Cour d'Appel · 11e Chambre B — 9 février 2012

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

11e Chambre B



ARRÊT AU FOND 

DU 09 FEVRIER 2012



N° 2012/93 













Rôle N° 11/00907







[S] [U]

[O] [C] épouse [U]

[J] [U]





C/



[F] [V]

[A] [B] épouse [V]





















Grosse délivrée 

le :

à : BOISSONNET

 LIBERAS















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 30 Décembre 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 09/1811.





APPELANTS



Monsieur [S] [U], agissant en sa qualtié d'usufruitier des biens et droits immobiliers loués actuellement à Mr et Mme [F] [V]

né le [Date naissance 3] 1922 à [Localité 6], 

demeurant [Adresse 12]

représenté par la SCP BOISSONNET ROUSSEAU, avoués à la Cour, 

ayant Me Gilles ORDRONNEAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



Madame [O] [C] épouse [U], agissant en sa qualtié d'usufruitier des biens et droits immobiliers loués actuellement à Mr et Mme [F] [V]

née le [Date naissance 5] 1929 à [Localité 10], 

demeurant [Adresse 12]

représentée par la SCP BOISSONNET ROUSSEAU, avoués à la Cour, 

ayant Me Gilles ORDRONNEAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



Madame [J] [U], agissant en sa qualtié de nu-propriétaire des biens et droits immobiliers loués actuellement à Mr et Mme [F] [V]

née le [Date naissance 4] 1957 à [Localité 10], 

demeurant [Adresse 7]

représentée par la SCP BOISSONNET ROUSSEAU, avoués à la Cour, 

ayant Me Gilles ORDRONNEAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





INTIMES



Monsieur [F] [V]

né le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 13], 

demeurant [Adresse 8]

représenté par la SCP LIBERAS BUVAT MICHOTEY, avoués à la Cour, 

ayant la SELARL BOUZEREAU - KERKERIAN, avocats au barreau de DRAGUIGNAN



Madame [A] [B] épouse [V]

née le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 9], 

demeurant [Adresse 8]

représentée par la SCP LIBERAS BUVAT MICHOTEY, avoués à la Cour, 

ayant la SELARL BOUZEREAU - KERKERIAN, avocats au barreau de DRAGUIGNAN



*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 06 Décembre 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mr JUNILLON, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame Marie Chantal COUX, Président

Monsieur Michel JUNILLON, Conseiller

Madame Marie-Florence BRENGARD, Conseiller





qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu, après prorogation, par mise à disposition au greffe le 09 Février 2012.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Février 2012,



Signé par Madame Marie Chantal COUX, Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





























































Vu le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Draguignan le 30 décembre 2010 dans l'instance opposant Monsieur [F] [V] et Madame [A] [V] née [B] à Monsieur [S] [U], Madame [O] [U] née [C] et Madame [J] [U]; 



Vu l'appel interjeté par les consorts [U] à l'encontre de cette décision le 17 janvier 2011;



Vu les conclusions récapitulatives déposées par les consorts [U] le 14 juin 2011;



Vu les conclusions déposées par les époux [V] en date du 14 avril 2011;



Vu l'ordonnance de clôture rendue le 8 novembre 2011;



Monsieur et Madame [S] [U] et Madame [J] [U] sont respectivement usufruitiers et nue-propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 11]. Suivant acte notarié du 4 novembre 1988, cet immeuble a été donné à bail commercial aux époux [G] pour l'exploitation d'un hôtel, restaurant, débit de boissons. Ce bail a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 années courant du 16 novembre 1997 au 15 novembre 2006. La désignation mentionnait différents locaux au rez-de-chaussée et au premier étage 5 chambres, une salle de bains , deux cabinets de toilette et une chambre privée.

Par acte sous seing privé du 12 janvier 1999, le fonds de commerce a été cédé à Monsieur et Madame [K]. Ceux-ci l'ont revendu aux époux [V] par un acte sous seing privé du 14 juin 2002 et cette cession a été signifiée aux bailleurs le 30 septembre 2002.

Il ressortait d'un constat d'huissier établi le 12 juin 2002 que des modifications avaient été apportées dans la distribution des pièces du premier étage par la création d'un appartement privé comportant deux chambres. 

Courant 2005, les bailleurs ont délivré aux preneurs un congé avec offre de renouvellement du bail et une expertise a été confiée à Monsieur [T] qui a déposé son rapport le 23 octobre 2008. Estimant au vu de ce rapport que les preneurs avaient modifié les lieux sans leur autorisation par la création de cinq chambres indépendantes, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires le 29 janvier 2009 une sommation de remettre les lieux dans l'état constaté par procès-verbal du 12 juin 2002 dans le délai d'un mois avec rappel de la clause résolutoire inscrite au bail.

Par acte d'huissier du 16 février 2009, les époux [V] ont fait opposition à cette sommation et assigné les bailleurs devant le Tribunal de grande instance de Draguignan.



Par jugement rendu le 30 décembre 2010, cette juridiction a déclaré sans effet la sommation du 29 janvier 2009 et débouté les consorts [U] de toutes leurs prétentions.



Régulièrement appelants de cette décision, les consorts [U] demandent à la Cour de réformer le jugement déféré, dire que le constat du 12 juin 2002 est parfaitement opposable aux intimés, dire que les époux [V] ont réalisé sans leur accord écrit d'importants travaux ayant abouti à un changement de distribution des lieux, dire que la sommation du 29 janvier 2009 constitue une mise en demeure non ambigüe et conforme aux prescriptions légales, en conséquence débouter les époux [V] de leurs prétentions. Ils sollicitent reconventionnellement la constatation de la résiliation de plein droit du bail au 1er mars 2009 et à défaut de restitution des lieux loués dans le délai de deux mois l'expulsion de Monsieur et Madame [V] et de tous occupants de leur chef au besoin avec l'assistance de la force publique et l'aide d'un serrurier. Ils sollicitent la condamnation des intéressés à leur payer à compter du 1er mars 2009 et jusqu'à la libération effective des lieux une indemnité mensuelle d'occupation de 1.200,04 euros.



