé au 2ème étage de l'immeuble et composé d'une salle de séjour, trois chambres, une cuisine, salle d'eau et de deux WC pour une superficie de 114 ², et ce, moyennant un loyer annuel en principal de 26 400 francs. 



Ce bail a été consenti pour une durée de 6 années commençant à courir le 1erjuillet 1980 jusqu'au 30 juin 1986. Il a été depuis lors renouvelé par tacite reconduction par périodes de 6 ans, soit du 1er juillet 1986 au 30 juin 1992 puis du 1er juillet 1992 au 30 juin 1998, puis du 1er juillet 1998 au 30 juin 2004 et du 1er juillet 2004 au 30 juin 2010. 



Considérant que l'appartement loué aux consorts [M]-[K] était situé dans le domaine public, le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS a demandé la résiliation du bail qui leur avait été consenti. 



Par ordonnance du 1er juillet 2002, le Juge des Référés du Tribunal Administratif de PARIS a suspendu la décision de résiliation du Directeur du CREDIT MUNICIPAL DE PARIS. 



C'est dans ces conditions que le 6 novembre 2002, le Directeur du CREDIT MUNICIPAL DE PARIS a notifié aux consorts [M]-[K] un congé avec effet au 25 novembre 2002. 



Par ordonnance en date du 14 novembre 2002, le Juge des Référés du Tribunal d'Instance du 4ème arrondissement de PARIS a prononcé la suspension de la décision de résiliation du 6 septembre 2002 au motif que le congé était contraire aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. 



Le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS ayant formé contredit à l'encontre de cette décision, la Cour d'Appel de Paris a rejeté ce contredit le 19 mars 2003. 



Par un jugement en date du 19 juin 2003, le Tribunal d'Instance du 4ème arrondissement de PARIS a prononcé la nullité du congé signifié à la requête du CREDIT MUNICIPAL DE PARIS. 



La Cour d'Appel de PARIS a confirmé ce jugement le 18 mars 2004. 



Par arrêt rendu le 13 décembre 2005, la Cour de cassation a cassé un arrêt rendu le 17 septembre 2003 par la 14ème chambre de la Cour d'Appel de PARIS au motif qu'il y avait une contestation sérieuse sur la question de l'appartenance ou non du bien de Madame [M]-[K] au domaine public. 



Par arrêt rendu le 29 septembre 2006, la Cour d'Appel de PARIS a invité les parties à saisir le Tribunal Administratif de PARIS d'une question préjudicielle sur l'appartenance de l'appartement loué à Madame [M]-[K] au domaine public ou privé du CREDIT MUNICIPAL DE PARIS. 



Par jugement rendu le 5 juillet 2007, le Tribunal Administratif a considéré que l'appartement litigieux appartenait au domaine public. 



A la suite de l'appel interjeté par Madame [M] épouse [K], le Conseil d'Etat a rendu un arrêt le 11 décembre 2008 annulant le jugement qui lui avait été déféré, après avoir considéré que l'appartement loué n'appartenait pas au domaine public du CREDIT MUNICIPAL DE PARIS. 



Parallèlement à ces procédures, le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS a notifié à Madame [M] épouse [K] un congé au visa de la loi du 6 juillet 1989 par acte en date du 23 décembre 2003 à effet au 30 juin 2004. 



Par jugement en date du 8 juillet 2004, le Tribunal d'Instance du 4ème arrondissement de PARIS a annulé ce congé au motif que le bailleur n'établissait pas la légitimité et le sérieux du congé tiré de la reprise du logement au bénéfice du personnel d'astreinte du CREDIT MUNICIPAL DE PARIS. 



Le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS ayant interjeté appel de ce jugement, la 6ème chambre de la Cour d'Appel de PARIS s'est déclarée incompétente. 



Madame [M] épouse [K] a formé un pourvoi en cassation à l'encontre de l'arrêt rendu par la Cour d'Appel de Paris. 





Par arrêt rendu le 25 février 2009, la Cour de Cassation a considéré que lorsqu'il n'est pas contesté qu'un bien appartient à une personne physique, le Juge administratif peut seul apprécier s'il relève de son domaine public ou de son domaine privé et qu'en cas de contestation sérieuse à ce sujet, le Juge judiciaire doit surseoir à statuer jusqu'à ce que le Juge Administratif tranche la question préjudicielle de l'appartenance du bien au domaine public. 



