Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 16 juin 2011

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRET DU 16 JUIN 2011

(n° 11 , 4 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : S 08/00190MZ



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 11 Septembre 2008 par le tribunal de grande instance de Créteil RG n° 07/152



APPELANTE

SCI DU [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Me Catherine MUSSO, avocat au barreau de PARIS, toque : D0102



INTIMES

SOCIETE D'AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DES VILLES ET DU DEPARTEMENT DU VAL DE MARNE (SADEV 94)

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par Me Daniel CHAUSSE, avocat au barreau de PARIS, toque : T0702



COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 6]

représenté par M. [B] [U] en vertu d'un pouvoir spécial





COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 24 Mars 2011, en audience publique, devant la cour composée de :



Monsieur Michel ZAVARO, Président, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS,



Madame Sylvie MESLIN, Conseillère, désignée par Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS



Mme [W], Juge de l'Expropriation au Tribunal de Grande Instance de PARIS, désignée conformément aux dispositions de l'article L. 13-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique



Greffier : Melle Isabelle COULON, lors des débats



 ARRET :



- contradictoire 

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

 - signé par Monsieur Michel ZAVARO, Président et par Madame Chadia GUICHARD, Greffier.



Le juge de l'expropriation du Val de Marne, par jugement du 11 septembre 2008 a fixé l'indemnité de dépossession de la SCI [Adresse 2] de son ensemble immobilier à la somme de :


205.320 € en valeur libre

123.192 € en valeur occupée


plus les indemnités de remploi et les frais irrépétibles.



La SCI a relevé appel de ce jugement, elle demande 305.280 € plus le remploi et les frais irrépétibles de première instance et d'appel.



L'expropriant, la SADEV 94 a relevé appel incident pour entendre fixer l'indemnité valeur occupée à la somme de 90.792 € plus le remploi et obtenir une indemnité en application de l'article 700 du Code de procédure civile.



Le Commissaire du gouvernement a relevé appel incident du jugement déféré pour faire juger que ses conclusions de première instance étaient recevables et pour faire fixer l'indemnité d'expropriation à la somme de


104.790 € en valeur libre

62.874 € en valeur occupée


plus les indemnités de remploi.







SUR QUOI



Le premier juge a écarté les conclusions du commissaire du gouvernement qui n'avaient pas été notifiées aux parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au moins 8 jours avant la visite des lieux.



Celui-ci explique en cause d'appel que ses conclusions avaient été adressées à la dernière adresse connue qui lui avait été indiquée par le greffe du tribunal. Cela ne résulte cependant pas des pièces de la procédure.



La SCI est propriétaire d'un ensemble immobilier de 5.434 m2 cadastré AE [Cadastre 1] à [Localité 8]. L'expropriation porte sur le fond de la parcelle d'une contenance de 470 m² disposant d'une façade de 32 mètres sur la rue Petit Leroy et comportant une construction d'un bâtiment et d'un appentis en tôles. Les bâtiments sont loués à la société I.B.U. dans le cadre d'un bail commercial. Celle-ci a quitté les lieux depuis lors et a été indemnisée par la SADEV 94 pour une somme dont nul ne précise le montant.

 

La construction principale d'une surface de 120 m² sur un seul niveau est en parpaings avec toit en bacs acier ; elle fait 120 m² dont 100 m² affectés à la fabrication de pains industriels. L'appentis d'une surface de 50 m² est une baraque de chantier en tôles ondulées clouées sur des bastaings avec couverture en PVC. Lors de la visite des lieux, les parties se sont entendues pour attribuer 135 m² à la construction principale et 15 m² à l'appentis. Elles ne sont pas revenues la dessus. Elles s'entendent également sur la méthode d'évaluation : Terrain avec abattement pour encombrement plus construction. Elles divergent sur les valeurs, l'abattement pour encombrement et l'abattement pour occupation commerciale.



La SADEV 94 considère qu'il convient de fixer la valeur du terrain à 330 € le m², la SCI penche pour 560 € le m² et le commissaire du gouvernement suggère de s'en tenir à 220 € le m².









A la date de référence, le 30 janvier 2007, le terrain exproprié dont nul ne conteste qu'il présente les caractéristiques d'un terrain à bâtir, était situé en zone UFa, zone d'activité destinée à la construction de locaux d'industrie, d'entrepôts, de commerces et d'activités tertiaires. Les habitations nouvelles y sont interdites à l'exception de celles qui sont strictement indispensables à la surveillance et à la direction des entreprises. Enfin, l'emprise au sol des constructions, annexes comprises ne pourra pas excéder 50% ou 60% en cas d'amélioration des constructions existantes. 



L'exproprié cite comme termes de comparaison la vente à un particulier le 8 juin 2007 par la SADEV 94 de 5680 m² au prix de 452 € le m² qu'elle avait précédemment acquise 130 € le m² ainsi que deux ventes entre particuliers d'une parcelle de 334 m² au prix de 605 € le m² et d'une parcelle de 366 m² au prix de 668 € le m².



L'expropriant rappelle que la première vente a été précédée de travaux de viabilisation et qu'elle était assortie d'un permis de construire une surface de 8.597 m² ; elle ajoute que les deux autres ventes portaient sur des terrains en zone Uea.



Il présente de son côté l'achat de 4.381 m² aux consorts [E] [X] au prix de 38,27 m² et celui de 5680 m² au syndicat d'action foncière du Val de Marne au prix de 130 € le m².



Enfin le commissaire du gouvernement cite des cessions à [Localité 8] allant de 69 € le m² à 628 € ainsi que des cessions à [Localité 10].



²Il en résulte un éventail extrêmement large de valeurs qu'il convient de moduler pour tenir compte des différences de zonage, de situation et des modalités de cession. Ces considérations justifient l'estimation du premier juge qui a fixé la valeur du terrain à 330 € le m².



Compte tenu de l'existence d'une construction sur ce terrain, les possibilités résiduelles de construction sont faibles ; En l'état de la surface restante, l'abattement pour encombrement sera limité à 20 %.



Compte tenu de l'état extérieur de la construction les valeurs au m² de 700 € pour la construction en dur et de 150 € pour l'appentis sont parfaitement justifiées. 



Le local faisait l'objet d'un bail commercial justifiant un abattement pour occupation commerciale. Ce point étant acquis, il n'y a pas lieu de fixer une valeur libre. L'exproprié conteste le montant et l'assiette de l'abattement en relevant que le bail ne portait que sur les constructions et non sur le terrain laissé libre. 



L'abattement pour occupation commerciale qui rend compte de l'indemnité d'éviction susceptible d'être versée par l'expropriant au locataire est généralement égal à 40% de la valeur du bien.



Il est constant que ce terrain est principalement utilisé par le preneur compte tenu de la configuration des lieux. Ce dernier n'a toutefois pas de titre d'occupation susceptible d'être pris en compte dans le calcul de l'indemnité d'éviction. Il convient d'en tenir compte en réduisant à 20% l'abattement pour occupation commerciale appliquée sur l'ensemble



L'indemnité s'établit ainsi :


Terrain : 155.100 €

Abattement pour encombrement : 31.020 €

Reste terrain: 124.080 €

Constructions :96.750 €

Total : 220.830 €

Abattement pour occupation commerciale : 44.166 €

Reste : 176.664 €

Remploi : 18.666,40 €

Total : 195.330,40 €








PAR CES MOTIFS



Réforme le jugement déféré



Fixe l'indemnité d'expropriation de la SCI du [Adresse 2] à la somme de cent quatre-vingt-quinze mille trois cent trente euros quarante centimes (195.330,40 €) en valeur occupée



Condamne la SADEV 94 aux dépens et au paiement de trois mille euros (3.000 € )à la SCI du [Adresse 2] en application de l'article 700 du Code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRESIDENT