Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 14 février 2012

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4





ARRÊT DU 14 FÉVRIER 2012



(n° 77 , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 11/10587



Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Mars 2007 - Tribunal d'Instance de PARIS 15ème arrondissement - RG n° 11-06-000894









APPELANTE :

 

- Société Civile GEC BAUDOUIN, agissant en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 2]



représentée par Maître Laurent CREISSEN, avocat plaidant pour l'AGMC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque P 430









INTIMÉ : 



- Monsieur [S], [K] [R]



demeurant [Adresse 1]



représenté par la SCP BLIN, avocats postulants au barreau de PARIS, toque L0058

assisté de Maître Jacques MOUTOT, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque B0671















































COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 10 Janvier 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :



Madame Geneviève LAMBLING, Présidente

Madame Marie KERMINA, Conseillère

Madame Claude JOLY, Conseillère



qui en ont délibéré





Greffier :

lors des débats et du prononcé : Madame OUDOT





ARRÊT : CONTRADICTOIRE 



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Geneviève LAMBLING, présidente et par Madame OUDOT, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





*************





Par acte d'huissier de justice du 4 juillet 2006, M. [R] a assigné la société civile Gec [O] devant le tribunal d'instance afin de la voir condamner à lui restituer différentes sommes au titre de révisions de loyers indûment perçues.



Par jugement du 14 mars 2007, le tribunal d'instance de Paris (15e arrondissement) a :

- condamné la société Gec [O] à payer à M. [R] :

.la somme de 8 924, 76 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2006,

.la somme de 168, 43 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2006,

.la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Gec [O] aux dépens.



La société Gec [O] a interjeté appel de ce jugement.



Par conclusions signifiées le 28 novembre 2011, la société Gec [O] demande à la cour, réformant le jugement et disant qu'elle est bien fondée à réclamer l'indexation contractuelle du loyer à compter du 1er juillet 2001, de débouter M. [R] de sa demande de restitution (page 8 des conclusions) et de le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par conclusions signifiées le 28 novembre 2011, M. [R] demande à la cour de confirmer le jugement sauf, à titre principal, à dire la clause d'indexation non écrite, à ordonner une mesure de constat pour faire les comptes entre les parties depuis le 1er juillet 1988 et à condamner la société Gec [O] à lui payer la somme de 55 809, 20 euros au titre de la restitution de l'indu entre le 1er juillet 2000 et le 30 juin 2009, à titre subsidiaire, de condamner la société Gec [O] à lui restituer la somme de 14  498, 02 euros arrêtée au mois de juin 2009 inclus avec intérêts au taux légal comme indiqué dans le dispositif des conclusions, et, en tout état de cause, de lui allouer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.







SUR CE, LA COUR : 



Considérant que les relations contractuelles entre les parties sont en l'espèce soumises au droit commun et sont régies selon leur commune intention ; 



Considérant que par acte sous seing privé à effet au 1er juillet 1988, M. et Mme [O] ont loué à M. [R] à usage exclusivement professionnel pour neuf ans un appartement situé à [Adresse 3], le bail stipulant au titre des conditions générales (article III) : 'Le montant du loyer, librement fixé entre les parties, sera payable au domicile du bailleur. Il sera révisé chaque année en fonction de l'indice national INSEE du coût de la construction dont les éléments de référence sont indiqués en page 4.', et, au titre des conditions particulières (page 4) : 'le loyer sera révisé chaque année le 1er juillet, indice de référence : 4ème trimestre 1987, valeur 890' ;



Que par lettre du 9 décembre 1996, l'administrateur de biens des bailleurs, aux droits desquels se trouvait alors la société Gec [O], a confirmé l'accord des parties pour un renouvellement du bail pour une durée de six ans (à compter du 1er juillet 1997) moyennant un loyer principal de 10 500 francs (1 600, 71 euros) et a indiqué 'qu'il ne sera rien changé aux autres clauses et conditions' ;



Que par lettre du 15 novembre 2005, l'administrateur de biens de la société Gec [O] a notifié à M. [R] son intention de lui notifier prochainement 'une fin de bail pour le 1er juillet 2006' ;



Qu'enfin, ledit administrateur de biens a proposé à M. [R] par lettre du 5 juillet 2006, qui l'a accepté, que le bail soit reconduit pour six années jusqu'au 30 juin 2009 ;



Considérant que la clause de révision du loyer stipulée en 1988, qui a pour but de faire varier le montant du loyer en fonction d'un indice choisi par les parties, est une clause d'échelle mobile qui a vocation à prendre effet de plein droit à la période définie ;



Qu'en prévoyant une révision annuelle impérative, les parties, excluant par là-même qu'elle soit subordonnée à la demande des bailleurs, ont ainsi exprimé l'intention que l'indexation s'opère automatiquement chaque année le 1er juillet ;



Qu'en dépit des termes imprécis de la clause qui ne définissent pas l'indice à prendre en compte chaque année pour le comparer à l'indice de référence, il convient de retenir que les parties sont convenues de la révision du loyer chaque année à la date anniversaire du contrat, impliquant une évolution de l'indice sur douze mois, la référence à l'indice du quatrième trimestre 1987 n'étant que l'illustration de leur volonté de prendre en compte les derniers indices publiés tant au début qu'à la fin de la période concernée par la révision et de faire coïncider la durée de cette période avec celle de la durée d'évolution des indices retenus ;



Qu'il s'ensuit que la clause est licite ;



Considérant qu'il résulte de la lettre précitée du 9 décembre 1996 que les parties ont eu l'intention, en convenant d'un nouveau bail à compter du 1er juillet 1997, d'adopter les conditions générales et particulières définies en 1988 à l'exception de la durée du bail et du montant du loyer principal ;



Que la clause d'indexation, telle qu'interprétée plus haut sous réserve de l'application d'un indice de référence contemporain à la conclusion de la convention, soit celui du quatrième trimestre 1996, a eu en conséquence vocation à s'appliquer du 1er juillet 1997 jusqu'au 30 juin 2003 ;



Qu'il ressort du rapprochement de la lettre du 15 novembre 2005 et de celle du 5 juillet 2006 qu'au 1er juillet 2003, les parties sont convenues de reconduire le bail pour six ans de sorte qu'entre le 1er juillet 2003 et le 30 juin 2009 s'est formé un nouveau bail ;



Considérant que si les lettres précitées ne contiennent aucune indication explicite, comme en 1996, aux conditions contractuelles antérieures, il y a lieu, s'agissant de la clause de révision, de considérer, au vu des correspondances postérieures échangées entre les parties (notamment les lettres des 29 janvier 2007,12 juillet et 7 août 2007) qu'elles avaient à nouveau l'intention, lors de la conclusion de ce bail, d'adopter pour l'avenir et jusqu'au 30 juin 2009 le principe d'indexation précédemment défini et tel qu'interprété ;



Que l'application du principe de cette indexation n'a donc pu s'opérer que par référence à l'indice contemporain à la conclusion de la convention, soit celui du quatrième trimestre 2003 ;



Que faute de stipulations particulières, le montant du loyer principal n'a pas été modifié et est en conséquence égal au loyer applicable au 30 juin 2003 après révision ;



Considérant qu'en définitive, le loyer subissait entre 1988 et 2009 une indexation automatique, selon la formule : nouveau loyer = [loyer actuel (hors charges) x nouvel indice connu au 4e trimestre] / indice du 4e trimestre précédent, ce qui a autorisé le bailleur, dans les limites de la prescription, à chiffrer des rappels dont M. [R] est mal fondé à soutenir qu'ils seraient, par principe, indus par l'effet de la prétendue illicéïté de la clause litigieuse ;



Considérant qu'il résulte des lettres précitées de l'administrateur de biens du 15 novembre 2005 et du 5 juillet 2006 qu'aucune indexation n'a été appelée jusqu'en 2005, le gestionnaire ayant alors calculé un rappel d'indexation dans la limite de la prescription depuis la révision du 1er juillet 2001 jusqu'à novembre 2005 ;



Que c'est à compter du 1er juillet 2000 que M. [R] chiffre sa demande de restitution d'indu de sorte que c'est en vain qu'il se place au 1er juillet 1988 pour soutenir qu'il serait créditeur de sommes indûment perçues ;



Qu'il s'ensuit que, le chiffrage opéré par M. [R] pour la période allant du 1er juillet 2000 à juin 2009 étant précisément circonstancié et la cour disposant d'éléments suffisants, aucune mesure de constat ne s'impose pour faire les comptes entre les parties ;



Considérant qu'au 1er juillet 2000, les relations contractuelles étaient soumises à un nouveau contrat ayant prévu, à compter du 1er juillet 1997, un nouveau prix de loyer principal (1 600, 71 euros), excluant ainsi que soit retenu à cette date comme le suggère M. [R] le loyer applicable en 1988 (1 372, 04 euros) ;



Considérant qu'il résulte du décompte annexé à la lettre de l'administrateur de biens du 29 janvier 2007 notifiant à M. [R] un rappel d'indexations sur la base d'une première révision non prescrite du 1er juillet 2001jusqu'au loyer révisé du 1er juillet 2006 que ce rappel a été calculé avec comme point de départ le loyer applicable au 1er juillet 1997 (1 600, 71 euros) ;



Que la société Gec [O] ne proposant pas de revenir sur les calculs opérés dans ce décompte, il convient de tenir pour acquis un montant de loyer principal de 1 600, 71 euros au 1er juillet 2000 ;



Considérant que l'indexation contenue dans le décompte de la bailleresse, qui applique de manière constante pour chacune des révisions, du 1er juillet 2001 au 1er juillet 2006, la formule : nouveau loyer = [1 600, 71 euros x indice du 4e trimestre précédent] / indice du 4e trimestre 1996, est, comme le fait valoir M. [R] (page 5 de ses conclusions et sa lettre du 7 août 2007), non conforme à la clause contractuelle et ne saurait être retenue ; 



Qu'il y a lieu au contraire d'appliquer, pour la première révision du 1er juillet 2001, la formule : [1 600, 71 x 1098 (indice 4e trimestre 2000)] / 1 072, 50 (indice 4e trimestre 1999, voir pour le montant de cet indice le décompte annexé à la lettre du 15 novembre 2005), soit un nouveau loyer au 1er juillet 2001 de 1 638, 77 euros ;



Que l'extrapolation de la formule pour les année suivantes aboutit, par application des indices non contestés figurant dans le décompte et dans la lettre du 12 janvier 2007 de l'administrateur de biens aux montants de loyer mensuel en principal suivants :

- au 1er juillet 2002 : 1 701, 45 euros

- au 1er juillet 2003 : 1 749, 21 euros

- au 1er juillet 2004 : 1 811, 90 euros

- au 1er juillet 2005 : 1 893, 99 euros

- au 1er juillet 2006 : 1 988, 01 euros

- au 1er juillet 2007 : 2 098, 46 euros



Considérant qu'il résulte du rapprochement de la lettre de l'administrateur de biens du 12 juillet 2007 et des avis d'échéances d'août 2008 à juin 2009 qu'aucune indexation n'a été appelée entre le 1er juillet 2008 et le 30 juin 2009 de sorte que l'indu réclamé par M. [R] pour cette dernière période doit être vérifié au regard des montants effectivement dus sur la base de la révision pratiquée en dernier lieu le 1er juillet 2007 ; 



Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'entre le 1er juillet 2000 et le 30 juin 2009, il était dû au seul titre des loyers en principal indexés la somme de 198 971, 52 euros ;



Considérant qu'il résulte des chiffres non critiqués par la partie adverse, annoncés par M. [R] dans ses conclusions et dans sa lettre du 8 février 2006 (s'agissant du montant du versement du loyer de décembre 2005), qu'il a été payé durant la même période la somme de 195 309, 61 euros ;



Qu'en conséquence, M. [R] n'est créditeur d'aucun indu ; 



Qu'il sera débouté de sa demande de restitution de somme tant principale que subsidiaire ;



Considérant qu'il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Gec [O] dans les termes du dispositif ci-après ;





PAR CES MOTIFS 



Rejette la demande de constat de M. [R] ;



Infirme le jugement entrepris dans toutes ses dispositions ;



Statuant à nouveau :



Rejette la demande de M. [R] tenant à voir dire non écrite la clause d'indexation ;



Déboute M. [R] de ses demandes principale et subsidiaire de restitution de somme ;



Condamne M. [R] à payer à la société civile Gec [O] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute M. [R] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [R] aux dépens de première instance et d'appel avec, pour les dépens d'appel, droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





La Greffière, La Présidente,