Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 2 février 2012

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 02 FEVRIER 2012



(n° , 6 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 10/20464



Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Septembre 2010 - Tribunal d'Instance de JUVISY SUR ORGE - RG n° 11-09-000001





APPELANTE : 

 

- Madame [Y], [W], [H] [K]



demeurant [Adresse 2]



représentée par la SCP BOLLING DURAND LALLEMENT, avoués à la Cour, 

toque : P 0480

assistée de Me Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, 

toque : C0716







INTIMÉ : 



- Monsieur [M] [U]



demeurant [Adresse 1]



représenté par la SCP EDOUARD ET JEAN GOIRAND, avoués à la Cour, toque : D0335 

assisté de Me Pierre FRIBOURG, avocat au barreau de LIBOURNE







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 17 Novembre 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques CHAUVELOT, président, entendu en son rapport

Madame Michèle TIMBERT, conseillère 

Madame Isabelle BROGLY, conseillère



qui en ont délibéré





Greffière : 

lors des débats et du prononcé : Mademoiselle Béatrice PIERRE-GABRIEL





ARRÊT : CONTRADICTOIRE 



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Jacques CHAUVELOT, président et par Mademoiselle Béatrice PIERRE-GABRIEL, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



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* *

 

EXPOSE DU LITIGE 





Selon acte du 1er mars 2004 Mme [V] [K] a donné en location à M. [U] et M.[T] deux maisons ' individuelles solidaires ' situées [Adresse 1].

 

Selon annexe au bail il était notamment stipulé : 

' impôt foncier : outre le prix défini de la location les locataires rembourseront à la propriétaire la moitié de l'impôt foncier afférent à l'ensemble de la propriété du Val Ombré, ceci s'entendant des terrains et constructions environnantes et des lieux loués, au prorata temporis à compter du 1er mars 2004.

Ce règlement s'effectuera d'avance, à titre provisionnel, au début de chaque trimestre, sur la base du dernier impôt connu. Le compte sera régularisé lorsque l'impôt de l'année concernée sera connu '



Le contrat était consenti pour trois ans. 



Le montant du loyer mensuel était de 555 €.



Selon acte notarié du 26 décembre 2005 Mme [Y] [K] a obtenu l'attribution, dans le cadre d'une donation partage, d'une partie de la propriété de [Adresse 3] comprenant une des deux maisons, appelée ferme nord, tandis que le frère de [Y] [K], [G] [K], se voyait attribuer la deuxième maison, appelée ferme sud. 



M. [T], qui occupait cette ferme sud, M. [U] occupant l'autre maison, a entendu résilier le bail selon congé du 26 décembre 2005. 



Il a quitté les lieux en avril 2006. 



Par acte du 24 décembre 2008 Mme [Y] [K] a assigné M. [U] devant le tribunal d'instance de JUVISY-SUR-ORGE sollicitant l'expulsion de M. [U], déclaré occupant sans droit ni titre, et sa condamnation à payer une indemnité d'occupation et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 21 septembre 2010 le tribunal d'instance de JUVISY-SUR-ORGE a :



° débouté Mme [K] de ses demandes,

° condamné celle-ci à payer à M. [U] la somme de 11.796 € avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

° ordonné une expertise concernant les désordres affectant les lieux loués,

° dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

° sursis à statuer sur la demande au titre du préjudice de jouissance,

° réservé les dépens.



Mme [K] a interjeté appel de cette décision.



Aux termes de ses dernières écritures du 17 août 2011 elle demande à la cour :



> d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le contrat s'était reconduit tacitement le 1er mars 2007 aux clauses et conditions du bail expiré,

> constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 1er mars 2007,

> dire que depuis cette date M. [U] occupe les lieux sans droit ni titre,

> ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin,

> ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde meubles au choix de l'appelante aux frais, risques et périls de M. [U],

> condamner M. [U] à payer une indemnité d'occupation égale à la moyenne des sommes réglées par lui, à savoir 802 € par mois, charges en sus,

> subsidiairement, au cas où la cour considérait que M. [U] justifie d'un titre locatif,

 valider le congé pour reprise délivré le 10 avril 2009 à effet du 28 février 2010,

> dire que depuis le 1er mars 2010 M. [U] occupe les lieux sans droit ni titre,

> ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants d son chef avec l'aide de la force publique et d'un serrurier si besoin,

> ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde meubles au choix de l'appelante et aux frais, risques et périls de M. [U],

> fixer à la somme mensuelle de 802 €, charges en sus, le montant de l'indemnité d'occupation due par M.[U] depuis le 1er mars 2010 ( sic ) et le condamner au paiement de cette somme,

> débouter M. [U] de toutes ses demandes tant à titre de répétition de loyers que de restitution des sommes versées au titre de l'impôt foncier ou demande d'expertise,

> à titre infiniment subsidiaire et si la cour croyait devoir ordonner la répétition des loyers, réduire le trop perçu à la somme de 9.474,22 € eu égard à une clause d'indexation automatique et conventionnelle, 

> condamner M. [U] à payer la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de première instance et d'appel.



Aux termes de ses dernières écritures du 21 juillet 2011 M. [U] demande à la cour de :



> confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté des débats les conclusions et pièces remises au tribunal et au défendeur le jour de l'audience

> subsidiairement déclarer nul et de nul effet le congé donné par Mme [K], 

> condamner cette dernière à lui payer la somme de 10.840 € au titre de la répétition des loyers indûment payés,

> ordonner une expertise aux frais avancés de Mme [K], la mission de l'expert figurant au dispositif du jugement,

> infirmer le jugement en ce qu'il a limité la répétition des sommes versées au titre de l'impôt foncier à 956 €,

> condamner Mme [K] à lui payer de ce chef la somme de 6.830 €,



> la condamner à régler la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

> la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.



En application de l'article 455 du code de procédure civile la cour renvoie aux dernières écritures des parties en date des 21 juillet et 17 août 2011 pour un plus ample examen de leurs moyens et arguments.





MOTIFS DE LA DECISION 





Il est établi que selon bail du 1er mars 2004 Mme [K] avait donné en location à Mrs [U] et [T] solidairement (cf : clause IX du bail) deux maisons qualifiées de ' maisons individuelles solidaires ' situées sur un terrain [Adresse 1], le montant du loyer étant fixé à 555 € ;



M. [T] a donné congé le 26 décembre 2005 ; il a quitté les lieux en avril 2006 ;



Il n'est pas contesté par M. [U], qui ne produit aucun élément contraire, que [G] [K], frère de [Y], devenu propriétaire de la ' ferme sud ' a alors repris possession de cette maison pour y faire des travaux, relouant en définitive cette maison selon bail du 9 juin 2008 ;



Du fait de cette reprise fin 2005 d'une maison sur les deux qui composaient l'assiette du bail, il est certain, comme le soutient à bon droit Mme [K], qu'au 1er mars 2007, une tacite reconduction du bail du 1er mars 2004 n'a pu être effective, ' aux mêmes clauses et conditions ', alors que l'assiette du bail avait été modifiée, peu important à cet égard la donation partage consentie par [V] [K] et le congé donné par M. [T] ; 



Faute d'accord des parties sur cette nouvelle assiette, le bail du 1er mars 2004 a pris fin au 1er mars 2007 et M. [U] est devenu depuis cette date occupant sans droit ni titre; 



Le jugement entrepris doit en conséquence être réformé et il faut ordonner l'expulsion de M.[U] dans les formes légales ; 





Sur la demande de remboursement de trop payé de loyer :



Le loyer mensuel a été fixé dans le bail du 1er mars 2004 à la somme de 555€ ;



Les parties s'accordent sur le fait que M. [U] a payé la somme de 26.790€ pour la période d'avril 2006 à août 2008, soit 29 mois ;



Mme [K] demande que l'indemnité d'occupation soit fixée à compter du 1er mars 2007 à la somme mensuelle de 802 € et, sur cette base, conteste tout trop payé de loyers/indemnités d'occupation 



Le loyer ne peut qu'être maintenu à la somme contractuelle mensuelle de 555€ jusqu'au 1er mars 2007 ; après cette date, il y a lieu de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle au même montant que le loyer ; en appliquant l'indexation, qui n'est pas discutée par le locataire, il apparaît que M. [U] devait pour la même période une somme de 17.315,78 € soit un trop payé de 26.790 ' 17.315,78 = 9.474,22 € ; il faut condamner Mme [K] à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Sur la demande de remboursement au titre des impôts fonciers : 



La clause annexée au bail du 1er mars 2004 au titre de l'impôt foncier est contraire aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987 qui dresse une liste des charges pouvant être supportées par le locataire et dans laquelle ne figure pas l'impôt foncier ; 



Il appartient à M. [U] de prouver les paiements qu'il aurait effectués au titre de l'impôt foncier dont il demande remboursement ; 



M. [U] ne justifie pas de ces paiements ; l'impôt foncier à hauteur d'une somme de 6.830 € ( année 2004 ) dont il sollicite remboursement correspond à l'intégralité de l'impôt pour cette année et M.[U] ne prouve pas son paiement, la seule mention portée sur l'avis fiscal 2004 ' payé par chèque CIC PH ' n'étant pas suffisante ;



Il faut débouter M. [U] de sa demande au titre de l'impôt foncier, le jugement devant être réformé sur ce point ; 





Sur les autres demandes :



Il n'y a pas lieu à expertise, M. [U] faisant état de désordres en 2008-2009 alors qu'il est occupant sans droit ni titre depuis le 1er mars 2007 et ne produisant que des photos non datées ne pouvant être prises en considération, les circonstances et conditions de ces prises de vue n'étant pas déterminées ; 



Il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile dans la présente instance ; 



Chaque partie, succombant pour partie en ses prétentions, doit garder la charge de ses dépens.





PAR CES MOTIFS 





La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



Réforme le jugement du tribunal d'instance de JUVISY-SUR-ORGE du 21 septembre 2010,



Statuant à nouveau,



Dit que le bail est résilié à compter du 1er mars 2007 et que M. [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,



Ordonne, dans les formes légales, l'expulsion de M. [U] de la maison dite 'ferme du nord ' située [Adresse 1] ainsi que celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin, 



Dit que, conformément aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 et suivants du décret du 31 juillet 1992, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de M. [U] en un lieu que ce dernier aura choisi et, qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à M . [U] d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois,







Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [U], à compter du 1er mars 2007 jusqu'à la libération des locaux, à un montant mensuel égal à celui du loyer si le bail s'était poursuivi, charges en sus,



Condamne Mme [K] à payer à M. [U] la somme de 9.474,22€ à titre de trop payé de loyers et indemnités d'occupation pour la période d'avril 2006 à août 2008, 



Déboute M. [U] de sa demande de remboursement d'impôt foncier, 



Dit n'y avoir lieu à expertise,



Dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile dans la présente instance,



Laisse à chaque partie la charge de ses dépens de première instance et d'appel .

 

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT