Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 5 octobre 2011

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 05 OCTOBRE 2011



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 09/29007



Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Novembre 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/12109





APPELANTE

 

Madame [M] [U] [H] [Z] épouse [B] exerçant sous l'enseigne [Z]-[B]

dont le siège est : [Adresse 4]

[Localité 3] et précisément

[Adresse 5] et [Adresse 2]



représentée par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour

assistée de Me Pascal JACQUOT, avocat au barreau de PARIS, toque : E 719





INTIMÉE 



SA SOCIÉTÉ FONCIÈRE LYONNAISE

prise en la personne de ses représentants légaux 

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentée par la SCP VERDUN - SEVENO, avoués à la Cour

assistée de Maître Jean-Bernard LHEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : A 352





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 mai 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame BARTHOLIN, Présidente et Madame DEGRELLE-CROISSANT, Conseiller chargée du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame BARTHOLIN, Présidente

Madame BLUM, Conseiller

Madame DEGRELLE-CROISSANT, Conseiller



Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.







ARRÊT :



- contradictoire,



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.



 *************



EXPOSE DU LITIGE



Mme [Z] épouse [B] est co titulaire, avec son époux de baux commerciaux consentis pour les lots 12,17,18 et 19 situés aux sous sol du [Adresse 4], dans l'[Adresse 2] dépendant du [Adresse 5]. 



Le lot 19 lui a été consenti à titre personnel le 22 décembre 1978 lors de l'ouverture du centre, les lots 12 et 17 avec son époux, le 28 janvier 1981, à l'occasion d'une cession de droit au bail consenti initialement à M. [Y], enfin le lot 18 résulte de la cession le 12 novembre 1998 du droit au bail consenti initialement à M. [D].



Le [Adresse 4], ouvert il y a plus de 30 ans, a connu une chute de sa fréquentation et le bailleur a fait le choix de procéder à la suppression des locaux en sous-sol où se trouve le [Adresse 5], souhaitant concentrer l'ensemble des commerces sur les deux niveaux du rez-de-chaussée et premier étage.



Cette restructuration a été concrétisée par la signification aux époux [B] d'un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction le 27 décembre 2005 pour le 30 juin 2006 ainsi que par l'exercice du droit d'option les 8 et 13 septembre 2006. en application de l'article L 145-57 du code de commerce pour les autres lots ayant fait l'objet d'offres de renouvellement préalables. 



Le juge des référés a désigné en octobre 2006 M. [X] en qualité d'expert pour donner un avis sur le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation.



Le 5 février 2009, l'expert a indiqué qu'après avoir procédé à un rendez-vous le 18 janvier 2007, la locataire ne lui avait toujours pas fourni les documents lui permettant de procéder à ces évaluations et de mener à bien sa mission.



En octobre 2008, la bailleresse a assigné les locataires en fixation d'indemnité d'éviction et d'indemnité d'occupation, les procédures étant actuellement pendantes devant le tribunal de grande instance de Paris.



C'est dans ces conditions que Mme [Z] épouse [B] a assigné parallèlement, le 30 juillet 2008, son bailleur devant le tribunal de grande instance de Paris en lui reprochant de délaisser les locaux et de manquer à ses obligations d'entretien, de réparation, de sécurité, de promotion et de jouissance paisible des locaux.





Par un jugement du 12 novembre 2009, le tribunal de grande instance de Paris a débouté Mme [Z] épouse [B] de l'ensemble de ses demandes, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ni à exécution provisoire et a condamné Mme [M] [Z] épouse [B] aux entiers dépens, dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile



Mme [Z] épouse [B] a interjeté appel de cette décision.



Dans ses dernières conclusions signifiées et déposées le 30 avril 2010, Mme [Z] épouse [B] demande à la cour de :

' infirmer le jugement rendu le 12 novembre 2009 en toutes ses dispositions

Et statuant à nouveau,

' enjoindre à la SOCIÉTÉ FONCIÈRE LYONNAISE, conformément à son obligation de sécurité, d'assurer la garde du [Adresse 4] par un maître-chien et un agent de sécurité, sous astreinte de 10 000 € par infraction horaire constatée sur le fondement de l'article 1719 ' 3° du code civil

' enjoindre à la SOCIÉTÉ FONCIÈRE LYONNAISE , conformément à son obligation d'entretien de nettoyer chaque matin avant l'ouverture, les parties communes du [Adresse 4], pour les laisser en état propre ; changer les fournitures courantes les ampoules mortes, vitres cassées etc. et ce sous astreinte de 4000 € par infraction constatée, sur le fondement de l'article 1719 - 2° du code civil

' enjoindre à la SOCIÉTÉ FONCIÈRE LYONNAISE , conformément à son obligation de promotion à assurer une animation sonore musicale constante aux heures d'ouverture du [Adresse 4], à attribuer un local de la surface d'origine 800 m² pour les expositions et manifestations temporaires, financés à hauteur de 5 millions € un budget publicité destiné à promouvoir la renaissance du marché des bijoux au sein du [Adresse 4], sous astreinte de 3000 € par infraction constatée, sur le fondement de l'article 1134 du Code civil,

' enjoindre à la SOCIÉTÉ FONCIÈRE LYONNAISE , conformément à son l'obligation de réparation, à réparer, rénover une signalétique conforme au « cadre prestigieux » du [Adresse 4], sous astreinte de 10 000 € par infraction constatée, dans le fondement de l'article 1720 du Code civil,

' enjoindre à la SOCIÉTÉ FONCIÈRE LYONNAISE conformément à son obligation de jouissance paisible, de communiquer à Mme [Z] ' [B], l'avis de son architecte sur les délais et les nuisances engendrées par les travaux de rénovation en cours dans l'immeuble, sous astreinte de 8 000 € par jour de retard, sur le fondement des dispositions de l'article 1719 '3° et 1724 du Code civil,

' dire que la SOCIÉTÉ FONCIÈRE LYONNAISE a commis des fautes génératrices d'une baisse de chiffre d'affaires de Mme [Z] [B] depuis janvier 2006 et désigner M. [X], expert précédemment commis au titre des indemnités d'éviction et d'occupation, aux fins de le voir proposer :

* un chiffrage du préjudice subi jusqu'à la date du dépôt de son rapport,

* un montant d'indemnité d'éviction prenant en compte le chiffre d'affaires ainsi perdu,

* un montant de indemnité d'occupation prenant en compte les troubles de jouissance subis par le preneur du fait des travaux effectués dans l'immeuble par la Société FONCIÈRE LYONNAISE depuis mars 2007,

' condamner la société foncière Lyonnaise à payer Mme [Z] [B] la somme de 15 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction au profit de la SCP ARNAUDY BAECHELIN, avoués aux offres de droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile



Dans ses dernières écritures déposées et signifiées le 2 août 2010, la S.A FONCIÈRE LYONNAISE prie la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de condamner Madame [B] à lui verser la somme de 5000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, outre les dépens dont distraction, pour ceux d'appel, au profit de la SCP VERDUN SEVENO conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





DISCUSSION



Il résulte des dispositions de l'article L 145-14 du code de commerce que la contrepartie du droit au renouvellement dont bénéficie le locataire est le droit pour le bailleur de donner congé en offrant de payer une indemnité d'éviction. 



C'est ainsi que se trouve actuellement pendante devant le tribunal de grande instance de Paris l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation faisant suite au congé et exercice du droit d'option notifiés par les bailleurs en 2005 et 2006.



C'est en période de fixation de cette indemnité d'éviction que la présente instance a été initiée, étant précisé que l'expert M. [X] écrivait le 5 février 2009 au conseil de Mme [B] qu'il restait toujours dans l'attente des documents comptables nécessaires à l'exercice de sa mission ; 



Ceci étant , le locataire se maintient dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction aux clauses et conditions du bail et le bailleur doit continuer à remplir à l'égard de son locataire ses obligations ;



Mme [B] reproche à cet égard à son bailleur de ne pas lui assurer une jouissance paisible de son local en raison d'une part de troubles engendrés par les travaux effectués dans le bâtiment (article 1719-3 du Code civil), d'un défaut d'entretien et de réparation des locaux (article 1719-2 et 1720 du Code civil), d'un non-respect volontaire des droits et obligations résultant des contrats liant les parties (article 1134 du Code civil) et enfin des dispositions de l'article 1724 du Code civil.



Or il doit être souligné que les diverses attestations versées aux débats par Mme [B] laissent apparaître que cette dernière n'accepte pas la décision du bailleur de restructurer son immeuble et notamment de vouloir transférer les activités du sous sol consacré au [Adresse 5] au rez de chaussée et premier étage alors même que dans une lettre du 22 octobre 2007, l'association des commerçants du [Adresse 4] donnait un accord de principe sur la fermeture du sous-sol sous réserve de compensations par le bailleur, ce dernier répliquant par courrier que les demandes formulées retenaient son attention ;



Le jugement dont appel a fondé sa décision principalement sur le rapport de M. [V], expert désigné le 28 juin 2007 dans une procédure opposant le bailleur à un autre locataire du [Adresse 5] mais régulièrement versé aux débats et qui répond aux mêmes doléances que celles présentées par Mme [B] pour la même période et les mêmes lieux en sous-sol.



Ainsi concernant la jouissance des locaux, les pièces versées aux débats et le rapport susvisé font apparaître que le [Adresse 4] est un ensemble de bâtiments couvrant la quasi-totalité du quartier, est en constante rénovation, y compris dans les étages qui sont loués à des sociétés et il n'est nullement démontré que les travaux de rénovation excèdent les troubles normaux que doit supporter Mme [B] qui se trouve au demeurant être la seule à s'en plaindre.



Concernant la sécurité, outre l'existence dans les baux liant les parties d'une clause de renonciation contre le bailleur, le rapport de M. [V] du 16 janvier 2008 détaille l'existence d'un poste de sécurité permanent comprenant un agent accompagné d'un chien de 11:00 à 19:00 du mardi au dimanche, le lundi, jour de fermeture du centre, étant réservé au nettoyage approfondi des locaux et le passage de policiers en tenue de manière aléatoire, ce qui rend vaines les doléances de Mme [B] concernant le refus du bailleur d'assurer la sécurité des lieux.



Concernant l'entretien des locaux, l'expert a souligné qu'un contrat a été passé depuis 2004 avec la société OPTIMEJ dont les obligations sont claires, précises et de qualité tant au niveau du personnel, de l'existence d'un PC de sécurité permanent doté de moyens techniques et informatiques ; en effet se trouve sur les lieux tous les jours y compris les dimanches et jours fériés un technicien de maintenance, le lundi étant destiné au nettoyage complet des locaux et la moyenne d'intervention est rapide.



L'expert [V] souligne que les locaux sont luxueux, propres, que les parties communes sont normalement entretenues, même s'il existe un nombre important de locaux vacants, le sous-sol se vidant progressivement par transfert au premier étage et rez-de-chaussée; les coûts d'entretien effectivement supportés par le bailleur pour 2004, 2005 et 2006 étant largement supérieurs à ceux prévus dans les contrats liant les parties.



Dès lors, aucun défaut d'entretien ne saurait être reproché au bailleur, les procès-verbaux versés par Mme [B], effectués de manière ponctuelle et les différentes plaintes de Mme [B], qui ne peut se constituer des preuves à elle- même, ne pouvant à eux seuls justifier ses doléances.



La promotion pour l'ensemble du [Adresse 4], correspond pour les années 2007, 2008 et 2009 à un budget qui varie de 200 000 à 220 000 € hors-taxes et est assuré par l' Agence de Communication Culturelle en application d'un contrat établi le 3 janvier 2005, étant précisé que la redevance de ce chef concernant les locaux fermés est supportée par le bailleur.



Les budgets prévisionnels et les pièces versées aux débats par le bailleur font apparaître que cette Agence de Communication Culturelle s'occupe en outre de la communication événementielle pour 2006, 2007 et 2008.



Enfin, il convient de préciser qu'une salle d'exposition existe au premier étage et que l'animation sonore de l'ensemble du centre est assurée par la société OPTIMEJ.



Il convient dès lors de confirmer le jugement de première instance qui a débouté Mme [B] de l'ensemble de ses demandes, y compris celle concernant l'extension de la mission d'expert qui est actuellement dépourvue de fondement, seul le tribunal pouvant apprécier ultérieurement lors de la fixation de l'indemnité d'occupation si les circonstances de l'exploitation du commerce pendant la période de maintien dans les lieux justifient de pratiquer un abattement de précarité supérieur à celui habituellement pratiqué . 



Mme [B] qui supportera les dépens d'appel sera tenue de verser à l'intimée la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS





Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 12 novembre 2009,



Déboute Mme [B] [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions supplémentaires,



Condamne Mme [B] [Z] [M] à payer à la Société Anonyme SOCIÉTÉ FONCIÈRE LYONNAISE la somme de 5000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



Condamne Mme [B] [Z] [M] aux dépens d'appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,