Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 20 février 2013

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 20 FÉVRIER 2013



( n° , 6 pages)

 

Numéro d'inscription au répertoire général : 10/22211



Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Octobre 2010 -Tribunal d'Instance de PARIS 11 - RG n° 1110000418



APPELANT

 

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] agissant aux poursuites et diligences de son syndic, le Cabinet LEDUC ALPHA XI SARL, agissant elle-même aux poursuites et diligences de son gérant.

[Adresse 1]

[Localité 2]

Ayant pour avocat postulant Maître Frédéric BURET, avocat au barreau de Paris, Toque : D1998

Ayant pour avocat plaidant Maître Anne MEZARD, avocat au barreau de Paris, Toque : C885



INTIMES 



Monsieur [W] [S]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Ayant pour avocat postulant Maître Chantal BODIN-CASALIS, avocat au barreau de Paris, Toque : L0066 

Ayant pour avocat plaidant Maître Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de Paris, Toque : C0716



Madame [L] [N] épouse [S]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Ayant pour avocat postulant Maître Chantal BODIN-CASALIS, avocat au barreau de Paris, Toque : L0066 

Ayant pour avocat plaidant Maître Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de Paris, Toque : C0716





COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 4 juillet 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :



Monsieur Jean DUSSARD, président

Madame Marie-Paule RAVANEL, conseiller

Madame Denise JAFFUEL, conseiller 



qui en ont délibéré





Greffier, lors des débats : Monsieur Dominique FENOGLI





ARRÊT :



- contradictoire,

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Denise JAFFUEL, conseiller, ensuite de l'empêchement du président et par Monsieur Dominique FENOGLI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Par déclaration du 17 novembre 2010, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], a appelé d'un jugement contradictoire rendu le 26 octobre 2010 par le tribunal d'instance du 11ème arrondissement de Paris qui :



- condamne Monsieur [W] [S] et Madame [L] [N], son épouse à lui payer la somme de 1.363,14 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2009, date de la mise en demeure, au titre de l'arriéré de charges et appels provisionnels au 2 juin 2010,

- déboute ledit syndicat de ses autres demandes,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- condamne les copropriétaires précités aux dépens.



Les intimés ont constitué avoué puis avocat.



Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d'appel dont les dernières ont été signifiées dans l'intérêt : 



- du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], le 5 juin 2012,



- des époux [S], le 27 juin 2012.





CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,



I - SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE CHARGES



Le litige concerne le lot de copropriété n° 3 défini comme suit dans l'état descriptif de division inclus dans le règlement de copropriété qui énonce que :



' (...)

Le troisième lot comprendra :

AU REZ-DE-CHAUSSÉE : dans la cour à gauche, un atelier à usage de ferronnerie, lustrerie, une partie de construction légère sans étage et l'autre partie dans le bâtiment du fond

Droit aux water-closets communs.

Cave n° 10

L'acquéreur éventuel de ce lot devra supporter seul toutes les réparations qui deviendront nécessaires à la construction légère 

(...)'



Le règlement de copropriété dans son tableau de la page 8 fixe à 40/1000ème la quote-part de ce lot dans les parties communes de l'immeuble (communément appelés quotes-parts de parties communes ou tantièmes de propriété).

 





Ledit règlement répartit entre tous les titulaires de lots les charges communes générales autres que 'des réparations à effectuer 'conformément aux tantièmes de propriété attachés aux lots, c'est-à-dire conformément au tableau de la page 8.



En revanche, il crée deux grilles de répartition des 'réparations à effectuer', chacune en 1000/1000èmes, 

- l'une concernant les lots dépendant du bâtiment sur rue,

- l'autre concernant les lots dépendant du bâtiment sur cour, dont le lot n° 3 qui participe à ces travaux pour 110/1000ème.



Et cette clause de répartition stipule encore en sa page 13 que :



'(...)

Les copropriétaires du bâtiment sur rue devront supporter les réparations qui deviendraient nécessaires au bâtiment sur cour dans la proportion de cinquante/millièmes (...)

(...)'



La 13ème résolution de l'assemblée générale des copropriétaires dudit immeuble réunie le 29 janvier 1996 a modifié les modalités de répartition des charges de travaux dans les termes suivants :



'TREIZIÈME RÉSOLUTION : Modalités de répartition des travaux d'entretien et conservation de l'immeuble (majorité article 26)



L'assemblée générale de renoncer à la spécialisation des charges par bâtiment, tel que prévu au règlement de copropriété.



En conséquence, les réparations de toutes natures et travaux d'entretien seront désormais répartis en millièmes prévus à la page 8 du règlement de copropriété du 16 mai 1951

(...)'



Cette décision d'assemblée a donné lieu à l'établissement conforme d'un acte notarié modificatif du règlement de copropriété en date du 14 novembre 1997.



Par sa généralité ('réparations de toutes natures et travaux d'entretien') cette clause s'applique à tous les travaux y compris à ceux de 'la construction légère' dépendant des bâtiments sur cour dont fait partie le lot n° 3.



Désormais la clause selon laquelle l'acquéreur éventuel du lot n° 3 devra supporter seul toutes les réparations qui deviendront nécessaires à la construction légère est devenue inapplicable comme contraire au modificatif du règlement de copropriété du 14 novembre 1997. Les travaux d'entretien et de réparation de la 'construction légère' dont il n'est pas contesté qu'elle constitue une partie commune étaient ensuite du modificatif dont s'agit à répartir entre tous les copropriétaires.



La modification apportée par ledit acte aux clauses de répartition des charges de travaux de réparation et d'entretien des parties communes est conforme à l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 puisque ces travaux ressortissent aux charges communes générales, objet dudit texte d'ordre public qui sont à répartir entre tous les copropriétaires.



En outre il n'est nullement établi que la répartition des tantièmes de propriété entre tous les lots stipulée par le règlement de copropriété déroge aux critères posés par l'article 5 de la loi.





Il pouvait donc y avoir adéquation parfaite entre quotes-parts de propriété et quotes-parts de charges communes générales.



Il s'ensuit que, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la clause modificative de répartition des charges objet de l'acte notarié du 14 novembre 1997, n'est pas réputée non écrite au regard des articles 10 et 43 de la loi.



Certes, le syndicat des copropriétaires se prévaut du point 12 et des résolutions 13 et suivantes de l'assemblée générale du 21 décembre 2007.



Le point 12 de l'ordre du jour de cette assemblée, qui se réduit à un exposé -erroné en droit- du syndic, n'a pas été sanctionné par vote et s'avère conséquemment dépourvu d'efficacité juridique.



Les résolutions qui suivent ledit point 12, résultant de votes et non contestées judiciairement faute d'exercice de l'action prévue par l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, s'imposent aux parties comme à la Cour, qu'elles soient ou non affectées de causes d'annulation.



Ainsi en est-il plus particulièrement de la 15ème résolution de ladite assemblée générale qui, saisie du projet de répartition des travaux entre les copropriétaires des lots 2 et 3 consistant à créer une clef 'construction légère' en fonction de la surface occupée (6,60m² pour le lot n° 2 et 14,40m² pour le lot n° 3) :



'(...) décide que la répartition des travaux sera corrigée mais en diffère l'exécution jusqu'à ce qu'un géomètre recalcule les tantièmes de toute la copropriété et modifie l'état descriptif de division de l'immeuble'.



Il va de soi que l'étude du géomètre et son projet modificatif de l'état descriptif de division ne peuvent revêtir une quelconque efficacité juridique qu'à compter de leur approbation par une nouvelle décision d'assemblée générale, aucun blanc seing ne pouvant être délivré à l'avance audit technicien.



De surcroît, l'assemblée générale par l'adoption de sa résolution n° 15 si elle a décidé la correction de la répartition elle n'a pas en revanche adopté la clef de répartition 'construction légère' pour les travaux afférents à celle-ci proposée par le syndic, étant rappelé qu'il n'existe pas de décision implicite en matière de copropriété. La clef de répartition restait à définir par décision d'une nouvelle assemblée.



Il était donc impératif qu'une nouvelle assemblée générale fixe la répartition desdits travaux entre les copropriétaires des lots 2 et 3 au vu de l'étude confiée au géomètre portant sur les deux points suivants : 



* nouveau calcul des tantièmes de toute la copropriété,

* modification de l'état descriptif de division.



Le géomètre expert [T], désigné par vote de la 16ème résolution de l'assemblée générale du 21 décembre 2007 a dressé en date du 7 avril 2009 le 'modificatif de l'état descriptif de division en copropriété -état nouveau- création des lots 67-68-69-70' qui : 



- supprime certains lots qu'il subdivise en lots créés,

- maintient les autres lots,

- affecte à chaque lot des tantièmes de parties communes générale, le nombre total des tantièmes de propriété étant désormais de 1042.







L'exemplaire de ce document régulièrement produit aux débats par le syndicat des copropriétaires comporte en tout et pour tout :



* une première page de couverture,



* un 'état modificatif de copropriété -tableau de concordance' de 3 pages,



* un tableau des 'tantièmes généraux' de 2 pages



* un état descriptif de division de 6 pages décrivant la consistance de chaque lot et les tantièmes de propriété qui lui sont attribués.



Ce document, conformément à son intitulé, ne porte pas sur la répartition des charges.



Toujours est-il que l'assemblée générale du 28 avril 2009 a :



- par adoption de la 11ème résolution, voté 'le tableau de répartition des charges modificatif de l'état descriptif de division en copropriété : deux dernières pages' (sic) tenant compte de la nouvelle attribution des lots 64 et 66,



- rejeté la 12ème résolution dont l'objet était de 'voter la refonte de l'état descriptif de division en copropriété' le procès-verbal de ladite assemblée précisant : 'la résolution n'est pas adoptée à l'unanimité des copropriétaires'.



Il n'est nullement établi que le 'tableau de répartition des charges' voté par la 11ème résolution de l'assemblée du 28 avril 2009 qui se réfère aux deux dernières pages seulement du modificatif de l'état descriptif de division en copropriété porte notamment sur la répartition du coût des travaux de la 'construction légère' entre les titulaires des lots 2 et 3.



Quant au défaut d'adoption à l'unanimité des copropriétaires de la 12ème résolution de l'assemblée du 28 avril 2009, il ne peut s'analyser en droit que comme un rejet de la résolution. C'est donc bien inutilement que le syndicat des copropriétaires affirme en page 5 de ses conclusions d'appel que :



'(...)

Postérieurement à l'occasion d'une assemblée du 28 avril 2009, l'état descriptif de division modifié selon la proposition du géomètre a été adopté, mais seulement cette fois à la majorité des présents (...)

(...)'



Ainsi la quinzième résolution de l'assemblée générale du 21 décembre 2007 n'est toujours pas applicable en l'absence de décisions d'assemblée générale postérieures :



* fixant et adoptant une clef de répartition du coût des travaux afférents à la construction légère entre les titulaires des lots 2 et 3, d'une part,

* adoptant un modificatif de l'état descriptif de division de l'immeuble, d'autre part,



Il s'ensuit que la créance alléguée par le syndicat des copropriétaires au titre des travaux de toiture et de ravalement n'est pas exigible.



C'est au juste titre que le premier juge a rejeté la demande en ce qu'elle portait sur la somme de 6.316,69 euros au titre des travaux litigieux.



En revanche les intérêts réclamés, écartés par le premier juge, n'avaient pas pour assiette le montant des charges litigieuses de travaux. Leur mode de calcul détaillé et leurs assiettes précisés dans le relevé historique du compte individuel de copropriété des époux [S] justifient la réclamation du syndicat à hauteur des 91,65 euros écartés à tort par le premier juge.



La Cour approuve le rejet de la somme des 22,79 euros au titre de la mise en demeure, s'agissant de frais dont le caractère nécessaire n'est pas ici justifié au regard de l'article 10-1 de la loi puisqu'elle porte pour partie sur un chef de demande rejeté (travaux).



En définitive la Cour, rejetant comme inopérantes et/ou mal fondées en prétention contraires sans qu'il soit nécessaire de suivre plus avant dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation, élève par réformation partielle le montant du principal de la condamnation à :



1.363,14 + 91,65 = 1.454,79 euros.



II - SUR LES AUTRES DEMANDES



Le jugement est confirmé du chef des dépens et frais non compris dans ceux-ci.



Les dépens d'appel pèsent sur l'appelant qui échoue en ses prétentions essentielles.



L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS, LA COUR, 



RÉFORME partiellement le jugement entrepris.



Statuant à nouveau :



CONDAMNE les époux [S] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la somme de 1.454,79 euros plus intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2009 au titre de la dette échue au 2 juin 2010,



CONFIRME pour le surplus,



REJETTE les demandes autres, plus amples ou contraires,



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.





Le Greffier, Pour le Président empêché,





 



Dominique FENOGLI Denise JAFFUEL