Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 27 juin 2013

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRET DU 27 JUIN 2013



(n° 285, 4 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 12/01477



Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 10/08652





APPELANT

 

Monsieur [B] [W]



demeurant [Adresse 3]



représenté par la SCP FISSELIER en la personne de Maître Alain FISSELIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

assisté de la SCP BERENGER-BLANC-BURTEZ en la personne de Maître Véronique UZAN, avocat au barreau de [Localité 1]



INTIMEES 



Madame [P] [S] [F]



demeurant [Adresse 1]



représentée par la SCP IFL Avocats en la personne de Maître Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0042

assistée de la SELARL GRAMOND - KERVERSAU, société d'avocats en la personne de Maître François DE KERVERSAU, avocat au barreau de PARIS, toque : P0016





SCP REGNIER-REGNIER-HERVET-BRICARD-BOUVET- THESSIEUX - SCP de Notaires - 

prise en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 2]



représentée par Maître Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0435





COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 mai 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Fabrice VERT, conseiller.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Chantal SARDA, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Monsieur Fabrice VERT, conseiller 



Greffier lors des débats : Madame Fatima BA



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Madame Chantal SARDA, présidente, et par Madame Fatima BA, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*

* *



Le 12 septembre 2008, [B] [W] a, par l'entremise de l'agence COT International, formé une proposition d'achat d`un bien immobilier appartenant à [P] [F], situé à [Adresse 4], pour un prix de 700.000 € sous condition suspensive de crédit. Cette proposition a été acceptée par la propriétaire. Après avoir remis a l'agence immobilière un avis favorable relatif au financement de cette acquisition, émis le 17 septembre 2008 par le Crédit Agricole de [Localité 1], les parties ont signé, suivant acte reçu le 18 septembre 2008 par Maitre [Y], notaire à [Localité 2], une promesse unilatérale de vente des biens précités, avec faculté de substitution, au prix de 685.000 €, dont 10.000 € s'appliquant aux meubles. Cette promesse a été consentie pour une durée expirant le 21 novembre 2008, et sous diverses conditions suspensives d'usage dont, notamment, celle de l'obtention - au plus tard le 30 octobre 2008 d'une ou plusieurs offres définitives de prêt d'un montant maximum de 685.000 € au taux de 5,5 % l'an hors assurances, remboursable sur vingt ans. Les parties ont convenu de fixer l' indemnité immobilisation, à la charge du bénéficiaire, à la somme de 68.500 € et une somme de 34.250 € a été immédiatement consignée entre les mains du notaire. Le 10 novembre 2010, l'agence immobilière a indiqué au notaire : « J'ai eu en ligne le banquier de Mr [W], il y a 10/12 jours, qui m'a prévenue que son dossier avait du retard (...) mais qu'il n'y avait aucun problème. Le 12 décembre 2008, Maître [Y] a informé [P] [F] du refus de prêt opposé à [B] [W] par le Credit Agricole de [Localité 1], suivant un courrier daté du 24 novembre 2008. [B] [W] n'a pas souhaité poursuivre la vente et les parties s'opposent depuis sur le sort de l'indemnité immobilisation. Considérant que le bénéficiaire de la promesse n'avait pas justifié du respect de ses obligations relatives à la condition suspensive d'obtention d'un crédit, [P] [F] a demandé, mais en vain, le paiement de l'indemnité d'immobilisation convenue. C'est dans ces conditions que, par acte du 31 mai 2010, [P] [F] a fait citer [B] [W] et la SCP Régnier, notaires, devant le tribunal de grande instance de Paris, en paiement de l' indemnité d'immobilisation stipulée à la promesse de vente.



