Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 14 décembre 2011

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 14 DECEMBRE 2011



(n°402, 17 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 09/08781



Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mars 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - 18ème chambre 1ère section - RG n° 05/03103





APPELANTS

 

Mademoiselle [X] [C]

[Adresse 10]

[Localité 9]



Monsieur [M] [T]

[Adresse 4]

[Localité 7]



Monsieur [Z] [T]

[Adresse 1]

[Localité 6]



Monsieur [P] [T]

[Adresse 5]

[Localité 11]



Monsieur [O] [T]

[Adresse 2]

[Localité 11]



S.C.I. [Adresse 3], agissant en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social situé 

[Adresse 3]

[Localité 8]



représentés par la SCP BAUFUME - GALLAND - VIGNES, avoués à la Cour,

assistés de Me Edouard DE LAMAZE de la SCP CARBONNIER LAMAZE RASLE, avocat au barreau de PARIS, toque P0298 et de Me Fiorella VECCHIOLI DE FOURNAS de la SCP CARBONNIER LAMAZE RASLE, avocat au barreau de PARIS, toque P0298





INTIMEE 



S.A. PUB OPERA, prise en la personne de son président directeur général, Mme [W] [R], domiciliée en cette qualité au siège social situé 

[Adresse 13]

[Localité 8]



représentée par la SCP NARRAT - PEYTAVI, avoués à la Cour

assistée de Me Bernard BESSIS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0794



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 28 septembre 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :

- Madame BARTHOLIN, Présidente

- Madame REGHI, Conseiller

- Monsieur AUGONNET, Conseiller désigné par le Premier Président afin de compléter la Cour

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.



Madame BARTHOLIN ayant préalablement été entendue en son rapport.



ARRÊT :



- contradictoire,

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile

- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Mademoiselle TREJAUT, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

 ***



Expose des faits et de la procédure : 



Par acte sous seing privé en date du 29 septembre 1976, les propriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 13] ont donné à bail à une société Le Rallye pour une durée de 3/6/9 années entières et consécutives à compter du 1er juillet 1975 divers locaux situés au rez- de-chaussée coté [Adresse 13] ; 



Suivant acte sous seing privé en date du 30 septembre 1976, la société Le Rallye a cédé son droit au bail pour le temps restant à courir à partir du 30 septembre 1976, à la société Michagou qui, suivant acte sous seing privé en date du 28 juin 1983, a elle-même cédé son droit au bail à la société Pub opéra à partir du 1er juillet 1983, 



Suivant acte sous seing privé du 17 juillet 1986, les propriétaires ont renouvelé à la société Pub Opéra le bail pour une durée de 3/6/9 années à compter du 1er juillet 1984 devant se finir le 30 juin 1993 ; les lieux donnés à bail à la société Pub Opéra étaient alors constitués du rez de- chaussée et du premier sous- sol ; 



Par courrier en date du 5 décembre 1991, la société Cabinet Fay & cie administrateur de l'immeuble écrivait à la société Pub Opéra que l'indivision [T] de la Besse alors propriétaire envisageait d'adjoindre aux locaux déjà loués à ladite société Pub Opéra d'autres surfaces complémentaires, à charge pour le preneur d'assumer le coût des travaux d'aménagement et de gros oeuvre ; en conséquence de cet accord des parties, le bail en cours a été résilié amiablement et un nouveau bail portant sur les locaux anciennement loués et les surfaces nouvelles a été signé le 7 mars 1992 ; 



Ce bail était stipulé prendre effet à une date constatée ensuite par avenant signé après l'exécution des travaux de gros oeuvre ; 



La désignation des lieux qui y figure est la suivante : 

- 2ème sous sol la totalité du 2ème sous sol (moins l'emprise de la trémie de l'ascenseur d'une superficie de 211m²) 

- 1er sous sol les locaux d'une superficie de 213 m² 

- Rez de chaussée : la totalité déduction faite des parties communes (hall d'entrée de l'immeuble, cage d'escalier, trémie d'ascenseur, locaux techniques) d'une superficie d'environ 267 m² 

- 1er étage : la totalité du 1er étage moins l'emprise de la trémie de l'escalier et de l'ascenseur d'une superficie d'environ 279 m² 

- Droit d'usage de la terrasse au niveau du plancher bas du 1er étage, pour l'installation du traitement d'air, 



L'ensemble des locaux représentant une superficie d'environ 970 m². 



Le loyer annuel a été fixé à la somme annuelle de 1.400.000 francs HT payable à terme échu ;



L'activité autorisée est celle de restauration, bar, brasserie et, au niveau du premier sous- sol seulement, de discothèque. 



Le bail a été conclu sous la condition suspensive de l'obtention définitive du permis de construire dont la demande a été signée le 21 février 1992 par l'indivision propriétaire et le preneur pour être déposé conjointement auprès des services compétents en vue de : 

- la modification de la porte d'entrée de l'immeuble, de l'escalier principal de l'ascenseur, 

- la restructuration des lieux ; 



Par acte sous seing privé en date du 13 juillet 1994, intitulé avenant au bail du 7 mars 1992, enregistré le 28 juillet 1994, les parties convenant que la réception des travaux de gros oeuvre a été réalisée 20 juin 1994, ont fixé d'un commun accord la date de prise d'effet du nouveau bail au 1er juillet 1994 pour une durée de 3/6/9 années entières et consécutives pour finir le 30 juin 1997, 30 juin 2000 et 30 juin 2003 ; 



A cette occasion, le preneur a versé au bailleur la somme forfaitaire de 125.000 francs HT compensant en partie la perte de loyers supportée par la bailleur du fait du nouveau report de la date de réception des travaux de gros oeuvre qui aurait du intervenir , selon le rapport de chantier établi par Monsieur [A] [L], au plus tard le 1er avril 1994 ; 



Par acte en date du 23 décembre 2002, la SCI du [Adresse 3] nu propriétaire pour moitié, Melle [C], usufruitière de l'immeuble pour moitié, Messieurs [Z], [M], [P], [O] [T] , propriétaires de l'autre moitié de l'immeuble, ensemble ci-après désignés les bailleurs ont délivré congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction à effet du 30 juin 2003 , au motif de constants retards de paiement du loyer, ayant entraîné des commandements de payer visant la clause résolutoire, le dernier datant du 2 octobre 2002 et au visa de l'article L 145-17 du code de commerce ; 



Par acte du 30 décembre 2004, la société Pub Opéra a assigné l'indivision bailleresse devant la tribunal de grande instance de Paris pour contester le motif de refus de renouvellement demandant le paiement d'une indemnité d'éviction ; 



Par nouvel acte du 24 février 2005, les bailleurs ont délivré à la société Pub Opéra un nouveau commandement de payer la somme de 49 552, 05 € et visant la clause résolutoire ;



Par acte du 1er mars 2005, les bailleurs ont signifié un autre commandement visant la clause résolutoire d'avoir à à respecter d'une part les règles d'ordre public et les dispositions du bail relatives aux modifications des façades, l'acte indiquant que la façade ne serait pas conforme au permis de construire déposé qui ne prévoyait pas de 'personnages', d'autre part les clauses contractuelles relatives à la destination des lieux loués, l'acte indiquant que l'activité de vente à emporter et celle de dîners spectacles pratiquées n'étaient pas prévues au bail ; 





Par acte du 30 mars 2006, la société pub Opéra a fait opposition auxdits commandements, demandant de les dire nuls et de nul effet et subsidiairement, de dire que ces griefs nouveaux ne peuvent constituer des motifs légitimes du refus de renouvellement et de paiement d'une indemnité d'éviction, ni de motif de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ; 



Par acte du 12 juillet 2006, les bailleurs ont fait délivrer à la société preneuse un commandement lui faisant sommation de respecter les clauses 17-g et 18 du bail et de cesser immédiatement de déposer ses ordures devant la porte d'entrée de l'immeuble [Adresse 3], de ranger ses ordures dans les récipients réglementaires, et de les ranger dans ses locaux sans empiétement sur les parties communes ; 



Par acte du 3 août 2006, la société Pub Opéra a fait opposition à ce commandement et assigné les bailleurs pour voir dire ces infractions inexistantes ;



C'est dans ces conditions qu'après jonction des procédures, est intervenu le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 10 mars 2009 qui a : 



- dit que le congé sans offre de renouvellement et refus de paiement d'une indemnité d'éviction délivré le 24 décembre 2002 par la sci du [Adresse 3] et les conosrtsFroissard de Broissia à la société Pub opéra a mis fin à compter du 30 juin 2003 au bail; 

- dit que les motifs allégués dans le congé singifié le 24 décembre 2002 ne constituent pas des motifs graves et légitimes au sens de l'article L 145-17 du code de commerce et que la société Pub Opera a droit en conséquence à une indemnité d'éviction, 

- condamné la société Pub Opéra à payer aux défendeurs une somme de 65 442€ au titre des frais de ravalement, 

- débouté les parties du surplus de leurs demandes, 

Avant dire droit au fond sur me montant de l'indemnité d'éviction, et de l'indemnité d'occupation, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, 

- désigné en qualité d'expert Monsieur [Y] chargé d'apprécier si l'éviction entraînera ou non la perte du fonds, de déterminer le montant de l' indemnité d'éviction dans le cas de perte du fonds comme de possibilité de transfert du fonds, sans perte conséquente de clientèle et sur un emplacement équivalent, de déterminer le montant de l'indemnité d'occupation, 

- réservé les dépens et les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile , 



La SCI du [Adresse 3], Madame [C] et les consorts [T] sont appelants de cette décision ; 



Par ordonnance du 26 novembre 2009, la demande d'arrêt partiel de l'exécution provisoire par la société Pub Opéra a été rejetée, la demande des appelants tendant au sursis à statuer sur l'appel jusqu'à ce que Monsieur [Y] dépose son rapport ayant été également rejetée par le conseiller de la mise en état par ordonnance du 15 décembre 2010 . 



 La SCI du [Adresse 3], Madame [C] et les consorts [T] demandent à la cour de les recevoir en leur appel et y faisant droit et au visa de l'article 378 du Code de procédure civile de surseoir à statuer sur l'appel en l'attente du dépôt du rapport d'expertise.



Subsidiairement, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société Pub Opéra au paiement de la somme de 65.442 € au titre des frais de ravalement, en ce qu'il a débouté en l'état cette dernière de ses demandes en remboursement au titre des travaux de gros oeuvre effectués sur les locaux ainsi qu'en sa demande en dommages- intérêts et de l'infirmer en ses autres dispositions, 



Statuant à nouveau, au visa des articles L 145-17, L 145-41 du Code de commerce, 1184 du code civil, 605 et 606 du Code civil, et des clauses du contrat de bail du 7 mars 1992, 

Valider le congé refus de renouvellement sans indemnité d'éviction délivré le 23 décembre 2002 à la société Pub opéra et en conséquence débouter celle-ci de toutes ses demandes, notamment au titre de l'indemnité d'éviction,



Plus subsidiairement au visa des dispositions de l'article 1184 du code civil et vu les retards systématiques de paiement entre 1999 et 2000, vu les commandements de payer des 3 mai 2001, 2 octobre 2002 et 24 février 2005 et vu la mise en demeure du 21 février 2008,

 

Dire et juger que ces retards de paiement répétés et dans la durée des loyers, contraires aux obligations contractuelles du locataire justifient que soit prononcée la résiliation du bail aux torts et griefs de la société Pub Opéra,



Constater que les des frais de ravalement auxquels la société Pub Opéra é été condamnée n'ont pas été payés malgré l'exécution provisoire du jugement du 10 mars 2009et que ce manquement contractuel constitue un motif entraînant la résiliation du contrat de bail du 7 mars 19992, 



Constater de nouvelles infractions au contrat de bail relatives d'une part aux clauses d'interdiction de cession du droit au bail et de sous location, d'autre part à la clause de destination, 



Prononcer en conséquence la résiliation judiciaire du bail du fait des manquements réitérés et constants du preneur à ses engagements contractuels, 



Vu le commandement délivré le 1er mars 2005 dénonçant la violation par la société locataire tant des règles d'ordre public et contractuelles quant aux modifications effectuées sur les façades que des règles contractuelles quant à la destination contractuelle des lieux loués et la mettant en demeure d'y mettre fin ;



Vu les dispositions des articles L 145-41 et L 145-47 du Code de commerce, 



Constater que la société Pub Opéra n'a pas déféré à ces commandements et mises en demeure, et en conséquence, prononcer la résiliation de plein droit du bail litigieux,



En conséquence : 

Ordonner l'expulsion de la société Pub Opéra et de tous occupants de son chef , 

Débouter la société Pub Opéra de l'ensemble de ses demandes, 

Prononcer comme la fondée la demande de la société Pub opéra de condamner les consorts [T] au paiement de la somme de 4. 304. 453 € au titre des travaux de gros oeuvre effectués pour leur compte à la date de résiliation du bail par l'effet du congé et en conséquence l'en débouter, 

Prononcer comme mal fondée la demande de la société Pub Opéra de condamner les consorts [T] au paiement de la somme de 200 000€ à titre de dommages intéréts, et en conséquence l'en débouter, 



A titre encore plus subsidiaire :

Désigner tel expert qu'il plaira à la cour, tel qu'un économiste de la construction en vue d'évaluer, 

- la valeur des travaux de gros oeuvre en 1994, 2002 et 2010, 

- le montant des amortissements qui auraient du être pratiqués en 2002 et 2010, 

- le montant des amortissements réellement pratiqués par Pub opéra 

- la valeur locative théorique en 1994 faisant abstraction des travaux 



En tout état de cause :

Condamner la société Pub Opéra au paiement de la somme de 20.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile et en tous les dépens de preméire instance et d'appel avec droit de recouvrement au profit de la SCP Baufume, Galland et Vignes Avoués associés.

La société Pub Opéra demande à la cour de dire l'appel irrecevable et en tout état de cause mal fondé, de débouter les appelants de leur demande de sursis à statuer, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le congé sans offre de renouvellement et refus de paiement d'une indemnité d'éviction délivré le 14 décembre 2002 par les bailleurs a mis fin au bail à compter du 30 juin 2003 portant sur les locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 13], en ce qu'il a dit que les motifs allégués dans le congé signifié le 24 décembre 2002 ne constituent pas des motifs graves et légitimes au sens de l'article L 145-17 du code de commerce et que la société Pub opéra doit en conséquence bénéficier d'une indemnité d'éviction, en ce qu'il a écarté les différents commandements comme cause d''acquisition de la clause résolutoire ou de justification du prononcé de la résiliation du bail, 



Vu l'acte intitulé 'protestation à mesure de constat sur requête' signifié le 20 mai 2010 à la requête de la société Pub Opéra aux propriétaires suite à la notification de l'ordonnance du 28 avril 2010 et les pièces qui y étaient annexées, 



Débouter les consorts [J] de leur demande de qualification du contrat de location gérance en contrat de sous location ou de cession de droit au bail déguisée,

 

Constater que toutes les explications et pièces ont été produites pour répondre à l'acte signifié le 28 avril 2010 par la SCI Volney, 



Dire et juger que la société Pub Opéra n'a commis aucune infraction nu aucune infraction nouvelle en cause d'appel, 



Infirmer le jugement rendu en ce qui il a condamné la société Pub Opéra à payer aux appelants la somme de 65 .442 € au titre des frais de ravalement en l'absence de dispositions particulières du bail et alors que les travaux de ravalement impliquent des travaux de gros oeuvre qui sont à la charge des bailleurs au sens de l'article 606 du Code civil,

 

A titre subsidiaire, si la cour devait confirmer le jugement que ce point, l'infirmer en ce qui concerne le montant retenu et mettre à la charge de la société Pub Opéra uniquement la somme de 8. 916, 72 € soit 17.189, 90 X 478/1000e, 



Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a subordonné le remboursement des travaux effectués au titre du gros oeuvre de m'immeuble à l'exercice du droit de repentir et que ce droit remboursement est indépendant de l'exercice du droit de repentir, alors qu'au jour du congé, ces travaux appartenaient aux bailleurs puisque le bail avait été rompu avant la fin décembre 2010,

 

Condamner les consorts [T] au paiement de la somme de 4.304.453 € au titre de ces travaux de gros oeuvre effectués pour leur compte à la date de résiliation du bail par l'effet du congé, sous réserve de réactualisation avec intérêts de droit à compter du congé du 23 décembre 2002, 



A titre subsidiaire, de désigner à nouveau Monsieur [Y] avec mission de compléter son rapport sur l'appréciation de la valeur des travaux de gros oeuvre dont la société Pub opéra était propriétaire à la date du congé dans le cadre de cette mission, 



Dans ce cas, de condamner à titre provisionnel les consorts [T] au paiement de la somme de 2 millions € à valoir sur le montant du et les condamner au paiement de la somme de 200 000€ à titre de dommages intérêts pour les procédures de harcèlement dont la société Pub opéra a fait l'objet ainsi que pour les conditions anormales dans lesquelles elle se trouve pour exercer son activité par le fait des consorts [T] ce qu'ils ne contestent pas.





A titre très subsidiaire, au les dispositions de l'article L 145-41 2° alinéa du code de commerce suspendre la réalisation et les effets de la résiliation et accorder à la société Pub opéra un délai de six mois pour y mettre fin, 



Les condamner à lui payer une somme de 20.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés et en tous les dépens de première instance et d'appel dont droit de recouvrement direct au profit de la SCP Narrat Peytavi Avoués.



Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs conclusions signifiées le 12 septembre 2011 pour la SCI [Adresse 3] et les consorts [C] et [T] et le 3 août 2011 pour la société Pub Opéra. 





SUR CE :



1 - Sur la demande de sursis à statuer : 



Les bailleurs sollicitent qu'il soit sursis à statuer sur le fond en l'attente du dépôt du rapport d'expertise aux motifs que les conditions d'exploitation des locaux ont été modifiées par l'existence notamment d'un contrat de location gérance fictif jointe au fait que l'exploitant se livre à des activités interdites par le bail, comme des expositions ou encore effectue des livraisons à domicile, sur les quelles l'expertise devra faire la lumière ; 



Or si l'expert doit pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction, apprécier les conditions d'exploitation du fonds et vérifier si elles n'ont pas été modifiées depuis la date d'effet du congé , il n'entre pas dans sa mission en revanche de rechercher si à cette occasion le preneur a commis des infractions aux clauses du bail ; 



L'expert n'ayant pas à suppléer le bailleur dans l'administration de la preuve qui lui incombe des manquements allégués du preneur, il n'y a pas lieu de surseoir à statuer en l'attente du dépôt du rapport d'expertise.



2 - Sur la validité du congé : 



Les bailleurs ont délivré congé le 23 décembre 2002 avec refus de renouvellement du bail sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction au motif de retards de paiement constants subis par le bailleur du fait du preneur ; 



Les bailleurs font grief aux premiers juges de ne pas avoir considéré ce motif comme suffisamment grave et légitime pour refuser le paiement au preneur de toute indemnité d'éviction ; 



Deux commandements de payer ont été délivrés à la société Pub Opéra par les bailleurs antérieurement au congé : 

- l'un en date du 3 mai 2001 pour un montant de 449.182, 38 francs correspondant à quatre mois de loyer,

- l'autre en date du 2 octobre 2002 pour un montant de 7.1 286, 90 € correspondant à quatre mois de retard de règlement des loyers, 



Sans contester sérieusement que les sommes dues aient été payées après le délai d'un mois à compter de la délivrance desdits commandements, les bailleurs font valoir que la réitération de retards de paiement justifie à elle seule le refus de renouvellement sans indemnité pour motif grave et légitime,



Ils invoquent également que le supplément de loyer afférent au deuxième sous sol servant de piste de danse applicable à compter de juillet 2007 n'est pas réglé malgré la mise en demeure adressée à la société Pub Opéra le 21 février 2008.



Sur ce point, les parties ont convenu que l'augmentation de loyer résultant pour la locataire de l'adjonction de la piste de danse située au 2ème sous sol ne sera payable qu'après amortissement linéaire du montant des travaux de gros oeuvre commandés à la société CBC et estimés à 390.000 € ; or l'expert comptable de la société Pub Opéra, la société Audit et solutions a attesté que les installations livrées par CBC en juillet 1995 incluant les travaux de gros oeuvre relatifs au 2ème sous sol sont toujours en cours d'amortissement. 



En conséquence, le surloyer afférent à la piste de danse du 2ème sous sol n'est pas dû.



En ce qu'ils ont estimé que le règlement des causes des causes des commandements des 3 mai 2001 et 2 octobre 2002 dans le délai d'un mois et l'absence d'arriérés locatif ne permettaient pas de considérer que les retards de paiement invoqués aient été constants et ne revêtent en tout cas pas un caractère de gravité suffisant pour entraîner le refus de paiement d'une indemnité d'éviction , les premiers juges ont procédé à une juste analyse des éléments de la cause qui doit être approuvée. 



3 - Sur le constat de la résiliation du bail : 



 3 -1-sur le commandement du 24 février 2005 de payer la somme de 49.552, 05 € :



Suivant lettre du 24 mars 2005, la locataire tout en réglant les causes du commandement sans la totalité des frais d'huissier, injustifiés selon elle, a indiqué que la somme réclamée dans le commandement correspondait au solde de l'avis d'échéance de décembre 2004 de 95. 286,75 € comprenant le loyer du mois de septembre 2004 pour 22.867,35 € réglé le 3 janvier 2005, celui du mois d'octobre 2004 réglé le 31 janvier 2005, les mois de novembre 2004 et de décembre 2004, la régularisation des charges locatives et le coût des frais d'huissier, le tout faisant alors l'objet de trois chèques le 24 mars 2005 réglant les causes du commandement à l'exception de la totalité des frais d'huissier pour lesquels la société Pub Opéra demandait des explications ; 



La société Pub Opéra faisait également observer dans ce courrier que les parties avaient convenu du paiement des loyers par prélèvement mensuel à terme échu auquel s'ajouteraient des agios de 7, 5 % , ce à quoi sans contester l'accord passé avec ladite société, l'administrateur de l'immeuble répondait le 30 mars 2005 ne plus avoir convenance à poursuivre cet accord qui n'avait pas trouver véritablement à s'appliquer en l'absence de prélèvement des loyers mensuels à termes échus ; 



Quoiqu'il en soit, les bailleurs ne contestent pas la réalité de cet accord même s'il n'a pu s'exécuter pour des raisons inhérentes selon eux à la locataire et ne contestent pas davantage dans la lettre en réponse de leur mandataire la réception des chèques, tout en fournissant pour les frais d'huissier contestés les explications rendues nécessaires par l'absence de décompte précis des sommes dues, adressant un nouvel avis d'échéance à compter d'avril 2004. 



Dès lors , force est d'admettre que les règlements opérés le 24 mars 2005, à l'exception des frais d'huissier pour lesquels le mandataire admettait devoir fournir des explications, l'ont été dans le délai d'un mois à compter du commandement de sorte que la clause résolutoire qui y était rappelée n'a pas trouvé à s'appliquer .



 3-2-Sur le commandement du 1er mars 2005 : 



Le 1er mars 2005, les bailleurs ont fait délivrer nouveau un commandement reprochant à la société Pub Opéra : 



1° - la violation des règles d'ordre public et contractuelles quant aux modifications effectuées sur les façades ; 



Le commandement précise que la façade n'est pas conforme au permis de construire qui ne prévoyait pas de personnage ni d'enseigne alors que suivant constat du 8 octobre 2004, il est relevé la présence de personnages en façade ; il précise encore que la façade n'est pas conforme au permis de construire en ce qu'elle ne respecte pas les préconisations de l'architecte des bâtiments de France telles que formulées dans son accord sous réserve du 5 juin 1992 ; 



L'acte fait ainsi sommation à la société Pub opéra d'avoir à remettre l'immeuble en conformité avec le permis de construire, de restituer à la façade ses caractéristiques architecturales, de n'effectuer aucun travail de gros oeuvre sans l'accord des bailleurs, de procéder à l'enlèvement des personnages, enseignes et drapeaux,



2° - la violation des règles contractuelles quant à la destination des lieux loués, lui faisant grief de se livrer à la vente à emporter telles que décrites dans le constat d'huissier du 19 janvier 2005 ou encore à des activités de dîner spectacles au premier étage ;



Il convient de distinguer, dans les reproches faits au preneur, les éléments de décor intégrés à la façade comme les corniches ou les devantures qui sont visés dans le permis de construire, des éléments de décoration extérieurs détachables et qui ne sont pas concernés par les prescriptions du permis de construire, comme les enseignes, les personnages et les drapeaux qui doivent être autorisés soit par le bailleur et/ ou les services municipaux ;



La clause du bail prévoyant que la façade extérieure des lieux loués et sa décoration correspondante résultent des plans du permis de construire acceptés par le bailleur ne concerne donc que les premiers ; 



1 °- a - S'agissant précisément de la corniche qui coiffe le rez- de- chaussée, les bailleurs font grief au preneur que celle-ci ne se prolonge pas à l'endroit des devantures conformément à la préconisation de l'architecte des bâtiments de France telle que formulée dans son avis avec réserve du 5 juin 1992 ; 



Or, les bailleurs ne justifient postérieurement à cet accord avec réserve donné par l'architecte des bâtiments de France et antérieurement au congé, d'aucun rappel de la ville de [Localité 12] ou avis des architectes des bâtiments de France faisant état d'une absence de conformité de la façade avec le permis de construire ; l'état de la façade était parfaitement visible et l'acceptation sans réserve par les consorts [T], eux mêmes maîtres d'ouvrage, des travaux de la façade privent ceux- ci de pouvoir exciper d'un manquement du preneur à une de ses obligations nées du contrat ou de la loi .



1° - b - S'agissant des personnages, enseignes et drapeaux implantés sur la façade, les bailleurs font valoir que ceux ci ont proliféré au fil des ans, que cette décoration porte atteinte à l'harmonie de l'immeuble et qu'ils n'ont jamais par un acte positif renoncer à solliciter l'enlèvement desdits personnages, enseignes et drapeaux ; 



Mais quelle que soit la pertinence de l'appréciation des bailleurs quant au caractère disharmonieux des personnages, enseignes et drapeaux que le preneur a installés au fil du temps sur la façade, aucune disposition du bail ne fait interdiction au preneur de procéder à de telles installations connues du bailleur de longue date puisque celui-ci produit des photographies de 1994 montrant la présence de personnages et d'enseignes qui ont fait l'objet d'une indication sur un procès- verbal de chantier du 27 décembre 1994 ' remettre les enseignes Volney et Daunou' et par l'architecte de l'immeuble d'une liste avant enlèvement en vue des travaux de façade en juin 2004 ; 



Les bailleurs sont donc mal fondés à invoquer une violation d'une clause du bail ou encore des prescriptions administratives de voirie qui n'auraient pas été respectées de sorte que le commandement est à cet égard sans effet. 





2 ° - a - Sur l'activité de vente à emporter, qui n'est pas contestée, les bailleurs ont fait dresser un constat le 19 janvier 2005 dont il résulte que la locataire se livre dans les lieux loués à une activité de vente à emporter, annoncée par un panneau situé à l'extérieur de l'établissement, sous la forme de pizzas, sandwiches, frites, viennoiseries chaudes, l'huissier ayant constaté l'existence au premier étage d'une vitrine réfrigérée contenant des boissons, yaourts, quiches etc... 



Les bailleurs font valoir que cette activité s'exerce en infraction des dispositions du bail qui ne fait mention que d'une destination exclusivement de restauration, bar, brasserie et de discothèque uniquement au sous sol ; 



Sur l'activité de dîners spectacles, ils invoquent que cette activité dont ils n'ont appris l'existence qu'au moment des travaux de ravalement, s'exerce également en contravention des dispositions du bail, que les autorisations délivrées au preneur par la préfecture de police en 1986 et 1988 comme l'autorisation donnée par le Ministère de la culture d'exploiter une entreprise de spectacles ne leur ont pas été notifiés, que le fait de n'avoir émis aucune protestation n'implique aucune acceptation de leur part ;



Contrairement à ce que soutient la société Pub Opéra, la clause du bail prévoyant que le preneur pourra seulement à titre accessoire, vendre , mais à ses clients exclusivement, une ligne de gadgets, articles de [Localité 12] ainsi que ses produits sous sa marque 'King Opéra' ou 'Twenty one' mais sans déballage extérieur ne saurait s'appliquer à la vente de produits alimentaires tels que ceux désignés sur le panneau situé à l'extérieur de l'établissement et invitant les chalands à entrer et acheter des produits à emporter contenus dans la vitrine réfrigérée ; non seulement le terme de 'déballage extérieur' est inapproprié pour désigner la vente à l'extérieur de produits alimentaires alors qu'il s'applique parfaitement aux gadgets ou autres produits dérivés fabriqués pour la société Pub opéra mais encore aucun élément ne permet de retenir que les produits alimentaires sont vendus sous la marque 'King Opéra' ou'Twenty one' ; 



Il s'ensuit que cette activité de vente à emporter ne peut être considérée comme incluse dans la destination du bail ; 



Les rendez- vous de chantier (cf compte rendu de chantier 6/9/1994 qui mentionne l'enlèvement de panneaux de vente à emporter) établissent que cette activité s'exerçait dés l'origine du bail sans qu'il soit toutefois établi que les bailleurs l'aient parfaitement connue ; 



La simple tolérance des bailleurs à cet égard ne saurait en effet valoir acceptation de sorte que le preneur qui sollicite subsidiairement des délais pour se mettre en conformité avec les clauses du bail devra cesser toute activité de vente à emporter dans le délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt, faute de quoi, la clause résolutoire sera acquise dés le constat établi à la diligence des bailleurs, que l'infraction aux dispositions du bail n'a pas cessé.



S'agissant de l'activité de dîners spectacles, le tribunal a justement fait observer que le descriptif de travaux établi le 12 février 1991 par Monsieur [E] [V], architecte et signé par le représentant des bailleurs [H] [T] en qualité de maître d'ouvrage délégué, mentionnait ' au 1er étage, un restaurant pour 140 personnes comprenant bar et podium pour orchestre' , que le bar et le podium ont été coulés dans la masse de la construction en béton et sont intégrés à la structure même de l'immeuble dont la réalisation sous le contrôle de leur architecte a été approuvée par les bailleurs, que le permis de construire signé par l'architecte des bailleurs et les consorts de Broissia contient notamment un plan de coupe du 1° étage sur lequel figure la bar podium , que la réception des travaux et notamment de la salle comprenant un podium entièrement habillé de parquet a été faite contradictoirement ; s'y ajoute que les bailleurs ont autorisé la réalisation de travaux d'isolation phonique destinés à atténuer le bruit qu'est susceptible de générer une activité de dîners spectacles. 



En ce qu'il en a déduit que les bailleurs avaient ainsi connaissance de l'activité annexe de spectacle à destination des clients du bar ou du restaurant se déroulant au premier étage des locaux et qu'ils étaient dés lors mal fondés à invoquer contre la locataire, postérieurement au congé délivré le 13 décembre 2002, le motif tiré de l'exercice d' une activité dont ils connaissaient l'existence, pour lui refuser le paiement d'une indemnité d'éviction, le jugement doit être approuvé. 



Le fait que les spectacles présentés soient, selon l'expression des bailleurs, 'racoleurs' ce qui les assimile à des spectacles de cabarets est au surplus indifférent.





 3 - 3 -Sur le commandement du 12 juillet 2006 : 



Invoquant que l'autre locataire de l'immeuble s'est plaint des odeurs nauséabondes provenant des ordures ménagères de la société Pub opéra affectant le standing de l'immeuble, les bailleurs ont fait commandement à la société Pub Opéra le 12 juillet 2006 : 

- de cesser de déposer ses ordures devant la porte d'entrée de l'immeuble, 

- de ranger ses ordures dans des récipients réglementaires, de les ranger dans ses locaux sans empiétement sur les parties communes ; 



Les bailleurs invoquent que la société Pub Opéra doit se conformer aux clauses 17 et 18 du bail lui faisant obligation de se conformer aux règlements de police en matière de bonne tenue de l'immeuble, de ne placer aucun objet ni étalage à l'extérieur des lieux loués sans être en règle avec les services de voirie et susceptible d' apporter quelque gêne que ce soit au fonctionnement de l'immeuble dont la porte devra en permanence être dégagée, de faire son affaire personnelle du service des ordures avec ses propres récipients réglementaires qui devront être rangés dans ses locaux sans empiétement sur les parties communes de l'immeuble.



Pour preuve des infractions commises par la locataire concernant le dépôt de ses ordures, les bailleurs produisent des photographies montrant la présence de bacs roulants disposés à proximité de l'entrée de l'immeuble supportant de nombreux sacs plastiques dont la locataire affirme qu'ils ne proviennent pas de sa société ; 



Or, les bailleurs échouent à établir par ces seules photographies la réalité des infractions reprochées ou en tout cas leur persistance, ne produisant aucune doléance émanant de l'autre locataire à cet égard ; 



De son coté, la société Pub Opéra démontre suffisamment de son coté en produisant deux constats d'huissier en date des 17 juillet et 20 juillet 2006 qu'elle se conforme aux prescriptions administratives en matière de collecte des ordures ménagères.



Il s'ensuit que, les infractions reprochées n'étant pas établies, le commandement du 12 juillet 2006 ne saurait produire effet.



4 - Sur le prononcé de la résiliation du bail : 



A titre subsidiaire, les bailleurs demandent à la cour de prononcer la résiliation judiciaire du bail, invoquant que le preneur a cédé son droit au bail ou sous loué en autorisant l'exploitant des lieux à y exercer des activités non prévues au bail comme des expositions ou des livraisons à domicile, que le preneur a refusé de régler la totalité des travaux de ravalement lui incombant et ce alors qu'il a été condamné avec exécution provisoire à les payer ; 









Les bailleurs exposent qu'ils ont appris au cours de l'expertise que la locataire avait donné son fonds en location gérance, que d'importants travaux avaient été réalisés dans les lieux loués pour permettre l'ouverture d'un restaurant de cuisine japonaise en opposition avec la restauration américaine offerte d'ordinaire dans les lieux, qu'ils ont fait diligenter après requête deux constats d'huissier pour permettre de révéler que le contrat signé entre la société Pub Opéra et la société New Pub est en réalité une cession de droit au bail ou une sous location déguisée ; 



Ils en veulent également pour preuve : 

- les liens étroits qui unissent le gérant de la société Pub Opéra et la gérante de la société New pub qui ont deux enfants communs,

- la rédaction des clauses du contrat de location gérance qui prévoient que la société Pub Opéra au terme du contrat ne sera obligée à la reprise ni des salariés ni du stock de la société Pub Opéra ,

- la présence dans les lieux du gérant de la société pub Opéra pour y effectuer des travaux et enfin l'existence de deux restaurants distincts ayant des entrées séparées, des enseignes et des téléphones distincts et attirant des clientèles différentes ; 



L'ensemble de ces éléments ne sont cependant pas suffisants pour affirmer que le contrat de location gérance passé entre la société Pub Opéra et la société New Pub masque une cession partielle de droit au bail ou une sous location déguisée, le terme de sous locataire employé par la gérante de la société Pub Opéra devant l'huissier pouvant s'expliquer par son absence de maîtrise de la langue française et l'ampleur et la nature des travaux réalisés dans les lieux loués, spécialement l'aménagement du restaurant de cuisine japonaise dont il n'est pas démontré qu'ils nécessitaient l'autorisation des bailleurs tout comme l'existence de liens étroits entre locataire gérant et locataire principal ne pouvant permettre de démontrer le caractère fictif de la location gérance;



En outre, la société Pub opéra exploitait elle-même précédemment des activités diverses au sein du même fond, dans des locaux qui possèdent des entrées distinctes;



 Elle justifie d'une comptabilité unique pour les différentes activités du fonds que ne contredit pas l'existence d'un relevé de recettes distinctes et les deux tickets de caisse des deux restaurants mentionne la seule société New Pub comme exploitante avec le même numéro de RCS à une inversion de chiffre prés dont il ne peut être tiré aucune conséquence quant à l'existence de deux sociétés distinctes ; 



L'avenant du 16 juin 2008 concernant la rectification des dispositions initiales prévues dans le contrat de location gérance , à savoir 'le paiement des loyers, charges ou indemnités d'occupation directement au bailleur ' et ' le preneur devra exécuter aux lieu et place du bailleur toutes charges et conditions' par les termes ' locataire principal' et 'loueur' ne permet pas davantage de retenir que les termes initiaux traduisaient la volonté des parties de procéder à une sous location en l'état de la rectification rapidement opérée ;



Enfin , nonobstant la clause du contrat de location gérance, le personnel de la société Pub Opéra a été repris par la société New Pub ainsi que l'ont constaté les huissiers par la remise du livre du personnel . 



Il n'est pas établi dans ces conditions que le contrat de location gérance passé entre la société Pub Opéra et la société New Pub ait été un contrat de cession de bail ou de sous-location déguisé, les bailleurs admettant du reste au terme de leurs conclusions qu'ils ne disposent pas des éléments suffisants pour démontrer la réalité de leurs allégations, ayant demandé le sursis à statuer jusqu'au rapport d'expertise destiné selon eux à faire la lumière sur les conditions d'exploitation ; 



En conséquence, il n'y a pas lieu de retenir que la société Pub Opera a enfreint les dispositions du bail en procédant à une cession ou une sous location prohibés .



Sur l'allégation que la société New Pub s'est livrée dans les lieux à des activités prohibées : 



L'exercice par la société New Pub d'activités que ne prévoit pas la destination du bail telles que des expositions de peinture ou / des livraisons ne saurait entraîner la résiliation du bail dés lors que : 

- d'une part, l'exposition de tableaux représentant des Mangas au sein d'un restaurant japonais ne contrevient pas à la destination du bail, aucune vente de tableaux n'étant démontrée, 

- d'autre part, l'activité de livraison à domicile des produits des restaurants Japanese Bistro et du restaurant American Dream s'est effectuée via une société Tocqueville qui dispose d'un site internet par lequel le client passait commande en ligne et qui réalisait les livraisons ; ses liens avec la société New Pub , ou avec Pub Opéra, ne sont pas parfaitement établis mais les bailleurs produisent un extrait du site du restaurant Japanese Bistro qui indique lui-même qu'il propose de la vente à emporter 'de qualité traiteur' ; 



L'importance de cette activité de vente à emporter réalisée par les deux restaurants n'est cependant pas quantifiée alors que les autres ventes à emporter de nourriture de type 'fast food', aux dires mêmes du preneur, représentent 1/5è environ du chiffre d'affaires de la société ; les bailleurs ne contestent pas que ces ventes étaient le fait de la société New Pub qui a cessé toute activité de sorte que cette infraction a elle-même cessé . 



Il s'ensuit que l'exercice passé de cette activité de vente à emporter dont l'importance n'est pas établie et à laquelle il a été mis fin ne saurait constituer un motif légitime et d'une gravité suffisante de résiliation du bail.



Enfin, les bailleurs font grief à la société Pub opéra, malgré les dispositions précises du bail prévoyant la dépose de tous les éléments dont l'enlèvement est nécessaire pour l'exécution des travaux, de ne pas avoir coopéré aux opérations de ravalement en refusant la pose d'un échafaudage occultant la façade de sorte que le plomb du balcon du 2è étage et la réfection des modillons situés en dessous du balcon n'ont pu être achevés ; 



Or, la morosité de la locataire à participer , dans le contexte d'un congé refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction délivré en décembre 2002, à des travaux de ravalement ayant débuté en 2004, lui occasionnant une gêne d'exploitation supplémentaire ne peut être considéré comme motif grave et légitime pour prononcer la résiliation du bail .



5 - Sur la charge des travaux de ravalement : 



La société Pub Opéra conteste devoir supporter sa quote- part des dépenses de ravalement au motif que les travaux de ravalement ne constituent pas des dépenses d'entretien :



Au terme du bail, le preneur a la charge de tous les travaux d'entretien, le bailleur ne conservant la charge que des grosses réparations prévues à l'article 606 du Code civil ; 



Les travaux de ravalement portant sur le gros oeuvre de la façade, à savoir la restauration de la pierre pour un montant de 23.681, 60 € ou encore le remplacement des pierres pour un montant de 48.127 € et qui affectent l'immeuble dans sa structure n'ont pas été imputés au preneur.



Dès lors que seuls les travaux correspondant à l'entretien de la façade lui sont réclamés, c'est en vain que la société Pub Opéra conteste devoir en supporter la charge en invoquant au surplus que le ravalement n'a pas porté sur la façade de son établissement. 









Or, la société Pub Opéra s'oblige par le bail à supporter la charge de l'entretien non seulement des locaux privatifs qu'elle loue mais également des parties communes que constitue la façade de l'immeuble qui les abrite, à concurrence de la surface qu'elle occupe, et il importe peu que la façade elle-même du fonds n'ait pas été affectée par ces travaux.



La société Pub Opéra est ainsi redevable d'une somme de 65.442 et le jugement sera confirmé de ce chef.



6 - Sur la demande en remboursement des travaux dits de gros oeuvre : 



Le preneur demande que l'ensemble des travaux de gros oeuvre dont il a supporté le financement avec l'accord des bailleurs lui soit remboursés, ceux ci n'étant acquis à ces derniers par accession qu'à la fin du bail en renouvellement au 31 décembre 2010 alors que le bail a cessé par l'effet du congé au 30 juin 2003.



Or les bailleurs font valoir que les travaux effectués avant la prise d'effet du bail ne rentrent pas dans le champ d'application de la clause d'accession, les parties ayant expressément convenu que le bail prendrait effet après la réception des travaux effectués entre 1992 et 1994, qu' en tout état de cause, la prise en compte des travaux réalisés par le preneur est intervenue dans la fixation du loyer qui a subi un abattement annuel de 1.500.000 francs ou 150.000 € si l'on compare la valeur locative avant travaux et le loyer tel qu'il a été convenu entre les parties ; 



Ils font au surplus valoir que la demande en remboursement desdits travaux supposent qu'ils aient été payés, ce qui n'est pas démontré ; 



Enfin, ils invoquent que la société Pub Opéra n'apporte la preuve ni d'un appauvrissement de son patrimoine puisqu'elle a bénéficié desdits travaux avec un loyer réduit et que ces travaux sont désormais sans valeur économique pour être totalement amortis ni d'un enrichissement corrélatif des bailleur , c'est à dire d'une plus value apportée par ces travaux au patrimoine des bailleurs ; 



A cet égard, ces derniers soulignent qu'il n'est pas démontré que de tels travaux étaient nécessaires en raison de l'état structurel de l'immeuble, que de nombreux travaux de gros oeuvre n'ont été réalisés que pour répondre à la volonté du preneur d'augmenter sa surface d'exploitation et installer une décoration grandiose et que tous les travaux dont le remboursement est demandé ne concernent pas du gros oeuvre mais portent également sur du second oeuvre tels que les revêtements de sols, bardage, coffrages et travaux de menuiserie et miroiterie ; 



Le tribunal a considéré que cette demande de remboursement était prématurée dans la mesure ou les bailleurs peuvent exercer leur droit de repentir de sorte que la question de l'accession des travaux aux bailleurs se pose différemment selon que le bail se renouvelle en cas d'exercice du droit de repentir ou qu'il y a été mis fin définitivement par l'effet du congé.



Or l'exercice du droit de repentir ne met pas obstacle à ce que la créance de la locataire au titre des travaux qu'elle a réalisés pour le compte des bailleurs soit fixée, son exécution étant simplement suspendue au non exercice par les bailleurs de leur droit de repentir.



Le bail prévoit de façon usuelle que le preneur s'engage à laisser au bailleur sans indemnité tous changements et améliorations qu'il aurait pu apporter aux biens loués à l'expiration du premier renouvellement du bail soit au plus tard le 31 décembre 2010, ce qui correspond à une clause d'accession habituelle ; 



La délivrance du congé à effet du 30 juin 2003 a mis fin au bail , ce qui a eu comme conséquence que la clause d'accession, en fin du premier renouvellement du bail, des améliorations faits par le preneur avec l'accord des bailleurs n'a pas trouvé à s'appliquer ; 



Par lettre du 5 décembre 1991, le mandataire des bailleurs confirmait que l'indivision des consorts [J] et [C] envisageait d'adjoindre, aux locaux déjà loués [Adresse 13] à la société Pub Opéra, d'autres locaux détaillés dans la lettre, indiquant que ces locaux nouveaux pourront faire l'objet de la signature d'un nouveau bail sous condition suspensive de l'obtention de permis de construire et moyennant les conditions de durée, de loyer, de destination et autres conditions conformes au bail type établi par la chambre syndicale des administrateurs de biens dont un exemplaire était joint, 



Au paragraphe travaux, le mandataire écrit ' Prise des locaux dans leur état actuel .La totalité des travaux d'aménagement y compris de gros oeuvre étant entièrement à votre charge, la première approximation de travaux de gros oeuvre fait ressortir le montant de ceux ci à environ 4.200.000 francs HT ; à ces travaux s'ajoutent ceux d'aménagement spécifique, de décoration... .. Je vous remercie de bien vouloir indiquer votre acceptation de principe pour l'établissement d'un nouveau bail...' 



Cette lettre dont les conditions ont été acceptées par le preneur constitue bien l'engagement contractuel des parties formalisé ensuite par la signature du bail dans les termes prévues par la lettre d'engagement ; le bail se réfère du reste à cette lettre du 5 décembre 1991 en préambule et contient l'indication qu'il est signé sous la condition suspensive de l'obtention définitive du permis de construire dont la demande a été signée par l'indivision propriétaire et le preneur le 21 février 1992 et qui concerne précisément la restructuration des lieux loués.



Il s'ensuit que les changements et améliorations dont l'accession devait être acquise aux bailleurs à la fin du premier renouvellement incluent, à défaut de précision contraire, les travaux de gros oeuvre ayant fait l'objet de la demande conjointe de permis de construire et supportés par le preneur avec l'accord des bailleurs.



Il ne peut être considéré, nonobstant le fait que ces travaux aient été prévus dans leur principe et leur montant provisoire dés la lettre d'engagement des parties en décembre 1991et avant toute signature du bail , que le loyer a été fixé en conséquence de cette charge supportée par le preneur dés lors que le mandataire des bailleurs prend soin de préciser que les locaux sont loués en l'état, le loyer en étant fixé d'ores et déjà à la somme de 1.400. 000 francs HT, que le