Il ressort donc de l'arrêt du Conseil d'Etat du 11 décembre 2008 que l'appartement litigieux appartient au domaine privé et est donc soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. 



C'est dans ces conditions que le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS a signifié le congé litigieux du 5 novembre 2009 à effet au 30 juin 2010. 



Par acte d'huissier de justice en date du 10 mai 2010, Madame [M] épouse [K] et Monsieur [K] ont saisi le Tribunal d'Instance du 4ème arrondissement de PARIS aux fins de voir déclarer nul et de nul effet le congé qui leur a été délivré 



Par jugement rendu le 6 février 2011, le Tribunal d'Instance du 4ème arrondissement de PARIS a : 

* déclaré nul le congé délivré le 5 novembre 2009. 

* débouté le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS de l'ensemble de ses demandes. 

* condamné le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS à payer à Monsieur et Madame [K] la somme de 800 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

* condamné le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS aux dépens. 



Le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS a interjeté appel de la décision. 



Dans ses dernières conclusions du 20 février 2012, le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS poursuit l'infirmation du jugement et demande en conséquence à la Cour : 

* de dire Monsieur et Madame [M]-[K] aussi irrecevables que mal fondés en leurs demandes. 

* de les débouter de leurs demandes. 

* de valider le congé signifié le 5 novembre 2009 pour le 30 juin 2010. 

* d'ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur et Madame [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux qu'ils occupent [Adresse 1] et ce, avec l'assistance de la Force Publique si besoin est, et d'un serrurier, en ordonnant la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel ressert au choix du bailleur, mais aux frais de Monsieur et Madame [K]. 



* de condamner solidairement Monsieur et Madame [K] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle de 3 420 € par mois à compter du 1er juillet 2010 jusqu'à la libération des lieux. 

* de les condamner solidairement au paiement de la somme de 3 000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



Monsieur et Madame [M]-[K], intimés, par conclusions en date du 14 mars 2012, demandent à la Cour de : 

* confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions. 

* de constater que le congé pour fin de bail délivré le 5 novembre 2009 ne peut produire aucun effet, notamment ceux de leur enjoindre de libérer l'appartement à la date du 30 juin 2010 et de les voir déchus de toute titre d'occupation sur les locaux loués. 

* de prononcer la nullité du congé. 

* de rejeter toutes les demandes formées par le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS , 

* de condamner le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS à leur verser la somme de 9 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

* de le condamner aux dépens pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur le congé délivré par le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS 



Aux termes du congé qu'il a fait délivrer le 5 novembre 2009 aux consorts [M]-[K], le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS mentionne qu'il 'doit procéder à la rénovation des appartements en vue de procéder à leur transformation en bureaux et ainsi installer correctement les employés du CREDIT MUNICIPAL DE PARIS. En effet, il y a eu création d'un nouveau service au sein de l'établissement, ainsi qu'une augmentation de l'activité, ce qui a rendu nécessaire la reprise des locaux situés au [Adresse 1] afin de répondre au mieux à leur mission de service public'.



Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à un locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de vendre ou de reprendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. 



Il en résulte que dans le cas d'un congé pour reprise, la décision du propriétaire de reprendre le logement loué pour y habiter constitue le motif suffisant du congé et que le contrôle du juge ne porte pas sur le bien-fondé de l'intention du bailleur et les motifs ou mobiles de la reprise, sauf en cas de mauvaise foi ou de fraude démontrée de la part du bailleur, alors que dans le cas d'un congé fondé sur un motif légitime et sérieux, il appartient au Juge de contrôler le caractère légitime et sérieux invoqué par le bailleur. 



Si le motif réel et sérieux doit s'apprécier au moment de la délivrance du congé, il n'en demeure pas moins que peuvent être pris en compte des éléments postérieurs afin de contrôler son caractère réel et sérieux. 



En l'espèce, le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS fonde son congé sur la nécessité d'agrandir les locaux du fait de l'augmentation de son activité et de la création d'un nouveau service en son sein. 



Pour le débouter de ses demandes, le Premier juge a considéré que le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS ne fournissait pas assez d'éléments sur l'augmentation de son activité et la création d'un nouveau service en son sein qu'il alléguait pour fonder son congé. 



Sur le développement de l'activité du CREDIT MUNICIPAL DE PARIS



Le premier juge a considéré qu'aucune donnée n'est fournie sur ce que peut représenter pour le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS une augmentation d'activité de 7% alléguée dont il n'est pas sûr qu'elle s'est confirmée dans les années ultérieures et dont il n'est pas démontré qu'elle nécessite des locaux supplémentaires. 



Or, du rapport annuel 2008 du CREDIT MUNICIPAL DE PARIS, il ressort incontestablement que l'établissement a connu une forte progression de son activité au cours de l'année 2008 dans une conjoncture financière difficile. 



Le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS produit un extrait du quotidien LES ECHOS mentionnant que l'activité du CREDIT MUNICIPAL DE PARIS s'est envolée en 2009, ce qui corrobore la progression de l'activité alléguée dans le congé. Ce journal relève que depuis mai 2009, plus de 1 000 clients nouveaux franchissent chaque mois les portes du [Adresse 4] et qu'en un an, l'activité de l'établissement a généré un chiffre d'affaires de 15'% supérieur à l'année précédente en raison de la crise économique. 



Il est évident que cette progression constante de l'activité de CREDIT MUNICIPAL DE PARIS implique nécessairement une augmentation de personnel et par suite un besoin de place. 



Sur l'activité de micro-crédit 

Le premier juge a considéré qu'aucun élément ne permet de déterminer s'il s'agit d'une activité embryonnaire (le rapport annuel de 2008 évoquant la mise en place d'un dispositif expérimental); ou d'une activité qui s'est déjà développée de manière importante, après avoir constaté que le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS n'établit pas qu'il a procédé à l'embauche de nouveaux employés pour cette nouvelle activité, mais qu'il s'est borné à indiquer avoir eu recours notamment à un certain nombres de bénévoles. 



En cause d'appel, le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS verse aux débats un tableau non contesté en défense sur les évolutions du service du micro crédit de juillet 2008 à 2011. De l'examen de ce tableau, il ressort que le nombre de dossiers de demandes de micro-crédits n'a cessé de croître. 

* 16 311 appel traités sur la plate-forme téléphonique. 

* 3 382 rendez-vous pris au sein du service.

* 2 015 demandes instruites, dont 1073 présentés en comité des crédits auprès des partenaires bancaires, soit une progression de 55% entre 2009 et 2010. 

* suivi de 922 emprunteurs au sein du service depuis le 31 décembre 2010. 

* diversification des partenaires : alors qu'en 2008, le dispositif était soutenu par une collectivité territoriale, la Ville de Paris, et une association partenaire, en 2011, le service travaille avec 5 conseils régionaux, 16 centres d'action sociale et 40 associations de la région Ile de France. 

* diversification des activités : information et orientation sociale à destination des publics du CREDIT MUNICIPAL DE PARIS, formation des partenaires de l'action sociale, mission d'accompagnement budgétaire des emprunteurs de micro crédit. 



Ce dispositif est devenu un service à part entière du CREDIT MUNICIPAL DE PARIS ainsi qu'en atteste le rapport d'activité de l'année 2009. 



En outre, le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS justifie de la création de cette activité mais surtout de son développement par de nombreuses coupures de presse des journaux LE REVENU, CHALLENGE, extrait de LIBERATION, LE FIGARO MAGAZINE.



Alors que le Premier Juge faisait grief au CREDIT MUNICIPAL DE PARIS de ne pas établir qu'il avait eu recours à de nouveaux employés pour cette nouvelle activité, relevant que seule était rapportée la preuve du recours à un certain nombre de bénévoles, le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS produit en cause d'appel un organigramme intitulé 'micro crédit et développement social' qui atteste que huit salariés au moins sont affectés en dehors des bénévoles à cette activité : une responsable de service, un chargé de développement territorial et de la communication, une chargée de mission sociale, une chargée d'orientation sociale; outre quatre chargés d'accueil, sans compter par ailleurs vingt chargés d'accueil, d'instruction et de suivi des demandes. 



Le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS complète ce document par des fiches de poste concernant ces salariés et produit à nouveau devant la Cour la liste nominative des bénévoles au nombre de 13 en avril 2011. 



Le fait que ces documents soient postérieurs à la délivrance du congé est sans incidence. Ils ne sauraient être écartés ainsi que le demandent les consorts [M]-[K]. 



