Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 10 mai 2012

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 10 MAI 2012



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 10/20468



Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Septembre 2010 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 09/05436





APPELANTE

 

SELARL GRAVE WALLYN RANDOUX

agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société CARLIER PRODUCTION



ayant son siège [Adresse 3]



représentée par la SCP BOLLING - DURAND - LALLEMENT, avocats au barreau de PARIS, toque : P0480

assistée de Maître Luc-Marie AUGAGNEUR plaidant pour la SCP JAKUBOWICZ-MALLET-GUY & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON





INTIMÉE 



SCP MOYRAND BALLY en la personne de Maître Pascal BALLY 

prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société civile dénommée GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE ZAFFANI FRERES



ayant son siège [Adresse 1]



représentée par la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN en la personne de Maître Bruno REGNIER, avocats au barreau de PARIS, toque : L0050

assistée de Maître Jonathan BENAYOUN plaidant pour la SCP MICHEL AUDOUIN GILLET, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS, toque BOB 172







COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 22 mars 2012, en audience publique, devant la cour composée de :



Madame Lysiane LIAUZUN, présidente 

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère



qui en ont délibéré









Greffier :



lors des débats : Madame Béatrice GUERIN







ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Béatrice GUERIN, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





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Par acte sous-seing privé du 9 novembre 2004, le GFA Zaffani frères a donné à bail rural à la société Carlier Production un immeuble à usage agricole sis [Adresse 4] comprenant deux bâtiments à usage de poulaillers industriels et un local technique, le tout édifié sur un terrain de 22.468m² cadastré section B n°[Cadastre 2].



Par lettre du 27 mars 2006, Me [C], notaire à [Localité 5], a notifié en application de l'article L 412-8 du code rural à la société Carlier Production le projet de cession de cet ensemble immobilier à la société AST pour le prix de 1 350 011€, lui demandant de faire connaître dans les deux mois au vendeur s' il entend faire valoir son droit de préemption, étant précisé « votre décision devra parvenir au siège de mon étude où le propriétaire vendeur a élu domicile'».



La société Carlier Production a signifié l'exercice de son droit de préemption sur l'ensemble des biens à vendre aux prix et conditions précisés dans le courrier du 27 mars 2006 à Me [C] par lettre recommandée avec accusé réception du 23 mai 2006, reçue le 26 mai 2006 et au GFA Zaffani par lettre recommandée du 23 mai 2006, ladite lettre lui ayant été retournée le 29 mai 2006 avec la mention «'N'habite pas à l'adresse indiquée'», mais il n'a pas été établi d'acte authentique de vente.



La liquidation judiciaire de la société Carlier Production a été prononcée par jugement du 11 septembre 2008, celle du GFA Zaffani par jugement du 19 juin 2008.



Par acte du 27 mars 2009, la selarl Grave Wallyn Randoux ès qualité de mandataire liquidateur de la société Carlier production a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Bobigny la SCP Moyrand Bally ès qualité de liquidateur judiciaire du GFA Zaffani Frères aux fins de voir déclarer parfaite la vente du terrain situé à [Localité 6] par accord sur la chose et le prix suite à l'exercice par la société Carlier Production de son droit de préemption.



Par jugement du 16 septembre 2010, le tribunal, au visa de l'article L 412-8 du nouveau code rural, a rejeté l'ensemble des demandes formées par la selarl Grave Wallyn Randoux ès qualité de mandataire liquidateur de la société Carlier production, fixé à 3 000€ la somme due par la selarl Grave Wallyn Randoux ès qualité de mandataire liquidateur de la société Carlier production sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamné la selarl Grave Wallyn Randoux ès qualité de mandataire liquidateur de la société Carlier production aux entiers dépens.



Appelante, la selarl Grave Wallyn Randoux ès qualité de mandataire liquidateur de la société Carlier production, aux termes de ses dernières écritures signifiées le 18 février 2011 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens, visant l'article 1583 du code civil, conclut à l'infirmation du jugement entrepris et demande à la Cour, en statuant à nouveau, de':



- constater qu'en répondant par l'exercice de son droit de préemption, la société Carlier production a rendu la vente parfaite par accord sur la chose et sur le prix,

- dire que la SCP Moyrand Bally sera tenue de comparaître en l'étude de Me [C], notaire à [Localité 5], pour régulariser la vente par acte authentique dans un délai d'un mois à compter du jugement à intervenir et qu'à défaut de comparaître, le jugement à intervenir vaudra vente par le GFA Zaffani au profit de la société Carlier Production du terrain situé [Adresse 4] cadastré section B, n° [Cadastre 2] pour 2 ha 24 a 68 ca, 

- condamner la SCP Moyrand Bally à lui payer la somme de 6.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 10 juin 2011 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens, la SCP Moyrand Bally ès qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire du GFA Zaffani Frères, visant l'article L 412-8 du nouveau code rural, demande à la Cour de':



- déclarer inopérante la lettre d'acceptation adressée par la société Carlier production à Me [C], notaire, le 23 mai 2006, la déclarer en tant que de besoin tardive comme reçue par son destinataire postérieurement à l'expiration du délai de deux mois,

- constater que la lettre d'acceptation du 24 mai 2006 adressée au GFA Zaffani Frères n'a pas été adressée au siège du groupement mais à une adresse qui n'était pas la sienne, déclarer inopérante cette seconde notification,

- dire en conséquence que la société Carlier Production n'a pas accepté l'offre de vente litigieuse dans les formes et délais de la loi et qu'aucune vente ne s'est formée entre les parties,

Subsidiairement, 

- dire qu'en continuant à payer les loyers postérieurement à l'acceptation prétendue, puis en revendiquant solennellement les droits et obligations du bail dans un débat judiciaire de nature locative l'opposant au bailleur, la société Carlier Production a, de façon tacite mais nécessaire, renoncé à tout droit de propriété sur les lieux loués,

- déclarer en conséquence la société Carlier production mal fondée en son appel, l'en débouter,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant,

- condamner la selarl Grave Wallyn Randoux ès qualité de mandataire liquidateur de la société Carlier production à lui payer la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



SUR CE, LA COUR, 



Considérant qu'il n'est pas contesté que le notaire a, conformément aux dispositions de l'article L 412-8 du code rural, régulièrement fait connaître à la société Carlier Production par lettre recommandée du 27 mars 2006, distribuée le 29 mars suivant, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée ainsi que les nom et domicile de la personne qui se proposait d'acquérir, cette communication valant offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenues, les dispositions de l'article 1589 alinéa1er du code civil étant applicables à l'offre ainsi faite';







Que la société Carlier Production, qui disposait alors d'un délai de deux mois à compter de la réception de la notification, à peine de forclusion, pour faire connaître dans les mêmes formes au propriétaire vendeur son refus ou son acceptation de l'offre, a notifié son acceptation de l'offre aux prix, charges et conditions proposées au notaire par lettre recommandée du 23 mai 2003 distribuée le 26 mai suivant, donc avant l'expiration du délai de deux mois, peu important que l'office notarial ait apposé sur l'accusé réception la mention «reçu 30 mai 2006'», dés lors que le notaire était en mesure de prendre connaissance de l'acceptation dès le 26 mai';



Que cette notification a été valablement faite au notaire dès lors que celui-ci a précisé à la société Carlier production dans sa notification du 27 mars 2006 qu'elle devait faire parvenir sa réponse au siège de son étude où le propriétaire a élu domicile et que le preneur a pu légitimement croire qu'il agissait comme mandataire, à tout le moins apparent, du bailleur-vendeur';



Considérant que la société Carlier n'a pas réalisé l'acte authentique de vente dans le délai de deux mois à compter de la date d'envoi de son acceptation de l'offre prévu à l'article L 412-8 alinéa 4 du code rural, mais que sa déclaration de péremption a continué de produire son effet en l'absence de mise en demeure du bailleur-vendeur'faisant courir le délai de quinze jours à l'expiration duquel la déclaration de péremption est nulle';



Considérant que la déclaration d'intention d'aliéner constituant une offre de vente qui a été acceptée par la société Carlier Production qui a signifié son intention d'acquérir aux prix et conditions de l'offre, la vente est parfaite par application de l'article 1583 du code civil, le jugement entrepris étant donc infirmé en toutes ses dispositions';



Considérant que la renonciation à un droit réel immobilier ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer'; 



Considérant que la société Carlier Production, après avoir cessé de payer les loyers en avril 2006, a réglé les loyers de septembre et octobre 2006 entre les mains d'un créancier du GFA Zaffani Frères en exécution d'un procès-verbal de saisie-attribution du 7 juillet 2006, puis a invoqué la caducité du contrat de location ainsi qu'il ressort de la lettre adressée le 20 juillet 2007 par la société Centralys à Me [D] [N]';



Que ce paiement de deux loyers, sur saisie attribution, ne constitue pas un acte établissant sans équivoque la volonté de la société Carlier Production de renoncer à son droit de propriété, d'autant qu'elle a interrompu les paiements en invoquant la caducité du bail';



Qu'assignée en paiement d'arriérés de loyers devant le tribunal d'instance d'Aulnay sous bois statuant en qualité de tribunal paritaire des baux ruraux, la société Carlier Production a conclu pour l'audience du 17 octobre 2006 en se fondant exclusivement sur les exceptions tirées du bail rural et sur la saisie attribution faite entre ses mains par un créancier du bailleur en sa qualité de locataire';



Que bien que ne faisant pas état dans ces écritures de l'exercice de son droit de préemption, il ne peut en être déduit qu'elle a nécessairement renoncé à la propriété du bien immobilier, acquise par son acceptation du 26 mai 2006';



Que la vente étant parfaite au sens de l'article 1583 du code civil, c'est à bon droit que le liquidateur de la société Carlier Production demande que le vendeur soit condamné à régulariser le contrat par acte authentique aux prix et conditions de l'offre acceptée et qu'à défaut l'arrêt à intervenir vaille vente';









Considérant que la SCP Moyrand Bally ès qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire du GFA Zaffani Frères, qui succombe en sa défense, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel' et devra en outre indemniser la selarl Grave Wallyn Randoux ès qualité de mandataire liquidateur de la société Carlier production des frais non répétibles qu'elle l'a contrainte à exposer à concurrence de la somme de 3 000€';



PAR CES MOTIFS, 



Par arrêt rendu contradictoirement, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Et statuant à nouveau, 



Constate qu'en notifiant le 26 mai 2006 l'exercice de son droit de préemption, la société Carlier Production a rendu la vente parfaite par accord sur la chose et le prix,



Dit que la SCP Moyrand Bally ès qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire du GFA Zaffani Frères est tenue de comparaître en l'étude de Me [C], notaire à [Localité 5] pour régulariser la vente par acte authentique dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt aux prix et conditions contenues dans la déclaration d'intention d'aliéner,



Dit qu'à défaut d'établissement d'un acte authentique dans le délai imparti, le présent arrêt vaudra vente par le GFA Zaffani Frères, en liquidation, au profit de la société Carlier production, en liquidation, du terrain situé à [Adresse 4], cadastré section B n°[Cadastre 2] pour 2 ha 24a et 68 ca au prix de 1 350 011€ et sera publié au bureau des hypothèques compétent,



Condamne la SCP Moyrand Bally ès qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire du GFA Zaffani Frères à payer à la selarl Grave Wallyn Randoux ès qualité de mandataire liquidateur de la société Carlier la somme de 3 000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SCP Moyrand Bally ès qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire du GFA Zaffani Frères aux entiers dépens de première instance et d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





La Greffière,La Présidente,