Vu le jugement rendu le 14 décembre 2011 par le tribunal de grande instance de paris qui a notamment constaté la caducité de la promesse de vente pour non réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt et condamné M [B] [W] à payer à Mme [P] [F] la somme 68 500 euros;



Vu l'appel de M [B] [W] et ses dernières conclusions du 9 avril 2013;



Vu les dernières conclusions de Mme [P] [F] du 26 février 2013;



Vu les dernières conclusions de la SCP Regnier Hervet Bricard Thessieux du 21 mai 2012;



SUR CE, 



LA COUR,



Considérant qu'il y a lieu de mettre hors de cause la SCP Regnier Hervet Bricard Thessieux , dès lors qu'elle n'est plus dépositaire de la somme séquestrée ;



Considérant que M [B] [W] , pour critiquer le jugement entrepris, en ce qu'il l' a condamné à payer à Mme [P] [F] la somme de 68 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente du 18 septembre 2008, soulève, à titre principal , la « caducité des dispositions relatives à l'obtention du prêt » au motif qu'il y aurait eu novation de cette promesse; que pour rapporter la preuve de cette novation , il argue de deux courriers électroniques qui lui ont été adressés par l'agence immobilière COT, par l'entremise de laquelle a été conclue cette promesse et mandataire de la promettante, le premier en date du 10 novembre 2008 aux termes duquel il est indiqué que Mme [P] [F] souhaiterait signer le mardi 18 novembre et le second du 9 février 2009 aux termes duquel il est indiqué que « si toutefois vous n' avez pas trouvé un autre appartement pour vous installer à [Localité 2], Mme [F] a accepté de baisser le prix de vente à 575 000 € avec les 2 parkings » ;



Mais considérant que ces deux courriers sont insuffisants pour caractériser une novation de la promesse litigieuse, au sens des dispositions de l'article 1271 du code civil, ces courriers, sauf à les dénaturer, ne permettant pas, notamment, de constater que le débiteur a contracté une nouvelle dette se substituant à l'ancienne qui aurait été éteinte; que le moyen tiré de la novation de la promesse unilatérale de vente du 18 septembre 2008 sera donc rejeté ;



Considérant qu'à titre infiniment subsidiaire, M [B] [W] demande à la cour la « requalification »de l'indemnité d'immobilisation en clause pénale et de faire application des dispositions de l'article 1152 du code civil ; 



Mais considérant, qu'il convient de constater que dans la promesse litigieuse a été stipulée une clause intitulée indemnité d'immobilisation-nantissement rédigée comme suit: « Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de SOIXANTE HUIT MILLE CINQ CENTS EUROS (68.500,00 EUR).

Sur laquelle somme le BENEFICIAIRE verse a l'instant même au

PROMETTANT, qui le reconnaît :

La somme de TRENTE QUATRE MILLE DEUX CENT CINQUANTE

EUROS (34 250,00 EUR) représentant partie de l' Indemnité d' immobilisation ci

dessus fixée.

Cette somme est affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle à ce dernier ;

A cet effet, elle est versée entre les mains de Monsieur [H] [E]- Caissier. domicilié à [Adresse 5], tiers convenu entre les parties conformément aux dispositions du code Civil ;



A- Le sort de ladite somme versée ce jour sera le suivant, selon les

hypothèses ci-après envisagées 

a) Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le

prix, en cas de réalisation de la vente promise.

b) Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans

tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de L'une

quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes

c) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise de plein

droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE

ou ses substitués d'avoir réalisé |'acquisition dans les délais et conditions ci-

dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.



Le tiers convenu conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies

B- Quant au surplus de l' Indemnité d'immobilisation, soit la somme de TRENTE QUATRE MILLE DEUX CENT CINQUANTE EUROS (34 250,00 EUR) le BENEFICIAIRE s'oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où le BENEFlClAlRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait ..» ;



Considérant que cette clause, figurant dans une promesse unilatérale de vente, étant intitulée indemnité d'immobilisation , et stipulant que cette indemnité est non réductible, il s'en suit que, sauf à la dénaturer, elle ne saurait être qualifiée de clause pénale; qu'elle constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire; que par conséquent , il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 1152 du code civil ;



Considérant qu'au regard de ces éléments et des motifs pertinents des premiers juges que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de rejeter toutes demandes plus amples ou contraires ;



PAR CES MOTIFS 



Met hors de cause la SCP Regnier Hervet Bricard Thessieux ;



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;



Dit n' y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code procédure civile en cause d'appel ;



 Condamne M [B] [W] au paiement des dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.





La GreffièreLa Présidente