Le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS produit également en cause d'appel la délibération numéro 2011 de son conseil d'orientation et de surveillance en date du 14 mars 2011, qui stipule en son article 1er : la mise à disposition pour le service du micro-crédit des locaux situés au rez-de-chaussée du [Adresse 3] est approuvée et en son article 2 : le développement croissant du service du micro-crédit impose la mise à disposition progressive des locaux situés au [Adresse 2] dont les baux viennent à échéance et non renouvelés à la suite d'une notification d'un congé pour reprise. 



Loin de constituer un acte administratif rétroactif, ainsi que le soutiennent les intimés, cette délibération permet d'étayer la motivation du congé en mettant en exergue les nécessités auxquelles le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS doit faire face. 



Contrairement à ce qu'a relevé le premier juge, aucune autorisation, déclaration de travaux, aucun permis de construire ne peut être sollicité aussi longtemps que les époux [M]-[K] occupent les lieux loués, dans la mesure où de telles demandes se périmeraient nécessairement tant que la validation du congé ne serait pas obtenue. En tout état de cause, le défaut de déclaration préalable de travaux n'a pas pour effet d'ôter son caractère réel et sérieux au motif allégué du congé. 



L'essor démontré de l'activité du CREDIT MUNICIPAL DE PARIS et le développement incontestable du micro crédit génèrent à l'évidence un besoin de recrutement de personnel supplémentaire et impliquent donc la nécessité pour cet établissement de s'agrandir. 



Contrairement à ce qu'ils soutiennent, les époux [K] ne sont pas particulièrement visés par le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS qui cherche simplement à récupérer des locaux pour répondre aux besoins de sa mission de service public. C'est ainsi que cet établissement justifie que les époux [K] et Madame [U] sont les seuls locataires demeurant dans les lieux, les autres ayant quitté les lieux dont certains à la suite de la signature de protocoles transactionnels (Messieurs [X] et [V]). 



Il y a lieu de rappeler que le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS est un établissement public qui a pour vocation essentielle d'aider des personnes en difficulté mais non de louer une partie de ses locaux à des personnes physiques ou morales. 



Le caractère sérieux et légitime du congé délivré par le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS aux époux [K] étant démontré, le jugement déféré doit être infirmé en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, il y a lieu de valider le congé délivré le 5 novembre 2009 à effet au 30 juin 2010. 



Il y a lieu d'ordonner l'expulsion des époux [K] dans les termes précisés au dispositif de la présente décision. 



Le montant du loyer au mois d'avril 2010 s'élevait à la somme de 1 586,76 €, le montant des charges étant de 363 €, pour une surface de 114 m². 



Il y a lieu de faire droit à la demande d'indemnité d'occupation en la fixant à une somme égale au montant du loyer si le bail s'était poursuivi, augmentée de 20%, outre les charges et ce, à compter du 1er juillet 2010 jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés soit par l'expulsion. 



Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile



Monsieur et Madame [K] doivent être condamnés aux dépens d'appel et garderont à leur charge les frais non compris dans les dépens qu'ils ont exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant infirmées. 



La somme qui doit être mise à la charge de Monsieur et Madame [K] au titre des frais non compris dans les dépens exposés par la CREDIT MUNICIPAL DE PARIS peut être équitablement fixée à 2 000 €. 







PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire. 



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions. 



Valide la congé délivré le délivré le 5 novembre 2009 à effet au 30 juin 2010. 



A défaut de libération volontaire des lieux par Monsieur et Madame [K] dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt, autorise le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS à faire procéder, dans les formes légales, à leur expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de leur fait, des lieux sis à [Adresse 2], et en tout état de cause à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin. 







Dit que, conformément aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et 200 et suivants du décret du 31 juillet 1992, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des locataires expulsés, en un lieu que ces derniers auront choisi et qu'à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation aux locataires expulsés d'avoir à les retirer à leurs frais dans le délai d'un mois. 



Fait droit à la demande d'indemnité d'occupation en la fixant à une somme égale au montant du loyer si le bail s'était poursuivi augmentée de 20%, outre les charges. 



Condamne solidairement Monsieur et Madame [K] au paiement de cette indemnité d'occupation ainsi que ci-dessus fixée et ce, à compter du 1er juillet 2010 jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion. 



Condamne solidairement Monsieur et Madame [K] à verser au CREDIT MUNICIPAL DE PARIS la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



Condamne solidairement Monsieur et Madame [K] aux dépens de 1ère instance et d'appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 



LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT