Cour d'Appel · 1ère Chambre — 6 mars 2012

1ère Chambre





ARRÊT N°84



R.G : 10/04262













Société BNP PARIBAS REAL TRANSACTION FRANCE SA



C/



Société [Y] SCP

Me [B] [V]

































Copie exécutoire délivrée 

le :



à :





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 MARS 2012





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Monsieur Xavier BEUZIT, Président, entendu en son rapport

Madame Anne TEZE, Conseiller,

Madame Catherine DENOUAL, Conseiller,



GREFFIER :



Madame Claudine PERRIER, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS :



A l'audience publique du 24 Janvier 2012



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé par Monsieur Xavier BEUZIT, Président, à l'audience publique du 06 Mars 2012, date indiquée à l'issue des débats.





****





APPELANTE :



Société BNP PARIBAS REAL TRANSACTION FRANCE SA

Venant aux droits de la SA ATISREAL

[Adresse 2]

[Localité 6]



Rep/assistant : SCP GAUTIER LHERMITTE, avocat postulant 

Rep/assistant : SCP GARNIER et ASSOCIES, avocat plaidant







INTIMÉS :



Société [Y] SCP 

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4]

es qualités de liquidateur de la liquidation judiciaire de la SARL CHANTEPIE



Rep/assistant : SCP GUILLOU RENAUDIN, avocat postulant 

Rep/assistant : Société d'Avocats CARTRON, avocat plaidant

























Maître [B] [R]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Rep/assistant : Me Regine DE-MONCUIT-ST-HILAIRE, avocat postulant (SELARL AB LITIS - DE MONCUIT SAINT HILAIRE - PELOIS - VICQUELIN)

Rep/assistant : Me CABOT (SELARL EFFICIA), avocat plaidant













RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



La société CHANTE PIE dont l'objet était le commerce animalier a, le 12 mars 2004, acheté un immeuble à usage commercial, sis [Adresse 1].



Cette société a été mise en redressement judiciaire, le 23 novembre 2005,et Maître [P] désigné en qualité d'administrateur judiciaire.



La cession d'une partie des locaux a été décidée en vue d'apurer le passif et mandat de vente donné à la société ATISREAL aux droits de laquelle vient la société BNP PARIBAS REAL ESTATE TRANSACTION.



Le 21 juillet 2006, Monsieur [E] [U] a, par l'intermédiaire de la société ATISREAL, signé une promesse synallagmatique de vente au prix de 470 000 € net vendeur, soit 519 000 € acte en main, après acquittement des droits d'enregistrement.



Le 30 août 2006, le juge commissaire a autorisé la cession au prix de 470 000 € net vendeur.



Le 19 septembre 2006 la société ATISREAL a informé le notaire chargé de régulariser la vente, Maître [V], notaire à Bruz de ce que la vente avait été effectuée moins de 5 ans avant en régime de TVA.



Suivant acte authentique au rapport de Maître [V], en date du 25 octobre 2006, le prix de vente a été ainsi ventilé : 



392 976,59 € HT outre 77 023,41 € de TVA, soit un total de 470 000€ TTC.



S'étant ultérieurement vu réclamer par l'administration fiscale la TVA due sur le prix de vente, outre 924 € de pénalités et intérêts de retard, la S.A.R.L. Chante Pie a engagé la responsabilité de la SA Atisreal qui a négocié la cession, et de Maître [V], en leur reprochant, la première, de s'être trompée dans la qualification du régime fiscal applicable à l'immeuble, le second, de ne pas l'avoir informée des conséquences d'une nécessaire requalification.



Par jugement du 13 janvier 2009 le tribunal de grande instance de Rennes a condamné la SA Atisreal à payer à la société Chante Pie une somme de 25.674,47 € à titre de dommages et intérêts et rejeté les demandes formées contre le notaire.



Appel de ce jugement a été interjeté par la société Atisreal.



L'affaire a fait l'objet d'une ordonnance de radiation du 3 juin 2010 puis a été ré-enrôlée le même jour par la SCP [Y], mandataire judiciaire, ès qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la S.A.R.L. CHANTE PIE contre la société BNP PARIBAS REAL TRANSACTION FRANCE SA, venant aux droits de la société ATISREAL et Maître [V].



Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 10 janvier 2011, à la demande de la société [Y], il a été enjoint à Maître [V] de remettre au greffe la minute de l'acte authentique de vente en date du 25 octobre 2006 conclue entre la S.A.R.L. CHANTE PIE et la société ARMACOPO, après accomplissement des formalités prévues à l'article 27 du décret du 26 novembre 1971.



La minute de l'acte a été déposée au greffe de la cour le 28 avril 2011.



Dans ses dernières conclusions en date du 22 septembre 2010, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens, la société BNP PARIBAS REAL ESTATE TRANSACTION FRANCE, a demandé à la cour de : 




infirmer le jugement ; 




En conséquence, 




dire que la société BNP PARIBAS REAL ESTATE TRANSACTION FRANCE, venant aux droits de la SA ATISREAL, n'a pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité et que le préjudice n'est pas direct et certain ; 





débouter la SCP [Y] ès-qualités, de toutes ses demandes à son encontre ; 





condamner la SCP [Y], ès-qualités, à lui verser la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 





condamner la SCP [Y], ès qualités, aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.




Dans ses dernières conclusions en date du 24 mai 2011, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens, la société [Y], ès-qualités, a demandé à la cour de : 



Recevant la S.A.R.L. CHANTE PIE en son appel incident, 




débouter la SA BNP PARIBAS REAL ESTATE TRANSACTION FRANCE, venant aux droits de la société ATISREAL, de son appel principal et la déclarer responsable du préjudice de la S.A.R.L. CHANTE PIE ; 




Réformant le jugement, 




déclarer la SA BNP PARIBAS REAL ESTATE TRANSACTION FRANCE et Maître [V] responsables des préjudices allégués par la S.A.R.L. CHANTE PIE ; 





les condamner in solidum au paiement de la somme de 77947,00€ avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2007, les intérêts échus par année entière s'ajoutant au capital pour porter à leur tout intérêts ;





les condamner in solidum au paiement d'une somme de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 





les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.






Dans ses dernières conclusions en date du 4 juillet 2011, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, Maître [B] [V] a demandé à la cour de : 




confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société CHANTE PIE de toutes ses demandes à son encontre ; 





condamner la société CHANTE PIE à verser à Maître [V] une indemnité de 2 000 € au titre des frais irrépétibles et en application de l'article 700 du code de procédure civile.






MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la responsabilité de la société BNP PARIBAS REAL TRANSACTION FRANCE



Considérant que la société ATISREAL aux droits de laquelle vient la société appelante a apporté son concours à la négociation de la vente ; qu'en sa qualité de professionnel des transactions sur les immeubles et les fonds de commerce, elle était tenue à l'égard des parties contractantes d'une obligation de conseil et d'information ; 



Qu'il lui appartenait avant la conclusion du contrat et non après celui-ci comme il résulte de la télécopie adressée au notaire le 19 septembre 2006 de vérifier le régime fiscal applicable à la vente de l'immeuble cédé par la société Chante Pie ; 



Qu'en ayant manqué à cette obligation, la société ATISREAL a commis une faute de nature à engager sa responsabilité ; 



Considérant qu'il revient cependant à Maître [Y], ès qualités, de rapporter la preuve que la société CHANTE PIE a, en raison de la faute commise par la société ATISREAL, subi un préjudice en rapport direct avec la faute commise par le négociateur ; 



Considérant que le préjudice de la société Chante Pie ne peut être constitué que par la perte de chance de contracter au prix de vente de 470 000€ augmenté de la TVA qu'elle aurait dû elle-même acquitter sur ce prix ; qu'il lui fallait pour cela trouver un acquéreur acceptant de lui verser le prix de 470000 € net en faisant l'avance supplémentaire de la somme due au titre de la TVA ; 



Considérant que non seulement la société Chante Pie a en définitive accepté de vendre au prix de 470 000 € TTC, ce qui la rendait débitrice à l'égard de l'administration fiscale de la somme de 77 023,41 € due au titre de la TVA, mais encore, elle n'apporte pas la preuve qu'elle était en mesure de contracter avec l'acquéreur retenu ou tout autre acquéreur à un prix supérieur; 



Considérant qu'ainsi, il n'est pas démontré qu'il existe pour la société Chante Pie un préjudice constitué par une perte de chance de ne pas avoir contracté à un prix supérieur ; 



Qu'aussi, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la société ATISREAL à payer à la S.A.R.L. Chante Pie la somme de 25 674,47 € à titre de dommages-intérêts ainsi que la somme de 1 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 





Sur la responsabilité du notaire



Considérant que le notaire qui a procédé à la rectification du régime fiscal applicable à la vente et lui a ainsi restitué sa qualification exacte, se voit reprocher de ne pas avoir attiré l'attention des parties sur cette re-qualification et d'avoir procédé à une modification de l'ordonnance du juge commissaire sans solliciter une nouvelle autorisation ; 



Considérant qu'il résulte cependant des pièces communiquées que le projet d'acte de vente établi par Maître [V] a été communiqué aux parties signataires, dont les gérants de la S.A.R.L. Chante Pie le 19 octobre 2006 ; que l'acte reçu par ce même notaire le 25 octobre 2006 est conforme à ce projet ; 



Que si sur l'acte est ajoutée une mention manuscrite suivie d'une mention dactylographiée également ajoutée au moment de la rédaction 'la TVA sera acquittée par le VENDEUR sur imprimé C3" ces mentions qui figurent à la fin du paragraphe intitulé ' DÉCLARATIONS FISCALES' ne concernent que les modalités pratiques de cette déclaration, le régime fiscal de la mutation et l'assiette de la taxe sur la valeur ajoutée étant clairement exposés et détaillés plus haut et reprenant les mentions déjà incluses dans le projet préalablement porté à la connaissance des parties ;



Considérant qu'en conséquence, les vendeurs qui ont accepté de signer l'acte sans réserves ne peuvent reprocher au notaire d'avoir manqué à son obligation de conseil à leur égard ; 



Qu'il n'appartenait pas au notaire mais à la société Chante Pie, assistée de Maître [P], administrateur judiciaire à son redressement judiciaire, auquel avait également été adressé le projet d'acte, de solliciter du juge-commissaire une modification de son ordonnance ; 

 

Considérant en conséquence, que par ces motifs et ceux non contraires du premier juge que la cour adopte, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la S.A.R.L. Chante Pie de ses demandes à l'égard de Maître [V] ; 





Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Considérant que Maître [Y], ès qualités, échouant dans ses prétentions, sera condamné à payer à la société BNP Paribas REAL TRANSACTION FRANCE, d'une part, et à Maître [V], d'autre part, la somme de 1 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'il sera en outre condamné aux dépens de première instance et d'appel ; 





PAR CES MOTIFS



 Réformant le jugement, 



Déboute Maître [Y], ès-qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Chante Pie, de ses demandes dirigées contre la société BNP Paribas REAL TRANSACTION FRANCE venant aux droits de la société ATISREAL ; 



Confirme le jugement en ce qu'il a débouté la société ATISREAL de ses demandes dirigées contre Maître [V] ; 



 Y ajoutant, 



Condamne Maître [Y], ès qualités, à verser à la société BNP Paribas REAL TRANSACTION FRANCE, d'une part, et à Maître [V], d'autre part, la somme de 1 500 € (1500 € x 2) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne Maître [Y], ès-qualités, aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER.-.LE PRÉSIDENT.-.