Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 6 — 4 octobre 2013

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 6



ARRÊT DU 04 OCTOBRE 2013



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 12/13373



Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Juillet 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS 01 - RG n° 10/17576





APPELANTE

 

SA CIC IBERBANCO, agissant en la personne de ses représentants légaux

Dont le siège social est 

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par : Me Matthieu BOCCON GIBOD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Assistée par : Me Xavier CLEDAT, avocat au barreau de PARIS, toque : P238





INTIMES 



Monsieur [N] [I] [Z] [Q]

Domicilié 

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par : Me Luca DE MARIA avocat au barreau de PARIS, toque : L0018

Assisté par : Me Baudouin FOURNIER , avocat au barreau de PARIS, toque : P138



Madame [D] [S] [U] [Q]

Domiciliée 

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par : Me Luca DE MARIA avocat au barreau de PARIS, toque : L0018

Assistée par : Me Baudouin FOURNIER , avocat au barreau de PARIS, toque : P138





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Juin 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Paul André RICHARD, Conseiller, chargé d'instruire l'affaire.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Marie- Christine BERTRAND, Présidente

Monsieur Paul André RICHARD, Conseiller

Monsieur Claude TERREAUX, Conseiller 

qui en ont délibéré 





Greffier, lors des débats : Madame Sabrina RAHMOUNI



 

ARRÊT :



- contradictoire 

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie- Christine BERTRAND, Présidente et par Madame Sabrina RAHMOUNI, Greffier présent lors du prononcé.





FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 





Les époux [Q] ont acquis par acte notarié en date du 1er février 2008 passé en l'étude de Me [T] , notaire à SAINT PIERRE D'OLERON un appartement dans l'immeuble construit sous le régime de la vente en état futur d'achèvement par la SCI LES JARDINS DU TRAIT , [Adresse 3] .



Lors de la signature de l'acte , ils ont versés la somme de 76500 € correspondant à 30% du montant du prix global et exigible compte tenu de l'état d'avancement des travaux . Il était stipulé à l'acte que selon une convention passée le 25 avril 2007 entre le vendeur , la SCI LES JARDINS DU TRAIT et la BANCO POPULAR aux droits de laquelle vient le CIC IBERBANCO que celle ci ' se porte caution solidaire envers les acquéreurs des lots des engagements de la société LES JARDINS DU TRAIT , conformément aux dispositions de l'article R 262-221b du code de la construction et de l'habitation et donc s'oblige en cas de défaillance constatée du vendeur à fournir les sommes nécessaires pour mener à bien l'achèvement de l'immeuble ;'. Les locaux devaient être contractuellement livrés au plus tard au 4ème trimestre 2008 .

La liquidation judiciaire de la SCI LES JARDINS DU TRAIT ayant été prononcée le 4 novembre 2009 et le permis de construire étant périmé à la date du 20 /12 /2009 ; les travaux qui n'avaient pas commencés n'ont pu être achevés . Par courrier du 15 février 2010 , le CIC IBERBANCO informait les époux [Q] de l'impossibilité de poursuivre l'achèvement des travaux dans le cadre de sa garantie d'achèvement , la SCI n'ayant plus d'activité et le permis de construire étant périmé. Par courrier adressé le 14 avril 2010 par le CIC IBERBANCO au conseil des époux [Q] , la banque précisait que ' l'obligation à sa charge est d'assurer le financement du chantier dans l'hypothèse oû les travaux de construction ont démarré et nullement l'obligation d'assurer elle -même l'achèvement du programme ;'

Les époux [Q] assignaient donc la banque CIC IBERBANCO le 3 décembre 2010 pour demander sa condamnation à leur verser la somme de 178 221,20 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi.



Par jugement du 2 juillet 2012 , le tribunal de grande instance de PARIS condamnait le CIC IBERBANCO à verser aux époux [Q] la somme de 85 725, 90 € en réparation de leur préjudice et 2 000 € au visa de l'article 700 du CPC.



Le CIC IBERBANCO a interjeté appel .



Vu les dernières conclusions du CIC IBERBANCO en date du 15 octobre 2012 .



Vu les dernières conclusions des époux [Q] ne date du 9 novembre 2012 ;





SUR CE :



Considérant que le CIC IBERBANCO soutient que la garantie d'achèvement ne peut être mise en oeuvre qu'à la condition que des travaux soient à payer ce qui implique qu'il y ait poursuite de l'achèvement de l'immeuble ; qu'en cas de défaillance du promoteur , le garant n'a pas à intervenir dans la réalisation du programme , qu'il s'agit d'une obligation purement financière et non en nature ; que le tribunal a confondu la garantie d'achèvement avec la garantie de remboursement , le garant financier n'ayant pas l'obligation de rembourser aux acquéreurs les sommes qu'ils ont exposées pour réaliser leur investissement .



Considérant que les époux [Q] soutiennent que si la situation juridique actuelle fait obstacle à l'achèvement des travaux de construction , ils estiment que c'est la résultante de fautes imputables à la CIC IBDERBANCO qui a de ce fait engagé sa responsabilité à leur égard .



Considérant qu'il résulte des pièces produites que les époux [Q] ont acquis un lot dans l'immeuble en construction selon l'acte notarié précité ; 



Considérant que la convention de garantie d'achèvement signée par le CIC IBERBANCO aux termes de l'article 3 ' prend effet dès la signature de la première vente et est contracté par la caution jusqu'à l'achèvement de la construction tel que défini à l'article R 261 -24 du code de la construction et de l'urbanisme ;



Considérant que dans le cadre de cette garantie , le CIC IBERBANCO a aux termes de l'article 6 perçu la somme de 42 471 € au titre d'une commission payable d'avance en une seule fois et exigible à compter du jour de la signature du présent acte .



Considérant qu'en exécution de cette garantie, le vendeur était tenu de centraliser les versements sur un compte centralisateur n°41 199 00766 0010517873484 et les règlements effectués par les acquéreurs devaient être effectués au moyen de chèques libellés à l'ordre de la caution ; 



Considérant que la convention de garantie d'achèvement oblige la caution en cas de défaillance constatée du vendeur à fournir les sommes nécessaires pour mener à bien l'achèvement de l'immeuble .



Considérant qu'il résulte des courriers adressés dès le 8 août 2008 par le CIC IBERBANCO à Me [T] , notaire , que ' la SCI s'étant engagée à achever le programme au plus tard au quatrième trimestre de l'année 2008 , il semblerait qu'elle ne soit désormais plus en mesure de respecter ses engagements .'



Considérant qu'il résulte de ce courrier que le CIC IBERBANCO connaissait dès cette date au minimum l'état de défaillance de la SCI LES JARDINS DU TRAIT ;



Considérant que postérieurement à ce courrier , Me [T] adressera au CIC IBERBANCO plusieurs courriers l es 19 /3 /2009 , 17 /4/2009, 2 /6/2009, 25 /11 /2009 pour solliciter des informations sur les démarches qu'elle a entreprises concernant le dossier LES JARDINS DU TRAIT qui concernaient plusieurs acquéreurs ; que le CIC IBERBANCO ne répondra à aucun de ces courriers .



Qu'elle adressera le 15 février 2010 un courrier aux époux [Q] pour les informer de ce qu'elle ne pouvait entreprendre les travaux , le permis de construire étant périmé ;



Considérant que contrairement à ce que soutient le CIC IBERBANCO , il pouvait être tenu à financer la totalité de l'immeuble en application de la garantie d'achèvement puisque la garantie prend effet dès la signature de la première vente et est contractée jusqu'à l'achèvement de la construction .



Que le CIC IBERBANCO était parfaitement au fait de la situation de la SCI LES JARDINS DU TRAIT bien avant la péremption du permis de construire en décembre 2009 puisque le courrier du 15 février 2010 adressé aux époux [Q] fait état de la liquidation judiciaire de la SCI prononcée par extension de la procédure ouverte par jugement du 16 /7 /2008; 



Qu'ainsi depuis le mois d'août 2008 date du courrier à Me [T] aux termes duquel elle le met en garde contre la SCI jusqu'au mois de février 2010 date du courrier précité aux époux [Q] , le CIC IBERBANCO ne répondra à aucun courrier de demande de renseignement formulée par Me [T] et n'entreprendra aucune démarche pour tenter de mettre en oeuvre la garantie d'achèvement .



Que la seule démarche inutilement entreprise consistera en une sommation d'avoir à reprendre les travaux signifiée le 23 juillet 2009 à la SCI alors que sa situation financière ne lui permet plus depuis plus d'une année de réaliser les moindres travaux ce que le CIC IBERBANCO n'ignorait pas, qui en outre avait déposé une plainte le 25 juillet 2008 au parquet de BORDEAUX à l'encontre de M [L] gérant de diverses SCI de promotion immobilière dont la SCI LES JARDINS DU TRAIT .



Que d'ailleurs à la suite de cette sommation dont elle connaissait donc par avance le résultat , le CIC IBERBANCO ne mettra pas en oeuvre la faculté de se substituer au vendeur ;



Que si effectivement comme le soutient l'appelante le garant d'achèvement n'a pas l'obligation de prendre en main le chantier , le CIC IBERBANCO ne saurait à la fois arguer de ce qu'il ne pouvait payer des sommes qui ne lui étaient pas réclamées et soutenir qu'il appartient aux acquéreurs de s'assurer que leur vendeur respecte ses obligations ; alors même que ceux ci par l'intermédiaire du notaire ont sollicité des informations que le CIC IBERBANCO n'a jamais fournies .



Considérant que le CIC IBERBANCO connaissait la date de péremption du permis de construire , qu'elle aurait dû mettre en oeuvre la garantie d'achèvement dès qu'elle a été assurée de la défaillance de la SCI soit au minimum à la date du 8 août 2008, date d'envoi du courrier à Me [T] .



Qu'elle ne saurait donc arguer sans être de mauvaise foi de ce que la garantie d'achèvement ne peut être mise en oeuvre par suite de la péremption du dit permis en décembre 2009 comme elle l'écrit aux époux [Q] le 15 février 2010 alors qu'au mois d'août 2008 le permis de construire n'était pas périmé .



Considérant que la faute du CIC IBERBANCO à l'égard des époux [Q] consiste à avoir refusé quand il en était encore temps de mettre en oeuvre la garantie d'achèvement , d'avoir refusé toute réponse aux demandes d'information et d'avoir ainsi délibérément laisser périmer le permis de construire alors que la défaillance de la SCI était intervenue 18 mois avant cette péremption .



Considérant qu'en refusant de mettre en oeuvre la garantie d'achèvement quand elle pouvait et devait le faire , le CIC IBERBANCO a causé aux époux [Q] un préjudice en ne leur permettant pas de rentrer en possession du bien ; qu'ils se trouvent donc désormais propriétaires d'une parcelle de terrain dont ils n'ont pas l'usage ; que la faute du CIC IBERBANCO consiste en une abstention fautive alors qu'aucun obstacle juridique ne s'opposait à la mise en oeuvre de la garantie ;



Qu'en réalité compte tenu de l'importance des engagements du CIC IBERBANCO , aux cotés de M [L] et de ses SCI , la banque qui ne peut sans doute espérer recouvrer que très peu de ses créances a choisi la voie du silence ;



Considérant que les époux [Q] sollicitent la somme de 178 221 ,20 € en réparation de leur préjudice .



Mais , considérant que le préjudice subi n'est constitué que par les sommes versées en pure perte soit la somme de 83 930 ,62 € augmentée des cotisations d'assurances pour les années 2008 et 2009 soit 1195,28 € et de 600 € pour frais de dossier bancaire ;



Considérant que la faute commise par le CIC IBERBANCO a causé un préjudice moral aux époux [Q] pour lequel la Cour leur allouera la somme de 10 000 €.







PAR CES MOTIFS :

La cour,



Statuant contradictoirement ,



CONFIRME le jugement entrepris ;



CONDAMNE la société CIC IBERBANCO à verser la somme de 10 000 € aux époux [Q] à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice moral 



CONDAMNE la société CIC IBERBANCO à payer aux époux [Q] la somme de 5 000 € au visa de l'article 700 du CPC.



CONDAMNE la société CIC IBERBANCO aux dépens qui seront recouvrés par les avocats dans les termes de l'article 699 du CPC.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT