Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 13 septembre 2012

Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 1



ARRET DU 13 SEPTEMBRE 2012



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 11/01683



Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Décembre 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 07/09410



APPELANTS 



Monsieur [Y] [V] [K] [N]

Madame [P] [H] épouse [N]



demeurant tous deux [Adresse 1]

[Localité 4]



représentés par la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU-JUMEL en la personne de Maître Anne GRAPPOTTE-BENETREAU, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

assistés de Maître Thomas BLAU (cabinet THORRIGNAC), avocat au barreau de PARIS, toque : D0125



INTIMEES 



SARL FONCIERE RESIOUEST

prise en la personne de son gérant



ayant son siège [Adresse 3]



représentée par la AARPI VAUGHAN Avocats en la personne de Maître Nicolas HERZOG, avocats au barreau de PARIS, toque : G0502



SNC COGEDIM VENTE

prise en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 2]



représentée par la AARPI ANQUETIL ASSOCIES en la personne de Maître Marion CHARBONNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0156

assistée de la ASS PERRIN BADIER en la personne de Maître Claude BADIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R209



SCI EDELWEISS MARINE

prise en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 1]



représentée par Maître Marc CHARTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0184, substitué par Maître Claire CHARTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0184. 



COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 21 juin 2012, en audience publique, devant la cour composée de :



Madame Lysiane LIAUZUN, présidente 

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère



qui en ont délibéré





Greffier :



lors des débats : Madame Camille PIAT

lors du prononcé : Mademoiselle Fatima BA





ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Mademoiselle Fatima BA, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*

* *





Par acte sous seing privé du 29 avril 1985, la société La Préservatrice foncière a donné à bail à M. [Y] [N] et à Mme [P] [H], épouse [N] (les époux [N]), un appartement de 251 mètres carrés, situé au 5e étage d'un immeuble sis [Adresse 1], composé de : une galerie, salle-à-manger, fumoir, quatre chambres, cabinet de toilette, deux WC dont un dans l'escalier de service commun, office et cuisine, une chambre de service n° 19, une cave n° 5 à l'étage souterrain, un garage au sous-sol n° 12. Par acte sous seing privé du 19 juin 1991, la société La Préservatrice foncière a renouvelé le bail de l'appartement au profit de M. [N]. Par acte sous seing privé du 18 décembre 1991, la société La Préservatrice foncière a renouvelé le bail du garage au profit de M. [N]. La société Foncière Resiouest, ayant acquis l'ensemble immobilier par acte authentique du 27 juin 2002 et l'ayant divisé suivant état de division et règlement de copropriété du 15 janvier 2003, en a confié la vente par lots à la société Cogedim vente. Par lettre recommandée avec avis de réception du 6 mars 2003, la société Cogedim vente a adressé à M. [N], en application de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, une offre de vente des locaux loués au prix de 1 525 000 €, soit 1 462 000 € pour l'appartement et la cave, 23 000 € pour le lot 240 (local au 6e étage) et 40 000 € pour le parking. Par lettre recommandée avec avis de réception du 11 septembre 2003, la société Cogedim vente a notifié l'offre à Mme [N]. Par lettre du 15 février 2004, Mme [N] a proposé d'acquérir l'appartement, la cave et le 'box' au prix de 1 450 000 € et de restituer la chambre de service. Par lettre du 26 février 2004, la société Cogedim vente a refusé cette proposition. Par acte authentique du 1er juillet 2005, la société Foncière Resiouest a vendu les locaux loués à la société Edelweiss marine au prix de 1 525 000 €.



Par actes des 25 et 21 mars 2007, les époux [N] on assigné la société Foncière Resiouest, la société Cogedim vente et la société Edelweiss marine en nullité de la vente.



C'est dans ces conditions que, par jugement du 9 décembre 2011, le Tribunal de grande instance de Paris a :

- rejeté toutes les demandes des époux [N],

- constaté que les appels en garantie étaient sans objet,

- condamné les époux [N] à verser à chacune des défenderesses la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.



Par dernières conclusions du 13 juin 2012, les époux [N], appelants, demandent à la Cour de :

- vu l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, l'accord collectif de location du 9 juin 1998, le décret du 22 juillet 1999, les articles 1382 et 1383 du Code civil,

- à titre principal, 

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- dire leurs demandes recevables,

- dire nulles les offres de vente des 6 mars et 11 septembre 2003,

- dire nulle la vente subséquente du 1er juillet 2005,

- en conséquence, principalement,

- condamner la société Foncière Resiouest sous astreinte à émettre à leur profit deux nouvelles offres de vente des biens loués aux conditions d'origine,

- condamner la société Foncière Resiouest sous astreinte en suite de l'acceptation par eux des nouvelles offres à signer l'acte de vente,

- subsidiairement, condamner la société Foncière Resiouest sous astreinte à émettre de nouvelles offres de vente à leur profit des lots susvisés pour un prix qu'elle fixera librement,

- condamner la société Foncière Resiouest sous astreinte en suite de l'acceptation par eux des nouvelles offres à signer l'acte de vente,

- condamner in solidum les sociétés Foncière Resiouest et Cogedim vente à leur régler le jour de la signature de l'acte authentique de vente :

. le montant de la différence entre le prix proposé dans les nouvelles offres et celui de 1 525 000 € proposé dans les offres précédentes,

. les frais notariés complémentaires,

. la différence en euro entre le coût global de l'emprunt qu'ils comptaient souscrire en 2003 et le coût total du crédit qu'ils devraient supporter pour souscrire un nouvel emprunt,

- dire que la demande d'expertise n'est pas formée contre eux de sorte que cette mesure ne serait pas contradictoire,

- subsidiairement,

- dire qu'ils disposent toujours de leur droit de préemption en qualité de locataires,

- condamner in solidum les sociétés Foncière Resiouest et Cogedim vente à leur régler à titre de dommages-intérêts la différence entre le coût global de l'emprunt qu'ils comptaient souscrire en 2003 et le coût total du crédit qu'ils devraient souscrire pour acquérir au prix de 2 890 000 €,

- dire que le surcoût total du crédit sera déterminé par le résultat le moins élevé des simulation que chacun des appelants et des intimés devra demander à un établissement financier dans les deux mois de l'arrêt à intervenir,

- en tout état de cause,

- condamner la société Foncière Resiouest à leur rembourser les loyers versés du 4 septembre 2003 au 30 juin 2005, soit la somme de 67 435,62 €,

- condamner la société Edelweiss marine à leur rembourser les loyers versés du 1er juillet 2005 jusqu'à la date de résiliation définitive de la vente,

- à défaut, dire que la société Edelweiss marine devra les indemniser du montant de ces loyers indûment versés,

- dire que la société Foncière Resiouest ne pourra appeler aucun loyers couru depuis le 1er juillet 2005 et ce, à titre de dommages-intérêts,

- condamner in solidum les sociétés Foncière Resiouest et Cogedim vente à leur payer la somme de 57 993 € à titre de dommages-intérêts au titre du surcoût des travaux qu'ils devaient faire exécuter en 2003,

- condamner in solidum les sociétés Foncière Resiouest et Cogedim vente et la société Edelweiss marine à leur verser chacune la somme de 20 000 € de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral,

- à titre subsidiaire,

- infirmer partiellement le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [N] de ses demandes,

- condamner les intimées au bénéfice de M. [N] fans les termes de toutes les prétentions ci-dessus exposées,

- condamner la société Foncière Resiouest à leur rembourser sous astreinte les loyers payés à la société Edelweiss marine depuis le 1er juillet 2005 jusqu'au jour de l'annulation définitive de la vente, 

- en tout état de cause,

- débouter la société Edelweiss marine de sa demande d'expertise,

- condamner sous astreinte la société Foncière Resiouest à faire publier l'arrêt à intervenir à ses frais,

- condamner in solidum les sociétés Foncière Resiouest et Cogedim vente et la société Edelweiss marine à leur payer la somme de 43 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.



Par dernières conclusions du 28 juin 2011, la société Foncière Resiouest prie la Cour de :

- confirmer le jugement entrepris,

- subsidiairement sur les demandes des époux [N] étaient accueillies,

- vu les articles 1991 et 1992 du Code civil,

- condamner la société Cogedim vente à la garantir de toute condamnation prononcées contre elle ainsi qu'au remboursement des frais qui devront être engagés pour la remise en vente du bien,

- condamner solidairement les époux [N] et la société Cogedim à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.



Par dernières conclusions du 10 mai 2012, la société Cogedim vente demande à la Cour de :

- vu l'article 382 du Code civil,

- débouter les époux [N] de leur appel,

- confirmer le jugement entrepris,

- très subsidiairement, débouter les sociétés Foncière Resiouest et Edelweiss marine d eleurs demandes formées contre elle,

- condamner tout succombant à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus. 



Par dernières conclusions du 10 mai 2012, la société Edelweiss marine prie la Cour de :

- déclarer les demandes des appelants irrecevables,

- confirmer le jugement entrepris,

- condamner solidairement les demandeurs au paiement d'une somme supplémentaire de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- subsidiairement,

- condamner les sociétés Foncière Resiouest et Cogedim vente à la garantir de toute condamnation prononcée contre elle,

- sur la fixation du préjudice, 

- désigner un expert pour le chiffrer,

- condamner les demandeurs aux dépens.



SUR CE, LA COUR



Considérant que les époux [N] ayant publié leur assignation en nullité de la vente du 1er juillet 2005, leurs demandes sont recevables ;



Considérant que les moyens développés par les époux [N] au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Considérant, qu'à ces justes motifs, il sera ajouté, sur la notification de l'offre à M. [N], qu'il ressort suffisamment de la photocopie de l'accusé de réception de la lettre recommandée datée du 6 mars 2003 que l'adresse et le nom du destinataire ne comportent aucune erreur, que le pli a été présenté le 10 mars 2003 et l'avis de réception signé le même jour ; que, si la comparaison de la signature de l'avis de réception avec celles figurant sur le bail initial révèle que la signature apposée sur l'avis de réception est similaire à celle de Mme [N], cependant, les circonstances de la remise de cette lettre et la règle selon laquelle la poste est déchargée des lettres recommandées par leur remise contre reçu au destinataire ou à son fondé de pouvoir ont donné au bailleur la croyance légitime que le signataire de l'avis de réception avait reçu le pouvoir de M. [N] de se faire délivrer la lettre en son nom ; 



Qu'en raison de cette apparence, la notification de l'offre doit recevoir sa pleine et entière efficacité ;



Considérant, sur la consistance des lieux offerts à la vente et son adéquation à la location, que les offres notifiées à chacun des époux [N], portant sur l'appartement formant le lot n° 230 de l'état de division, ne détaillent pas la composition de l'appartement ; que, cependant, le lot n° 230 est décrit dan cet état comme étant doté de deux WC ; que les offres précisent qu'elles concernent les locaux occupés par les époux [N] ; que, le bail initial du 29 avril 1985 indiquant que l'appartement comportait 'deux WC dont un dans l'escalier de service commun' et son renouvellement du 19 juin 1991 renvoyant au bail initial pour la description des lieux loués, il s'en déduit que les offres portaient nécessairement sur les WC situés dans l'escalier commun, les appelants n'établissant pas que ceux-ci correspondent au lot n° 232 décrit comme étant un 'local' et non des WC dans l'état de division ni que la transformation de l'office en WC aurait été autorisée par le bailleur de sorte que la vente aurait porté sur ces derniers et non sur ceux situés dans l'escalier de service ;



Qu'en conséquence, les offres sont régulières pour porter sur l'appartement tel que décrit dans le bail du 29 avril 1985 ; 



Considérant, sur les erreurs et imprécisions affectant la désignation des lieux offerts à la vente, que les offres concernent exactement les lieux loués peu important les erreurs matérielles les affectant et portant sur le numéro de la cave et de la chambre de service ainsi que sur l'étage de celle-ci, les époux [N], qui occupent les lieux depuis 1985, ne pouvant s'être trompés sur la consistance des biens vendus, étant observé que ces derniers constituent le domicile des époux et qu'à la suite de l'offre Mme [N] a proposé d'acquérir l'appartement, la cave et le 'box' et de restituer la chambre de service, ce dont il résulte que les appelants n'avaient aucun doute sur la consistance des biens, objet de la vente ;



Considérant, sur l'unicité de l'offre concernant des biens faisant l'objet de deux baux distincts, que, si le renouvellement du bail de l'appartement et du garage a été fait par deux baux distincts, cependant, l'unique bail d'origine portait sur l'appartement et le garage, de sorte ce dernier dépendait de l'appartement donné en location ; que le bailleur, ayant décidé de vendre ensemble l'appartement et le garage qui en est l'accessoire, n'a pas violé l'article 10 précité en notifiant une offre de ces deux biens aux locataires ; qu'il convient d'ajouter que les époux [N] ne peuvent de bonne foi prétendre qu'ils auraient été mis, ainsi, dans l'impossibilité de d'acquérir l'un de ces deux biens, alors qu'à la suite de l'offre Mme [N] a proposé d'acquérir l'appartement, la cave et le 'box', mais de restituer la chambre de service ; 



Considérant, sur les conditions de la vente, qui seraient incompatibles avec l'article 10 précité, incluses dans l'offre notifiée à M. [N], que le vendeur est libre de fixer les conditions auxquelles il veut vendre et que celles-ci doivent être indiquées dans l'offre ; que les appelants, ne prétendant pas que les conditions de consignation du prix et de paiement des frais afférents à la vente n'auraient pas été imposées à la société Edelweiss marine qui a acquis le bien, n'établissent pas que l'offre litigieuse est irrégulière ;



Considérant, sur la notification des offres faites à chacun des époux à des dates et des conditions différentes, qu'à bon droit le Tribunal a dit que la notification des offres à chacun des époux à des dates différentes n'avait pas violé les droits des locataires dès lors que ceux-ci avaient bénéficié d'un délai plus long pour prendre une décision commune sur l'option ; que les appelants ne peuvent faire grief au bailleur d'avoir renoncé à assortir l'offre faite à Mme [N] des conditions de vente qu'ils estiment incompatibles avec l'article 10 dès lors que cette renonciation était susceptible de bénéficier aux deux époux ;



Considérant que le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 a rendu obligatoire à tous les logements des deuxième et troisième secteurs locatifs, définis aux 2ème et 3ème tirets du 2ème alinéa de l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986, l'accord collectif de location conclu le 9 juin 1998 ; que, selon son intitulé, cet accord est 'relatif aux congés pour vente par lots aux locataires' ; que, selon son préambule, l'accord a pour finalité d'assurer au locataire en cas de vente une meilleure protection que celle offerte par la loi du 6 juillet 1989 réglementant, dans son article 15, le congé pour vente ; que l'article 1er de l'accord, régissant la procédure d'information des locataires et des associations précise qu'une fois l'information donnée et après notification de l'offre de vente, le congé pour vente peut être délivré conformément aux dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;



Qu'il se déduit de ces éléments qu'en l'absence de congé pour vente délivré au locataire conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, l'opération réalisée par le propriétaire n'entre pas dans les prévisions de l'accord collectif du 9 juin 1998  ;



Qu'en conséquence, les moyens des époux [N] relatifs au défaut d'information doivent être rejetés ;



Considérant, sur le prix de vente qui aurait inclus la commission de l'agent immobilier, qu'il ne résulte pas de l'acte de vente du 1er juillet 2005, que le prix de 1 525 000 € payé par la société Edelweiss marine pour acquérir les lieux loués aurait inclus les honoraires de la société Cogedim vente qui auraient été, ainsi, à la charge des acquéreurs ; que le mandat de l'agent immobilier ne le prévoyant, ce dernier ne pouvait prétendre au paiement de la commission par une personne qui n'aurait pas été mentionnée comme en ayant la charge par le mandat et l'engagement des parties, de sorte que l'irrégularité invoquée n'est pas établie ;



Considérant que, les offres étant régulières, le Tribunal a exactement décidé de rejeter les demandes des époux [N] ; 



Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile des époux [N]  ; 



Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de la société Cogedim vente et de la société Edelweiss marine sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ; 

Considérant qu'il convient de constater que la société Foncière Resiouest ne formule pas de demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile contre les appelants dans le cas, en l'espèce avéré, où ces derniers seraient déboutés de leurs demandes ;



PAR CES MOTIFS 



Déclare recevables les demandes de M. [Y] [N] et de Mme [P] [H], épouse [N] ;



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Rejette les autres demandes ;



Condamne in solidum M. [Y] [N] et Mme [P] [H], épouse [N], aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;



Condamne in solidum M. [Y] [N] et Mme [P] [H], épouse [N], sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, à payer à :



- la société Cogedim vente la somme de 10 000 €,



- la société Edelweiss marine la somme de 5 000 €.







La GreffièreLa Présidente