Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 10 mars 2011

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRET DU 10 mars 2011

(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : S 08/00185

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 24 Juillet 2008 par le tribunal de grande instance de Melun RG n° 07/00048



APPELANTS

Monsieur [W] [T]

[Adresse 11]

représenté par Me Claudine SCOTTO D'APOLLONIA, avocat au barreau de PARIS, toque: C 1941



Madame [G] [R] épouse [T]

[Adresse 12]

comparant en personne, assistée de Me Claudine SCOTTO D'APOLLONIA, avocat au barreau de PARIS, toque : C 1941



INTIMES

L'ETABLISSEMENT PUBLIC D'AMENAGEMENT DE LA VILLE NOUVELLE DE [Localité 9]

[Adresse 4]

représentée par Me Guillaume GHAYE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0205 substitué par Me SIMARD, avocat au barreau de PARIS, toque : L 0205



COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT :

TRESORERIE GENERALE DE SEINE ET MARNE SERVICE DES EVALUATIONS ET DES EXPROPRIATIONS

[Adresse 3]

représenté par Monsieur [Z] [B], en vertu d'un pouvoir spécial



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 13 Janvier 2011, en audience publique, devant la cour composée de :



Monsieur Michel ZAVARO, Président, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS,



Madame Dominique PATTE, Conseillère, désignée par Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS



Madame Claudine CLERISSE-RATTIER, Juge de l'Expropriation au Tribunal de Grande Instance de PARIS désignée conformément aux dispositions de l'article L. 13-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique

Greffier : Madame Chaadia GUICHARD, lors des débats

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

 

- signé par Monsieur Michel ZAVARO, Président et par Madame Nathalie METIER, Greffier à qui a été remise la minute.

L'établissement public d'aménagement de la ville nouvelle de [Localité 9] (EPAMARNE) a saisi le juge de l'expropriation d'une demande de fixation judiciaire de l'indemnité des époux [W] [T] pour la dépossession sur la commune de [Localité 5] :


d'une emprise de 26.476 mètres carrés prélevés sur la parcelle YE n° [Cadastre 1]P au lieu dit [Adresse 13]

de la parcelle YE n° [Cadastre 2] de 86.461 mètres carrés au lieu dit [Adresse 8].




Par jugement du 24 juillet 2008, le juge de l'expropriation a fixé la date de référence au 18 mars 2002 et l'indemnité à la somme de 1.172.455,30 € sur la base d'une valeur au mètre carré de 9 €.



Les époux [W] [T] ont relevé appel de ce jugement. Ils demandent que la date de référence soit fixée au 24 septembre 2007 et l'indemnité fixée à 4.784.762,64 € sur la base de 41,47 € pour la parcelle YE n° [Cadastre 2], 27 € pour la parcelle YE [Cadastre 1] avec une indemnité de prise de possession anticipée de 4,5 € pour 11.862 mètres carrés. Ils demandent en outre 8.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.



EPAMARNE a relevé appel incident. Il demande la confirmation du jugement déféré sauf en ce qui concerne l'indemnité de prise de possession anticipée pour laquelle elle sollicite le débouté des époux [W] [T].



Le commissaire du gouvernement a formé appel incident. Il conclut que la date de référence doit être fixée à la date de révision du POS, soit le 18 mars 2002. Il expose que les parcelles en cause ne peuvent bénéficier de la qualification de terrains immédiatement constructibles . Elles doivent être considérées comme se trouvant en situation très privilégiée. Il propose de fixer l'indemnité de dépossession, remploi compris, dans une fourchette globale allant de 263.112 € à 292.236 € pour la parcelle YE [Cadastre 1] p et à 1.047.178 € pour la parcelle YE [Cadastre 2]. 



SUR QUOI :



A la date de l'appel, le jugement déféré n'avait pas été notifié. Le mémoire de l'appelant a été déposé moins de deux mois après la déclaration d'appel. L'appel est recevable ; l'appelant n'encourt aucune déchéance.



Sur la date de référence :



Par délibération du 30 juin 1987, le conseil municipal de [Localité 5] a instauré un droit de préemption urbain sur l'ensemble de la commune. Le POS alors en vigueur a été remplacé par un PLU le 24 septembre 2007. Le jugement d'expropriation est intervenu le 24 juillet 2008 et ce n'est que postérieurement que le conseil municipal de [Localité 5] a instauré un nouveau droit de préemption urbain sur l'ensemble de la commune.



L'exproprié demande en application de l'article L 13-15 du Code de l'urbanisme que la date de référence soit fixée au 24 septembre 2007 date d'approbation du PLU classant les parcelles litigieuses en zone AUA urbanisable. L'expropriant, le commissaire du gouvernement et le premier juge considèrent que la délibération du conseil municipal du 30 juin 1987, prise en conformité du POS de la commune et de ses révisions successives, ne peut s'étendre au-delà de la date d'approbation du PLU prise en remplacement du POS. Ils considèrent donc que la date de référence à prendre en compte est celle de la révision du POS du 18 mars 2002 classant la parcelle expropriée en zone NA et NA2. 













Cette position repose sur le texte de l'article L 211-1 du Code de l'urbanisme qui prévoit que les communes dotées d'un POS rendu public ou d'un PLU peuvent, par délibération, instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d'urbanisation futures délimitées par ce plan' » Elle implique que l'approbation du PLU rende caduc la délibération instaurant le droit de préemption. Mais, contrairement à ce que soutiennent à titre principal l'expropriant et le commissaire du gouvernement, cette caducité devrait entraîner un retour au droit commun, c'est-à-dire à la fixation de la date de référence un an avant le début de l'enquête d'utilité publique. 



Pour maintenir sa position, le commissaire du gouvernement fait état d'un accord des parties sur le principe de la détermination de la date de référence par application des dispositions de l'article L 211-1 du Code de l'urbanisme. Cet accord ne résulte pas des écritures des parties, d'ailleurs, à titre subsidiaire, l'expropriant fixe la date de référence un an avant le début de l'enquête d'utilité publique.



Le Code de l'urbanisme ne prévoit pas expressément la caducité de la délibération instituant le droit de préemption urbain au passage du POS au PLU. S'il est exact que la plupart des communes ont profité de ce passage pour prendre une nouvelle délibération, celle-ci était commandée par des aménagements tenant à la modification des perspectives urbanistiques de la commune. Au cas d'espèce, il ne semble pas qu'il y ait eu de modification à ce moment et les documents graphiques joints au PLU font expressément référence au droit de préemption urbain précédemment institué.



L'application de l'article L 211-1 est subordonné à l'adoption d'une délibération instituant un droit de préemption urbain dont l'existence n'est pas contestable. Cette délibération n'a pas été révoquée et elle n'est pas devenue caduque au passage du POS au PLU. Il convient donc d'appliquer l'article L 211-1 et de fixer la date de référence au 24 septembre 2007, date d'approbation du PLU puisque c'est la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le document d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.



Sur la nature du bien exproprié



A la date de référence la parcelle YE [Cadastre 2] est classée

- En zone UXc pour 11.862 mètres carrés

- En zone AUAa pour 44.760 mètres carrés

- En zone AUAb pour 29.039 mètres carrés

- En zone NBb pour 800 mètres carrés

La parcelle YE [Cadastre 1] est classée :


En zone AUAa pour 7.150 mètres carrés

En zone AUAb pour 7.414 mètres carrés

En zone NBb pour 11.912 mètres carrés




La zone UX est destinée à l'artisanat, à l'industrie et à l'installation d'entrepôt. Les terrains pour être constructibles doivent avoir accès à une voie publique ou privée ouverte à la circulation et être desservie par les réseaux d'eau potable et d'assainissement.



La zone AUA est destinée à permettre l'extension de l'agglomération à l'est de la ville. Le secteur AUAa correspond à la zone urbaine du projet de [Adresse 14] ; la zone AUAb correspond à une zone d'urbanisation à caractère paysager. D'une façon générale, c'est une zone à urbaniser où les voies publiques et les réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement existant en périphérie immédiate ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à y implanter. Pour être constructibles les terrains doivent avoir un accès suffisant à la voie publique, au réseau d'eau potable et à l'assainissement. A défaut, toutes les eaux usées devront être dirigées sur des dispositifs autonomes de traitement et d'évacuation. Les terrains doivent enfin disposer d'une desserte électrique et téléphonique.



La zone NB est une zone inconstructible.

 

A la date de référence, les parcelles YE [Cadastre 1] et YE[Cadastre 2] sont séparées l'une de l'autre par la route départementale 406 ; Elles disposent des réseaux d'électricité et d'eau potable existant sous la RD 406 ainsi, pour la parcelle YE [Cadastre 2] des aménagements de la ZAC de [Localité 6]. Le réseau d'assainissement passe sur le côté Est de la parcelle YE n° [Cadastre 1] ; Par contre les collecteurs du réseau d'assainissement des eaux usées sont distants d'une centaine de mètres de la parcelle YE [Cadastre 2], considération qui n'est pas exclusive de la qualification de terrain à bâtir pour la partie de la parcelle située en zone AUA.



L'exproprié considère ces équipements comme suffisants eu égard au fait que la partie sud de la parcelle YE [Cadastre 2] est incluse dans la ZAC de [Localité 6] et la partie nord dans la [Adresse 13] ainsi que la parcelle YE n° [Cadastre 1] pour la partie sous emprise. L'article L 13-15 II du Code de l'expropriation dispose que « 'lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone. » 



La ZAC de [Localité 6] a été créée le 1er juillet 2003 ; les équipements ont été réalisés depuis lors, on doit donc considérer que les parcelles qu'elle regroupe bénéficient des éléments de constructibilité nécessaires. Par contre la [Adresse 13] n'a pas encore été approuvée et il n'est pas établi que les équipements desservant les terrains qu'elle regroupe soient d'une capacité suffisante. Cela concerne 74.599 mètres carrés de la parcelle YE [Cadastre 2]



Il en résulte que doivent être considérés 

-  comme terrains à bâtir 14.564 mètres carrés de la parcelle YE[Cadastre 1] et 11.862 mètres carrés de la parcelle YE [Cadastre 2] 

- et comme terrains en valeur d'usage en raison du classement ou de l'insuffisance des équipements 11.912 mètres carrés de la parcelle YE[Cadastre 1] et 74.599 mètres carrés de la parcelle YE [Cadastre 2].



Sur l'indemnité d'expropriation



Les expropriés demandent que la parcelle YE [Cadastre 2] soit évaluée en valeur libre. Par accord du 13 décembre 2005, EPAMARNE a accordé l'éviction totale à l'EARL de Maulny qui exploitait normalement la parcelle. Les expropriés expliquent qu'ils ont été depuis lors privés de leur fermage et qu'ils doivent faire entretenir la parcelle sans pouvoir la relouer ainsi qu'ils s'y sont engagés du fait de la convention. L'expropriant ayant réglé au fermier une indemnité d'éviction dans le cadre d'un accord auquel a participé les propriétaires, l'indemnité sera néanmoins fixée en valeur occupée pour la parcelle YE [Cadastre 2] mais également pour la parcelle YE [Cadastre 1] qui fait encore l'objet à ce jour d'un bail rural.



EPAMARNE évoque comme terme de comparaison un jugement 2005 et des ventes de 2007 au prix de 9 € le mètre carré pour des terrains situés à proximité en zone NA, NA [Cadastre 1] et INAX. Le commissaire du gouvernement propose d'actualiser ces termes de comparaison compte tenu de leur ancienneté pour porter le prix du mètre carré à une somme pouvant aller jusqu'à 10 € le mètre carré en ce qui concerne la parcelle YE [Cadastre 1] et 11 € pour la parcelle YE [Cadastre 2] valeur occupée, EPAMARNE ayant payé l'indemnité d'éviction des fermiers qui l'occupaient.

Les expropriés considèrent que les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement et par EPAMARNE concernent des terrains qui ne sont pas immédiatement constructibles à la différence de leurs parcelles. Ils proposent des termes de comparaison sur le territoire de la commune de [Localité 5] concernant des ventes de 1 à 3 hectares effectuées par EPAMARNE à des lotisseurs dont 4 de 2003 et 2004 dans la ZAC des cent arpents à des prix au mètre carré de 66,02 € à 112,34 € et 2 concernant des terrains contigus dans la ZAC de [Localité 5] à des prix au mètre carré de 60 et 78 €. Enfin, ils citent des ventes à [Localité 10] (23 € le mètre carré) et à [Localité 7] aux prix de 23 et 15 € le mètre carré.



Au terme d'un savant zonage ils proposent de retenir une valeur moyenne de 41,47 € au mètre carré pour la parcelle YE [Cadastre 2] et de 27 € pour la parcelle YE [Cadastre 1].



Les ventes EPAMARNE ont été effectuées après aménagement, les prix indiqués doivent donc subir une réfaction importante. Elles démontrent toutefois que les sommes retenues par le premier juges sont manifestement sous évaluées. Les termes de comparaison présentés permettent de retenir une valeur moyenne de 27 € au mètre carré pour les terrains classés ci-dessus à bâtir et de 15€ le mètre carré pour les terrains en valeur d'usage. Ces valeurs correspondent à des terrains occupés.



L'indemnité s'établit ainsi à la somme de [(11,865 +14564) x 27 = 713,502 €] + [(74,599 + 11,912) x 15 = 1,297665 €] = 2.011.167 €.



L'indemnité de remploi s'établir à 20% sur 5.000 €, 15% sur 10.000 € et 10% sur 1,996,167 €, soit la somme de 202.116 €



Les expropriés demandent une indemnité pour prise de possession anticipée de 11,862 mètres carrés tirés de la parcelle YE n° [Cadastre 2] pour une partie en zone UX. Les premiers juges leur ont alloué la somme de 53.379 €. Les expropriés sollicitent la confirmation du jugement mais rappellent que la prise de possession remonte au mois de janvier 2005 et que l'expropriant n'a pas payé à ce jour l'indemnité. Ils sollicitent donc les intérêts de 53.379 € depuis le mois de janvier 2005.EPAMARNE conclut au débouté et à l'infirmation du jugement de ce chef; le commissaire du gouvernement ne conteste pas le droit à une indemnité de prise de possession anticipée mais s'étonne du calcul retenu qui aurait du se ramener aux intérêts de la somme correspondant à la valeur de la parcelle occupée. La parcelle ayant une valeur de 320.274 €, l'indemnité sera égale aux intérêts de cette somme depuis janvier 2005 calculés dans la limite de la demande (53.334 € plus les intérpêts de cette somme depuis le mois de janvier 2005).



PAR CES MOTIFS



Condamne EPAMARNE à payer aux expropriés les sommes de deux millions onze mille cent soixante sept euros (2.011.167 € )au principal plus deux cent deux mille cent seize euros ( 202.116 €) de remploi et les intérêts de trois cent vingt mille deux cent soixante quatorze euros(320.274 € ) depuis le 1er janvier 2005 dans la limite de cinquante trois mille trois cent soixante dix neuf euros ( 53.379 €) plus les intérêts de cette somme depuis le 1er janvier 2005



Condamne EPAMARNE aux dépens et au paiement aux expropriés de huit mille euros 8.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile





LE GREFFIER LE PRESIDENT