Ils font valoir que la désignation des lieux donnés à bail aux époux [V] est celle résultant du constat du 12 juin 2002 effectué en leur présence à savoir au premier étage un appartement privé avec deux chambres, un couloir comportant en son extrémité deux WC, et trois chambres, et non celle résultant du bail initial, que les preneurs ne pouvaient modifier les lieux sans leur autorisation expresse et qu'il importe peu que l'acte de cession du fonds de commerce reprenne la désignation telle que figurant dans le bail du 4 novembre 1988 dès lors que cet acte auquel ils ne sont pas intervenus ne leur est pas opposable.



Monsieur et Madame [V] sollicitent la confirmation du jugement entrepris, le déboutement des consorts [U] et la condamnation de ceux-ci à leur payer 15.000 euros à titre de dommages-intérêts. A titre subsidiaire ils demandent à la Cour de suspendre les effets de la clause résolutoire et de leur impartir un temps suffisant pour réaliser les travaux de remise en état en décrivant précisément les travaux à réaliser.



Ils indiquent que les lieux se trouvent dans le même état que celui décrit sur le bail du 4 novembre 1988 et repris dans l'acte de cession du fonds de commerce (5 chambres au premier étage), que le constat du 12 juin 2002 dont l'objet était de déterminer l'état d'entretien des locaux laissés par le précédent locataire n'a pas de valeur contractuelle et qu'en outre la sommation du 29 janvier 2009 est particulièrement imprécise sur les travaux à entreprendre pour remettre les lieux en leur état antérieur. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



SUR LES MANQUEMENTS REPROCHES AUX LOCATAIRES



Attendu que les parties sont liées par le bail commercial initial signé le 4 novembre 1988 et le contrat de renouvellement en date des 18 novembre 1997 et 11 mars 1998;



Attendu que ces contrats mentionnent expressément que les locaux loués comprennent au 1er étage cinq chambres, une salle de bains, deux cabinets de toilette et une chambre privée;



Attendu que cette désignation a été reprise dans l'acte de cession de fonds de commerce du 14 juin 2002 qui a été signifié aux bailleurs le 30 septembre 2002 et n'a suscité aucune observation de leur part; 



Attendu qu'aux termes de cet acte, si l'acquéreur prend le fonds vendu et l'aménagement servant à son exploitation dans l'état où ils se trouvent au jour de l'entrée en jouissance, il devra faire son affaire personnelle de la remise des lieux au propriétaire dans l'état où celui-ci aura le droit de les exiger; 



Attendu qu'il n'est justifié d'aucun accord écrit donné par les bailleurs aux époux [K], précédents locataires, pour modifier la distribution des lieux;



Attendu que les dispositions contractuelles liant les parties, relatives à la désignation des lieux loués, n'ont pu être modifiées par l'état des lieux établi à la requête des bailleurs au départ de l'ancien locataire, qu'il importe peu à cet égard que les cessionnaires du fonds de commerce aient été présents lors de l'établissement du constat; 



Attendu en conséquence que même si les locataires ont exécuté des travaux de redistribution des locaux du premier étage sans autorisation écrite des bailleurs en infraction avec les dispositions de l'article 4 du bail commercial, il ne pouvait leur être fait sommation de remettre en état les lieux loués conformément au procès-verbal de constat dressé le 12 juin 2002, c'est à dire dans un état différent de celui mentionné au bail; 



Attendu dès lors que le non respect par les preneurs de la sommation délivrée le 29 janvier 2009 n'a pu avoir pour effet d'entraîner le jeu de la clause résolutoire du bail conformément à l'article L.145-41 du code de commerce;



Attendu que le jugement déféré qui a débouté les consorts [U] de leurs prétentions sera ainsi confirmé; 



SUR LES DOMMAGES-INTÉRÊTS POUR PROCÉDURE ABUSIVE, L'APPLICATION DE L'ARTICLE 700 DU CPC ET LES DÉPENS



Attendu que les demandes des consorts [U], bien que rejetées, ne peuvent être qualifiées d'abusives et que l'appel interjeté à l'encontre du jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Draguignan le 30 décembre 2010 constitue l'exercice normal d'une voie de recours prévue par la loi;



Qu'il n'y a pas lieu à condamnation à dommages-intérêts au profit des intimés;



Attendu qu'il est équitable d'allouer aux époux [V] la somme de 1.000 euros en remboursement de leurs frais irrépétibles d'appel, cette somme s'ajoutant à celle accordée par le premier juge sur le fondement de l'article 700 du CPC;



Attendu que ce qui est jugé commande de mettre les dépens à la charge des appelants;



PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement



- Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions



Y ajoutant 



- Condamne Monsieur [S] [U], Madame [O] [U] née [C] et Madame [J] [U] à payer à Monsieur [F] [V] et Madame [A] [V] née [B] la somme de 1.000 euros en remboursement de leurs frais irrépétibles d'appel sur le fondement de l'article 700 du CPC



- Rejette toutes autres demandes des parties



- Condamne Monsieur [S] [U], Madame [O] [U] née [C] et Madame [J] [U] aux dépens d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du CPC.







 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT